中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

[ぷー]

マンション買い替えのために、今まで住んでいたマンションの
販売をある仲介業者に依頼しました。
近所にちらしを入れてくれたようですが、yahooには出して
もらえません。
やっぱり、三井のリハウスなど大手の方が多くの人に見て
もらえるのでしょうか？

中古マンションを購入する方はどんなＨＰを見て検索して
いますか？
参考までにお聞かせください。

[42: 匿名さん]

よく見るサイトは、住宅情報ナビ、ホームズ、ノムコム、ヤフー不動産、あたりですね。住宅情報ナビは新築マンションの方が充実しています。ホームズは中小業者が多いですね。ノムコムは物件数少ないですが、よそに出てない物件も出てきます。ヤフー不動産は探しにくいですね。

[43: 匿名さん]

毎日チェックしていたのはホームズ、三菱UFJ不動産販売、ノムコム、ヤフー
住友不動産販売で、ホームズで気に入った物件を見つけて内覧したいとメールして、
見に行って即決で購入をきめました。
半年程、あれこれネットでチェックしていたけど内覧したのは１件だけでした。
今のマンションに不満は無いです。

[44: 匿名さん]

逆に買う場合って、買いたい場所が決まってるなら
そこの地元の不動産業者に条件伝えて探して貰った方が早いかな？

それも１社に相談すれば、他の地元業者に連絡取って条件に合う物件を探してくれる？
（複数に相談するのはマナー違反？）

[45: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約は、専任がよいのか、一般がよいのか、迷っています。
どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションのe-住み替えは
どうですか？

[46: 匿名さん]

>>45さん

専任にするか一般にするかは売却する価格設定によると思います。

まず、そのエリアの相場程度の価格で出すのなら、一般でいいと思います（とは言っても、３社までが限度だと思いますが）。
理由は広告宣伝費などかけなくても早目に売れるので、専任だと複数申込が入った場合でも、窓口が一社に独占されているために、売主にとってより良い条件の申込が入ったとしても、業者の都合の良いように情報が操作されてしまう危険性が大だからです。分かりやすい例を言いますと、物件を預けた業者に直接来訪した指値をしてきた申込者と他業者から紹介の指値なしの申込者では、売主にとって有利なのは当然後者なのですが、前者の申込しか売主に報告されないケースが大いに考えられます。それは、直接来訪の申込者の方を仲介した方がたとえ指値をして売主が損しようとも、売主・買主双方から仲介手数料が取れるのに対し、他業者紹介の申込者を仲介しても業者にとっては売主側からしか仲介手数料を取れないからです。このようなケースは、大手であれ中小であれ不動産仲介業界ではいたって普通のことなのです。これに対し、一般であれば他業者からのルートもあるので、情報操作のような手前勝手なことはしにくくなるのです。

次に、相場よりも高めの価格で売り出すなら、専任の方がいいと思います。
理由は高めの価格設定だと成約の可能性が低くなるために、業者が広告宣伝費などをかけない可能性があるからです。価格が高めの場合は広告宣伝に多くの費用をかけてもらわなくてはならないので、専任ならば業者に対しても多少無理を言うこともできますが、一般だとなかなかそうはいきません。一定の期間内に高めの価格設定で成約できずに、やむなく価格を相場かそれ以下に下げる場合は、専任を解除して一般に切り替えればいいと思います。但し、広告宣伝費については、営業マンにきちんとプランを提示させることです。媒介契約を結ぶ際に、その辺りを曖昧にゴマかそうとするようだったら媒介契約など結ばなくてもいい、というくらいの駆け引きをしておいた方が良いと思います。

価格設定については、スレ主さんが売却にどれだけ時間をかけられるかによると思います。買い替え先の契約を済ませていて、今の物件にローンの残債がある場合や売却金額を買い替え先の自己資金に充当する必要がある場合や、事情あって一定期間内に物件を手放さなくてはならない場合は、確実に今の物件を売り切らなくてはならないので、自ずと時限が決められています。なので、あまりに強気の価格設定は禁物です。引渡しまで期日が迫ってくると、不安から思いっきり値を下げて売ってしまうことにはなってしまう可能性も避けられません。逆に、買い替えであっても買い替え先の引渡しまでに売り切らなくてもいい場合や買い替えではないなど特に急ぐ理由がない場合は、強めの勝負に出てもいいかもしれません。但し、昨今の相場の下落傾向を考えると、あまり強気過ぎると売れない可能性も否定できないと思います。

あとは専任であれ一般であれ、営業マンの人となりをよく観察し、言うことがいい加減だったり、信頼できなかったり、腑に落ちない点があれば、媒介契約など結ばないことです。

