パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[481: 匿名さん]

免震が安全であるという可能性と必ずしも安全ではないという可能性。
後者の可能性の方が高い可能性を完全には否定し得ない可能性がある、というのが現実。

だと、思いまーす。

[483: 匿名さん]

480さん

せいぜい10階建くらいまでの物件であれば、前述のようなリスクも無く、免震は耐震を上回る安全性を持つと思います。

もちろん、価格は耐震よりかなり割高になりますが・・・

[484: 匿名さん]

北側の1LDK、竣工後も売り捌けないと思う。
隣の賃貸棟の方が場所も向きもいいから、独身なら賃貸にする人多いんじゃない？

[486: 匿名]

窓開けたら目の前に高速があるファミリータイプの方が売り辛いのでは？
そもそも分譲棟と賃貸棟の立地を入れ替えるという選択肢は無かったのかな？

分譲の方が大通り高速に面して立地が悪く、賃貸は通りから離れて南側住宅街で環境が良いって本来逆にすべきと思うが。
賃貸は利便性最重視で環境は二の次という人が多いから。

[487: 匿名さん]

立地条件として、南側にはタワーは建てられないのでは？
幹線道路沿いかつ賃貸棟の敷地を確保したから何とかタワーを建てられたっていうか。
17階建の方を分譲にするっていう選択肢はなかったのかな。

[488: 匿名さん]

やっぱり、賃貸棟の方が立地が良いのって釈然としないよね…。
ここで言われるまでも無く、相当の議論と検討を重ねた上で今の形になったのだろうけど…。

[489: 匿名さん]

>490

「現実」とは確定要素の事。
「可能性あり、というのが現実」なんて言い方普通しません。
とゆうか、あなたのクセですね。変なのが分からないならいいです。


閑話休題、免震構造は耐震構造『後』の新技術。日々改善されるでしょう。
問題は技術開発が終了したであろう耐震構造です。

「阪神・淡路大震災で評価された耐震構造ですが、建物の倒壊を免れたとしてもゆれによる室内の家具などの転倒や間仕切壁の破損、設備配管の損壊など、建物自体に大きなダメージを受けてしまうケースが多く見られました。実際にその後の居住に耐えられなかったり、建物の資産価値がなくなったり、転倒した家具の下敷きになって多くの方が亡くなられるなど問題点は残りました。」

ソースを記すまでもなく、耐震マンションの被害状況は周知の通りです。

[490: 匿名]

どこぞの机上の検証資料をもってきて現実として何の疑いの余地もなく出せてしまうひといるよね。
質の悪い週刊誌や、テレビにも。
どんな仕事の仕方してるか想像つくね。けど本人は自分の論理に微塵の疑いもないから周りにどう見られてるかは気付けないタイプね。

[491: 匿名さん]

どちらにしろ
このマンションの「色んな点」を納得できる人が買えば良いのです。
あとあと住民スレで不満を書くことなく。

[492: 匿名さん]

489さん

どうしても表現に違和感があるようでしたら、その部分を

『実在する3つの免震超高層物件について東海・東南海・南海三連動地震の摸擬派に対する応答を計算したところ、2つの物件で免震層が変形限界を越え、うち1つの物件では建物が擁壁と衝突するという結果が出た、というのが現実』

と読み替えて頂いて結構ですよ。

意味は、全く同じですから・・・


なお、489さんの

『阪神・淡路大震災で倒壊した建物は耐震だから耐震は危険』

という主張は、ちょっと強引すぎますね・・・

阪神・淡路大震災で倒壊した建物の殆どが昭和56年以前に所謂「旧」耐震基準に基づき建築されたものですし、現在建設されている耐震物件は阪神・淡路大震災を契機に「新」耐震基準がさらに強化された、現行の建築基準法に準拠していますから・・・


『免震は新技術でこれから改善されるから今は危険でも問題なし』

という希望的観測も、少し楽観的に過ぎる気がします・・・

少なくとも現時点では、構造設計者ですら『（長周期地震動による）想定外の揺れが起きたとき、超高層免震がどんな順で壊れ始め、途中で持ちこたえるのか。研究はまだ始まったばかりで、わからないとしか言えない。ガンガン左右に揺さぶられる地震でなく、ゆっくりと片側に大きく傾いたとき、止まることなく、そのまま行ってしまうと考えると怖い。』とコメントしているのが現実ですから・・・


