中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

[ぷー]

マンション買い替えのために、今まで住んでいたマンションの
販売をある仲介業者に依頼しました。
近所にちらしを入れてくれたようですが、yahooには出して
もらえません。
やっぱり、三井のリハウスなど大手の方が多くの人に見て
もらえるのでしょうか？

中古マンションを購入する方はどんなＨＰを見て検索して
いますか？
参考までにお聞かせください。

[42: 匿名さん]

よく見るサイトは、住宅情報ナビ、ホームズ、ノムコム、ヤフー不動産、あたりですね。住宅情報ナビは新築マンションの方が充実しています。ホームズは中小業者が多いですね。ノムコムは物件数少ないですが、よそに出てない物件も出てきます。ヤフー不動産は探しにくいですね。

[43: 匿名さん]

毎日チェックしていたのはホームズ、三菱UFJ不動産販売、ノムコム、ヤフー
住友不動産販売で、ホームズで気に入った物件を見つけて内覧したいとメールして、
見に行って即決で購入をきめました。
半年程、あれこれネットでチェックしていたけど内覧したのは１件だけでした。
今のマンションに不満は無いです。

[44: 匿名さん]

逆に買う場合って、買いたい場所が決まってるなら
そこの地元の不動産業者に条件伝えて探して貰った方が早いかな？

それも１社に相談すれば、他の地元業者に連絡取って条件に合う物件を探してくれる？
（複数に相談するのはマナー違反？）

[45: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約は、専任がよいのか、一般がよいのか、迷っています。
どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションのe-住み替えは
どうですか？

[46: 匿名さん]

>>45さん

専任にするか一般にするかは売却する価格設定によると思います。

まず、そのエリアの相場程度の価格で出すのなら、一般でいいと思います（とは言っても、３社までが限度だと思いますが）。
理由は広告宣伝費などかけなくても早目に売れるので、専任だと複数申込が入った場合でも、窓口が一社に独占されているために、売主にとってより良い条件の申込が入ったとしても、業者の都合の良いように情報が操作されてしまう危険性が大だからです。分かりやすい例を言いますと、物件を預けた業者に直接来訪した指値をしてきた申込者と他業者から紹介の指値なしの申込者では、売主にとって有利なのは当然後者なのですが、前者の申込しか売主に報告されないケースが大いに考えられます。それは、直接来訪の申込者の方を仲介した方がたとえ指値をして売主が損しようとも、売主・買主双方から仲介手数料が取れるのに対し、他業者紹介の申込者を仲介しても業者にとっては売主側からしか仲介手数料を取れないからです。このようなケースは、大手であれ中小であれ不動産仲介業界ではいたって普通のことなのです。これに対し、一般であれば他業者からのルートもあるので、情報操作のような手前勝手なことはしにくくなるのです。

次に、相場よりも高めの価格で売り出すなら、専任の方がいいと思います。
理由は高めの価格設定だと成約の可能性が低くなるために、業者が広告宣伝費などをかけない可能性があるからです。価格が高めの場合は広告宣伝に多くの費用をかけてもらわなくてはならないので、専任ならば業者に対しても多少無理を言うこともできますが、一般だとなかなかそうはいきません。一定の期間内に高めの価格設定で成約できずに、やむなく価格を相場かそれ以下に下げる場合は、専任を解除して一般に切り替えればいいと思います。但し、広告宣伝費については、営業マンにきちんとプランを提示させることです。媒介契約を結ぶ際に、その辺りを曖昧にゴマかそうとするようだったら媒介契約など結ばなくてもいい、というくらいの駆け引きをしておいた方が良いと思います。

価格設定については、スレ主さんが売却にどれだけ時間をかけられるかによると思います。買い替え先の契約を済ませていて、今の物件にローンの残債がある場合や売却金額を買い替え先の自己資金に充当する必要がある場合や、事情あって一定期間内に物件を手放さなくてはならない場合は、確実に今の物件を売り切らなくてはならないので、自ずと時限が決められています。なので、あまりに強気の価格設定は禁物です。引渡しまで期日が迫ってくると、不安から思いっきり値を下げて売ってしまうことにはなってしまう可能性も避けられません。逆に、買い替えであっても買い替え先の引渡しまでに売り切らなくてもいい場合や買い替えではないなど特に急ぐ理由がない場合は、強めの勝負に出てもいいかもしれません。但し、昨今の相場の下落傾向を考えると、あまり強気過ぎると売れない可能性も否定できないと思います。

あとは専任であれ一般であれ、営業マンの人となりをよく観察し、言うことがいい加減だったり、信頼できなかったり、腑に落ちない点があれば、媒介契約など結ばないことです。

最後に、○クストコーポレーションについてですが、仲介手数料半額を売りにしていますが、やはり対応は半額以上のものではないというのが率直な感想です。レインズやネットに物件情報を載せる以上の宣伝は行わず、あとは他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ、という感じです。残念ながら、会社のホームページに見られるような熱心な印象は感じられませんでした。なので、専任にして売り出すには難があると思いますが、一般媒介の中の一社としてなら候補の一つとして加えてもいいかもしれません。

[47: 匿名さん]

私はネクストさんで半額で売ってもらいました。
>>46さんの言うとおり
＞他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ
ではありますが、だから半額でやってもらえるのです。
でも、ネットで探す時代ですから客付けはたくさんきましたし、両手を狙って情報操作ということはありませんでしたね。
で、ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

[48: 匿名さん]

>>47

＞ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

それは売り出し価格自体がエリアの成約相場かそれ以下くらいだったのでは？
そして、あなたの物件が人気のある売りやすい条件の物件だったということもあるのでは？

[49: 匿名さん]

ネットで探す時代でも、
お年寄りはネットなど見ません。
お金持ちのお年寄り客を逃すことになりますよ。

[50: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約、専任と一般、どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションってどうですか？

[51: 匿名さん]

>>46さん

No.45です。ご丁寧なご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
あまり急いでおらず、最初はやや強気で出したいと思っておりますので、
『専任』にしたいと思います。

で、どこの業者に委託するかを迷っているのですが、売却希望の
マンションは、埼玉東部にあるレクセル系マンションなのですが、
大手かつ系列のＤ京がよいのか、大手のＳ友不動産販売がよいのか、
最寄路線に強い中堅がよいのか・・・
レクセル系マンションだったらＤ京がよい等あるのでしょうか？
それとも最寄路線に強い業者の方がよいのか・・・

質問ばかりですみませんが、アドバイスをいただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

[52: 匿名さん]

高い査定価格を出して売主客を押さえて、
最初は高い価格で売りだし
当然ながら売れなくて段々と価格を値下げさせていく。

で知られる、大手もあるから気をつけましょう。

[53: 匿名さん]

>>51さん

埼玉東部エリアと言いますと、草加・越谷・春日部などの東武線沿線とか三郷・吉川などの武蔵野線沿線になろうかと思いますが、このエリアは都内や埼玉中央部や西部ほど大手仲介業者の力が強くなく、思いの外地場の業者さんが頑張っている印象ですね。大手では新越谷に住友不動産販売、東急リバブル、春日部に三井のリハウスがあり、地場業者では新越谷にあるＥＲＡオークラホームズという業者が強いようですね。

不動産の売却はやはりそのエリア内に店舗を構え、人員を配している業者に依頼するのが一番良いと思います。でなければ、エリアの事情に精通しきめ細かな対応ができるものではありません。広告宣伝においても、エリア内に手持ちの物件を多く抱えている業者でないと、なかなか難しい場合があります。例えば、新聞の折込チラシを発行しようにも、周辺に手持ちの物件がなければ発行の機会は少なくなってしまうでしょうし、ポストへのチラシ撒きにしても、細かな対応など望むべくもありません。

ご所有の物件は扶桑レクセル分譲のマンションのようですが、だからといって必ずしも同系列の大京リアルドに依頼しなければならないこともないと思います。もちろん、大京リアルドも候補の一つであっていいと思いますが、エリア内に店舗を構えていない点が少し弱点かもしれません。

住友不動産販売については、率直に言ってお勧め出来ません。と言いますのは、両手狙いの情報操作があまりにも多いとの評価が仲介業界の人達の間で定まっているからです。実際、私自身の狭い経験でも、この会社が預かっていた物件を他業者から問い合わせさせたら物件がない、と言われたにもかかわらず、個人である私自身が直接問い合わせしたらまだ物件があると言われたことがありました。広告宣伝費のかけ方も他の大手と比べても渋く、肝心の物件の宣伝よりも、内容の真偽も疑わしい売却物件募集チラシの方に多く費用をかけています。それでいて、一般媒介を嫌がり専任媒介の締結を強く要求してくるのです。査定も実にいい加減で、売主の足下と顔色を見て査定額を上下させているとしか考えられません。他にも仲介業者は沢山あるのですから、何もこの会社に依頼する必要はないと思います。

なので、東急リバブル、三井のリハウス（春日部なので草加など南方面だと少々厳しいかも？）、地場のＥＲＡオークラホームズ、系列の大京リアルドあたりで検討されては如何でしょうか？

[54: 匿名さん]

>>51さん

埼玉東部エリアと言いますと、草加・越谷・春日部などの東武線沿線とか三郷・吉川などの武蔵野線沿線になろうかと思いますが、このエリアは都内や埼玉中央部や西部ほど大手仲介業者の力が強くなく、思いの外地場の業者さんが頑張っている印象ですね。大手では新越谷に住友不動産販売、東急リバブル、春日部に三井のリハウスがあり、地場業者では新越谷にあるＥＲＡオークラホームズという業者が強いようですね。