最後に、○クストコーポレーションについてですが、仲介手数料半額を売りにしていますが、やはり対応は半額以上のものではないというのが率直な感想です。レインズやネットに物件情報を載せる以上の宣伝は行わず、あとは他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ、という感じです。残念ながら、会社のホームページに見られるような熱心な印象は感じられませんでした。なので、専任にして売り出すには難があると思いますが、一般媒介の中の一社としてなら候補の一つとして加えてもいいかもしれません。

[47: 匿名さん]

私はネクストさんで半額で売ってもらいました。
>>46さんの言うとおり
＞他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ
ではありますが、だから半額でやってもらえるのです。
でも、ネットで探す時代ですから客付けはたくさんきましたし、両手を狙って情報操作ということはありませんでしたね。
で、ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

[48: 匿名さん]

>>47

＞ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

それは売り出し価格自体がエリアの成約相場かそれ以下くらいだったのでは？
そして、あなたの物件が人気のある売りやすい条件の物件だったということもあるのでは？

[49: 匿名さん]

ネットで探す時代でも、
お年寄りはネットなど見ません。
お金持ちのお年寄り客を逃すことになりますよ。

[50: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約、専任と一般、どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションってどうですか？

[51: 匿名さん]

>>46さん

No.45です。ご丁寧なご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
あまり急いでおらず、最初はやや強気で出したいと思っておりますので、
『専任』にしたいと思います。

で、どこの業者に委託するかを迷っているのですが、売却希望の
マンションは、埼玉東部にあるレクセル系マンションなのですが、
大手かつ系列のＤ京がよいのか、大手のＳ友不動産販売がよいのか、
最寄路線に強い中堅がよいのか・・・
レクセル系マンションだったらＤ京がよい等あるのでしょうか？
それとも最寄路線に強い業者の方がよいのか・・・

質問ばかりですみませんが、アドバイスをいただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

[52: 匿名さん]

高い査定価格を出して売主客を押さえて、
最初は高い価格で売りだし
当然ながら売れなくて段々と価格を値下げさせていく。

で知られる、大手もあるから気をつけましょう。

[53: 匿名さん]

>>51さん

埼玉東部エリアと言いますと、草加・越谷・春日部などの東武線沿線とか三郷・吉川などの武蔵野線沿線になろうかと思いますが、このエリアは都内や埼玉中央部や西部ほど大手仲介業者の力が強くなく、思いの外地場の業者さんが頑張っている印象ですね。大手では新越谷に住友不動産販売、東急リバブル、春日部に三井のリハウスがあり、地場業者では新越谷にあるＥＲＡオークラホームズという業者が強いようですね。

不動産の売却はやはりそのエリア内に店舗を構え、人員を配している業者に依頼するのが一番良いと思います。でなければ、エリアの事情に精通しきめ細かな対応ができるものではありません。広告宣伝においても、エリア内に手持ちの物件を多く抱えている業者でないと、なかなか難しい場合があります。例えば、新聞の折込チラシを発行しようにも、周辺に手持ちの物件がなければ発行の機会は少なくなってしまうでしょうし、ポストへのチラシ撒きにしても、細かな対応など望むべくもありません。

ご所有の物件は扶桑レクセル分譲のマンションのようですが、だからといって必ずしも同系列の大京リアルドに依頼しなければならないこともないと思います。もちろん、大京リアルドも候補の一つであっていいと思いますが、エリア内に店舗を構えていない点が少し弱点かもしれません。

住友不動産販売については、率直に言ってお勧め出来ません。と言いますのは、両手狙いの情報操作があまりにも多いとの評価が仲介業界の人達の間で定まっているからです。実際、私自身の狭い経験でも、この会社が預かっていた物件を他業者から問い合わせさせたら物件がない、と言われたにもかかわらず、個人である私自身が直接問い合わせしたらまだ物件があると言われたことがありました。広告宣伝費のかけ方も他の大手と比べても渋く、肝心の物件の宣伝よりも、内容の真偽も疑わしい売却物件募集チラシの方に多く費用をかけています。それでいて、一般媒介を嫌がり専任媒介の締結を強く要求してくるのです。査定も実にいい加減で、売主の足下と顔色を見て査定額を上下させているとしか考えられません。他にも仲介業者は沢山あるのですから、何もこの会社に依頼する必要はないと思います。

なので、東急リバブル、三井のリハウス（春日部なので草加など南方面だと少々厳しいかも？）、地場のＥＲＡオークラホームズ、系列の大京リアルドあたりで検討されては如何でしょうか？

[54: 匿名さん]

>>51さん

埼玉東部エリアと言いますと、草加・越谷・春日部などの東武線沿線とか三郷・吉川などの武蔵野線沿線になろうかと思いますが、このエリアは都内や埼玉中央部や西部ほど大手仲介業者の力が強くなく、思いの外地場の業者さんが頑張っている印象ですね。大手では新越谷に住友不動産販売、東急リバブル、春日部に三井のリハウスがあり、地場業者では新越谷にあるＥＲＡオークラホームズという業者が強いようですね。

