パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[502: 匿名さん]

メニュープランで、3LDK→2LDKにすれば使いやすそうなのがあるけど、
部屋数が減るのはもったいないし、リセールバリューが下がるだろうし…。
そのままで好みがあればいいんだけどね。

[503: 匿名さん]

>495

なんだか引用、引用ですねぇ・・・　生真面目で頭でっかちなのが見て取れます


＞阪神・淡路大震災を契機に耐震基準がさらに強化された

阪神淡路から基準が変わったといっても、構造概念は全く同じです。
躯体が強化されただけで、屋内は激しく揺れ、生命に危険性すらある事に変わりありません。
屋内外の損傷と修繕費も軽微ではないでしょう。


免震構造では免震装置に被害を受ける可能性もあり、被害を受けない可能性もあります。
実験で被害結果が出たのであれば、当然更なる技術開発をしているはずです。
揺れに関しては通常工法の1/3～1/5に軽減することが期待できます。
耐震と比べて身体への危険度と、建物の損傷を小さくおさえる事が可能であり、
そして何よりもそれを目指した技術です。


そもそも495さんは「耐震マンション」を探してここを選んだんですか？
そうではなくて、購入(担当)するマンションがたまたま耐震マンションだっただけでしょ？
他の条件は同じで、免震か耐震か選んでと言われたらどちらを選びますか？
答えられないでしょ、耐震推しとしては

[504: 匿名さん]

503さん

同条件の低層マンションであれば、免震の方が良いですが・・・

低層の場合は確実に免震の方が高コストで、現実的には坪単価まで同条件という事はあり得ませんよね・・・


100mを超えるような超高層マンションであれば、もちろん免震は選びません・・・

家具は固定すれば済みますし、大地震で躯体が痛んでも死にはしませんが、長周期地震動で免震超高層マンションの免震層が引き抜かれたり、座屈したり、躯体が擁壁に衝突してしまっては、マンション自体が倒壊せずに立っていられるかすら分からない訳ですから・・・

革新的な免震技術が確立する頃には、人口減で超高層マンション自体が過去の遺物かもしれませんし・・・

[505: 匿名さん]

タワーマンションだと、住民が利用できる眺望フロアみたいなのが設けられているマンションもありますが、こちらはそのような共用スペースはないようですね。

[507: 購入検討中さん]

＞＞505

逆にそれが無いのが気に入っているんですが、眺望は美しいですからね、本当は欲しかったという方もいらっしゃるかな。

公式サイトの情報どおりなら上の階の眺望はなかなかハイレベルだと思いますから、どうしても眺望が欲しいという方は上階からの検討が後悔をしないのだと思います。

地域内に綺麗な景色を拝めるスポットがどこかあるといいですよね、あればそれを含めての検討も良いのではないでしょうか。

[508: 匿名さん]

お友達が遊びに来た時に連れていける眺望スペースがあれば良かったなぁ、って思います。
眺望って思ってる以上に、お客様が感激してくれるんですよね。
まぁ最初だけですけどね(^_^;

[509: 契約済みさん]

契約されて、各種オプションを検討中の方に質問です。

洗面所の床は、デフォルトだとフローリングということでしたが、みなさんオプションつけられましたか？
オプションつけると、玄関同様の石素材ということで滑りそうだと思いつつ、
でも、フローリングだと湿気等への耐性が心配で、何で塩ビ素材にしなかったのか疑問に思ったのですが、
みなさんどう思われますか？

[510: 契約済みさん]

509さん

ずっとトイレの床と同じ素材かと勘違いしていました。
教えてくださってありがとうございます。

吸湿性や耐水性については、オプション会の時に聞いてみようと思います。
タイルは高いし、転んだら痛そうだし、迷います。

[511: 匿名さん]

盛り上がってませんね。

カラーセレクト、どれにしますか？
どれも一昔前のカラーリングに見えますが…。

[514: 契約済みさん]

510さん

洗面所の床材の件、営業の方に確認いたしました。
使用されているシートフローリングは水や傷に強いものだということで、
通常の使用では問題ないということでした。

美観等により、塩ビよりフローリングが選ばれたということです。

[515: 契約済みさん]

511さん

当方は消去法で、ホワイトにする予定です。
現在のところはダークブラウン系なので、現状使用している家具を生かそうとすると、ナチュラルはNG。
ダークブラウンは、キッチン・洗面所の扉の色までブラウンのため圧迫感感じるかな・・・？と。
ただホワイトって掃除をこまめにしないと・・・とは思いますが（汗）

他のモデルルームや広告見ていると、ダークブラウン系が多いですよね？
世の中の流れで、シングルやディンクス向けマンションが多いからでしょうかね？

[516: 物件比較中さん]