不動産の売却はやはりそのエリア内に店舗を構え、人員を配している業者に依頼するのが一番良いと思います。でなければ、エリアの事情に精通しきめ細かな対応ができるものではありません。広告宣伝においても、エリア内に手持ちの物件を多く抱えている業者でないと、なかなか難しい場合があります。例えば、新聞の折込チラシを発行しようにも、周辺に手持ちの物件がなければ発行の機会は少なくなってしまうでしょうし、ポストへのチラシ撒きにしても、細かな対応など望むべくもありません。

ご所有の物件は扶桑レクセル分譲のマンションのようですが、だからといって必ずしも同系列の大京リアルドに依頼しなければならないこともないと思います。もちろん、大京リアルド

[55: 匿名さん]

51さん、是非こちらのスレも読まれたらいいですよ。

「住友不動産販売の投げ込みチラシ」（住宅なんでも質問）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

[56: 匿名さん]

大京の物件を大京流通(現大京リアルド)の仲介で売ったことがありますけど、
分譲時の重説やパンフレットを業者側が用意できるので便利でした。

[57: 匿名さん]

>>51さん

53です。
更に付け加えます。もし仮に私が専任でお願いするとしたら、越谷・草加などの南の方や武蔵野線方面なら東急リバブルを、春日部とか北の方や野田線方面なら三井のリハウスを指名すると思います。理由はやはり一般に知名度が高く、物件の宣伝をはじめあらゆる面で洗練された手法が確立しているからです。

それで２〜３ヶ月の一定期間をおいて思うような結果が出なければ、一般媒介に切り替えるのが良いと思います。この段階では多少なりとも販売価格の引き下げを検討すると共に、地場業者のＥＲＡオークラホームズとの媒介を検討されては如何でしょうか？大手仲介業者との手法の違いがよく分かり、両者の良い点悪い点などよく比較検討出来て良いと思います。

いずれにしても、査定依頼自体は複数の業者から取っておいた方が良いと思います。エリアによって東急＋オークラ＋大京もしくは三井＋オークラ＋大京と３社くらい取っておくのが良いでしょう。

[58: 匿名さん]

みなさん、ご丁寧にいろいろと教えて頂き、ありがとうございます。

地域としては、東武線沿線の南の方になりますので、東急＋オークラ＋大京
あたりに査定してもらおうと思います。
査定を依頼する時は、実際に部屋に来てもらうのでしょうか？それとも、
電話で、マンション名と間取り、平米数、築年数、階数、方角等を伝える
だけでよいのでしょうか？
実際に来てもらう場合は、その場で口頭で聞くことになるのでしょうか？
それとも、正式に「査定書」をもらっておいた方がよいのでしょうか？

査定時、契約時に注意することはありますでしょうか？

よろしくお願い致します。

[59: 匿名さん]

>>58
本気で売りたいなら、家を見てもらい、査定書は絶対にもらいましょう。

そのときに「査定額」と「売り出し提案価格」の違いが明確になってるものを貰ってください。
「査定額」とは「これで売れるだろう」という価格。どこの会社でもさほど違わないはずです。
なぜならエリアの似たようなマンションの、最近の実績値から拾ってきてますので。

「売り出し提案価格」というのは、査定額に＋＠した価格。「この価格で売りに出せばひょっと
してうまく売れるかも」という額です。
これが各社ばらつく。すぐにさらっと売れるような、査定額に大して乗せない価格で提示する
会社もあれば、媒介契約取りたさに、いやに高い価格を提示する会社もある。
いやに高い価格の会社の場合、媒介契約後「宣伝したけど売れませんねー。じゃあ価格下げて
いきましょう」という可能性がまっています。

そこは、あなたがどう売りたいか？時間かけて高値チャレンジャー価格からスタートしたいか？
査定に近い価格ですぐ売れて安心したいか？営業マンは信用できそうか？そんなところも
大切です。

東急＋オークラ＋大京ですか、うちはこの中の一社に査定してもらったことありますが、
便箋１枚に「○○様ご所有のＸＸマンション、xxx号室、○○○○万円で媒介受けたまわります。
よろしくお願いします」と、それがその社の「査定書」でした。もちろん頼みませんでしたけど。

[60: 匿名さん]

大京リアルドと言うか、大京グループの営業はちょっと？と思うような人が結構多い。三井のリハウスとか東急リバブルあたりの営業に比べて全体としてスマートさに欠けていることは否めない。大京リアルドの営業自身に聞いたことだが、三井や東急に比べて高卒以下の低学歴者の割合が高いのだとか。学歴が全てではないにしても、社風というかカラーの違いはあまりにも際立っている。

一昨年の終わりあたりにマンションを売却しようかと思っていて査定に来てもらった。その際、営業マンは査定書も提出する前から、盛んに幾らで売りたいかと聞いてきた上、「売れるのが３年後とか５年後でもいいのなら」と言って口頭で提示してきた金額は、他社の平均的な査定額より1500万以上高いものだった。開いた口が塞がらない、とはまさにこのことだった。5000万に満たない普通のマンションで一般的な査定と1500万円も違って売れるはずなんかないだろ…。数年後の不動産価格なんて誰も予測出来ないだろうに…。よくそんな無責任なことを言ってくれるもんだ…。後日、複数の大手他社の営業マンにこのことを話したら、当たり前だが皆笑い、「ウチならそんな金額でしたら、依頼されてもお断りしますよ」と口を揃えて言っていた。

一例ではあるが、以上は大京リアルドの営業マンの非常識ぶりがよく分かるエピソードだと思う。

[61: マンション売り出し中]

うちは、某社専任で今マンション売却中なのですが、深夜１０時近い時間に大京リアルドの営業がやってきて、「うちにはいい顧客がいるから、うちを専任にしてくれ」だって。

たとえ万一その話が本当だとしても、大京リアルドがいわゆる「抜き行為」（違法じゃないかもしれないですが、明らかなマナー違反）をしかも深夜になんかやる信用のない会社に、大事な資産を預けるわけがない、ってことがわからないんですかね。。。

しつこく、何回も電話がありましたが、「そんな顧客がいるなら（信じませんけど）、きちんと、専任にしている会社に客付けをお願いしてください」と言いましたけどね。

別に今まで大京リアルドに特にうらみがあるわけでも何でもないですが、信用のおけない会社で、今後この会社と取引することは二度とないと思います。

[62: 匿名さん]

大京リアルドはフルコミッション制と聴いたことがあります。
なので、専任で媒介契約受け、他社の客付けは受けないということをしたいのでしょう。
あと、私の住んでるエリアでは「大京の提案価格は高すぎて、これじゃ売れるわけ無い」と
いうのは定説（笑
そこらへんもフルコミ制のカラミなんでしょう。


うちのマンション３００世帯強で、真冬の夜の寒い中、何時間もエントランスでピンポン
鳴らし、一軒一軒に直接営業してたのを見ました。はた迷惑な営業ですね、

「当社にはこちらを買いたいお客様がいる」というのは、やはり私も信じない。

[63: 匿名さん]

諸外国では不動産売買仲介については売り側、買い側の
両方の代理を同時に（いわゆる両手）行うことは規制さ
れているところが多いようです。

不動産売買仲介は基本的には売り手、買い手双方の条件
闘争の調整になりますので、弁護士が原告・被告双方の
弁護をすることがないように、本来利益が離反する双方
の代理をするといううのはおかしい話です。

これには業界の激しい反発が予想されますが、両手を
野放しにしておくことで、一部の業者が情報と顧客の囲
い込みを行っていることは事実です。

[64: 匿名さん]

で、スレ主さんはお元気ですか？

[65: 売却中]

今マンションを売却中のものです。○○リハウスの専任です。2ヶ月ちょっとになりますが、
毎週末のたびに内見者がおとずれ、計２０組ほどになりましたが、
未だ、見送りという返事しかもらっていません。

当初からミスが多く、営業マンが頼りない感じなので専任を解除して新たに他の会社と専任媒介を結ぼうかと考え中です。

○○リハウスなら！と思っていたのですが、やはり会社というよりは、信頼できる営業マンをみつけることが一番だと思います。

[66: 匿名さん]

>>65さん

営業マン選びは大事ですね。
私は物件査定の際に、数社の営業マンを「面接」して決めましたよ。
三井のリハウス、東急リバブル、大京リアルド、ケンコーポレーションなどに来てもらいましたね。
三井については高飛車な感じの営業だったので契約を結ばず、
結局、対応の一番良かった東急リバブルと専任契約を結びました。
私はたまたま東急でしたが、大手の会社ならどこも人の当たり外れはあると思います。
どうしても、三井なり特定の会社を贔屓にしているのなら、
最初の電話の段階でそこの店長にあらかじめ自分の希望を伝えておいた方が良いでしょう。
それで来た担当者が駄目だったら、その店に見切りをつけた方が良いでしょう。

今からでしたら、店長に今までの事情を全て話した上で、担当を変えて欲しい、さもなければ
媒介契約を取り消すことも辞さない、くらいのことを言ってもいいんじゃないですかね？
もちろん、そんな面倒なことはしたくない、他社に乗り換えるつもり、というならその限り
ではありませんが…。
もし、それでも三井にするというのなら、店舗数も多いので同一沿線の他の店舗
（ターミナル店など）に依頼するというのも次善の策だと思います。