不動産の売却はやはりそのエリア内に店舗を構え、人員を配している業者に依頼するのが一番良いと思います。でなければ、エリアの事情に精通しきめ細かな対応ができるものではありません。広告宣伝においても、エリア内に手持ちの物件を多く抱えている業者でないと、なかなか難しい場合があります。例えば、新聞の折込チラシを発行しようにも、周辺に手持ちの物件がなければ発行の機会は少なくなってしまうでしょうし、ポストへのチラシ撒きにしても、細かな対応など望むべくもありません。

ご所有の物件は扶桑レクセル分譲のマンションのようですが、だからといって必ずしも同系列の大京リアルドに依頼しなければならないこともないと思います。もちろん、大京リアルド

[55: 匿名さん]

51さん、是非こちらのスレも読まれたらいいですよ。

「住友不動産販売の投げ込みチラシ」（住宅なんでも質問）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

[56: 匿名さん]

大京の物件を大京流通(現大京リアルド)の仲介で売ったことがありますけど、
分譲時の重説やパンフレットを業者側が用意できるので便利でした。

[57: 匿名さん]

>>51さん

53です。
更に付け加えます。もし仮に私が専任でお願いするとしたら、越谷・草加などの南の方や武蔵野線方面なら東急リバブルを、春日部とか北の方や野田線方面なら三井のリハウスを指名すると思います。理由はやはり一般に知名度が高く、物件の宣伝をはじめあらゆる面で洗練された手法が確立しているからです。

それで２〜３ヶ月の一定期間をおいて思うような結果が出なければ、一般媒介に切り替えるのが良いと思います。この段階では多少なりとも販売価格の引き下げを検討すると共に、地場業者のＥＲＡオークラホームズとの媒介を検討されては如何でしょうか？大手仲介業者との手法の違いがよく分かり、両者の良い点悪い点などよく比較検討出来て良いと思います。

いずれにしても、査定依頼自体は複数の業者から取っておいた方が良いと思います。エリアによって東急＋オークラ＋大京もしくは三井＋オークラ＋大京と３社くらい取っておくのが良いでしょう。

[58: 匿名さん]

みなさん、ご丁寧にいろいろと教えて頂き、ありがとうございます。

地域としては、東武線沿線の南の方になりますので、東急＋オークラ＋大京
あたりに査定してもらおうと思います。
査定を依頼する時は、実際に部屋に来てもらうのでしょうか？それとも、
電話で、マンション名と間取り、平米数、築年数、階数、方角等を伝える
だけでよいのでしょうか？
実際に来てもらう場合は、その場で口頭で聞くことになるのでしょうか？
それとも、正式に「査定書」をもらっておいた方がよいのでしょうか？

査定時、契約時に注意することはありますでしょうか？

よろしくお願い致します。

[59: 匿名さん]

>>58
本気で売りたいなら、家を見てもらい、査定書は絶対にもらいましょう。

そのときに「査定額」と「売り出し提案価格」の違いが明確になってるものを貰ってください。
「査定額」とは「これで売れるだろう」という価格。どこの会社でもさほど違わないはずです。
なぜならエリアの似たようなマンションの、最近の実績値から拾ってきてますので。

「売り出し提案価格」というのは、査定額に＋＠した価格。「この価格で売りに出せばひょっと
してうまく売れるかも」という額です。
これが各社ばらつく。すぐにさらっと売れるような、査定額に大して乗せない価格で提示する
会社もあれば、媒介契約取りたさに、いやに高い価格を提示する会社もある。
いやに高い価格の会社の場合、媒介契約後「宣伝したけど売れませんねー。じゃあ価格下げて
いきましょう」という可能性がまっています。

そこは、あなたがどう売りたいか？時間かけて高値チャレンジャー価格からスタートしたいか？
査定に近い価格ですぐ売れて安心したいか？営業マンは信用できそうか？そんなところも
大切です。

東急＋オークラ＋大京ですか、うちはこの中の一社に査定してもらったことありますが、
便箋１枚に「○○様ご所有のＸＸマンション、xxx号室、○○○○万円で媒介受けたまわります。
よろしくお願いします」と、それがその社の「査定書」でした。もちろん頼みませんでしたけど。

[60: 匿名さん]

大京リアルドと言うか、大京グループの営業はちょっと？と思うような人が結構多い。三井のリハウスとか東急リバブルあたりの営業に比べて全体としてスマートさに欠けていることは否めない。大京リアルドの営業自身に聞いたことだが、三井や東急に比べて高卒以下の低学歴者の割合が高いのだとか。学歴が全てではないにしても、社風というかカラーの違いはあまりにも際立っている。

