パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

[匿名さん]

売主：三井不動産

高さ120m, 34階建ての分譲棟
それよりやや低い賃貸棟の
計2本のタワーマンション
店舗、医療施設併設予定

総戸数 620戸
最寄駅 : 三田線西巣鴨

北区初の高層タワーマンションの予定みたいですが、
計画の方の進み具合はどうなんでしょうか？
情報共有していきましょう。


≪物件概要≫
所在地：東京都北区滝野川６丁目２１番１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線 西巣鴨駅 徒歩3分
埼京線 板橋駅 徒歩9分
山手線 池袋駅 バス9分 バス停から徒歩4分

【タイトルを正式物件名称へ訂正。物件概要を追記しました。　2011.10.14　管理担当】

[221: 匿名さん]

床暖房　電磁波
でググれば色々分かります。

[222: 匿名さん]

リビングで電磁波とか勘弁してよ

[223: 匿名さん]

２１９さん
確かにまったくないとは言えませんが、床暖房ではなくホットカーペットでも
電磁波はでていますからね。気になる方はその床暖房のメーカーに問い合わせをすると
電磁波がどのくらいの範囲まで発生しているかのデーターを教えてくれる様ですよ。電磁波の
考え方は色々ですね。オール電化でなくても色々な所で電磁波は受けているものですからね。

[224: 匿名さん]

リスク、はなるべく避けるもの。
他に、避ける方法があるのなら。

[225: 購入検討中です]

最近モデルルームを見て来た者ですが、設備、仕様のグレードは皆さんどの様にお感じでしょうか？
マンション見学初心者なもので、どこを見ても素晴らしく見えるので、皆さんのご意見をうかがいたいのですが。

[226: 匿名さん]

オプションが多いから素晴らしく見えるのは当然かと。
グレードは耐震は良くなく、内廊下は良く、間取り設計は疑問符。
とか感じは色々ですねえ。

[227: 匿名]

オプションだらけでうそばっかりだから誤魔化されないようにしないと。「こちらはオプションです」ってさりげなく注意書きがあったりするけどね。

[228: 購入検討中さん]

率直な話、ここのマンションは資産価値ありますか？

[229: 周辺住民さん]

資産価値は高いと考えています。大手三井の大規模マンションですし、巣鴨にタワーマンションが他になく、地域がらこれからも出来にくいであろうことを考えています。西巣鴨は文京区が近く、マンション近くにインターナショナルスクールができましたし、子育てにも良い環境です。
オール電化は現在は東電の問題もありますが、地震や災害を考えたとき、高齢化社会を考えたときにはやはり安心な気がします。
ただあくまで個人的な考えですし、そこは他人の意見は参考程度に考えていただければと思いますが、、、。

[230: 周辺住民さん]

229です。
西巣鴨にタワーマンションはなくの間違いでした。巣鴨にはあります。

[231: 匿名さん]

マンションに資産価値を求めない方が良いのでは？
10年後、20年後の新築分譲価格はかなり安いだろうし
そのころ、ここの管理修繕積立金は・・・

[232: 匿名さん]

西巣鴨は既に成熟した街で再開発余地等も少ないので、
かつての湾岸地域のように街自体の価値が上がっていくようなことも想定し難い。
良い意味でStableな地域だと思います。

この物件についていえば、確かにこの周辺で希少なタワーマンションであることは間違いないですね。
しばらく西巣鴨でタワーマンションが建てられるような土地も無い。
ただ、現在は、昔のようにタワーマンションだから資産価値が高いという時代でもないですよね。
また、この物件はタワーマンションの割りには共用施設が簡素で、あまり高級感がありません。
西巣鴨周辺においてシンボリックな物件であるとは思いますが、
さりとて、地域の他の物件以上に資産価値を維持・向上できる物件とはとても思えない。

そもそも西巣鴨のマンションに資産価値を求めるのはおかしいのでは。
この近辺ならば文京区に入るか巣鴨駅近の豊島区の物件ならば資産価値も期待できると思いますが。

[233: 購入検討中です]

225です。
226さん、227さんありがとうございました。
どこまでが標準でどこからがオプションで、それぞれどう感じるか考えなきゃダメですね。

[234: 匿名]

モデルルームの通りに造ってもらったら、分譲価格＋一千万円だったとか、
別にめずらしくもない話です。

[235: 購入検討中さん]

ここは南東向き、南西向きに人気が出そうですが、皆さんはどの間取りが好きですか？

[236: 匿名さん]

真南角部屋がいいですね。
だけど真南角部屋の玄関ドアを開けると、お隣りさんの玄関ドアとお見合いですか？

[237: 匿名さん]

>236

下層階の75Cだとお見合いになりますが、上層階の80Aであればおそらく大丈夫ですよ。

[238: 匿名さん]