ダークブラウンはどっしりしてて落ち着きも感じますから、人気になってるんだと思います、汚れが目立たないというのも勿論あると思います。

うちは515さんと同じくホワイトですね、というのも白は光りを反射してくれますから、室内全体の明るさを追及すると白だなという結論に、色的にデリケートなんで怖い面もありますけど、ある意味部屋を大切にする気持ちが途切れなくていいのかもしれません。

あとは黄ばみにくい素材だと嬉しいですね。

[517: 匿名さん]

今流行の、フローリングはベージュ（白っぽい薄い茶の木目）、建具は白、というのが良かったんですけどね…。
515さんとまったく同じ発想で、ナチュラルは無し、ダークブラウンは水回りが暗いか？と。ただ、ホワイトは少し白すぎる気もするんですよね。
ホワイトでモデルルームがあればいいのに。

[518: 契約済みさん]

514さん

510です。
ご報告ありがとうございます！
それでは、営業の方の言葉を信じて、フローリングのままにしようと思います。

ただ私も、肝心のフローリングの色は迷っています(^^;

[519: 契約済みさん]

515です。

517さんと全く同感です。
ホワイトは、想像がつきやすいという理由から、モデルルームは作られなかったようです。
鏡面仕上げでツヤありの扉や建具、実際壁についたらどうなるんだろうか、
フローリングの色味は？と、ちょっと不安ですよね。
素材は質感や色等、小さい面積で見るのと大きい面積で見るのとでは感じ方が変わりますしね。

ダークブラウンは、水周りがベージュでまとめられていたら、候補になっていたのですが・・・

[520: 匿名さん]

ダークブラウン系がいいと考えています。汚れは目立ちますが、目立たないと掃除しないので。
家具をホワイト系にして、メリハリをつけたら良さそうな感じにできそう。

共用部にライブラリーがあるのが気にいっています。

[521: 賃貸住まいさん]

ダークブラウン系は汚れだけでなく、傷も目立ちますよ。

[522: 匿名さん]

そろそろ、住民スレを立てて移ったらどうでしょう。

[523: 匿名さん]

現在の家が床、扉がダークブラウンですが、汚れに関しては確かに目立ちますがその分毎日掃除する意識が出てプラス効果です。

傷はそんなに目立ちません。



それよりも、材質がチープな所が嫌です。
ダークブラウンなら、シックな感じになりますが、あのフローリングは一気に安っぽくなりますね、

[524: 匿名さん]

このご時勢にオール電化。。。　入居者は人一倍節電努力しなきゃダメだよ。
９月から電気代も値上がりするんだし。

[525: 購入経験者さん]

検討中ですが、管理費の高さには驚きました。独立系の管理会社の約３倍です。更に４～５年ごとに修繕積立金も上がります。ただ積立て金は、自分のマンション価値の維持に使うものですから納得は行きますが。管理費をもっとリーズナブルな価格にしてほしいものです。その分修繕積立金の方へ回わせます。

最初は押し付けられた管理会社ですので１年間は我慢しなければなりませんが、管理会社の契約は一年更改ですので他の管理会社へ変更することもできますが、相見積もりを取るなどし、競争の原理を入れないとダメだと思います。入居者がまとまれば質を落とさず下げることも私の経験から言っても困難ではありません。契約された方が協力するという声が多ければ購入したいと思っております。

最近三井の管理する大規模マンションで管理費を約３分の１近く値下げをしたというニュースを聞きました。管理の質もよくなく、費用も高いので本当は管理会社の三井不動産住宅サービス自体を変えたかったそうです。しかしながら三井もメンツにかかわるため管理費を大幅に下げることによって何とか存続を図ったそうです。

いずれにしても入居者が仲良く一つにまとまって管理組合活動をすれば、資産価値が維持できるマンションとなると思います。免震、オール電化等の問題はありますが、すべてが良いというものはありません。

[526: 購入経験者さん]

誠に申し訳ありませんが、前回の投稿内容の訂正をします。前回管理費の高さが独立系の３倍と書きましたが、タワーマンションの場合は必ずしも正確ではありませんので削除します。

タワーマンションの管理費は、平均１平米あたり２２８．４円、
都内の平均は、２０８円というデータがありますので、一つの目安として記載しておきます。

[527: 匿名さん]

三井不動産の同時期のマンションと比較しても、細かい所の仕様が寂しいのは残念。
例えば洗面台。4～5年前と同じタイプですね。最新タイプは異なると思います。（枠ついたタイプ）

オール電化のせいか、ミスティなんかもついていないのはマイナスポイントです。

近隣マンションとの差別化で、仕様は高級仕様にしてほしかったなぁ。
三井不動産びいき故のコメントです。意見反映頂いて、頑張ってほしいです。

[528: 匿名さん]

管理会社変えたいね

[529: 匿名さん]

値下がりしたら検討しよう…

[530: 匿名さん]

商業施設併設マンション、の管理費は高くなりがち
ですから、管理会社を変えてどの程度安くなるかですね。

[531: 匿名さん]