一昨年の終わりあたりにマンションを売却しようかと思っていて査定に来てもらった。その際、営業マンは査定書も提出する前から、盛んに幾らで売りたいかと聞いてきた上、「売れるのが３年後とか５年後でもいいのなら」と言って口頭で提示してきた金額は、他社の平均的な査定額より1500万以上高いものだった。開いた口が塞がらない、とはまさにこのことだった。5000万に満たない普通のマンションで一般的な査定と1500万円も違って売れるはずなんかないだろ…。数年後の不動産価格なんて誰も予測出来ないだろうに…。よくそんな無責任なことを言ってくれるもんだ…。後日、複数の大手他社の営業マンにこのことを話したら、当たり前だが皆笑い、「ウチならそんな金額でしたら、依頼されてもお断りしますよ」と口を揃えて言っていた。

一例ではあるが、以上は大京リアルドの営業マンの非常識ぶりがよく分かるエピソードだと思う。

[61: マンション売り出し中]

うちは、某社専任で今マンション売却中なのですが、深夜１０時近い時間に大京リアルドの営業がやってきて、「うちにはいい顧客がいるから、うちを専任にしてくれ」だって。

たとえ万一その話が本当だとしても、大京リアルドがいわゆる「抜き行為」（違法じゃないかもしれないですが、明らかなマナー違反）をしかも深夜になんかやる信用のない会社に、大事な資産を預けるわけがない、ってことがわからないんですかね。。。

しつこく、何回も電話がありましたが、「そんな顧客がいるなら（信じませんけど）、きちんと、専任にしている会社に客付けをお願いしてください」と言いましたけどね。

別に今まで大京リアルドに特にうらみがあるわけでも何でもないですが、信用のおけない会社で、今後この会社と取引することは二度とないと思います。

[62: 匿名さん]

大京リアルドはフルコミッション制と聴いたことがあります。
なので、専任で媒介契約受け、他社の客付けは受けないということをしたいのでしょう。
あと、私の住んでるエリアでは「大京の提案価格は高すぎて、これじゃ売れるわけ無い」と
いうのは定説（笑
そこらへんもフルコミ制のカラミなんでしょう。


うちのマンション３００世帯強で、真冬の夜の寒い中、何時間もエントランスでピンポン
鳴らし、一軒一軒に直接営業してたのを見ました。はた迷惑な営業ですね、

「当社にはこちらを買いたいお客様がいる」というのは、やはり私も信じない。

[63: 匿名さん]

諸外国では不動産売買仲介については売り側、買い側の
両方の代理を同時に（いわゆる両手）行うことは規制さ
れているところが多いようです。

不動産売買仲介は基本的には売り手、買い手双方の条件
闘争の調整になりますので、弁護士が原告・被告双方の
弁護をすることがないように、本来利益が離反する双方
の代理をするといううのはおかしい話です。

これには業界の激しい反発が予想されますが、両手を
野放しにしておくことで、一部の業者が情報と顧客の囲
い込みを行っていることは事実です。

[64: 匿名さん]

で、スレ主さんはお元気ですか？

[65: 売却中]

今マンションを売却中のものです。○○リハウスの専任です。2ヶ月ちょっとになりますが、
毎週末のたびに内見者がおとずれ、計２０組ほどになりましたが、
未だ、見送りという返事しかもらっていません。

当初からミスが多く、営業マンが頼りない感じなので専任を解除して新たに他の会社と専任媒介を結ぼうかと考え中です。

○○リハウスなら！と思っていたのですが、やはり会社というよりは、信頼できる営業マンをみつけることが一番だと思います。

[66: 匿名さん]

>>65さん

営業マン選びは大事ですね。
私は物件査定の際に、数社の営業マンを「面接」して決めましたよ。
三井のリハウス、東急リバブル、大京リアルド、ケンコーポレーションなどに来てもらいましたね。
三井については高飛車な感じの営業だったので契約を結ばず、
結局、対応の一番良かった東急リバブルと専任契約を結びました。
私はたまたま東急でしたが、大手の会社ならどこも人の当たり外れはあると思います。
どうしても、三井なり特定の会社を贔屓にしているのなら、
最初の電話の段階でそこの店長にあらかじめ自分の希望を伝えておいた方が良いでしょう。
それで来た担当者が駄目だったら、その店に見切りをつけた方が良いでしょう。

今からでしたら、店長に今までの事情を全て話した上で、担当を変えて欲しい、さもなければ
媒介契約を取り消すことも辞さない、くらいのことを言ってもいいんじゃないですかね？
もちろん、そんな面倒なことはしたくない、他社に乗り換えるつもり、というならその限り
ではありませんが…。
もし、それでも三井にするというのなら、店舗数も多いので同一沿線の他の店舗
（ターミナル店など）に依頼するというのも次善の策だと思います。