そうなんですか。ありがとうございます。
だけど80Aは価格が高そうですね。

[239: 買い換え検討中]

>235　
やはり角部屋でしょうか、特に75Bは個人的に好みです。
他の間取りにもいえることですが全ての部屋がバルコニーに面しているのは初めてで、もう少し求めると角の柱が無くてL字に移動できる仕様だと嬉しいのですが、それでなくとも評価高いです。

しかも室内移動に無駄をとらせない位置関係がシンプルでいいですよ。
玄関からは室内が覘けないのもいいと思います。

[240: 匿名さん]

角部屋でない中住戸には、窓のない行灯部屋もありますよ。
通路としてしか使えないデッドスペースも結構ありますね。

[242: 匿名さん]

うちはオール電化は嫌いじゃないからいいんですが、
貯湯タンクが室内にあるタイプと室外にあるタイプ、の間取りがありますね。
床面積で気をつけないと。

[246: 匿名さん]

モデルルームって下板橋にありません？
ずいぶん離れた場所にあるんですね。
たしかにオール電化・・・・震災が起きてから大分人気が下がりましたね
やっぱりガスが使えた方が何かと便利な気がします。

[247: 匿名さん]

そうですね、ＭＲは下板橋駅前です。
他の駅の雰囲気も見ておいて損はないと思いますからちょうどいいかなと。
うちは更に広く見て北池袋でも一度降りておこうと予定しています。

もう更にとなると池袋、大塚と、誰もが知る利便性を見ておくことができるのですが、それはまた住んだ後にということで。物件検討そっちのけでこの辺りで遊ぶ時間が多くなりそうなので(笑)

生活圏であることは電車の所要時間を見ても明白ですね。

[248: 購入検討中さん]

そろそろ販売価格が確定しそうですね。
近郊のクレヴィアと比べて人気とかいかがでしょうか？

[249: 匿名さん]

クレヴィアは問題山積ですから。。

[250: 匿名]

どんな問題？

[251: 匿名さん]

どんな問題？

[252: 購入検討中さん]

ここの購入を考えている方に質問します。
近郊のウェリス滝野川やクレヴィアに比べて長所、短所はなんですか？

何処が良いのか悩んでます。

[253: 購入検討中]

こことウェリスを見てきた者ですが、ウェリスと比較した長所と短所は以下のように考えます。(部屋にもよりますが。)

長所
・駅から近くフラット
・ゲストルーム、キッズルームを併設
・敷地が広くゆったり
・将来の周辺環境の変化の可能性が低い

短所
・中山道、首都高の前
・間取りがイマイチ
・管理費が高い

南の角住戸であれば短所もある程度緩和できるかなと考えています。(管理費が高いのはやむ無し。)4LDKを希望する場合や静かな環境を重視するならウェリスに軍配ですかね。

[254: 匿名さん]

クレヴィアは室内逆梁が痛い

[255: 匿名さん]

短所
・タワーなのに制震でも免震でもない。三井新築タワマンは将来、全て免震になるらしい。

[256: 匿名さん]

すべて免震とは言ってない

[257: 匿名さん]

なるほど、
原則として採用します、三大都市圏での採用、と注意書きが書かれていた。

でも、ここが耐震構造な事実は変わらないけど。

[258: 購入経験者さん]

キッズルームは、遊んでる間は安全のため大人が監視しなきゃなんない。めんどいよ。

子どもが大きくなると使わなくなる。

[259: 匿名さん]

でも、無いマンションでは
エントランス付近が子供の遊び場になったりして迷惑。
だから仕方ないよ。

[260: 匿名さん]

年月経ったら、キッズルームは
爺婆ルームに変えてしまえばよい。

[261: 匿名さん]

年月経ったら
孫たちが使うんだろうね
そんな頃まで住み続けたくはないなあ。

[262: 匿名さん]

こういった複合開発物件の建替えってどうするのかね？
店舗やスペース部分の容積も使ってこの28階建てを確保しているのだろうけど、
建替え時には店舗・賃貸棟等と一体でまた再開発をしないと、この28階建ては維持できないということだよね。
店舗・賃貸棟の所有者は三井不動産なので、その時が来たら三井不動産に任せるしかないのかな。

[263: 匿名さん]

三井に任せるにしても
容積率に余裕がなければ
解体・再建築・仮住まい、等の費用は全部住民が自分達で出さなければいけない。
それ以前に、建替えするかどうかの賛否を組合総会で決めるのも大変らしい。

よく「建物は住めなくなっても、土地は残るから安心」とか書く人がいるけど、
廃墟の乗っかった土地、であり、新しい建物を建てなきゃいけない土地、が残るんだよね。

[264: 匿名さん]

