麻布十番の中古マンション

[家なし子]

はじめまして。みなさんの意見をお聞かせください。
麻布十番はエリア的にどうでしょうか？
資産価値は？
小さな子供もいまが、子育てには？
「麻布十番の中古マンションなんて、なんで？」
という意見もございましたらぜひお聞かせください。
よろしくおねがいします。

[2: 匿名さん]

人気のあるエリアですが、全域が商業地で住環境は良いとは言えず、子育てには向いていません。
治安面でもちょっと不安があります（たまに発砲事件有り）。この辺りでしたら、本村小学校か赤羽小学校の区域がよろしいかと。ウチは御田小学校区域ですが。

[3: 家なし子]

発砲事件ですか？なんかテレビの中の出来事のようで身近におこるなんて想像できません。
商店街付近の物件ですが、やっぱり？？でしょうか。。。

[4: 匿名さん]

要するに●●団が多いということです。この辺りでは一目でそれとわかる関係者をよく見かけますよ。ま、無関係の一般の人に危害を加えることはあまりないと思いますが。
あと、低地ですので大雨が降ると冠水することがあります。駅が浸かって地下鉄が止まったこともあります。

[5: 匿名さん]

麻布十番は、地盤が低いのは実際その通りです。暮らしは、買い物や、区役所の支所も近いし、生活しやすいでしょう。おしゃれな街と言うより、庶民的な街です。しかし、できれば渋谷区広尾のほうが、お子さんの環境にとっては、明るいでしょう。病院は、都立広尾病院は、小児科も良いし、JRの恵比寿駅、ガーデンプレイス、こどもの城など、お出かけにも便利です。麻布十番は、少なからず、港区の華やかさから見ると、やや路が弱いです。もっと良いところは沢山、上には上が有ります。個人的な書き込みですので、不快にならないでください。広尾の中古を勧めます。

[6: 近所をよく知る人]

麻布十番おすすめです。正しくは、麻布永坂、麻布狸穴、東麻布でしょうか。十番は繁華街　すむならこちらです。みどりあふれ、高速道路の音なんかもまったく聞こえませんし、ＮＩＳＳＩＮなどのスーパーもありますし。徒歩５分くらいですしね。この付近は新築も増えてきておりますし、中古もでるでしょう。

[7: 匿名はん]

麻布十番は都内で今一番地価が上がっているところです。
実際の評価額よりも高い値段で売り出しているとも聞いています。
●●団も多いのは事実。先日麻布十番の銭湯に行ったら、ほとんどがその筋でびっくりしました。色々な意味でファミリー向けには良くないのかな〜。おつき合いしている仲介業者によると同じ港区でも大門あたりは価格的には今おいしいらしいです。港区でも比較的安く、便も良いとのこと。
でもお子さんには向かないかな・・。

[8: 周辺住民さん]

15年ほど住居表示で言う麻布十番に住んでいます。他の皆さんの書き込みがあまりにピント外れなので割り込みます。
十番は非常に住みやすい町ですよ。治安は普通です。●団の事務所が多いのは事実ですが、別に一般人の日常生活で何の怖い目も見ませんよ。一般人の変な人や不良学生のグループも見ませんし。ただ休日などに外部から来る観光客が日に日に増えています。特に夏の十番祭りのときは信じられない混雑振りです。大使館があるので町に機動隊の人達が365日います。
十番の一番の良さは利便性だと思います。大小の病院が沢山あります。スーパーもセーフーとフードマガジンは２４時間営業、ピーコックは１１時まで、ナニワヤは１０時まで。薬局もマツキヨとコーエー、さらに２４時間の城南薬局、クリーニング屋も。あと何を挙げればいいですかね。ヒルズとミッドタウンも徒歩圏内だし。トーホーシネマズには歩きで観にいきます。深夜でも買い物や食事など困ったことはありません。子供の学校をこだわるならどうせ私立でしょ。十番ならアメリカンスクールも近いしスクールバスも通るし、有名私立も近くに色々あるし。
広尾で本当に良いのはいわゆる元麻布界隈ですよ。予算が合うならどうぞ。町名で言うと麻布十番の隣町です。いわゆる広尾エリアは残りはイメージだけで何もないでしょ。大門を十番と比べられては困ります。あなた東京の方ですか？大門に住んでどうするの？子供どころか大人も生活に困るでしょ。麻布永坂、麻布狸穴、東麻布は麻布十番では全くありません。歩けばすぐ分かりますが枯れたエリアで日中歩いている人は少なく、商店はいずれもボロボロ閉店してるかの有様です。NISSINNはいいスーパーですがあそこは近所の人が良く店ではなくて、外人が車で来てどさっとまとめ買いして帰るタイプのスーパーでしょ。