[67: 売却中]

>>66さん

ありがとうございます。
うちも三井のリハウス、大京リアルド、東急リバブルに来てもらいました。
結果、感じが良かった営業マンは東急リバブルでしたが、実績とネットワークの多さに惹かれて
三井と媒介を結びました。これが失敗でした。

会社ではなく、人を見なくてはいけませでしたね。
主人と話し合って、今後どうするか考えたいと思います。

[68: 匿名さん]

>>67さん

確かに三井のネットワークは広いですね。チラシ広告の宣伝なども他社よりも洗練されているのは事実だと思います。ですが、営業マンが信頼出来ないようであれば、それでもあえて三井にこだわる必要もないように思います。

67さん所有の物件は毎週内見者が沢山見に来られているということですので、恐らく人気物件でありかつ値付けも妥当なのかと思われます。
なので、この際専任媒介から一般媒介に切り替え、第二候補の東急リバブルとも契約を結ばれては如何ですか？その方が業者都合の情報操作もしにくくなりますので、売主優位の売却が出来て良いと思います。

[69: 売却中]

>>67さん

なるほど。一般媒介の方が情報操作がしにくいんですね。
一般媒介というと専任では売れない物件が、仕方なく何社にも・・・
というイメージが強かったので敬遠していましたが、この際思い切って一般に切り替える
のもひとつの手かなと思います。

20組来ても決まらないイライラともやもやしていたものが、
少し晴れました。ありがとうございます。

近いうちに売却ができるようがんばります。

[70: 匿名さん]

>>69さん

推測するに、それだけ人気があって、沢山内見者が来る物件ですから、自社客付けして両手狙いしようとしているのかもしれませんよ。20組も内見に来ていながら成約に至らないというのは、どこかおかしいと思います。
やはり、一般媒介に切り替えて東急リバブルなど他社を入れて売却された方がいいように思います。一般に切り替えると言っても、何社にも依頼する必要はなく、三井以外にもう１社だけで十分だと思います。不動産業者の売主物件でもないのにネット上に沢山載るのは、確かに印象が良くありませんので。

[71: サラリーマンさん]

２０組も来て成約できないのは、腑に落ちないですよね。
私も一般媒介にするのがいいと思います。

私の例でいいますと、７件ぐらいの内覧があったのですが成約に至らず、
３ヶ月経ったときに一般に切り替えもう一社追加したところ、すぐに成約になりました。
よっぽど信用できる或いは付き合いが長い会社でなければ専任媒介はもうこりごりです。
一番のデメリットは、買い手の情報が一本に制約されてしまうことだと思います。
それに、両手の成約しか興味ないところに頼むと、買い手の希望が分からなくなります。
私の場合、その専任で頼んだ会社が両手狙いしか興味がなかったので、無駄な３ヶ月を
過ごしてしまった感があります。

不動産会社によっては、顧客を探しだす得意分野があるように思えます。
①とにかくチラシを大量にばら撒き強引に顧客を探し出す会社
②駅前の立地のいい場所に店舗を構え、飛び込み客に紹介することを得意とする会社
③地元のネットワークに優れ、利害の対立する顧客の仲人を得意とする会社

このようなタイプの異なる会社を２、３選ぶのがいいかもしれませんね。
でも、初めて仲介を頼む方にとっては不動産会社との付き合いも少ないでしょうから、
なかなか選び方も分からないかもしれません。
特に③のような会社なんかはその地域に存在しないかもしれませんしね。
私の場合は、①のタイプの会社に専任を任せてしまったので、これではだめだと思い、
③のタイプの会社を嗅ぎ当て一般に切り替えました。

よくインターネットや書物には、一般の場合では不動産会社のやる気が薄れてしまう
デメリットがあると述べられていますが、私はそうは思いません。
優良な物件であれば、どこでも仲介をやりたいんじゃないでしょうか。
２０組の内覧があったのであれば、すぐに決まってもよさそうなんですが・・・
その専任を頼んだ会社あるいは営業マンの能力が足りないか誠意がないとみて、
さっさと他にも頼むが正解と思います。

でももう成約になってしまいましたでしょうか。
因みに、悪辣な住●は売主をひきつけておくために、サクラを用意するそうです。
ご参考のほど・・・・

[72: 売却中]

>>70さん、>>71さん

みなさんいろいろアドバイスをいただき、ありがとうございます。
その後も案内が数件入りましたが、成約には至っておりません。

憶測するに、自分の店や他店の他の営業マンの客を強引に
連れてきていたように思います。特に後半はそんな感じでした。

例えば、戸建を探している人、予算が低い人等を連れてきてこんなマンションもありますよ・・・みたいなかんじです。はっきりは言いませんが、案内を聞いているとなんとなくそれが伝わってきました。興味がない人や買えない人をいくら連れてきても無理ですよね。

もちろん他業者の案内もたくさんありましたが。こちらは他業者なだけにリハウス側にも
見送りというだけで、他に情報は入ってこないということでした。

ちょうど今週末に媒介が切れるので一般でやりたいところなのですが、ここでちょっと問題が出てきて、頭を悩ませております。

実は次の住み替え先で欲しい物件を見つけてしまいました。
大手なので仲介もやっていて、絶対条件ではないのですが、任せてくれれば停止条件をつけて契約をしてくれるというのです。いちばん欲しいところがもう売れてしまっているのでどうしようかと
悩んでいます。

私事の相談で申し訳ありませんが、何かアドバイスをいただけないでしょうか。

[73: 匿名さん]

>>72さん

一般的に買い替え停止条件付だと専任媒介を要求される上に、売出価格も安めに出さなければならなくなりますよ。ちなみに、リハウスの方では査定価格程度で売りに出されていたのでしょうか？もし査定より高めに売り出されているのでしたら、売出価格の引き下げを要求されるかもしれません。

72さんが今の物件をどの程度の価格で売りたいのか（売らなければならないのか）、あるいは買い替え先が今の物件を多少安く売ってでも手に入れたいものなのか、その度合いによって、アドバイスは変わってきます。なので、その辺りの話をもう少し書き込み頂ければと思います。

[74: 売却中]

>>73さん

早速ありがとうございます。

今の売り出し価格は、査定価格より＋２００万といったところでしょうか。
すすめられた売り出し価格○○万〜○○万の範囲内です。

幸い買った時より値上がりしている状態なので、多少この値段から安く売却になっても、
(査定価格より安くても）残債をかえし買い替え資金もそこから出せる状態です。

停止条件というのは一般的にどれくらい安く設定されるのでしょうか？
貯金があまりないので、売却で買い替え資金が残って欲しいのが現状です。

見つけた物件は、間取り、立地等も気に入っていて価格も予算内なので手に入れたいですね。
主人は探せば他にも気に入る物件は出てくると言っていますが、子供のことを考えると（
今６年生で転校することになります。）２学期以降ではなく夏休み中には引越しをしたいので、
早く売却をしたいというのもあります。

[75: 匿名さん]

>>74さん

夏休み中の入居希望ということでしたら、売却にかける時間はあまり残されておらず、むしろ日程が迫っている状況だと言って良いと思います。ですので、今度の物件を本当に購入したければ、デべ系列の仲介で買い替え停止条件付きで売却されるのが良いと思います。でないと、万が一入居期限までに物件が売れなかったら大変なことになりますから。幸いにも、査定価格もしくは査定価格を下回っても大丈夫とのことですので、この際、査定価格にまで価格を落として売却を再スタートさせるのが良いと思います。ただ、時期が迫っているだけに、今の物件を査定よりも安く手放してしまうことになる可能性も覚悟した方がいいと思いますよ。

[76: サラリーマンさん]

＞＞７４さん

希望物件の売主さんの情報は得ましたでしょうか。
買い替え停止条件付きでも構わないのか、売却後の住居の目処はもうたったのか。
更には、その売主さんは新住居の契約を済ましているのか。
営業に探りを入れて訊くのもいいかと思います。

買い替え停止条件をつけると、当然足元をみられますよね。
買い主であれば値引きのチャンスですし、売主では売却を躊躇されるかもしれません。
それに、誰かがローン審査NGで親亀こけたらみなこけたという事態になるやもしれません。
停止条件をつける場合には、うまくいけばラッキーと考えて割り切ったほうがいいと思います。
その間、何度もうざったい内覧客がくることも覚悟ですかね。

いずれにせよ、安易に専任媒介を延長することは慎重になさったほうがいいかと・・・
その営業が信用できればいいですがね。

[77: 売却中]

三井での専任媒介は先週末で切れました。延長はしませんでした。
ちょうど数日前に、当初来てもらった東急リバブルの営業マンから電話があり、
状況を聞かれました。２０組来ても成約に至っていないことなど話すと、信じられません。
という答えが返ってきました。

また停止条件の話もしたのですが、その営業マンさんには反対されました。
やはり、今よりは低い値段で手放すことになりかねないし、僕にまかせてくれれば
２、３週間でけりをつけます。少しでも高く売って、その物件を手に入れればいいじゃないですか。
といわれました。すごく自分の仕事に自信と誇りを持っている方のように感じられたので、
その営業マンを信じてみてもいいのかなと思い、まかせることにしました。

みなさんいろいろアドバイスをいただきありがとうございました。
結果はまた報告させてもらいます。

[78: 匿名さん]

