パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[541: 匿名さん]

住宅ローン減税延長・拡充のニュースはこの物件には追い風ですね。

消費税増税（8%）は2014年4月から、おそらく住宅ローン減税拡充（控除率2%等）は2014年1月から。
この物件の引渡しは2014年3月頃のハズなので消費税は5%台で、かつ、住宅ローン減税拡充の恩恵も受けられる。
最高のタイミングの物件ではないかと。

[542: 匿名さん]

前回消費税が２％上がるまえに駆け込み需要があったけど、増税後、物件価格は５％下がってたらしいですね。

[543: 購入経験者さん]

新聞で住宅ローンの減税ニュースを見ましたが、助かります。大いに利用しましょう。ところで今一番住宅ローンが安い金融機関はどこでしょうか。詳しい方よろしくお願いします。

[544: 匿名さん]

入居時期は抽選だそうですね。3月に滑り込めるかどうかで大分違うね。

[545: 物件比較中さん]

滑り込めないとどうなるんですか？

この物件の宣伝があまりされてないようですが、何故でしょう？

[546: 匿名さん]

3月に滑り込めないと
引越代始め、色んな物が増税後の値段になる可能性あり。

[547: 匿名]

入居(引越し)時期は抽選だろうけど、流石に鍵の引渡し・譲渡代金決済は先に実施するだろうから、
影響の大きい建物譲渡代金に係る消費税は増税前の税率での負担になるのでは？

それであれば引越し代金の消費税の増税分なんてたかが知れているし、大した影響は無いと思われます。

[548: 匿名さん]

かなり前に一度見に行ったのですが、その後売れてますか？

[549: 匿名さん]

＞＞５４８　実際の現地も行かれました？
まだできてないですけど広大な敷地ですよね。

わたし実は王子駅から歩きました、さすがに遠かった、、汗。

でもたしかに台地になってたんですけど全然体力使った気もしなくって。

多分道中の風景も良くて気分良かったんだと思います。
いい地域だなあって思います。

[550: 匿名]

最近ここを知ったんですが、もう遅いですかね?
角部屋3LDKは残ってないかな・・・？

[551: 匿名さん]

角部屋は、ほぼ残ってないですよ。

[552: 匿名さん]

第１期４次に販売される分で、７９.７９平米って角部屋３ＬＤＫじゃないですかね？
販売予定時期は今月下旬になってるので、一度問い合わせてみた方がいいと思います。

管理会社の変更って、商業施設の方はわかりませんが、賃貸の方は関係なかったように
思います。マンションの区分所有者で話し合い、総会で決議すれば可能なのでは？

[553: 匿名さん]

だから、可能だと思う方が率先して理事をなさり、
変更に動いてください。
総会の決議はもちろん賛成しますので。

[554: 匿名さん]

>>552
>マンションの区分所有者で話し合い、総会で決議すれば可能なのでは？

可能です。

[555: 匿名さん]

マンションの管理組合理事ってどれくらいのペースで回ってくるでしょうか？
役員の選出って、公募による場合や輪番制による場合などいろいろあると思いますが、
できれば役員を務めることは避けたいんですよね…
輪番制なら仕方ありませんが、その場合10年に1度くらいのペースになるのでしょうか？

[556: 入居予定さん]

>>555

今からそんなことでどうするの！
役員なんか色々な理由うがあって誰でも避けたいと思うけど自分も含めて誰かがやんなきゃなんない。
義務もいきっちり果たしてこそ権利も主張できます。
お互い頑張ろう。

[557: 匿名さん]

新築の場合、早めに理事やっちゃった方がいいですよ。
古くなると修繕やら、いろいろ問題が出てきますから。

[558: 匿名さん]

あと何戸くらい残ってるのでしょうか？

[559: 匿名さん]

登録開始から3ヶ月でまだ第1期販売なんだね。
天下の三井ブランドの物件で、ここまで苦戦するのも珍しいのでは。
第2期以降で100戸を大幅に超える戸数が残っているし・・
竣工後も戸数は大分残るだろうから、あせらず、値引き狙いでじっくり待つのが宜しいかと。

管理費の高さ、共用施設が充実していない、高速・幹線道路沿い等、問題点は多いけど、
西巣鴨という立地自体も中途半端ではないかと。
山手線が使える巣鴨の物件に比べると交通利便性・買い物利便性で劣り、
三田線の板橋区の駅に比べると価格面や生活感では劣る。