[67: 売却中]

>>66さん

ありがとうございます。
うちも三井のリハウス、大京リアルド、東急リバブルに来てもらいました。
結果、感じが良かった営業マンは東急リバブルでしたが、実績とネットワークの多さに惹かれて
三井と媒介を結びました。これが失敗でした。

会社ではなく、人を見なくてはいけませでしたね。
主人と話し合って、今後どうするか考えたいと思います。

[68: 匿名さん]

>>67さん

確かに三井のネットワークは広いですね。チラシ広告の宣伝なども他社よりも洗練されているのは事実だと思います。ですが、営業マンが信頼出来ないようであれば、それでもあえて三井にこだわる必要もないように思います。

67さん所有の物件は毎週内見者が沢山見に来られているということですので、恐らく人気物件でありかつ値付けも妥当なのかと思われます。
なので、この際専任媒介から一般媒介に切り替え、第二候補の東急リバブルとも契約を結ばれては如何ですか？その方が業者都合の情報操作もしにくくなりますので、売主優位の売却が出来て良いと思います。

[69: 売却中]

>>67さん

なるほど。一般媒介の方が情報操作がしにくいんですね。
一般媒介というと専任では売れない物件が、仕方なく何社にも・・・
というイメージが強かったので敬遠していましたが、この際思い切って一般に切り替える
のもひとつの手かなと思います。

20組来ても決まらないイライラともやもやしていたものが、
少し晴れました。ありがとうございます。

近いうちに売却ができるようがんばります。

[70: 匿名さん]

>>69さん

推測するに、それだけ人気があって、沢山内見者が来る物件ですから、自社客付けして両手狙いしようとしているのかもしれませんよ。20組も内見に来ていながら成約に至らないというのは、どこかおかしいと思います。
やはり、一般媒介に切り替えて東急リバブルなど他社を入れて売却された方がいいように思います。一般に切り替えると言っても、何社にも依頼する必要はなく、三井以外にもう１社だけで十分だと思います。不動産業者の売主物件でもないのにネット上に沢山載るのは、確かに印象が良くありませんので。

[71: サラリーマンさん]

２０組も来て成約できないのは、腑に落ちないですよね。
私も一般媒介にするのがいいと思います。

私の例でいいますと、７件ぐらいの内覧があったのですが成約に至らず、
３ヶ月経ったときに一般に切り替えもう一社追加したところ、すぐに成約になりました。
よっぽど信用できる或いは付き合いが長い会社でなければ専任媒介はもうこりごりです。
一番のデメリットは、買い手の情報が一本に制約されてしまうことだと思います。
それに、両手の成約しか興味ないところに頼むと、買い手の希望が分からなくなります。
私の場合、その専任で頼んだ会社が両手狙いしか興味がなかったので、無駄な３ヶ月を
過ごしてしまった感があります。

不動産会社によっては、顧客を探しだす得意分野があるように思えます。
①とにかくチラシを大量にばら撒き強引に顧客を探し出す会社
②駅前の立地のいい場所に店舗を構え、飛び込み客に紹介することを得意とする会社
③地元のネットワークに優れ、利害の対立する顧客の仲人を得意とする会社

このようなタイプの異なる会社を２、３選ぶのがいいかもしれませんね。
でも、初めて仲介を頼む方にとっては不動産会社との付き合いも少ないでしょうから、
なかなか選び方も分からないかもしれません。
特に③のような会社なんかはその地域に存在しないかもしれませんしね。
私の場合は、①のタイプの会社に専任を任せてしまったので、これではだめだと思い、
③のタイプの会社を嗅ぎ当て一般に切り替えました。

よくインターネットや書物には、一般の場合では不動産会社のやる気が薄れてしまう
デメリットがあると述べられていますが、私はそうは思いません。
優良な物件であれば、どこでも仲介をやりたいんじゃないでしょうか。
２０組の内覧があったのであれば、すぐに決まってもよさそうなんですが・・・
その専任を頼んだ会社あるいは営業マンの能力が足りないか誠意がないとみて、
さっさと他にも頼むが正解と思います。

でももう成約になってしまいましたでしょうか。
因みに、悪辣な住●は売主をひきつけておくために、サクラを用意するそうです。
ご参考のほど・・・・

[72: 売却中]