いやあ、本当にいい加減な書き込みばかりで驚きました。

[9: 周辺住民さん]

あらあらこの方
麻布十番の街中に住みたい人でしょうね。あのごみごみはやめてもらいたいものです。
風情があるのは麻布永坂、麻布狸穴、東麻布界隈をお勧めします。
一度、永坂の上まであるいてきてくださいね。鼠坂がちかいかなとおもいますよ・・・
十番商店街のマンションと価値観はちがいますが・・・
安くても商店街近いマンションはかいませんね。個人的にね。　
ちなみに、nissinでふつうにお買い物する日本人です。

[10: 物件比較中さん]

広尾周辺の物件を探しております。
先日、南麻布・高輪・広尾等、数件の中古マンションを見せて頂きました。
南麻布や高輪は素敵なお屋敷街ですが、生活するには坂道ばかりで不便だと思いました。　広尾駅近くにとても素敵な物件があったので、ほぼそこに決めようとしていたのですが、これを調べてみたところ驚くような事実が隠されていたため、案内して頂いた方に早々クレームをつけました。
一度地元の方の口コミを頼りにしてみたいと思っています。
どの土地にも良い点、悪い点があって当然ですし、人の好みも様々です。
麻布十番にも興味があるのですが、08さん、冠水についてはいかがですか？
小学校一年生の子供と共働きの夫婦です。
あまり出来の良い息子ではありませんが、そんな息子に良いお友達が沢山居るような環境で、学童保育があり、日常生活に不便でない土地を探しています。
下落合か松涛も検討中ですが、どなたかご存知でしたら教えてください。

[11: 匿名さん]

>>10
小学１年生のお子さんがいらっしゃるんですか。
もし港区立小学校に転入することになるのであれば、麻布十番だと東町小学校になりますが、ここは１学年の生徒数が１０人いるかどうか。それほど子供が少ないところですよ。
それに麻布十番って全域商業地域ですから、大人には便利で魅力的でも、子育てはいかがなものかと思います。
利便性を優先して環境を捨てるか、少々の坂道をいとわず環境を優先するかですね。
港区内なら坂の上でもそんなに不便なところはないと思いますが。私も高台の住宅地に住んでいますけど。

[12: 物件比較中さん]

11さん

情報を下さってありがとうございます。
今、息子の通う小学校も一クラス１３人です。私は兄弟のように育ってくれたらと思い、小さな小学校を敢えて選択しました。
良い影響を与え合えるクラスメイトがいらっしゃる学校であれば小さな小学校が理想です。
一度、高台の物件も検討してみますね。
もし、可能でしたら「この辺は止めておいたほうが無難」というエリアがあればどなたか教えてくださいませんか。
その地域にお住まいの方には申し訳ないと思いますが、色々知ったうえで検討してみたいと思いますので宜しくお願いします。
因みに、目白エリアも検討中です。
それぞれに魅力があり、選ぶのに頭が痛くなりそうです。

[13: サラリーマンさん]

>>10さん
>広尾駅近くにとても素敵な物件があったので、ほぼそこに決めようとしていたのですが、
>これを調べてみたところ驚くような事実が隠されていたため、案内して頂いた方に早々
>クレームをつけました。


↑どのような物件だったのでしょうか？よろしかったら教えてください

[14: 物件比較中さん]

