パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[561: 匿名さん]

ここと同じ頃に売り出した、パークタワー豊洲も苦戦しているみたいですよ。
価格で割安感がなく管理費が高く、共用施設が充実していないのも同じみたい。

[562: 匿名さん]

>559
言わんとすることはわかる気がする。西巣鴨は中途半端な立地だと思う。
山手線が使えず、利便性では巣鴨に大きく劣る。駅前は商店街という程の集積も無い。
駅前スーパーもあるしコンビニも多いけど、何か物足りなさを感じる。

巣鴨に住みたい人、板橋区でも加賀とか仲宿の付近に住みたい人はいるが、
西巣鴨に住みたいって人は少ないと思う。
しかも、この地域に250戸弱の分譲マンションと、大規模な高級賃貸マンションを作っても、
中々需要が追い付かないと思う。そこまで需要の強い地域ではないので。

商業施設や医療機関は魅力だけど何が入るか未定だから、現段階では評価しづらい。

[563: 匿名さん]

上池袋（大塚駅徒歩）東急の高級賃貸もガラガラですね。

[564: 匿名]

ていうかここって、オール電化だし、免震ではなく耐震タワーでしょ？
完全に今のニーズから外れてるもん。
現在の販売状況から見ても、中古で売るのは相当苦労するだろうね。

[565: 匿名さん]

>>555
まさか提出物など、管理運営にも非協力的な態度をとるつもりじゃないですよね？
理事は義務ですし、マンションの今後は管理組合と管理会社で決まるんです。
分譲マンションを購入するのに「理事はしたくない」なんて人は
購入しない方が良いですよ。

総戸数245戸がそのまま区分所有者かつ居住者になるとして、
10戸に一名の割合で理事が割り当てられるなら、24人で10年に一度
20戸に一名の割合で理事が割り当てられるなら、12人で5年に一度
こんなところで聞かずに、原始規約がどうなってるか？販売会社に聞きましょう。

[566: 匿名さん]

商業施設や医療施設の決定・情報公開は
かなり後かギリギリになるのかな？
このへんも分かった上で、検討したいんだけど。。。

[567: 匿名さん]

プラウド池袋本町が大人気だったのは何故だったのでしょうか？


西巣鴨なら、埼京線も使えて新宿方面に行けるし、三田線では丸の内、日比谷で降りれば有楽町、銀座に行けるのに。
羽田空港へは、一回乗り継ぐだけですし。

[568: 匿名さん]

＞567
おっしゃる通り、西巣鴨は良い立地ですね。
首都高の横という立地はマイナスポイントですが、西巣鴨という立地（地域）が販売不振の理由のわけがない。

[569: 匿名さん]

プラウド池袋本町、は豊島区物件だし
埼京線駅２分でしたから。
この物件とはちょっと違いますねえ。

[570: 物件比較中さん]

パークタワーは大手町、日比谷行きの三田線へ徒歩3分なので、池袋本町と違った良さがあるのでは？

立地もいいと思いますが。

[571: 匿名さん]

プラウド池袋本町も三田線まで5分ですよ。

[572: 匿名さん]

立地はいいって事じゃん。オール電化は微妙か。原発は無くならないにしても。

[573: 匿名さん]

立地はどうだろうね。やはり高速の目の前というのは相当マイナスだと思うな。
オール電化については、今となってはそこまで問題視されていないのでは。
それよりも、免震でも制震でも無いタワーであることは厳しいと思う。

[574: 匿名さん]

〇立地はいい

×間取りがダメダメ

１ＬＤＫなくして４ＬＤＫ作ればよかったのに。賃貸棟が横にあるのに意味わからん

[575: 匿名]

＞オール電化
電気代値上がりしたし、光熱費がかさんでしょうがない。
原発無しでいけばそのうちまた値上がりするんじゃない？
これからの時代、オール電化はないよ。
普通の倍電力消費する迷惑な存在。

[576: 匿名]

JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が
一段違うと見た方がいいでしょうね。

[577: 匿名]

商業施設はスーパーとか、業種は明示されてるんですか？
野村かどっかは、テナントにパチンコ屋入れちゃって一部で話題になりましたが・・・

[578: 匿名さん]