>>70さん、>>71さん

みなさんいろいろアドバイスをいただき、ありがとうございます。
その後も案内が数件入りましたが、成約には至っておりません。

憶測するに、自分の店や他店の他の営業マンの客を強引に
連れてきていたように思います。特に後半はそんな感じでした。

例えば、戸建を探している人、予算が低い人等を連れてきてこんなマンションもありますよ・・・みたいなかんじです。はっきりは言いませんが、案内を聞いているとなんとなくそれが伝わってきました。興味がない人や買えない人をいくら連れてきても無理ですよね。

もちろん他業者の案内もたくさんありましたが。こちらは他業者なだけにリハウス側にも
見送りというだけで、他に情報は入ってこないということでした。

ちょうど今週末に媒介が切れるので一般でやりたいところなのですが、ここでちょっと問題が出てきて、頭を悩ませております。

実は次の住み替え先で欲しい物件を見つけてしまいました。
大手なので仲介もやっていて、絶対条件ではないのですが、任せてくれれば停止条件をつけて契約をしてくれるというのです。いちばん欲しいところがもう売れてしまっているのでどうしようかと
悩んでいます。

私事の相談で申し訳ありませんが、何かアドバイスをいただけないでしょうか。

[73: 匿名さん]

>>72さん

一般的に買い替え停止条件付だと専任媒介を要求される上に、売出価格も安めに出さなければならなくなりますよ。ちなみに、リハウスの方では査定価格程度で売りに出されていたのでしょうか？もし査定より高めに売り出されているのでしたら、売出価格の引き下げを要求されるかもしれません。

72さんが今の物件をどの程度の価格で売りたいのか（売らなければならないのか）、あるいは買い替え先が今の物件を多少安く売ってでも手に入れたいものなのか、その度合いによって、アドバイスは変わってきます。なので、その辺りの話をもう少し書き込み頂ければと思います。

[74: 売却中]

>>73さん

早速ありがとうございます。

今の売り出し価格は、査定価格より＋２００万といったところでしょうか。
すすめられた売り出し価格○○万〜○○万の範囲内です。

幸い買った時より値上がりしている状態なので、多少この値段から安く売却になっても、
(査定価格より安くても）残債をかえし買い替え資金もそこから出せる状態です。

停止条件というのは一般的にどれくらい安く設定されるのでしょうか？
貯金があまりないので、売却で買い替え資金が残って欲しいのが現状です。

見つけた物件は、間取り、立地等も気に入っていて価格も予算内なので手に入れたいですね。
主人は探せば他にも気に入る物件は出てくると言っていますが、子供のことを考えると（
今６年生で転校することになります。）２学期以降ではなく夏休み中には引越しをしたいので、
早く売却をしたいというのもあります。

[75: 匿名さん]

>>74さん

夏休み中の入居希望ということでしたら、売却にかける時間はあまり残されておらず、むしろ日程が迫っている状況だと言って良いと思います。ですので、今度の物件を本当に購入したければ、デべ系列の仲介で買い替え停止条件付きで売却されるのが良いと思います。でないと、万が一入居期限までに物件が売れなかったら大変なことになりますから。幸いにも、査定価格もしくは査定価格を下回っても大丈夫とのことですので、この際、査定価格にまで価格を落として売却を再スタートさせるのが良いと思います。ただ、時期が迫っているだけに、今の物件を査定よりも安く手放してしまうことになる可能性も覚悟した方がいいと思いますよ。

[76: サラリーマンさん]

＞＞７４さん

希望物件の売主さんの情報は得ましたでしょうか。
買い替え停止条件付きでも構わないのか、売却後の住居の目処はもうたったのか。
更には、その売主さんは新住居の契約を済ましているのか。
営業に探りを入れて訊くのもいいかと思います。

買い替え停止条件をつけると、当然足元をみられますよね。
買い主であれば値引きのチャンスですし、売主では売却を躊躇されるかもしれません。
それに、誰かがローン審査NGで親亀こけたらみなこけたという事態になるやもしれません。
停止条件をつける場合には、うまくいけばラッキーと考えて割り切ったほうがいいと思います。
その間、何度もうざったい内覧客がくることも覚悟ですかね。

いずれにせよ、安易に専任媒介を延長することは慎重になさったほうがいいかと・・・
その営業が信用できればいいですがね。

[77: 売却中]

三井での専任媒介は先週末で切れました。延長はしませんでした。
ちょうど数日前に、当初来てもらった東急リバブルの営業マンから電話があり、
状況を聞かれました。２０組来ても成約に至っていないことなど話すと、信じられません。
という答えが返ってきました。

また停止条件の話もしたのですが、その営業マンさんには反対されました。
やはり、今よりは低い値段で手放すことになりかねないし、僕にまかせてくれれば
２、３週間でけりをつけます。少しでも高く売って、その物件を手に入れればいいじゃないですか。
といわれました。すごく自分の仕事に自信と誇りを持っている方のように感じられたので、
その営業マンを信じてみてもいいのかなと思い、まかせることにしました。