13さん

売主さんのご迷惑になるので具体的な物件は申し上げられません。
私はその物件がとても気に入ったので、他に無ければここにしたいと仲介業者に話しました。
その後、その物件を色々調べてみたところ半年前に同じ物件が-23,000,000円で売りに出ていました。
担当者に事情を確認すると、その部屋は所有者が10年前に亡くなられてその後放置されていた部屋だったそうです。　元々築年数には問題があるような物件でしたので、ボロボロでお客は全く付かなかったそうですが、それをリフォームしたものだったそうです。
要するに、元々の資産価値はその程度のものだったということです。勿論、そんなに高価なリフォームなんかではありませんでした。　資産価値については何度も確認したにも関わらず、担当者は何も言ってくれませんでした。息子が「ここは絶対に嫌だ。このお部屋は誰も住んでなかったからお化けが住んでるんだよ。」と言ったのをふと思い出してしまいました。亡霊などあまり信じないタイプですが、息子はたまに知っているはずも無いことをズバリ当てることがあるので、それも含めてその担当者には憤りを感じました。
今は、信頼できる人に物件を探してもらっていますが、やはりそれは伝える義務があるとその人も驚いていました。
でも、きっとこの物件を購入される方がいらっしゃると思います。
何も知らされないでしょうし、10年間風も通してなかったようですので実際の傷みも激しいはずです。正直申し上げてお気の毒です。

[15: マンコミュファンさん]

事故物件だったのですか？
前所有者が、その部屋で亡くなっていて、気付かれずに放置されていた部屋？
それとも、別の場所で亡くなって、資産を引き継いだ人が、部屋を放置していた？
ということでしょうか（いずれにも読めますので・・）
その部屋で人が亡くなった場合は、自殺だと通知義務があり、自然死だと通知義務はない、
でも、説明するのが普通と聞いたことがあります。
いずれにしても、買わなくてよかったですね。

[16: マンション業者]

不動産業者にお願いして、レインズで調べてもらえば
そのマンションの過去20年間の部屋ごとの売買履歴と
取引価格がわかりますよ。

[17: サラリーマンさん]

>>16
でも、一般媒介でレインズに登録してない部屋までは、わからないですよね？

[18: 物件比較中さん]

14です

例の物件は、その部屋で亡くなったのかどうかは分かりません。
しかしながら、半年前に2300万円も安く出ていたという経緯や、10年間誰も住んでおらず放置してあったというのは部屋の傷みもあるため知らせてくれるのが当然だと私は思いました。
現に、私はそれを知ってこの物件を諦めました。
皆さんでしたら何も知らずに購入した後でそれを知っても平気でしょうか。
もしかしたら、その説明が最初にあったとしたらここまできっぱり諦めていなかったのかも知れません。
今は、信頼出来る仲介業者にお願いしているため、レインズも含め仕事仲間や友人にまで物件の裏情報をとって調べてくれています。
そこまでして下さって、購入後に何か知らなかったことが発覚しても私は彼に苦情を言うつもりはありません。
お陰さまで、先日とても気に入った物件に巡りあいました。
少し予算をオーバーしていますが、上手く契約が進むと嬉しいです。
何れにしても、住宅の購入は本当に難しいですね。
色々コメントを下さって有難うございました。

[19: 匿名さん]

私は数年前、独身時代に麻布十番の賃貸マンションに住んでいました。都会のような下町のような街、お洒落なレストランもたくさんあって、便利でとても生活しやすい場所ですが、やはり繁華街ですので治安はいいとは言えないでしょう。複数の方が書かれていたような暴力団の問題どころか、私は深夜のコンビニで強盗を目撃したこともあります。警察で調書作成に協力しました。その犯人は、まだ捕まっていないはずです。

[20: 匿名さん]

この界隈を歩いて住みやすそうだと思い中古物件を探したいのですが、やはり治安的にはまずいでしょうか・・・利便性＆資産性を重視したいのですが。。。

条件はシングル子供なしなので１Ｋもしくは１ＬＤＫ前後希望です。
しばらく住んでその後は賃貸で回したいと考えています。

一応、昼間はベビーカーを引いたお母さんなんかも見受けられたので安心かなと思っているのですが、住んだことがないので自信がないです。


麻布十番界隈で中古を購入された方、経験談などお聞きしたいです。
（１Ｋ購入だと実需より投資目的だらけのマンションに当たってしまいそうでそれも不安です・・）

[21: 匿名さん]