成る程。
区分所有者が多くただでさえ意見集約が大変であることに加え、
容積をフルに使い、しかも他人（三井）の土地の容積も使った上で
この高さが確保できているから身動きが取れないね。
容積に余裕が無いから「等価交換」で建替後のマンションの一室をもらうのも簡単ではないね。
少なくとも相応の建築費用を拠出しないと。
三井は賃貸棟と商業棟を所有しておけば、分譲棟の建替え時には必ず声がかかるだろうから、
将来（50年後？）の再開発時の種地にもなるということか。おいしいね。

こうしてみるとタワマンの建替えは難儀するのだろうな。
40～50年後には社会問題になっているような。

[265: 匿名]

容積率は余裕あるんでは？計画より随分小さくなってる。

40年後は、三井が丸ごと買い取り、再々開発。
次は、周辺の空き家も買い取り、さらにビッグな開発プロジェクト。

[266: 匿名さん]

今、容積率を使い切れなかったのに
40年後なら使い切れるのだろうか？ってのがあるし。
同じ三井タワーでも東雲は、周辺住民の反対はあったが、
階数を低くする代わりに横に広げて使い切ったらしいですよ。

[270: 匿名さん]

たしかにキッズルームって子供が大きくなった家庭が増えたら、どうするんでしょうか。
何か他の事に使う部屋になるならいいですが、そうでない場合はいらない気がしますね。

[273: 匿名さん]

将来の共用の入れ替えも考えてなくはないと思っています。

たしかにずっとキッズルームではだんだん利用者は減っていきそうですよね･･･。
この後に何か変えるとしたら何がいいと思いますか??

無難にフリースペースとしてもいいかなとは思うのですが、そのほうが管理費も嵩まないでしょうし。まあそんな先のことはまだ早い話かな(汗)

まずは楽しい新居生活を、ですよね。

[274: 匿名さん]

老人ルームでしょう。
単純に考えれば。増えたお年寄りたちの憩いの場。

[275: 購入検討中さん]

>>264
最も建て壊しやすく、立地の良い場所から優先的に再開発していくわけで、
今新しく作った物件をわざわざ５０年後に再開発しなくても、
似たような立地はいくらでもあるし、もっと手を付けやすいところを新たに開発したほうがいいでしょ。
（シャッター通り化した商店街を立て直すより、
新たにロードサイドに出店したほうが安上がりということ。）

だから、「その時」なんてものは来なくて、
単純に資産価値のない空室率の高い建物が残るだけでは。
廃坑の工員寮みたいな。。

[276: 匿名さん]

迫った申込みを家族と話し合ったが、
免震や制震の無いタワマンは拒否されてしまい、
うちは脱落。無念。

[277: 匿名]

中層の賃貸棟を分譲した方が人気出そう。

しかし、リーマンショック前に土地を高値掴みしなきゃ、もう少し高仕様になったかね。

[278: 匿名さん]

273さん
そうなんですよね。新築マンションはお子さんが小さいファミリーが買う事が多いので
キッズルームがよくありますが、利用されるのははじめの方だけの様な気がします。
子供たちが大きくなってしまえば、たまり場などになってしまってあまりよくない様な気もしますし。
たとえばみんなでＤＳをやっているとか。
ある程度需要が減ってきたら、住人の交流の場として使うとか管理組合で話し合いが必要かもしれませんね。

[279: 匿名さん]

第1期販売戸数は80戸か。総戸数の3分の1。
これも即日完売とはいかないだろうし、
当初予定から1ヶ月近く登録時期を引っ張っても80戸しか出せなかったと見るべきで、
想定以上の販売苦戦だろう。
第1期が捌けたとしても、残る160戸の販売は更に苦戦するでしょう。

[280: 匿名さん]

少ないですね。
イマイチ魅力不足かなあ。

[281: 購入検討中さん]

有名な土地ではないですからね。
ただ、交通利便性がいいですし、広い公園もそばにあって、以外と穴場地域だと思います。
皆さんはどのようにお考えですか？

[282: 購入検討中さん]

場所的にも知名度が低いのだから妥当な販売戸数ではないでしょうか。この場所を知っている人にとっては割安な価格
お得に感じそうですね。高い台地で都心にも近いし静かなところ。共用スペースの充実さには欠けるかもしれませんが、店舗が入りますしね。

[283: 申込予定さん]

西巣鴨は穴場地域として雑誌に載ってることが多いです。

[284: 匿名さん]

マンションの安さ以外何もないけどね。

[285: 匿名]

仕様のわりにちと高いだろ。

そこそこ便利なエリアだから、安けりゃ、すぐ完売できる。

[286: 匿名さん]

安いと思う
仕様もそんなに使わなくなるプールとかジムがあっても管理費かかるだけ
このぐらいで充分
購入したかったなぁ、異動ある仕事だから断念したけど

[287: 匿名さん]

送られてきた価格表見ましたが、上層階はモデルハウスオープン時より値段下げてますね。
でもサービスと釣り合わない、高い管理費はかわってないんだろうなぁ

[288: 匿名さん]