>>77さん

東急の営業の方がそこまで言ってくれているのなら、是非依頼されたら良いと思いますよ。今度こそ気持ち良く売却を済まされ、気に入られた物件を購入出来ますよう願っています。良かったら、結果もご報告下さいね。

[79: 匿名さん]

>>60辺り読んでから、余りにも非常識な（去年の夏でも絶対売れないような）値段付けてる物件の売主を注目してみるようになったが、結構な確率で大京だ。

[80: 匿名さん]

＞悪辣な住●は売主をひきつけておくために、
＞サクラを用意するそうです。

●京もじゃないかな・・・・。全然購入する気ないのに、
何度も見にいかされました。売り主は喜んでいましたが、
次は私がその立場。きっと購入する気が全然ない人が
見に来るんでしょうね。

これを言ったら、みんな似たようなものかもしれません。

ま、住●は頼むのやめておきます。関西系は、東京人には
合わない。えげつない。関西人にとっては、なんてこと
はないのでしょうが・・・。

それにしても、仲介業者ほど、ぼろい商売はないんじゃな
いかと思います。リスクなんてほとんどないもんなあ。
”こんないいマンションはもうでませんよ。”この一言で、
じゃあ買います、という返事をもらったら、数百万円の
収入。中には危険なものも混じっているのかもしれませ
んが、それを一般客に押しつけられたらたまらない。

[81: 匿名さん]

大京リアルドは今、大京本体から大量に人を異動させて店舗網を急拡大させています。大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなったために余剰人員が生じ、併せてリスクの少ない仲介業務を強化する目的で人の大量異動が行われているようです。

なので、現在の大京リアルドには新築営業の経験はあっても、仲介営業としての経験が浅い営業が少なくないのが現状なのです。大京リアルドの預かり物件がまず売れないような価格で売り出されているのも、多分にその為だと思われます。つまり、彼ら営業は単純に新築と中古では市場が別であり、評価の基準も異なるということをきちんと認識出来ていないだけのことだと思われます。更に、とにかく仕事を取って来い！といった元来の大京的営業体質が加わり、そうした傾向に拍車をかけていると思います。

大京リアルドの社内態勢が落ち着くまでにはもう少し時間がかかりそうですが、果たして10年後くらいにはもう少しまともな仲介会社になれるかどうか？

[82: 匿名さん]

>大京本体は以前ほど沢山の新築マンションを供給しなくなった>ために余剰人員が生じ

なるほど、私の印象とも合いますね。

異様に熱心な割に、知識がない。

しつこく、専任媒介をせまられていますが、やっぱり一般
仲介にするかな・・・。

[83: 匿名さん]

大京に限らず、ろくに知識もない営業に専任で物件を預けるのはやめた方がいいと思いますよ。どうせまともな売却戦略・戦術など描けやしませんから。専任で任せるなら、相手を面接するような感じでよく見、選びましょう。

[84: 匿名さん]

営業に知識があろうとなかろうと、支払う仲介手数料の額は同じだからね…。

[85: 入居予定さん]

今月、専任媒介でマンションを売却しました。
売却を依頼する前にネットで情報収集していたものの、実際お付き合いしてみて、多々考えるところがありましたので書かせいていただきます。
まず私の場合ですが、住み替えのための売却だったので、仲介手数料を少しでも節約しようと、仲介手数料半額という業者に専任媒介をお願いしました。ここは地元の業者ではありませんでした。
でもその後、依頼してみて始めて感じることが色々とありました。
査定が厳しいだけに売却価格が相場だったようで、次の住まいが決まっていないのに、２ヶ月以内に契約となったのはありがたかったのですが、売却価格が相場だったものの、やはり価格交渉があったのです。私たちはとにかく購入してくれる方が現れたことに舞い上がってしまって、後先の事を考えず、承諾してしまったのですが、後々に他業者とお付き合いしてみて、もっと高く売る方法があることや、マンションの立地等から十分に需要があることをお聞きして、仲介手数料を正規にお支払いしても地元業者にお願いしたいと思うようになってしまいました。
価格交渉があったときに、どうして少しでも高く売る方法を教えてくれなかったのだろうと思います・・・。購入も当初は専任依頼をした業者で考えていましたが、とにかく説明不足なので、地元業者にお願いしました。
もうマンションの話がまとまってしまっているので、どうしようもありませんが、仲介手数料の差で業者を選ばないほうがいいと自分の経験から感じました。
とにもかくにも、自分の資産を高く売ってくれる人を見つけることが先決だと思います。

[86: 匿名さん]

「仲介手数料半額」と「安易に安く売る」ということの間に相関関係はないと思います。担当次第ですよ。

[87: 匿名さん]

仲介手数料半額・無料などを売り物にしていり仲介業者は、あまり熱心に仕事をしてくれないというのは決して嘘じゃないですよ。3%+6万円満額の業者が皆熱心に仕事するかと言われれば必ずしもそうではありませんが、仲介手数料の値引きを売りにしている業者は、値段に見合ったそれなりの対応になってしまいます。
売却の際には、レインズ登録してネットに物件を載せておくだけで、それ以上の宣伝活動の類は何もしてくれない場合が殆どです。また、自社で購入者を見つけようという姿勢に乏しく、他業者からの客付を待っているだけです。売り出し価格も大手業者の平均的な査定価格以上で売ってみようと努力しようという姿勢に乏しく、査定程度かそれ以下で売り出すよう勧めてきます。酷ければ、査定以上の価格での売り出し希望を言うと、うちでは扱えないとか、自社HPに専任媒介を強く勧める大手を批判して当社では一般媒介でもOKなどと書きながら強く専任媒介を勧めてきたりします。

購入の際には、自社預かり物件を殆ど持っていない為に、殆どはネットに載っている流通物件に客付けするだけです。価格交渉や物件調査なども適当なところで切り上げ、ひたすら仲介手数料をゲットすることを考えるばかりです。

営業マンの態度も良いとは言えず、どうせ安いからなのか、無礼な人物が多いように思います。

少々の仲介手数料をケチったばかりに、安物買いの銭失いにならないよう、気を付けたいものです。

[88: 匿名さん]

異常に高い
仲介手数料が一番ネックなのですが・・・・。

[89: 匿名さん]

>>87
＞仲介手数料半額・無料などを売り物にしていり仲介業者は、あまり熱心に仕事をしてくれないというのは決して嘘じゃないですよ。

確かに、チラシを大量に印刷して新聞の折り込みに入れたりポスティングしたりという手間ヒマ金のかかる営業はせず、もっぱらＲＥＩＮＳやネットに掲載して客付けを待つスタイルです。だから半額でできるんです。
でもそれで十分じゃないですか。買う方だって他の業者を通じてＲＥＩＮＳを使うかインターネットで探しているのですから。住まいを探してもいない人がたまたまチラシを見て衝動買いしてくれる可能性なんてほとんどないのですから、費用対効果の悪い宣伝活動は不要です。

他方、大手は両手を狙って他社の客付けをブロックする傾向があります。これが一番怖いのです。折角の売却機会を潰してしまうのですから。しかも両手というのは買い手も顧客なのですから、契約を成立させたいがために、買い手に代わってこっち（売主）に値下げを迫ったりもします。そうなると完全に売主の敵です。買い手を自社客に絞り込んだ上に、その代理として値下げ要求もしてくるのですから、むしろ大手に依頼する方が安く売らされることになります。

客付けを待つしかない半額業者ならそのようなことはあり得ません。常に売主の立場で動いてくれますから安心できます。

[90: マンション投資家さん]

専任媒介は業者にメリットがありますが、売り手にメリットはほとんどありません。
一般媒介で3社程度と契約し、競わせないと駄目です。

また、仲介手数料は値切れます。
3％＋60,000という契約でスタートしますが、交渉次第で何とでもなります。

私も先月一般媒介でマンションを売却しましたが、仲介手数料は1.5％でまとまりました。
買い手有利の環境下、価格交渉が入ったので、（売り手である）自分も妥協するからあなた（仲介業者）も妥協してということで決まりました。

[91: 匿名さん]

チラシや雑誌などの紙媒体を非効率と決め付け、あたかも真実のように思わせるのは、仲介料ディスカウント業者のお決まりの手口です。中高年以上の方など、皆が皆ネットで探しているとも限らないですし、少しでも検索条件に合致しないものは見ないままはじかれてしまうネット特有の問題も指摘しないわけにはいきません。

また、仲介手数料ディスカウントを全面に出す会社は小さな会社が多く、店舗数も少ないために、所有物件のあるエリア内の細かい事情まで把握していません。地元エリア内に店舗を構える業者に比べて地域の事情に疎く、地域に即した適切な対応が出来ません。

要するに、仲介手数料ディスカウント業者は、自分達は物件を預かるだけで、早期成約のためには殆ど何もしませんよ（出来ませんよ）と自ら吐露しているに等しいものです。だから、自ら仲介手数料のディスカウントを宣言しているのだと考えるべきです。仲介手数料を負けてやっているんだから、細かい注文など付けてくれるな！とでも言わんばかりの態度だと言わんばかりの態度です。実際、そういう態度を露骨に示す営業も少なくありませんし。それでは、気持ちよい取引なんか出来ませんし、後々後悔してしまう可能性も高いと思います。

[92: 89]