十番はその筋の方々が住んでいらっしゃいます。
昔、オリン○○○ってとこでドンパチがありました。最近もこの辺りでありましたよね。
東京出身でない方はあまりご存知ないかもしれませんが。

ただ、シングル向けであれば需要は多い地域だとは思います。

[22: 匿名さん]

>>21

このあたりのシングル・ＤＩＮＫＳ向けのマンションって投資家が買ってるケースが多いのでしょうか？
できれば居住用で買って住んでる方の多い１Ｋあたりの中古が希望なのですが・・

[23: 匿名さん]

麻布十番に限らず１Ｋや１ルームはほとんどが賃貸です。
自己居住目的でそのような物件を買う人なんてほとんどいません。
５０平米超なら自己居住も少なくありませんが。

[24: 匿名さん]

えっ、そうなんですか？自己居住目的で１Ｋとかワンルームを買うのっておかしいのでしょうか・・・今こんな情勢だし、多額のローンを抱えたくないので小資金ですむ１Ｋにしようと思っていたのですが・・・逆に、何平米以上だったら自己居住でワンルームもあり、という平均ラインのようなものはあるのでしょうか？

[25: 匿名さん]

逆に聞くけど50m2以下で賃貸ではなく買うメリットって何かあるのか？
全額キャッシュなら別だけど

[26: 匿名さん]

>>24

５０㎡未満の住宅については住宅ローン減税、融資条件、その他税制
について優遇が受けられません。
ただ５０㎡というのは壁芯面積ではなく、登記簿に書かれる内法面積
が基準となるので５３平米くらいあっても登記上は４９平米で住宅ローン
減税が受けられないというケースもあるので注意してください。

[27: 24デス]

たしかに５０㎡未満の住宅については住宅ローン減税が受けられませんね。だけどそのぶん平米数が増えれば金額も大きくなるわけで・・・今ってシングル向けに４０㎡弱ぐらいの新築マンション増えてませんか？お金のある人ならフルキャッシュもありでしょうけど。こちらは庶民なのでローンに縛られた人生って考えちゃうんですよね。

[28: 匿名さん]

>>24
本気か？
ネタだよな

[29: 匿名さん]

>>27
>今ってシングル向けに４０㎡弱ぐらいの新築マンション増えてませんか？

逆に減ってますよ。

[30: 匿名さん]

いや、ネタではなく本気だったのですが・・・１戸目を安く買って数年でローン完済してから２戸目を買う算段でした。何十年も住むという予定ではなく、住み替え前提で・・・やはりおかしいでしょうか？

[31: 23]

>>30
＞できれば居住用で買って住んでる方の多い１Ｋあたりの中古が希望なのですが・・
ということだったので、オーナー自ら住んでいる１Ｋや１ルームなんてありませんとレスしたのですが、自己居住目的で買うのが悪いとは思いません。物件の古さにもよるけど、利回り１０％（家賃月額１０万円くらいの物件なら１２００万円程度）で買えるのならいいと思いますよ。でも７％切るなら借りた方がいいかも。
あと１Ｋや１ルームばかりのマンションは管理組合なんてないようなものですから、管理の悪さは覚悟しておく必要があるでしょう。

[32: 匿名さん]

利回り１０％というのは実質利回りですよね。「家賃月額１０万円くらいの物件なら１２００万円程度」をひとつの目安にしようと思います。でもさすがに港区じゃそこまで美味しい物件はないでしょうね・・・あったとしてもすでに投資家が手に入れてるでしょうし・・管理の悪さに対するリスクヘッジとしてファミリータイプ混在のマンションをがんばって探します。ありがとうございました。

[33: 31]

>>32
＞利回り１０％というのは実質利回りですよね。
いえ。表面利回りでです。管理費その他諸経費を差し引いた実質利回りなら７〜８％あればいいでしょう。