管理会社を変えれば、同じ内容でも管理費はもっと安くなるのではないでしょうか？

[289: 匿名さん]

>>281
広い公園ってどこのこと？

[290: 匿名さん]

飛鳥山だろ？

[291: 周辺住民さん]

このマンションの近くに広い公園はありませんよ。

[292: 匿名さん]

少し南に行けば「南谷端公園」があるし、「西ヶ原みんなの公園」は東京外大跡地だからかなり広いですね。
どちらも飛鳥山公園よりも近いです。

[293: 匿名]

＞どちらも飛鳥山公園よりも近いです。

そうですね。NYのセントラルパークよりも近いですね。

[294: 匿名さん]

288
賃貸棟、商業棟、と同じ敷地なのに
管理会社を変えるのは難しいのでは？

[295: 匿名さん]

西ヶ原みんなの公園まで徒歩約20分。近いとはちょっと言い辛いですね。
南谷端公園は5分ほど。中規模といったところでしょうか。

[296: 匿名]

価格表、私も見ました。
階数ではなくて間取りによって事前案内会の参考価格から引き下げられたものと、参考価格の範囲内で目一杯になったものとありますね。
私の希望の南の角住戸は目一杯の設定でした。それでもお安い気がしますが。

[297: 匿名さん]

294
いいえ、そんなことはありませんよ。

[298: 匿名さん]

都電で飛鳥山公園すぐでしょ

[299: 匿名さん]

普通は自宅のすぐそばに公園がある事の方が少なくて、歩いてなんて行けないから自転車で行くものだと思っていました。
ここだと北区中央公園も自転車だと近いですね。

[300: 周辺住民さん]

電車や自転車を使う距離の公園を「家の近くの公園」とは普通言わないと思います。

[301: 匿名さん]

297
管理会社が別々になったら
敷地自体の警備・清掃などの管理は、どこの管理会社が？

[302: 匿名さん]

マンションとその他で分ければいいでしょ。

[303: 周辺住民さん]

こちらの近辺に住んでいます。北区中央公園、飛鳥山公園、西ヶ原みんなの公園、いずれも大きな公園ですが、
遠いので滅多に行きません。
（飛鳥山へは春桜を見に出かけますが。）
普段子供を連れて遊びに行くのは南谷端公園ですね。
こちらだって充分広いし、プールもあるし、春には園内の桜と南に隣接する桜並木がとても見事ですよ。

[304: 匿名さん]

302
言うは易く行うは難し。

[305: 匿名さん]

難しいことはないだろ？
分譲、賃貸、全体と管理は分かれるんだろから
分譲の住宅管理だけ変えればいいだけなんだから。

[306: 匿名さん]

購入前から管理会社の変更を考えいるようなら他にした方がいいと思うんだが。

[307: 匿名さん]

いいじゃない、
難しくないと言う305さんが率先して動いて
管理会社変更をやってくれるのだろうから。

[308: 匿名さん]

ここ、オール電化でしたっけ？

[309: 匿名さん]

>307
理事になって積極的に動いてくれるのかな？
PTAの役員やった時にいちいちクレーム（しかもその場で言わずに後から）のような事言う人がいて
凄く大変だったから。

[310: 匿名さん]

オール電化です。

[311: 匿名さん]

今やオール電化はマイナスポイントになってしまいましたね。

[312: 匿名さん]

まだ建て始めてないからガス併用プランにできるのではないでしょうか？

[313: 匿名さん]

賃貸の管理費の一部を区分所有者に肩代わりさせるなんて、なかなか大胆ですよね。

[314: 匿名さん]

オール電化でいいでしょ、いちいち時代に流されてどうするんですか？購入したい人は買えばいいし、文句があるなら買わなきゃいいだけでしょ。
管理費は確かに高いですが、内訳を確認してから判断しましょ。誰かに理事を押し付けるのも間違えてるし、住民みんなできめましょ。

[315: 匿名さん]

まだ契約者いないのに先走りすぎですよ

[316: 匿名さん]

みんなで節電して原発なくしましょうって時に
流されるとかじゃないでしょうに
ここを本気で検討する時にオール電化というのは
引っ掛かるポイントなのも事実だと思いますがね
ガス併用にできるなら検討するって人もいるはず

[317: 匿名さん]

節電とか脱原発を考えると、これから計画が始まるマンションで
オール電化を採用するところは無くなるという事？
そしたらここは将来的に珍しい物件になるね。

[318: 匿名]

原発再稼働したやん。

インフレになりゃ、ガス代もあがる。

[319: 匿名さん]

やっぱまずいかなー
http://sutekicookan.com/オール電化マンションの今後

[320: 匿名さん]

福島原発はアウト、知事が反対してるから柏崎も再稼動できないでしょう。