＞中高年以上の方など、皆が皆ネットで探しているとも限らないですし
はい。大多数がネットで探しているとは思っていません。
しかしチラシ等の広告のみで探している人がいるとは、もっと思っていません。
ネットを使わない人は不動産屋から物件を紹介してもらうでしょう。その際に使われるのはＲＥＩＮＳです。だからＲＥＩＮＳに登録すれば十分だと思っています。

＞仲介手数料ディスカウントを全面に出す会社は小さな会社が多く、店舗数も少ないために、所有物件のあるエリア内の細かい事情まで把握していません。地元エリア内に店舗を構える業者に比べて地域の事情に疎く、地域に即した適切な対応が出来ません。
それは言えるかも知れません。私は、業者が地域事情に疎くても自分が詳しいから問題としませんでしたが、自分も詳しくないなら地元の業者が良いかも知れません。

＞仲介手数料を負けてやっているんだから、細かい注文など付けてくれるな！とでも言わんばかりの態度
そういう業者（というか担当者）に当たってしまいましたか。それは不幸でしたね。私が利用した半額業者は親切、誠実でとても良い仕事をしてくれましたよ。

[93: ８５ 入居予定さん]

８５でコメントさせていただいた者です。
>９２さん
と同じような考えで、私も仲介手数料半額業者に依頼しました。９２さんはいい業者様と担当者に恵まれてよかったですね。

　私が依頼した業者ですが、いざ契約を交わしてみると、仲介手数料が半額ではありませんでした。価格交渉に応じた後提示された金額は、半額＋20万。「手数料半額と仰るから依頼したのに、どうにかなりませんか？こちらも価格交渉に応じたのですから、20万を10万とか０にできませんか？」と頼み込んで最終的に半額＋10万に落ち着きました。

　売却を始めた時は、「全額」だったのです。全額の理由を尋ねると「この金額では満額でいただかないと・・・」とお茶を濁すような答えが。うちが小粒取引だと言いたいのね・・・とその時思いましたが「そのかわり全部委託の場合は買主様から仲介手数料はいただきません」との言葉に少し希望を感じ、判を押しました。

いろんな業者さん、担当さんがいると思います。自分に一番あったところを見つけるにも、何事も付き合ってみないと分からないことが沢山あると思います。

　半額の業者の営業さんは役職のある方で、言葉使いも丁寧、問い合わせへのレスポンスも早く、とても頭の切れる方でした。でも、説明がいつもメールか電話かFAX。重要なことがあるときだけ、自宅に出向いてくれましたが、３０分もお話していたでしょうか・・・。

　反面、購入をお願いした通常手数料の業者は、毎回支店で対面の説明があり、明るいうちから暗くなるまで話すことも。不安なことや心配事をすべて吐き出させてくれ、その都度、丁寧なアドバイスをもらえました。そのうち、私にとって仲介手数料とは、安心料だと思えるようになり、本当に信頼できる業者さんになら、お支払いしたいと思えるようになっていったのです。

　ところが、最後に思いがけない誤算がありました。新築物件を購入することになったのですが、「新築なら売主の業者さんからもらえますから」と仲介手数料を無料にしていただけんですよ。

[94: 入居予定さん]

９３の追記です。
不動産業者とのお付き合いは大変ですが、そこを怖がっていては前に進めないと思います。しつこい営業があるんじゃないか・・・と私は大変不安でしたが、自分にとって良い取引をするにも、お付き合いありき。自分にあった業者さんと営業さんを頑張って探してくださいね。良い取引ができますように。

[95: 89]

>>93
＞私にとって仲介手数料とは、安心料だと思えるようになり、本当に信頼できる業者さんになら、お支払いしたいと
同感です。不動産は高額な取引になりますから、まず信頼性だと思います。その上で仲介手数料が安ければなおありがたいというスタンスです。
私はかつて大手業者の仲介で中古を購入したこともありますが、前回利用した半額業者は、その大手よりずっと仕事が丁寧かつ調査も徹底していて安心できました。半額で質の高いサービスを提供してもらえたのは運が良かったのかもしれません。結局、業者、担当者によるのでしょう。

なお、既に書いたとおり半額業者は営業コストを徹底的に抑えるので、ある意味ドライです。客の方から依頼や照会をすればちゃんと対応してくれますが、業者側から積極的に物件を紹介してきたりはしないので、物件探しから手取り足取り面倒を見てもらいたいという人には向かないかも知れません。

[96: 匿名さん]

77の売却中だったものです。

東急リバブルに変えて３週間、案内５件目で無事に
マンションが売れました。なんとか夏休み中に引越しが
できそうです。みなさまいろいろとありがとうございました。

ただ、気に入ってていた物件は完売になってしまいました。
残念なのですが、仕方がないので気持ちを切り替えて
がんばって他で探します。

[97: 匿名さん]

おめでとうございます。

かくいう私も築７年のマンションを売却開始。
新しい入居先とは切り離して契約済みなので、
何とか現物件を納得いく値段で売れることを願うばかり。
真南で眺望良好なのですが、大型マンションゆえ、階層が
低くて眺望に難があるのに、我が家よりも広めの部屋が
かなり安く出ていたりするので、不安です。

ちなみに、仲介業者は、過去数年にわたって、今のマンション
の販売に一番実績のある三井リハウスに専任でお願いしました。
それが吉とでるか？？

[98: 匿名さん]

>>96さん

96さん、売却のご成功おめでとうございます。
これからいよいよ悪化しつつある時に、売り切ってしまったのは何よりだと思います。
気に入っていた物件は決まってしまったようですが、意外と高値掴みにならずに済んだのかもしれませんよ。これからは売却のプレッシャーもありませんので、じっくり探して良い物件に巡り合えるといいですね。

>>97さん

96さんの体験にもありますように、専任は解除して一般に切り替えた方が売主本位の売却が可能ですよ。専任だとリハウス一社に購入希望者の情報が独占されてしまうために、業者に都合の良い条件の購入希望者のみ紹介される可能性が大いに考えられます。大手だから、実績があるからといって信用してしまうのは大変危険です。

[99: ９７です。]

＞９８さん

　ご丁寧に有り難うございます。
　なにぶん、慌てて売却する羽目となったため、
　こちらの掲示板も良く読まずに契約してしまった次第で、
　大いに反省しております（涙）。
　いずれにせよ、３ヶ月の契約を済ませてしまったため、
　そこまでで何とか売れればラッキーですし、その期間を
　過ぎたら、迷わず一般に切り替えます。

[100: 購入経験者さん]

三井のリハウスで、約４カ月で売却できました。
申込が２度ほどありましたが、キャンセルされたので
契約は３カ月で一度切ろうと思ったのですが、一般だと自己管理が面倒
かと思い、一度だけ更新したらタイミング良く売却できました。
少し難のある物件でしたが、コンスタントに紹介をしてもらえました。
内覧に来た人の質は（自己判断ですが）割といい感じでした。
ただ、ネットだけで一度もチラシなどはなし。

自分の買主像？を想定して、チラシ重視とか、日経読むような層とか
それを得意分野とする仲介会社と付き合えばいいのでは。
３カ月経過して何件紹介してもらったか、現在商談になりそうな顧客が
いるかどうかで更新するか判断すれば良いことです。

[101: 匿名さん]

買い替え特約などで特定会社と専任契約を結ばなければならない時以外は
一般の方がいいですよ。
私も先週売却が決まりましたが、三井のリハウスで専任契約した3ヶ月間では
売却できませんでした。

一般に切り替えて数日で別の会社で決まりました。担当者と話していて思ったのですが
どうやらその会社は見込み客を持っていたものの、自社物件ではないのでその人に我が家を
紹介しなかった感じでした。
他社専任では仲介手数料を両手取りできませんので、まあ仕方ないかなとは思います。
このような可能性もありますので、自由度が高い一般がいいでしょう。

[102: 匿名さん]

売却経験者の方、教えてください。
専任契約で売れなくて、一般に切り替える際、
やはり、専任時より値段は下げざるをえないものなのでしょうか？？

[103: 匿名さん]

>>102さん

下げなくてはいけないということはありません。全ては売主次第です。

しかし、仲介営業には価格の引き下げを要求される場合も少なくありません。もちろん、その全てが一概に悪いとは言えませんが、早く楽に自分の成果に繋げたいという営業側の都合に基づくものである場合が少なくありません。なので、営業がどう言うかよりも、専任期間内にどれだけ内覧があったのかを基準に考えるのが妥当だと思います。

専任期間内に内覧件数が少なかった場合は価格は引き下げた方が良いかもしれませんが、それなりに内覧があった場合は、一般に切り替えたからといってあえて引き下げる必要はないと思います。

なので、大した根拠も挙げず、しきりに価格の引き下げを要求してくるような営業とは信頼関係を築くのは難しいですので、あえて媒介契約など締結しない方が良いと思います。

蛇足ですが、専任期間内であっても、営業のやり方に納得が行かなければ、何時でも一般に切り替えを要求しても良いのですよ。こちらの要求に対してとかく渋るようなら、その場で媒介契約を終了してもいいというくらいのことを言っても良いと思います。

[104: 匿名さん]

すいません。別件です。

来月くらいから売り出す予定です。

ここのメッセージを読んで、一般で始めようとしたのですが、ある業者から
1ヶ月だけでいいから、専任でやらせてくれと言われました。

一応、大手ではあるのですが、近くにもっと大手の中古売買の店があります。正確に
言うと、マンションの敷地内に、その大手の不動産屋があるのです。専任でやらせて
くれと言っている店は、ちょっと離れています。