何れにせよ、先ずはAERAを読まれた方が良いですね・・・

[493: 匿名さん]

どっちにしろ想定外の揺れだったらあきらめるしかないな。

[494: 匿名さん]

492さんは余程、週刊誌を信頼なさっているんですね。
長周期地震動に関しては、三井の営業さんに直接おっしゃった方が良いですよ。
去年12月に、長周期地震動にも対処した免震タワーを販売すると三井は発表したのですから。

週刊誌と三井、492さんはどちらを信頼しますか？

[495: 匿名さん]

494さん

三井不動産レジデンシャル株式会社は、「長周期地震動を『勘案』した構造設計を行なう」と標榜しているに過ぎません・・・

もちろん、具体的にどの程度『勘案』されているのかも、明らかにはされていませんし・・・


なお、大手ゼネコンのプレスリリースだから、大手出版社の雑誌記事だから、という理由で盲目的に主張を信頼する事はありませんね・・・

今回はたまたま、三井の「長周期地震動を勘案（？）して免震超高層マンションの構造設計を行なう」というアピールよりも、AERAの記事の方が信憑性が高いように感じているだけです・・・


「販売業者が免震を推すのは、『安全』が売りになる以上に『建設費が安くなる』という理由が大きい。耐力を落とした設計ができる分、階数が高いほど割安にでき、30階建て以上だと、普通の建物より安く建てられる」（大手ゼネコン中堅幹部）

「客が『免震はどうなの？』と言った瞬間に『免震いいですよ』と営業が仕事を取ってくる。どんどん変わった形の建物ができてしまう。技術屋からすれば心配だらけだ」（大手ゼネコン設計リーダー）

「いまは、ちょっと異常な気がする。『この場所で免震はやめたほうがいい』と思っても、社内に、それを言える雰囲気はない。依頼主にもし言ったとしても、技術力がない会社だと思われ、『だったら、他社にやってもらう』となってしまう」（大手ゼネコン中堅社員）

「普通は敷地があり『こういう建物を造りたい』という話があってから建物の構造を検討する。いまは免震マンションが売れるから、最初から免震ありきだ」（大手設計事務所の幹部）

[496: 匿名さん]

免震構造についてはこの物件だけの問題じゃないし、
あんまりこのネタばかり長引くようなら、
別のスレを立ててそこでやってほしいな。

そろそろ他の話題で盛り上がりたい。

みんな間取りはどこに決めたorどこを検討中？
不思議な間取りが多いよね。

[499: 匿名さん]

立地は気に入ってたんだけど、間取りを見て見送り決定。
4人家族には使いにくい間取りばっかり。

[502: 匿名さん]

メニュープランで、3LDK→2LDKにすれば使いやすそうなのがあるけど、
部屋数が減るのはもったいないし、リセールバリューが下がるだろうし…。
そのままで好みがあればいいんだけどね。

[503: 匿名さん]

>495

なんだか引用、引用ですねぇ・・・　生真面目で頭でっかちなのが見て取れます


＞阪神・淡路大震災を契機に耐震基準がさらに強化された

阪神淡路から基準が変わったといっても、構造概念は全く同じです。
躯体が強化されただけで、屋内は激しく揺れ、生命に危険性すらある事に変わりありません。
屋内外の損傷と修繕費も軽微ではないでしょう。


免震構造では免震装置に被害を受ける可能性もあり、被害を受けない可能性もあります。
実験で被害結果が出たのであれば、当然更なる技術開発をしているはずです。
揺れに関しては通常工法の1/3～1/5に軽減することが期待できます。
耐震と比べて身体への危険度と、建物の損傷を小さくおさえる事が可能であり、
そして何よりもそれを目指した技術です。


そもそも495さんは「耐震マンション」を探してここを選んだんですか？
そうではなくて、購入(担当)するマンションがたまたま耐震マンションだっただけでしょ？
他の条件は同じで、免震か耐震か選んでと言われたらどちらを選びますか？
答えられないでしょ、耐震推しとしては