みなさんいろいろアドバイスをいただきありがとうございました。
結果はまた報告させてもらいます。

[78: 匿名さん]

>>77さん

東急の営業の方がそこまで言ってくれているのなら、是非依頼されたら良いと思いますよ。今度こそ気持ち良く売却を済まされ、気に入られた物件を購入出来ますよう願っています。良かったら、結果もご報告下さいね。

[79: 匿名さん]

>>60辺り読んでから、余りにも非常識な（去年の夏でも絶対売れないような）値段付けてる物件の売主を注目してみるようになったが、結構な確率で大京だ。

[80: 匿名さん]

＞悪辣な住●は売主をひきつけておくために、
＞サクラを用意するそうです。

●京もじゃないかな・・・・。全然購入する気ないのに、
何度も見にいかされました。売り主は喜んでいましたが、
次は私がその立場。きっと購入する気が全然ない人が
見に来るんでしょうね。

これを言ったら、みんな似たようなものかもしれません。

ま、住●は頼むのやめておきます。関西系は、東京人には
合わない。えげつない。関西人にとっては、なんてこと
はないのでしょうが・・・。

それにしても、仲介業者ほど、ぼろい商売はないんじゃな
いかと思います。リスクなんてほとんどないもんなあ。
”こんないいマンションはもうでませんよ。”この一言で、
じゃあ買います、という返事をもらったら、数百万円の
収入。中には危険なものも混じっているのかもしれませ
んが、それを一般客に押しつけられたらたまらない。

[81: 匿名さん]

大京リアルドは今、大京本体から大量に人を異動させて店舗網を急拡大させています。大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなったために余剰人員が生じ、併せてリスクの少ない仲介業務を強化する目的で人の大量異動が行われているようです。

なので、現在の大京リアルドには新築営業の経験はあっても、仲介営業としての経験が浅い営業が少なくないのが現状なのです。大京リアルドの預かり物件がまず売れないような価格で売り出されているのも、多分にその為だと思われます。つまり、彼ら営業は単純に新築と中古では市場が別であり、評価の基準も異なるということをきちんと認識出来ていないだけのことだと思われます。更に、とにかく仕事を取って来い！といった元来の大京的営業体質が加わり、そうした傾向に拍車をかけていると思います。

大京リアルドの社内態勢が落ち着くまでにはもう少し時間がかかりそうですが、果たして10年後くらいにはもう少しまともな仲介会社になれるかどうか？

[82: 匿名さん]

>大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなった>ために余剰人員が生じ

なるほど、私の印象とも合いますね。

異様に熱心な割に、知識がない。

しつこく、専任媒介をせまられていますが、やっぱり一般
仲介にするかな・・・。

[83: 匿名さん]

大京に限らず、ろくに知識もない営業に専任で物件を預けるのはやめた方がいいと思いますよ。どうせまともな売却戦略・戦術など描けやしませんから。専任で任せるなら、相手を面接するような感じでよく見、選びましょう。

[84: 匿名さん]

営業に知識があろうとなかろうと、支払う仲介手数料の額は同じだからね…。

[85: 入居予定さん]

今月、専任媒介でマンションを売却しました。
売却を依頼する前にネットで情報収集していたものの、実際お付き合いしてみて、多々考えるところがありましたので書かせいていただきます。
まず私の場合ですが、住み替えのための売却だったので、仲介手数料を少しでも節約しようと、仲介手数料半額という業者に専任媒介をお願いしました。ここは地元の業者ではありませんでした。
でもその後、依頼してみて始めて感じることが色々とありました。
査定が厳しいだけに売却価格が相場だったようで、次の住まいが決まっていないのに、２ヶ月以内に契約となったのはありがたかったのですが、売却価格が相場だったものの、やはり価格交渉があったのです。私たちはとにかく購入してくれる方が現れたことに舞い上がってしまって、後先の事を考えず、承諾してしまったのですが、後々に他業者とお付き合いしてみて、もっと高く売る方法があることや、マンションの立地等から十分に需要があることをお聞きして、仲介手数料を正規にお支払いしても地元業者にお願いしたいと思うようになってしまいました。
価格交渉があったときに、どうして少しでも高く売る方法を教えてくれなかったのだろうと思います・・・。購入も当初は専任依頼をした業者で考えていましたが、とにかく説明不足なので、地元業者にお願いしました。
もうマンションの話がまとまってしまっているので、どうしようもありませんが、仲介手数料の差で業者を選ばないほうがいいと自分の経験から感じました。
とにもかくにも、自分の資産を高く売ってくれる人を見つけることが先決だと思います。

[86: 匿名さん]

「仲介手数料半額」と「安易に安く売る」ということの間に相関関係はないと思います。担当次第ですよ。

[87: 匿名さん]