価格にメリットがあればよいのだけど、巣鴨近辺を探している人にとっては巣鴨駅近の物件に比べて価格面で大幅な割安感はないし、また、板橋区・北区で探している人にとっては高すぎるという印象。

ピンポイントで巣鴨に住みたいって人は多いけど、
西巣鴨に住みたいって人は極めてレアだから、何か大きなメリット感が無いと引き付けられないよね。

坪単価で10-20万円くらい下がると値ごろ感もあるのだが。

[560: 匿名さん]

医療施設と商用施設が併設されるならこの立地、値段でも納得かなと思いますが、やはり都外に住んでいる性でしょうか。
感覚がちがうのかな？
うちはしょっちゅうお世話になる小児科も皮膚科も耳鼻科も遠くて大変だから、こういうマンションはありがたいですが。
何度か東京は行ったことがありますが、巣鴨界隈は好きですよ。板橋にも近いですしね。

[561: 匿名さん]

ここと同じ頃に売り出した、パークタワー豊洲も苦戦しているみたいですよ。
価格で割安感がなく管理費が高く、共用施設が充実していないのも同じみたい。

[562: 匿名さん]

>559
言わんとすることはわかる気がする。西巣鴨は中途半端な立地だと思う。
山手線が使えず、利便性では巣鴨に大きく劣る。駅前は商店街という程の集積も無い。
駅前スーパーもあるしコンビニも多いけど、何か物足りなさを感じる。

巣鴨に住みたい人、板橋区でも加賀とか仲宿の付近に住みたい人はいるが、
西巣鴨に住みたいって人は少ないと思う。
しかも、この地域に250戸弱の分譲マンションと、大規模な高級賃貸マンションを作っても、
中々需要が追い付かないと思う。そこまで需要の強い地域ではないので。

商業施設や医療機関は魅力だけど何が入るか未定だから、現段階では評価しづらい。

[563: 匿名さん]

上池袋（大塚駅徒歩）東急の高級賃貸もガラガラですね。

[564: 匿名]

ていうかここって、オール電化だし、免震ではなく耐震タワーでしょ？
完全に今のニーズから外れてるもん。
現在の販売状況から見ても、中古で売るのは相当苦労するだろうね。

[565: 匿名さん]

>>555
まさか提出物など、管理運営にも非協力的な態度をとるつもりじゃないですよね？
理事は義務ですし、マンションの今後は管理組合と管理会社で決まるんです。
分譲マンションを購入するのに「理事はしたくない」なんて人は
購入しない方が良いですよ。

総戸数245戸がそのまま区分所有者かつ居住者になるとして、
10戸に一名の割合で理事が割り当てられるなら、24人で10年に一度
20戸に一名の割合で理事が割り当てられるなら、12人で5年に一度
こんなところで聞かずに、原始規約がどうなってるか？販売会社に聞きましょう。

[566: 匿名さん]

商業施設や医療施設の決定・情報公開は
かなり後かギリギリになるのかな？
このへんも分かった上で、検討したいんだけど。。。

[567: 匿名さん]

プラウド池袋本町が大人気だったのは何故だったのでしょうか？


西巣鴨なら、埼京線も使えて新宿方面に行けるし、三田線では丸の内、日比谷で降りれば有楽町、銀座に行けるのに。
羽田空港へは、一回乗り継ぐだけですし。

[568: 匿名さん]

＞567
おっしゃる通り、西巣鴨は良い立地ですね。
首都高の横という立地はマイナスポイントですが、西巣鴨という立地（地域）が販売不振の理由のわけがない。

[569: 匿名さん]

プラウド池袋本町、は豊島区物件だし
埼京線駅２分でしたから。
この物件とはちょっと違いますねえ。

[570: 物件比較中さん]

パークタワーは大手町、日比谷行きの三田線へ徒歩3分なので、池袋本町と違った良さがあるのでは？

立地もいいと思いますが。

[571: 匿名さん]

プラウド池袋本町も三田線まで5分ですよ。

[572: 匿名さん]

立地はいいって事じゃん。オール電化は微妙か。原発は無くならないにしても。

[573: 匿名さん]

立地はどうだろうね。やはり高速の目の前というのは相当マイナスだと思うな。
オール電化については、今となってはそこまで問題視されていないのでは。
それよりも、免震でも制震でも無いタワーであることは厳しいと思う。