[504: 匿名さん]

503さん

同条件の低層マンションであれば、免震の方が良いですが・・・

低層の場合は確実に免震の方が高コストで、現実的には坪単価まで同条件という事はあり得ませんよね・・・


100mを超えるような超高層マンションであれば、もちろん免震は選びません・・・

家具は固定すれば済みますし、大地震で躯体が痛んでも死にはしませんが、長周期地震動で免震超高層マンションの免震層が引き抜かれたり、座屈したり、躯体が擁壁に衝突してしまっては、マンション自体が倒壊せずに立っていられるかすら分からない訳ですから・・・

革新的な免震技術が確立する頃には、人口減で超高層マンション自体が過去の遺物かもしれませんし・・・

[505: 匿名さん]

タワーマンションだと、住民が利用できる眺望フロアみたいなのが設けられているマンションもありますが、こちらはそのような共用スペースはないようですね。

[507: 購入検討中さん]

＞＞505

逆にそれが無いのが気に入っているんですが、眺望は美しいですからね、本当は欲しかったという方もいらっしゃるかな。

公式サイトの情報どおりなら上の階の眺望はなかなかハイレベルだと思いますから、どうしても眺望が欲しいという方は上階からの検討が後悔をしないのだと思います。

地域内に綺麗な景色を拝めるスポットがどこかあるといいですよね、あればそれを含めての検討も良いのではないでしょうか。

[508: 匿名さん]

お友達が遊びに来た時に連れていける眺望スペースがあれば良かったなぁ、って思います。
眺望って思ってる以上に、お客様が感激してくれるんですよね。
まぁ最初だけですけどね(^_^;

[509: 契約済みさん]

契約されて、各種オプションを検討中の方に質問です。

洗面所の床は、デフォルトだとフローリングということでしたが、みなさんオプションつけられましたか？
オプションつけると、玄関同様の石素材ということで滑りそうだと思いつつ、
でも、フローリングだと湿気等への耐性が心配で、何で塩ビ素材にしなかったのか疑問に思ったのですが、
みなさんどう思われますか？

[510: 契約済みさん]

509さん

ずっとトイレの床と同じ素材かと勘違いしていました。
教えてくださってありがとうございます。

吸湿性や耐水性については、オプション会の時に聞いてみようと思います。
タイルは高いし、転んだら痛そうだし、迷います。

[511: 匿名さん]

盛り上がってませんね。

カラーセレクト、どれにしますか？
どれも一昔前のカラーリングに見えますが…。

[514: 契約済みさん]

510さん

洗面所の床材の件、営業の方に確認いたしました。
使用されているシートフローリングは水や傷に強いものだということで、
通常の使用では問題ないということでした。

美観等により、塩ビよりフローリングが選ばれたということです。

[515: 契約済みさん]

511さん

当方は消去法で、ホワイトにする予定です。
現在のところはダークブラウン系なので、現状使用している家具を生かそうとすると、ナチュラルはNG。
ダークブラウンは、キッチン・洗面所の扉の色までブラウンのため圧迫感感じるかな・・・？と。
ただホワイトって掃除をこまめにしないと・・・とは思いますが（汗）

他のモデルルームや広告見ていると、ダークブラウン系が多いですよね？
世の中の流れで、シングルやディンクス向けマンションが多いからでしょうかね？

[516: 物件比較中さん]

ダークブラウンはどっしりしてて落ち着きも感じますから、人気になってるんだと思います、汚れが目立たないというのも勿論あると思います。

うちは515さんと同じくホワイトですね、というのも白は光りを反射してくれますから、室内全体の明るさを追及すると白だなという結論に、色的にデリケートなんで怖い面もありますけど、ある意味部屋を大切にする気持ちが途切れなくていいのかもしれません。

あとは黄ばみにくい素材だと嬉しいですね。

[517: 匿名さん]

今流行の、フローリングはベージュ（白っぽい薄い茶の木目）、建具は白、というのが良かったんですけどね…。
515さんとまったく同じ発想で、ナチュラルは無し、ダークブラウンは水回りが暗いか？と。ただ、ホワイトは少し白すぎる気もするんですよね。
ホワイトでモデルルームがあればいいのに。