特に問題がなければ、一ヶ月だけ、お願いしようかと思っているのですが、どうで
しょうか。むかし、中古を買う時に、ちょっとお世話になった店ですが、それほど
の義理があるわけではありません。

たぶん、客層は、マンションの敷地内の店のほうがダントツに多いのではないかと
思っています。ただし、店の売買の表示を見ると、高めなので、売れるのかなと
心配です。店頭に、査定より300万円くらい高い表示の部屋が並んでいます。

[105: １０２です。]

＞１０３さん

　本当にご丁寧に回答いただけまして、有り難うございました。
　今回、初めての売却のため、勉強不足で、お恥ずかしい限りです。

　今のところ、三井リハウスの専任ですが、担当者の方も非常に良い
　方で、どのような広告プランを打つのか具体的に報告してくれて
　いるので（当たり前のことかもしれませんが）、まだ売り始めて
　１週間くらいですので、暫く様子見することとします。
　　リハウスが一番値付けが厳しいと聞く中、自分でも
　「本当にこんな値付けでいいの？」という高めの設定をしているのが
　微妙ですが、売り急いでいる訳ではないので、まずはリハウスさんの
　手腕拝見という形でしょうか。

　来月頭には新居に引っ越しますので、その後、内覧の方が一挙に増える
　ことを願いつつ・・。

[106: 匿名さん]

>>104さん

１ヶ月の専任でいいから〜と言っている仲介業者は、１ヶ月の専任媒介契約を結んでくれるという条件なのですか？そうではなく、通常の３ヶ月で取っておいて、１ヶ月で解除してもいいから、といった話なのではありませんか？その場合、１ヶ月経って売れなくて一般に切り替えようとする際に、もう少し待って下さいなどと引き延ばしをせがまれる可能性がありますよ。

その際に、キッパリ断れれば別にいいのですが、そうでなければ３ヶ月で専任媒介契約を結ぶのはやめた方が良いと思います。営業に情が移ってくるようだと、キッパリ断るのは意外と難しいものですよ。まあ、そこが営業の狙いなのですが…。

[107: 匿名さん]

104です。

実は、9月から一般仲介で売りに出すことにしていたのです。

それを聞いた業者が、その前1ヶ月間(要するに8月だけ)、
専任にしてくれないかと言ってきたのです。

感情の面はともかく、何かトラブルが起きる要素がないか
どうか、私にはわからないので、お聞きしたいと思いました。
専任の場合、売れなかったら、2週間でレインズ登録ですよね。
それに関しても意義はよくわかっていません。

とくに、希望している客がいるという話でもなさそうですし、
どういうつもりなのかよくわかりません。

3ヶ月と書いてあったら、それは断るつもりです。

[108: 匿名さん]

専任の契約が取れると、営業マンの給与に
一件につき○○円という感じに報酬が上乗せされる・・・
と本で読んだことがあります。

いったいどういうつもりなんですかね？

[109: 匿名さん]

たとえその物件が売れなくてもですか？？
「専任」の契約をとっただけで？？

[110: 匿名さん]

額を考えれば、そういうことはありえるかもしれない。

[111: 111]

はじめまして。
７月から売却をはじめました。
ご意見をお願いします。

大手さん中心に一般で数社に依頼していますが、
会社によって営業活動がまったく違うものですね…。

夏は客足が減る…といわれ、とても不安なのですが、
一週間で６組案内がありました。

１０組来て決まらなければ、何らかの要因があるというのは
本当でしょうか？

適正な価格設定ならば、１０組の案内があれば
買付が入るのが普通と考えていいですか？

[112: 匿名さん]

子供を持っている家庭などは夏はむしろ内覧が増えるという
意見もあります。

数は問題ではないと思います。決まる時は一発ですから・・・。

売り出しがうまくいっているかどうかのひとつの根拠は、
値段の交渉があるかどうかだろうと考えています。値段
の交渉が全くないとしたら、営業員のやり方がまずいか、
高すぎるか、あるいは単なる見学なのかのどれかだろう
と思います。

近所の人が、自分が売る時の参考にするために見学する、
というのはよくあることです。もちろん、こんな人達が
いくら見に来ても売れる話につながるわけがありません。
業者によっては、自分が営業しているアリバイ作りとし
て、全然買う気のない客を内覧によこすこともあります。

インターネットで物件を検索するのはもちろん最初でしょ
うが、結局はその物件を持っている業者と、話をすすめ
ることになります。その業者が、こんなマンションもあ
りますよ、とあたなのマンションを紹介してくれるか
どうかがポイントだと思います。

築浅の中古(10年以内)は、遠方から来ることもあります
が、古い中古は、近所の人が中心です。従って、新聞な
どでチラシをまいてお知らせすることが必要です。

売るための基本は、きれいにする(清掃する)、整理する(余分
なものを捨てる)だと思います。それは大丈夫ですか。

[113: 最初だけ]

媒介受けるてある程度の期間で成約したら、良かったですね〜ってお互いに上手く行くのですが、そこそこやっても反響がないと報告することもほとんどなくなっちゃいます。
ましてや、価格も見直ししてくれない売主さんは広告も掲載してくれなくなっちゃいます。

この不動産市況が悪化して、売上激減ですから業者も広告代削減中です。

反響の無い物件なんて掲載してくれません。（紙媒体は反響少ない様ですがね。。近隣に手捲きで1000枚、2000枚捲きました＝うそ）

[114: 匿名さん]

ここでは○友って評判悪いですね。
今売りに出しているマンションですが、その○友に専任で売却を任せています。既に数十件案内が有ったそうなのですが（空き室で立ち会っていないので、そう聞いただけです）数ヶ月経ってもまだ売れていません。
来月専任契約が切れるのですが、こうなると一般が良いのでしょうか？
担当者さんの話だと、専任じゃないとチラシとかの広告費を出せなくなるし、売るのに力を入れられなくなる（担当を外れることになる）ので一般は‥‥と言われるのですが。

[115: 匿名さん]

>>114さん

案内の件については相当信憑性が低いと思います。営業の言うことは真に受けない方がいいでしょう。

専任でなければ広告費が出せない等と言うようなら、いっそのこと契約更新はやめたらいいと思います。一般でも動いてくれる業者数社での一般媒介に切り替えるのが賢明でしょう。住友は特に露骨ですが、大手は一般媒介だと力を入れない傾向があります。むしろ、大手よりも元気な中堅業者の方が売主のためによく動いてくれますよ。

[116: 匿名さん]

いくつかの候補の中からやはり大手で、ということで
現在三井のリハウス専任になっています。が、1か月強にして値下げしましょうと打診されました。
ある所は大手ではありませんが営業の人がびっくりするほど自信満々なのです。
最初はなんだかなあ‥という印象だったのですが
今となってはあれくらいやり手のほうがいけるのかもという思いでいます。
三井の担当者はとにかく丁寧だけれども超慎重派。
とにかく“市場はこうだから、こうしたほうが”というスタイル。

最初の段階でどの業者からも
“ぜひ専任で”“一般だとあちこちに出るから印象がよくない”
などと言われ専任契約をしました。何せ初めての売却なので
すべて鵜呑みにしていた感じです。
実際のところどうなのでしょうか。ちなみに時間的なゆとりはあります（半年くらい）
査定価格＋200万位で出ています。
本当に悩んでしまいました。どなたかアドバイスをお願いします。

[117: 匿名さん]

専任では新聞など紙媒体に数万部単位で3週間、撒いてもらうことを約束して契約。
買う方の多くは近場の方なので重要です。その際の掲載スペースも確認。

案内用チラシは自分でも念入りにチェックしてください。
買い手が何を求めているか、最大のアピール度がわかるのは自分自身だと思います。図面も貧相なのは書き直しさせて納得いく図面にしてもらうことです。
大手でしたら支店のＨＰのＴＯＰページに常に出しておいてもらうことが重要です。

掃除や部屋の臭いにも注意を。
汚い部屋は、適正価格で買う気が失せます。古くても綺麗に！
管理組合の会報、議事録をファイルリングしておきます。

1ヶ月しても価格交渉が入らない場合は、何らかの問題があります！
問題が価格・・・物件によりけりでしょうが売り出し価格は、査定を大手・地元など数社で取った内の中間の値付けが妥当だと思います。この時期、高めの設定では売れません。いったんネットで安くすると静観します。

営業力が問題・・・レポートに納得がいかなければ即刻、専任を辞めることです。言い訳は「売るの止めました」でいいと思います。

次に3社程に絞り、一般で売る。営業マンの選択が重要です。
価格が妥当なら前回と同じ価格で行きましょう。
数百万下げるなら、クロス全張替え（2,30万程の予算）などでリフレッシュするとか、、

売る方、がんばってください！

[118: 匿名さん]

>1ヶ月しても価格交渉が入らない場合は、何らかの問題があります！

そうですか‥
2ヶ月近くになるけどありません。
価格は妥当と思われます。数人の営業の人に上がってもらいましたが
みなさん口をそろえて“とてもきれいにしてらっしゃいますね”“これなら売れますよ”
と言ってくださいました。
あまり物を置かない主義なのでそれなりにスッキリ使っているつもりなのですが
築12年（室内リフォームは何もしていません）ということもあり
クロスの隅っこがめくれていたり和室の敷居部分がササクレ立っていたりします。
築年数がネックなのでしょうか‥。
昨年大規模修繕が終わり外観はとてもキレイになっています。