[574: 匿名さん]

〇立地はいい

×間取りがダメダメ

１ＬＤＫなくして４ＬＤＫ作ればよかったのに。賃貸棟が横にあるのに意味わからん

[575: 匿名]

＞オール電化
電気代値上がりしたし、光熱費がかさんでしょうがない。
原発無しでいけばそのうちまた値上がりするんじゃない？
これからの時代、オール電化はないよ。
普通の倍電力消費する迷惑な存在。

[576: 匿名]

JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が
一段違うと見た方がいいでしょうね。

[577: 匿名]

商業施設はスーパーとか、業種は明示されてるんですか？
野村かどっかは、テナントにパチンコ屋入れちゃって一部で話題になりましたが・・・

[578: 匿名さん]

＞＞５７７　居住エリアとの縦距離が離れているような建物ではいくつか見たことがありますが、さすがにこの物件ではそれは無いと思っています。でも何が入るのかは早めに知りたいですね。生活する場所ですから、期待としては買い物系がいいと考えます。ベタな想像ですが美容室の可能性も？

さくら通り商栄会を見に行きましたが地域のゆとりを感じるワンスポットですね、
住み易さを物語っているようでした。

[579: 匿名さん]

立地の善し悪しは通勤場所や生活スタイル等によって受け止め方が変わる。

いずれにせよこの物件は売れていないのは事実。
残念ながらまだ第2期販売にも移れない。
まだ竣工まで1年以上あるけど、一通り営業活動した結果、この販売状況であると、
時間の経過により販売状況が好転するとは思えない。
値引きを狙って暫く待つのが良いかと。

[580: 匿名さん]

分譲は売れるでしょ。この近辺の新築分譲で、惨敗した物件はない。

多分賃貸がスカスカになって、家賃が下がって礼金・敷金ゼロゼロのキャンペーンやるよ。
分譲買った人は、それを見て愕然とするんだよ。（俺のローンより安いのかってね。）
全部分譲にすれば良かったのにね。

[581: 匿名さん]

＞JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が一段違うと見た方がいいでしょうね。

立地が良くても、××人の住人が専用庭いっぱいにプレハブを増築したり、共用部で不良がたむろしているような民度の低いマンションは、ちょっと。

[582: 匿名さん]

なんで、全部、分譲にしなかったのだろう・・・。

北区との取り決めか何かあるのかね？

このあたり、すでに三井の賃貸が結構建ってるよ。



都営地下鉄は、駅がしょぼいからなぁ。

やる気ないなら、メトロみたいに民営化したほうが良いのかもね。

[583: 匿名さん]

ここは、池袋まで行くなら

板橋駅まで歩くより、バス停の方が近い？？？

[584: 匿名さん]

バス停まで結構あるよね。
バス停目の前なら便利だけど。

[585: 匿名さん]

ここ2Fに一番広い部屋があってわけ分らんかった。

[586: 匿名]

>５８１
この距離で民度張り合われてもねぇ・・・
目くそ鼻くそもいいとこだと思うんですが。
そんなことにも気付かない時点で・・・ねぇ

[587: 匿名]

言葉を選んだほうがいいよ。

[588: 匿名さん]

目くそ鼻くそかも知れないけど、
プラウドの辺（板橋区板橋や池袋本町）より、
こっち（滝野川）側の方が雰囲気が良いね。
近い距離でも線路を越えると、
住民層がちょっと変わる気がする。

[589: 匿名さん]

>588
同感です。
新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。
だからこそ、プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。
板橋駅の交通の便に魅力を感じる人って、そんなに多いのでしょうか。
統計データは直近が平成17年なので正確さに欠けますが、池袋、新宿、渋谷あたりの昼間の人口って突出して多いわけでもないですよね。区単位なので判断しにくいですが、大手町、丸の内、有楽町あたりと大差ないように見えます。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm
西巣鴨の交通の便にメリットを感じる人はたくさんいそうなもんですが、それを覆すような決定的な欠点がありますか？

[590: 匿名さん]

何と言おうとも販売苦戦中なのは事実だからね・・
西巣鴨と板橋のどちらが上/下のような話でも無く、
高速沿い、高額な管理費、イマイチな設備、非免震・非制震といった問題点や、
商業・医療施設が未決定といった点が厳しく評価されているのだと思う。

賃貸と併せてこの戸数の販売はかなり厳しそう・・