[518: 契約済みさん]

514さん

510です。
ご報告ありがとうございます！
それでは、営業の方の言葉を信じて、フローリングのままにしようと思います。

ただ私も、肝心のフローリングの色は迷っています(^^;

[519: 契約済みさん]

515です。

517さんと全く同感です。
ホワイトは、想像がつきやすいという理由から、モデルルームは作られなかったようです。
鏡面仕上げでツヤありの扉や建具、実際壁についたらどうなるんだろうか、
フローリングの色味は？と、ちょっと不安ですよね。
素材は質感や色等、小さい面積で見るのと大きい面積で見るのとでは感じ方が変わりますしね。

ダークブラウンは、水周りがベージュでまとめられていたら、候補になっていたのですが・・・

[520: 匿名さん]

ダークブラウン系がいいと考えています。汚れは目立ちますが、目立たないと掃除しないので。
家具をホワイト系にして、メリハリをつけたら良さそうな感じにできそう。

共用部にライブラリーがあるのが気にいっています。

[521: 賃貸住まいさん]

ダークブラウン系は汚れだけでなく、傷も目立ちますよ。

[522: 匿名さん]

そろそろ、住民スレを立てて移ったらどうでしょう。

[523: 匿名さん]

現在の家が床、扉がダークブラウンですが、汚れに関しては確かに目立ちますがその分毎日掃除する意識が出てプラス効果です。

傷はそんなに目立ちません。



それよりも、材質がチープな所が嫌です。
ダークブラウンなら、シックな感じになりますが、あのフローリングは一気に安っぽくなりますね、

[524: 匿名さん]

このご時勢にオール電化。。。　入居者は人一倍節電努力しなきゃダメだよ。
９月から電気代も値上がりするんだし。

[525: 購入経験者さん]

検討中ですが、管理費の高さには驚きました。独立系の管理会社の約３倍です。更に４～５年ごとに修繕積立金も上がります。ただ積立て金は、自分のマンション価値の維持に使うものですから納得は行きますが。管理費をもっとリーズナブルな価格にしてほしいものです。その分修繕積立金の方へ回わせます。

最初は押し付けられた管理会社ですので１年間は我慢しなければなりませんが、管理会社の契約は一年更改ですので他の管理会社へ変更することもできますが、相見積もりを取るなどし、競争の原理を入れないとダメだと思います。入居者がまとまれば質を落とさず下げることも私の経験から言っても困難ではありません。契約された方が協力するという声が多ければ購入したいと思っております。

最近三井の管理する大規模マンションで管理費を約３分の１近く値下げをしたというニュースを聞きました。管理の質もよくなく、費用も高いので本当は管理会社の三井不動産住宅サービス自体を変えたかったそうです。しかしながら三井もメンツにかかわるため管理費を大幅に下げることによって何とか存続を図ったそうです。

いずれにしても入居者が仲良く一つにまとまって管理組合活動をすれば、資産価値が維持できるマンションとなると思います。免震、オール電化等の問題はありますが、すべてが良いというものはありません。

[526: 購入経験者さん]

誠に申し訳ありませんが、前回の投稿内容の訂正をします。前回管理費の高さが独立系の３倍と書きましたが、タワーマンションの場合は必ずしも正確ではありませんので削除します。

タワーマンションの管理費は、平均１平米あたり２２８．４円、
都内の平均は、２０８円というデータがありますので、一つの目安として記載しておきます。

[527: 匿名さん]

三井不動産の同時期のマンションと比較しても、細かい所の仕様が寂しいのは残念。
例えば洗面台。4～5年前と同じタイプですね。最新タイプは異なると思います。（枠ついたタイプ）

オール電化のせいか、ミスティなんかもついていないのはマイナスポイントです。

近隣マンションとの差別化で、仕様は高級仕様にしてほしかったなぁ。
三井不動産びいき故のコメントです。意見反映頂いて、頑張ってほしいです。

[528: 匿名さん]

管理会社変えたいね

[529: 匿名さん]

値下がりしたら検討しよう…

[530: 匿名さん]

商業施設併設マンション、の管理費は高くなりがち
ですから、管理会社を変えてどの程度安くなるかですね。