仲介手数料半額・無料などを売り物にしていり仲介業者は、あまり熱心に仕事をしてくれないというのは決して嘘じゃないですよ。3%+6万円満額の業者が皆熱心に仕事するかと言われれば必ずしもそうではありませんが、仲介手数料の値引きを売りにしている業者は、値段に見合ったそれなりの対応になってしまいます。
売却の際には、レインズ登録してネットに物件を載せておくだけで、それ以上の宣伝活動の類は何もしてくれない場合が殆どです。また、自社で購入者を見つけようという姿勢に乏しく、他業者からの客付を待っているだけです。売り出し価格も大手業者の平均的な査定価格以上で売ってみようと努力しようという姿勢に乏しく、査定程度かそれ以下で売り出すよう勧めてきます。酷ければ、査定以上の価格での売り出し希望を言うと、うちでは扱えないとか、自社HPに専任媒介を強く勧める大手を批判して当社では一般媒介でもOKなどと書きながら強く専任媒介を勧めてきたりします。

購入の際には、自社預かり物件を殆ど持っていない為に、殆どはネットに載っている流通物件に客付けするだけです。価格交渉や物件調査なども適当なところで切り上げ、ひたすら仲介手数料をゲットすることを考えるばかりです。

営業マンの態度も良いとは言えず、どうせ安いからなのか、無礼な人物が多いように思います。

少々の仲介手数料をケチったばかりに、安物買いの銭失いにならないよう、気を付けたいものです。

[88: 匿名さん]

異常に高い
仲介手数料が一番ネックなのですが・・・・。

[89: 匿名さん]

>>87
＞仲介手数料半額・無料などを売り物にしていり仲介業者は、あまり熱心に仕事をしてくれないというのは決して嘘じゃないですよ。

確かに、チラシを大量に印刷して新聞の折り込みに入れたりポスティングしたりという手間ヒマ金のかかる営業はせず、もっぱらＲＥＩＮＳやネットに掲載して客付けを待つスタイルです。だから半額でできるんです。
でもそれで十分じゃないですか。買う方だって他の業者を通じてＲＥＩＮＳを使うかインターネットで探しているのですから。住まいを探してもいない人がたまたまチラシを見て衝動買いしてくれる可能性なんてほとんどないのですから、費用対効果の悪い宣伝活動は不要です。

他方、大手は両手を狙って他社の客付けをブロックする傾向があります。これが一番怖いのです。折角の売却機会を潰してしまうのですから。しかも両手というのは買い手も顧客なのですから、契約を成立させたいがために、買い手に代わってこっち（売主）に値下げを迫ったりもします。そうなると完全に売主の敵です。買い手を自社客に絞り込んだ上に、その代理として値下げ要求もしてくるのですから、むしろ大手に依頼する方が安く売らされることになります。

客付けを待つしかない半額業者ならそのようなことはあり得ません。常に売主の立場で動いてくれますから安心できます。

[90: マンション投資家さん]

専任媒介は業者にメリットがありますが、売り手にメリットはほとんどありません。
一般媒介で3社程度と契約し、競わせないと駄目です。

また、仲介手数料は値切れます。
3％＋60,000という契約でスタートしますが、交渉次第で何とでもなります。

私も先月一般媒介でマンションを売却しましたが、仲介手数料は1.5％でまとまりました。
買い手有利の環境下、価格交渉が入ったので、（売り手である）自分も妥協するからあなた（仲介業者）も妥協してということで決まりました。

[91: 匿名さん]

チラシや雑誌などの紙媒体を非効率と決め付け、あたかも真実のように思わせるのは、仲介料ディスカウント業者のお決まりの手口です。中高年以上の方など、皆が皆ネットで探しているとも限らないですし、少しでも検索条件に合致しないものは見ないままはじかれてしまうネット特有の問題も指摘しないわけにはいきません。

また、仲介手数料ディスカウントを全面に出す会社は小さな会社が多く、店舗数も少ないために、所有物件のあるエリア内の細かい事情まで把握していません。地元エリア内に店舗を構える業者に比べて地域の事情に疎く、地域に即した適切な対応が出来ません。

要するに、仲介手数料ディスカウント業者は、自分達は物件を預かるだけで、早期成約のためには殆ど何もしませんよ（出来ませんよ）と自ら吐露しているに等しいものです。だから、自ら仲介手数料のディスカウントを宣言しているのだと考えるべきです。仲介手数料を負けてやっているんだから、細かい注文など付けてくれるな！とでも言わんばかりの態度だと言わんばかりの態度です。実際、そういう態度を露骨に示す営業も少なくありませんし。それでは、気持ちよい取引なんか出来ませんし、後々後悔してしまう可能性も高いと思います。