[119: 匿名さん]

＞118

失礼ながら、驚きました。きれいに住んでいて、査定価格
どおりでようやく売れるのです。

+200万円で簡単に売れるわけがないでしょう。”これなら
売れます。”というのは、買い手がいるという意味で、
その値段で売れるという意味ではないでしょう。また、
専任を取るために、セールストークとして、”売れます”
という業者もいます。

もちろん、みんなが相場に詳しいわけではないので、中には
査定価格より高く買ってくれる人もいます。査定は一般的な
条件ですが、特定の条件をすごく気に言ってくれる人は、
中にはいるのです。ただし、その場合は、その特定の条件の
人が現れるのを待たなくてはなりません。

だから、時間がかかるのは仕方ないし、早く決着つけたいの
であれば、値段を下げるしかありません。中古の値段の下降
はゆるやかになったとはいえ、まだ下降しています。あまり
時間をかけていると、査定価格そのものが下降していきます。

たいていの人が中古というと10年以内の物件を探すので、
よほど条件が良くないと（大規模とか駅近とか、一流
デベの物件とか）でないと、なかなか売るのは大変だと
思います。でも、時間がかかるのを我慢すれば、そのうち
現れるのではないでしょうか。でも、あまり時間をかける
のはおすすめではないですね。サラシものになると、売れ
にくくなりますよ。どんどん値段を下げていくと、待つ人
が増えるし、どんどん値段が下がっている物件を買うのは
みな嫌ですから・・・。だから、むしろ、売りたい時期の
３ヶ月位前から売り出して、一気に決めたほうがいいのです。

[120: 匿名さん]

>>118

売却時間にゆとりがあるのなら、市場がどうなるか危ない時期ですが、
いったん売りを下げて9月ぐらいから再スタートしたほうがいいかもしれませんね。

今後、市場はそんなに好材料がないので、
次の購入先が同エリアの場合、新古・中古物件なら同じように下がるはずです。

119さんの言うとおり、物件自体の条件はいいと思います。
多少の汚れ剥がれは問題ないと思います。
駅からの距離はどうなんでしょうか？
周辺環境に嫌悪施設、幹線道路などがあるんですか？
特殊な間取り、１階、戸数が少ないなど一般的な
マイナス要因があるんですか。

査定＋200万なら2ヶ月間の間に価格交渉があるはずです。
価格交渉もないなら、やはり値付けがニーズから離れているということでしょう。
周辺の競合物件を研究してみてはどうでしょうか。

ここ数ヶ月、売れ残る物件はかなり長期化しています。
決まるものは1ヶ月以内。
バス便などでしたらかなりの苦戦を強いられます。

[121: 120]

専任以外の不動産会社からの内見が少ないようなら、
その専任はストップした方がベターでしょう。

[122: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。
価格交渉は一件もありません。
駅から平坦７分です。嫌悪施設、幹線道路などはありません。
幼稚園、学校なども徒歩５分〜10分にあります。
戸数は約80戸の三○の物件です。
南向きですが１階です。これがネックなのでしょうか。
周辺の物件と比べましたが同じような感じなのです。
というかむしろうちよりももっと強気な物件もあって
今回のこの価格に設定したという次第です。
ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
ほぼ同価格で成立しています。もちろん１階なので
当然その価格よりは下がると思っていますが
これほどまでに動きが無いものなのかびっくりしている次第です。

[123: 匿名さん]

最上階と１階では相当な差があると思います。
１階だけは避けたいという方の方が多いですからね。
査定価格自体に問題がありそうです。

現状でも査定価格+200万ですから、おそらく内覧者の中で物件自体は気に入った
人がいたとしても、例えば今の価格から500万引きとか言いたいけどさすがに
無理 or 失礼だと思って皆さん交渉すら諦めている感じがします。

[124: 匿名さん]

＞＞ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
　　ほぼ同価格で成立しています。

相場読み違えてませんか？
私も似たような条件で売却しましたが、半年前の４階（最上階ではありません）の
価格から▲1000万円でしたよ。

昨年１２月はミニバブルで坪単価が１割高　▲500万
１階というマイナスポイント　　　　　　　▲500万

ここ半年で確実に１割は下がり、まだ下がり傾向です。

１階ということですが、専用庭などついていますか？
そうではないと、マンションの１階は売りにくいですよ。
１階というだけでＮＧの方って、ほんとに多いです。
そのデメリットを含め、査定より２００万下げて価格を設定し２週間で決まりました。

２か月の間に、案内は何組くらいありましたか？
値段が相場とあっているなら、10-15組くらいは来ているはずです。
200万、300万の価格差なら、その中で必ず価格交渉があります。

[125: 匿名さん]

担当者よりもここの方たちのアドバイスのほうが
よほど参考になりました。
なぜみなさんのようなことを専門家なのに
教えてくれないのか不信感でいっぱいです。
と同時になんだか自分が情けなくなってしまいました。

今回も価格を下げましょうと言ってきたものの
素人の私たちが納得できるような（ここに記載してあるような）
説明は無く、私たちは「まだ時間的余裕があるから簡単には下げたくない」
と言ってしまいました。
「わかりました」の一言で結局価格はそのままになったままです。

うちは子供が誕生したのを機に１階限定でマンションを探して
今の住まいに辿りついたので１階がそんなに敬遠されるなんていうことも
知りませんでした。本当に無知で情けないです。
なかなか話が進まないことや先行きの不安もあって
本当に涙出そうです。

[126: 匿名さん]

125さんに何度かレスしましたがが、私ももちろんプロではありません。
これまで4度買い替えした経験だけでレスしてます。
得したこともあれば損だなと感じたことも、営業マンに納得いかない事もありました。

自分の資産ですので妥協は厳禁です。

１階を嫌う人もいれば、また好む人もいます。
●デメリット
嫌う人の多くは、プライバシーや眺望などを上げる人が多いでしょう。

●１階を買うであろう層
好む人がいる層は、小さな子供がいる、子供が生まれる夫婦（２０代後半〜３０代）、
お年寄り夫婦（少数？）。

プライバシー確保のため庭に植林する。専用庭がない場合ベランダ側に大きな植木を
数本置く（＠１万）などだけでも内見者の印象は変わります。
チラシに近所の保育園、幼稚園、小学校、小児科・病院、公園などの情報を掲載。


新築市場は下落ですが、中古物件は都心部の好立地物件を中心に安定化してきている
という見方もあります。
今日の景気後退ニュースなどで今後は、どうなるかわかりませんけど。


たとえ、所有物件の価格を-300万で売っても、次に買う物件を-300で買えばいいわけです。
125さんの物件に限らず次に購入する物件にも値動きはあるでしょうから、
あせることもないと思います。

がんばってください

[127: 匿名さん]

最上階の物件が売り出し同価格と同額で売れているのなら、
財閥系マンションならとうぜん周辺、購入予定の方は5階の販売価格を知っています。
成約価格がいくらかわかりませんが、値引きがあったと思いますので現販売価格から、
-300〜400ぐらいは覚悟ください。

物件の長期掲載は中古と言えども、売れ残りを連想させますので、
不利な状況を継続するだけだと思います。

[128: 匿名さん]

中古は買ってくれる人がたった一人見つかればいいわけだから、別に人気物件
になる必要はないよ。確かに１Fは不人気というのは一般論だが125さんのよう
にあえて１F限定で探す人もいるにはいる。特に男の子など元気な子供がいる人
は足音で下階に迷惑をかけないと思うだけでも精神衛生上ずいぶん楽だから。

中古を購入する一次取得層は基本的には不動産・マンションに対して無知だか
ら１Fのメリットもよくわかっていません。だからチラシなどにメリットを
きちんと書くなり、内覧時に説明してあげるのがいいと思います。

売却する理由にもよりますが、あせらずがんばってください。

[129: 匿名さん]

今の価格のまま頑張れという意見ももっともだとは思いますが、

一般的には、次の住宅が待っていることが多い。もし、そうであれば、資金計画練り直しで、
下げて売ったほうがいいと思う。次の住宅の残額支払い期日が近づいているのに、
売れないのは相当なストレスですよ。

万が一、売れなかった場合、つなぎ融資を受けなくてはならない。これはかなりの金額に
なります。売れなかった場合、次のマンション購入中止ができる停止条件がついていれば
安心ですが、そうでないと大変なことに・・・・

1990年頃のバブルの時は悲惨な話がありました。前の住宅が売れないうちに、新しい
住宅買ってしまい、売れないので、つなぎ融資。そのつなぎ融資の費用を払うために、
古い家も新しい家も売らざるをえなくなった。要するに両方とも失った。住宅の値段
の下降局面では十分ありうる話です。新居も今まで住んでいた家も、時間がたつに
つれてどんどん下降していきますので・・・。


どういう生活スタイル、資金計画なのかわかりませんが、よく考えたほうがいいです。

業者は、物件が動けば、ほとんど何のリスク、元手もなしに、何十万も手に入るので
すから、あの手、この手で、いいことを言ってきます。業者にとって一番困るのは、
中古の売買やめて、今のまま住み続けます、ということですから、、、

業者売りをおすすめするわけではありませんが、業者売りにしたらいくらになるのか
確認はしておいたほうがいいです。その値段に＋３００万円から＋５００万円くらい
が本当の相場ではないかと思います。

[130: 匿名さん]