＞＞５７７　居住エリアとの縦距離が離れているような建物ではいくつか見たことがありますが、さすがにこの物件ではそれは無いと思っています。でも何が入るのかは早めに知りたいですね。生活する場所ですから、期待としては買い物系がいいと考えます。ベタな想像ですが美容室の可能性も？

さくら通り商栄会を見に行きましたが地域のゆとりを感じるワンスポットですね、
住み易さを物語っているようでした。

[579: 匿名さん]

立地の善し悪しは通勤場所や生活スタイル等によって受け止め方が変わる。

いずれにせよこの物件は売れていないのは事実。
残念ながらまだ第2期販売にも移れない。
まだ竣工まで1年以上あるけど、一通り営業活動した結果、この販売状況であると、
時間の経過により販売状況が好転するとは思えない。
値引きを狙って暫く待つのが良いかと。

[580: 匿名さん]

分譲は売れるでしょ。この近辺の新築分譲で、惨敗した物件はない。

多分賃貸がスカスカになって、家賃が下がって礼金・敷金ゼロゼロのキャンペーンやるよ。
分譲買った人は、それを見て愕然とするんだよ。（俺のローンより安いのかってね。）
全部分譲にすれば良かったのにね。

[581: 匿名さん]

＞JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が一段違うと見た方がいいでしょうね。

立地が良くても、××人の住人が専用庭いっぱいにプレハブを増築したり、共用部で不良がたむろしているような民度の低いマンションは、ちょっと。

[582: 匿名さん]

なんで、全部、分譲にしなかったのだろう・・・。

北区との取り決めか何かあるのかね？

このあたり、すでに三井の賃貸が結構建ってるよ。



都営地下鉄は、駅がしょぼいからなぁ。

やる気ないなら、メトロみたいに民営化したほうが良いのかもね。

[583: 匿名さん]

ここは、池袋まで行くなら

板橋駅まで歩くより、バス停の方が近い？？？

[584: 匿名さん]

バス停まで結構あるよね。
バス停目の前なら便利だけど。

[585: 匿名さん]

ここ2Fに一番広い部屋があってわけ分らんかった。

[586: 匿名]

>５８１
この距離で民度張り合われてもねぇ・・・
目くそ鼻くそもいいとこだと思うんですが。
そんなことにも気付かない時点で・・・ねぇ

[587: 匿名]

言葉を選んだほうがいいよ。

[588: 匿名さん]

目くそ鼻くそかも知れないけど、
プラウドの辺（板橋区板橋や池袋本町）より、
こっち（滝野川）側の方が雰囲気が良いね。
近い距離でも線路を越えると、
住民層がちょっと変わる気がする。

[589: 匿名さん]

>588
同感です。
新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。
だからこそ、プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。
板橋駅の交通の便に魅力を感じる人って、そんなに多いのでしょうか。
統計データは直近が平成17年なので正確さに欠けますが、池袋、新宿、渋谷あたりの昼間の人口って突出して多いわけでもないですよね。区単位なので判断しにくいですが、大手町、丸の内、有楽町あたりと大差ないように見えます。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm
西巣鴨の交通の便にメリットを感じる人はたくさんいそうなもんですが、それを覆すような決定的な欠点がありますか？

[590: 匿名さん]

何と言おうとも販売苦戦中なのは事実だからね・・
西巣鴨と板橋のどちらが上/下のような話でも無く、
高速沿い、高額な管理費、イマイチな設備、非免震・非制震といった問題点や、
商業・医療施設が未決定といった点が厳しく評価されているのだと思う。

賃貸と併せてこの戸数の販売はかなり厳しそう・・

[591: 匿名さん]

＞プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。

まあ、震災で消費マインドが一気に冷え込みましたからね。

こんなご時世、プラウド池袋本町の住人のように年収の5倍6倍もの借金をしてまでマンションを買おうと思う方が異常ですから。

[592: 匿名さん]

589です。
もちろん、西巣鴨or板橋どちらが上かという議論が全てなんて思っているわけありませんが、
中には不動産事情にお詳しそうな方もいらっしゃる様子だったので、この疑問をスパッと解決してくれる方がいらっしゃるかなと。
結論は「いろんな理由で」でいいですか？