その商業施設に何が入るか、直前までわかんないっていうのがね。

管理費高いわりに、共用部が充実してるわけじゃないし。
眺望ラウンジないし、コンシェルジュいないし、管理人or警備員も24時間常駐じゃないしね。

[532: 匿名さん]

530さん
管理会社は入居後、理事会などで話あえば変更は可能の様ですよね。友人のマンションも
かなり時間はかかったけど、管理会社が変更されて管理費が若干ではあるが下がったと
言っていました。毎月が若干でも長い目でみたらちりも積もれば山となりますからね。
住人同士のつながりがきちっとしれいればいいですが。

[533: 匿名さん]

ここの場合は同じ敷地の、
商業施設のほうの所有者や賃貸棟の所有者とも話し合わなければいけないと思いますが。

[534: 匿名さん]

タワーだけでも結構な世帯数ですが、賃貸棟も含めるとかなりの人が出入りするようになりますね。一つの街が出来る感じ。商業施設にはどのような店舗が入るのでしょう。その内容もマンション検討の参考になるのですがね。

[535: 匿名さん]

分譲棟の管理を変えるのに、商業施設のほうの所有者や賃貸棟の所有者と話し合う必要はないと思います。
建物が違うので管理は別でしょう。

[536: 匿名さん]

分譲マンションは土地も買うのですから、管理会社の仕事は建物の管理だけではありませんよ。土地の部分も管理します。

土地つまり、敷地の管理は商業施設や賃貸棟の所有者を無視して勝手にはやれないはずです。

[537: 匿名さん]

マンションの敷地は分譲だから、購入した人達の所有権の共有でしょ。
管理組合の意思で出来るんじゃね？
商業施設や賃貸棟の所有地の意向は関係ないでしょ。
そーでなきゃ、何の為の所有権よ。
商業施設や賃貸棟の敷地の所有者は、ただのお隣さんだよ。

それとも、敷地の一部は、通行地役権を設定するからその辺のからみがあるのかね？

[538: 匿名さん]

商業施設や賃貸などお隣さんの意向は関係ないね。
タワーの管理組合で話し合ってどうにでもできる。
敷地の管理に関しては大口がいれば無理だろうけどね。

[539: 匿名さん]

じゃ、どうにでもできると考える方が理事になり
率先して管理会社変更をよろしく！

[540: 匿名さん]

一体開発の場合、同一敷地の建物の所有者等との協定書が締結されていることもある。
協定書に敷地全体の管理方針が定められていることもある。他の建物やその敷地部分も含めて、同一の人に管理業務を委託することになっていることもある。

契約者でないからわからないけど、賃貸棟・商業棟の所有者との敷地や建物の管理についての取り決めがあるのであれば、契約締結時に交付・説明されている筈の重要事項説明書に書いてあると思う。

[541: 匿名さん]

住宅ローン減税延長・拡充のニュースはこの物件には追い風ですね。

消費税増税（8%）は2014年4月から、おそらく住宅ローン減税拡充（控除率2%等）は2014年1月から。
この物件の引渡しは2014年3月頃のハズなので消費税は5%台で、かつ、住宅ローン減税拡充の恩恵も受けられる。
最高のタイミングの物件ではないかと。

[542: 匿名さん]

前回消費税が２％上がるまえに駆け込み需要があったけど、増税後、物件価格は５％下がってたらしいですね。

[543: 購入経験者さん]

新聞で住宅ローンの減税ニュースを見ましたが、助かります。大いに利用しましょう。ところで今一番住宅ローンが安い金融機関はどこでしょうか。詳しい方よろしくお願いします。

[544: 匿名さん]

入居時期は抽選だそうですね。3月に滑り込めるかどうかで大分違うね。

[545: 物件比較中さん]

滑り込めないとどうなるんですか？

この物件の宣伝があまりされてないようですが、何故でしょう？

[546: 匿名さん]

3月に滑り込めないと
引越代始め、色んな物が増税後の値段になる可能性あり。

[547: 匿名]

入居(引越し)時期は抽選だろうけど、流石に鍵の引渡し・譲渡代金決済は先に実施するだろうから、
影響の大きい建物譲渡代金に係る消費税は増税前の税率での負担になるのでは？

それであれば引越し代金の消費税の増税分なんてたかが知れているし、大した影響は無いと思われます。

[548: 匿名さん]

かなり前に一度見に行ったのですが、その後売れてますか？

[549: 匿名さん]

＞＞５４８　実際の現地も行かれました？
まだできてないですけど広大な敷地ですよね。

わたし実は王子駅から歩きました、さすがに遠かった、、汗。

でもたしかに台地になってたんですけど全然体力使った気もしなくって。

多分道中の風景も良くて気分良かったんだと思います。
いい地域だなあって思います。

[550: 匿名]

最近ここを知ったんですが、もう遅いですかね?
角部屋3LDKは残ってないかな・・・？