三井の○ハウスは、慎重ですが
全てにおいて動きが早いという印象を受けました。
（まわしもんではありませんよ）

一般媒介契約ですが、ネット掲載も３日ぐらいでやってくれましたし、
契約１週間目で、新聞折込広告もやってくれました。

現在、地元不動産とも契約中ですがダントツ動いてくれています。
○ハウスさんは企業が大きい為、詳細はわかりませんが
販売戦略部門なんかがあって、専属で仕事をしているとかなのかなぁ。。。

たぶん、小さなところは少しでもムダだと思う折込チラシは避けていくだろうし、
何でも自分がしなくてはいけないのでしょうし。
（別に良い悪いは別にして。一般論ですが。）

母体がデカイところは、とりあえず宣伝活動として入れておいたいいと思います。

そんな私も現在売却中ですが・・・

[131: 匿名さん]

まあ、大手はいいところも悪いところもあります。

私も三井で売りましたが、1日で売れました。ただし、値段下げさせられました。
ねばってほしい人は、三井じゃないほうがいいかも・・・。

だけど、早く売れないと、相当あせりますよ。いつまでも頑張ってくれたら、ありがたい
とは言えません。少なくとも、現時点では、中古は安定しているので、あまり上下はない
みたいですが、やっぱり少々は下降気味なので、がんばっているうちに、もっと下がって
しまう可能性もあります。

[132: 匿名さん]

社員教育はちゃんとしてそうですね。
でも人にもよるんでしょうけど。

＞ただし、値段下げさせられました。

１３１さん、1日とは早いですね！！
ちなみにいくらから開始して、いくらでお取引されたのですか？

差し支えなければ参考までに教えて下さい。

[133: 匿名さん]

１３１さん、1日とは驚異的に早いですね！！

差し支えなければ、いくらで開始していくらで売却したのですか？

参考までに宜しくお願い致します。

[134: 匿名さん]

まあ、匿名だからいいですね。だけど信用もしないでください。築30年のマンションです。
広さ73m2。東京23区です。駅から8分。

2280万円で売り出し、2000万円で買うという人がでてきたので、即決です。チラシ出す
前です。相場は、おおむね2100万円前後と言われてましたが、売り出し直後なので、
ちょっと高めに出しました。いや、正直部屋が汚いので、2100万円でもとうてい無理だと
思っていました。相場というのは、やっぱりきれいな部屋での値段だと思っています。
冬の3か月間、日陰が2時間ほどでできてしまうのもマイナス点でした。

要するに、普段から、声をかけている人がいるようなのです。このマンションで売りが
出たら教えてほしいと・・・。

そんなに下げたのかと驚く人もいるかもしれませんが、早く売れたほうが楽です。
それと、下げたといっても、値段表示してから下げたのではなく、相手から、
この値段なら（2000万円）買うといってきたので、即決にしました。大手は、
購入希望の情報も持っているので、いいですよ。

[135: 匿名さん]

お教え頂きありがとうございます。

たしかに自らの限度額ぐらいだったら売った方がいいですね。
私も同感です。

私も査定で市場価格より数十万円上げた額で売りに出しています。

良くわかりませんが、買い手も結局は価格で決まるのでしょうし。
近所のところは、相場を解っていないのか、
かなりかけ離れており、毎回同じ金額で何ヶ月も広告で見かけます。
（長期的に考えているのかも知れませんが。）

チラシで見た三井の○ハウスの売却平均日数が3ヶ月以内が
半数以上っというのはほんとうなのでしょうか・・・・

売れないいると我が家も数ヵ月後に、大幅値引きを提案されたりして。

１３３さん有難うございました。

[136: 匿名さん]

＞近所のところは、相場を解っていないのか、

このあたりは結構難しい。新築は似たような状況ですが、中古はかなり違います。
私は、一切のリフォームなしの売りですが、売っている中には、床の段差をなく
したり、床暖房をつけているものもあります。リフォームに1000万円くらい
かけて売り出していることも稀ではないみたいです。これでは、下げてくれと
言われても限度があると思います。

がんばっている人は相当大変だと思います。私は中古を買いにいったこともあるの
でよくわかるのです。見に行って、部屋の持ち主がいたりすると、大喜びされます。
こちらは、単に参考までに見に行ってるだけだったりするのですが（業者にとにか
く見てくれと、せかされて・・）。全然買うがないのに、申し訳ないと思うこと
が結構ありました。

心臓が強い人はいいですが、あまり強くない人は、あっさりと下げて売ってしまった
ほうがよいと思っています。私は、下げて少々後悔した時期もありましたが、
いよいよ内覧会や新しい家具選びなど忙しくなってきて、まだ売れてなかったら大変
だったなと、連れ合いと話をしています。

[137: 匿名さん]

>>135さん
当方、三井のリハウスで売却経験あります。
ほんとに３ヶ月以内に売れました。（１ヶ月でした）
ただし、売り出し提案価格が、他社よりだいぶ低かったです。
リハウスが３ヶ月以内に売れるというのは、結局、この点に尽きるかなと思います。

うちは、買い替えということもあり、あまり無理したくなかったのと、高い提案価格の
会社を信じてよいかどうかわからなかったこともあり、リハウス提案に乗りました。

気持ちや資金や日数に余裕があり、他社も大手・地元とたくさんあるエリアにお住まい
でしたら、比較検討して決めるものよいのではないでしょうか。

[138: 匿名さん]

１３７さん
私も結局は値段だと思います。
いくら良くても（良いと思っていても？）相場から外れていて
長期化すると、「今週もまた見学希望の連絡が入らなかった・・・」
などと憂鬱になってきます。

・実を言うと１年ほど前にとある中堅不動産屋さんの専任で
貪欲に値段を下げずに欲張って、精神的に疲れて売却を断念した経験があります。

だから、今回は１年ちょっとぶりに貪欲にならずに再度一般媒介で
トライしました。
（査定額２０５０万円ですが、２３８０万円でずーっと粘って
２２８０万円でもダメで疲れてやめました。）

今回は、○ハウスのかなりの動きの早さに期待しています。

>「私は、下げて少々後悔した時期もありましたが」
失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

一般は○ハウスと地元小規模で２社依頼しています。
様子を見て、あと１社入れてもいいかなーって思います。

ちなみに、大き目のスーパーにくっ付いている不動産屋さんは、
どうなんですかねー。
スーパー帰りの旦那さんや奥さんがよく吊り下げチラシを見てるのを
見かけます。

[139: 匿名さん]

137です。
うちの場合は、査定額は４３００万でしたが、リハウス提案の売り出し価格は
４４８０万、他社提案は４９８０万等々でした。
自分でもさすがに４９８０万はないだろうーと思いましたが、もしかしたら
４７００万ならありだったのかもしれません。

結局、リハウス提案の４４８０万で売りに出し、一ヵ月後８０万引きの４４００万で
成約でした。
買い手の指値は、なぜかリハウス査定ぴったりの４３００万でしたが、リハウスに
「そこまでは引けない。交渉せよ」と言い、４４００万で決まりました。

一般媒介でしたが、リハウスしか媒介契約はとりあえずしませんでした。
一般だと２，３社契約するのが普通なのかもしれませんが、三井のマンションへ
買い替えだったことや、あちこちの会社からよくわからないお客（かどうか
わからない見学者）を連れてこられてもなーという気持ちがあったためです。

[140: 匿名さん]

＞失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

わかりにくくてすいませんが、２社に頼み、そのうち１社が三井でした。専任は、ここの
スレッドを読んでいて、絶対ダメだと決めていたので、業者の強烈なプレッシャーにも
応じませんでした。

それで前にも書きましたが、一社は査定通り売り出したのですが、三井のほうは、査定額で
公開（チラシなど）を出す前に、購入希望者が前からいる、とのことで、査定額より安かっ
たのですが、そこに決めました。値段を下げたというより、相手から、購入希望額が出た
ので、それに応じたというのが実情です。

査定額は、結局立地を見ているだけだと思っています。建物はほとんど考慮されていません。
もちろん古くなれば安くなりますけど。立地が基本で、建物の古さや設備などによって、
多少の上下をするのだと思っています。結局は買う人次第なので、査定額にあまりこだわら
ないほうがいいのではないかと思っています。今は、中古が潤沢なので、基本的に査定どお
り、あるいはそれ以上で売れるのは期待薄いと感じています。査定額以上で売れた、という
報告はよく出ていますが、査定額の決定法がもともとあいまいだし、あまり、こだわらない
ほうが良いのではないでしょうか。みんなよく見てますよ、同じ物件が値段さがっていくと、
すぐわかってしまいます。しかも、そういう物件は相当売れにくいようです。

[141: 匿名さん]

私も査定額は参考にしましたが、決定権は自分で持っていました。
私の場合、築年数が浅い為、まずは強気で行きましょうとの事で
上乗せいたしました。

まぁ、多少の上乗せ程度ですけどね。やっぱり１年前の長期化が
脳裏に浮かび、極端な強気では行けませんでした。

１３７さんは
事前にお客さんがいたということでタイミングも良かったんでしょうね。

＞業者の強烈なプレッシャー
強烈？？？どんなものだったんでしょうか？？
私じゃ耐えられないかも（＾＾；

ちなみに私は当然値引きも考えていますが、
痛み分けじゃないですが、不動産屋にも少しは仲介手数料を下げてもらいたい
と思います。そんなの無理なんでしょうかね・・・？？