[593: 匿名さん]

404さんの意見が一番信用できる。

[594: 匿名]

＞５９１さん
こちらの物件は年収の２倍３倍で買えるような方々ばかりが購入していらっしゃるんでしょうか。
そりゃ、民度高いですね。
自分は近所のビュータワー住まいでこちらの物件も検討してたんですが、とても持ち家なんて夢の話です　ね・・・

[595: 匿名さん]

間取りがよければ、もっと売れたかもね。
75Cは低層階にも関わらず、あっさり売り切れたみたいだし。

[596: 匿名さん]

立地も間取りも仕様も中途半端ですよね。
決め手に欠けてしまうのではないでしょうか。
加えて管理費と修繕費が高額で、住めば住むほど損をするような感じだし。

早めに手放せば、と思っても、売れ行きと賃貸棟の存在を考えると、リセールは苦労しそうですよね。
何よりリセールの頃にはオール電化と耐震が今よりネックになってしまいそうで
・・・。

[597: 匿名さん]

590さん
まったく同感です。

電話での勧誘がありましたが
「商業・医療施設が未決定を理由に購入を保留するお客様はいない」との事。
認識が甘いのでは？と思ってしまいました。

[598: 匿名さん]

＞597さん
販売側のそのコメントは酷い話ですね。
テナント未決定が不振要因の一つであることくらい、わかってるだろうに。
購入検討者をなめてますね。

[599: 匿名]

>>592
個々の事情によって評価が上下するのは当然のことと思います。
ただ、市場の半ば常識として、都内・JR主要路線の駅近というのは、それだけで条件評価面で
下駄を履いていると考えた方がよいです。
板橋駅単体はともかく、池袋に一駅、次が新宿、渋谷で、JR他線には無改札で乗り換え可能というのは
メトロを除く私鉄・地下鉄沿線では得難い要素です。

このため板橋プラウドは随分前から、どこが買ってどんなものを建てるのだろうかと、かなりの
注目を浴びていたプロジェクトです。
まあそれにしても長谷工物件をあの価格で数百戸即完に持って行った商売のうまさが際立つ物件では
ありましたね。

[600: 匿名]

>592さん

当然それぞれ事情が違う訳で、「いろんな理由で」購入を見送ってるんだと思いますよ。
大体、誰がみても分かりやすい欠点のあるマンションを売り出すはずないでしょ。

トータルでマイナス要素がプラス要素を上回っているんでしょう。
同時にマイナス要素がそれぞれ致命的なんだと思います。

[601: 匿名さん]

なんかここの販売苦戦を野村にやつあたりしてる人がいて笑えるな
民度だとか年収の5,6倍のローンだとかさ
こことは全く関係ない物件だろ？
よその中傷してもここが売れるんじゃないんだから控えろよ

そんなよそのことよりここの物件を見直してみなよ
三井でこんなに不人気なのも珍しい

[602: 匿名さん]

>新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
>あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。


こんな高速や幹線道路沿いの物件なのに雰囲気も糞もないだろ

[603: 匿名さん]

管理費が下がれば、もうちょい本気で検討できるんだけどなぁ。

[604: 匿名さん]

テナントが決まらないと、管理費調整交渉もできないし悪循環ですか？

[605: 匿名さん]

602さん、詳細おしえて下さい。

[606: 匿名さん]

＞602
高速や幹線道路沿いでも雰囲気はあるだろ。

[607: 匿名さん]

ネガ意見もいちいちその通りかもしれんけど、
板橋駅だって普通に使えるし
（なぜか西巣鴨駅のことだけ語られているのが不思議）、
住むのに悪くない場所だ、ってのだけは近隣住民として言いたい。

ただし、決め手に欠けるってのはかなり当たっている。

[608: 匿名さん]

三田線、都内最強説は？

まず止まらないよね。

[610: 匿名さん]

高速道路脇なのを除くと、あとは価格との折り合い次第で、
そこまで致命的なネガ要因は無いと思う。

【一部テキストを削除しました。管理担当】