中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

[ぷー]

マンション買い替えのために、今まで住んでいたマンションの
販売をある仲介業者に依頼しました。
近所にちらしを入れてくれたようですが、yahooには出して
もらえません。
やっぱり、三井のリハウスなど大手の方が多くの人に見て
もらえるのでしょうか？

中古マンションを購入する方はどんなＨＰを見て検索して
いますか？
参考までにお聞かせください。

[22: うちも同じですよ〜]

「一週間で決めてください」と仲介業者に言われ、うちのマンションの住居（築浅）を買ったという人がいました。
一週間で決めてくれと言われても困りますよね。。そう言われたらうちだったら多分買えなくなってしまうでしょう。
この業者さんは21番さんのおっしゃるごとく値段を低めに、売っているようです（うちのマンションの売買状況を見
ての感想です）。いい物件で安目だと売りやすいでしょうね。

気の合う営業さんを見つけるために普段でもできるだけ努力しているつもりですが、なかなか・・・。

[23: ちょこ]

気の合う業者って難しいですよね。うちは、業者の接客態度で決めようと思っていますが。
こちらにおしりを向けずに靴の向きを直したりとか、若い人より年配の営業マンがいいかな
とか。地域に詳しい会社もいいですよね・・・
うちは、買い替えを予定してるマンションの会社から査定金額が出たら3日でどうするか決め
てくださいと言われてるので、どちらで売りに出すか早急に決めなくてはならないんです・・

[24: 匿名さん]

>ちょこさま
うちは仲介手数料半額という言葉に釣られてネクストコーポレーションというところに依頼しました。
webのトップページで物件を紹介してくれ、Yahoo!にもまめに情報を更新してくれました。
毎週、引き合いの途中経過をメールと電話で連絡してくれて安心できました。
値付けについては、近隣や同じマンションの過去の販売チラシ（他社）と実際の取引価格
も見せた上で、私たちと相談して決めるという方式でした。
依頼してから１ヶ月ちょっとで買い手が現れ、先日手続きが終了しましたが、
最初から最後まで嫌なところはありませんでした。
ご参考までに。

[25: ちょこ]

ありがとうございます！
ですが、昨日、ｓ不動産へ依頼してしまいました。営業マンの態度に押し付けがましいところがなく、
がんばってくれそうだったので決めました。
うちも1ヶ月ちょっとで買い手が現れてくれるといいのですが・・今週末からチラシなど行動していく
との事。売れるのか、今からすっごい不安です。

[26: 匿名さん]

>>25
○友不動産は、見え透いたおとり広告多くて好きになれません。
自分のところで選任媒介で3800万円でうちのマンションの一室売りに出していながら、
広告では、
「この沿線で開業のお医者様が娘さんのためにこのマンション指定で物件を探しています。予算は4500万円です。」
などといんちきなチラシばら撒いて・・・
てめえんとこで売りに出してるのあてがえば良いだろっ、
と思うわけですが、よくまあこういうばれる嘘を名の通った会社がやるもんだなぁと。
あきれてものが言えませんね。

この会社の体質らしくどこの営業所でも似たようないんちきチラシばら撒いてます。

[27: 匿名さん]

○友には企業風土として関西系特有のえげつなさがあるのかな。
ところで不動産部門では三○との統合は考えてないのかな。
銀行部門では統合されて旧三○の上品なお公家さんが
苦労しているみたいだが。

[28: 匿名さん]

うちも４５日かかったけどやっと売れたよ！来週契約なのでまだ気が抜けないけど肩の力がやっと抜けました。
ちなみにオークションで有名なＳ社です。

[29: 匿名さん]

26さん　うちもですよ〜
高めの売れそうにない価格で「○○さんがこのマンション指定で探している」という広告が連日のごとく
はいります。この内容が本当だったら世の中ヒダリウチワですね。家族が「そんなことあり得ない」と
とりあってませんけど。

不動産業者ってどこも似たりよったりにしか見えないで、ちょこさんと同じように悩んでいる最中です。
うちも売りと買いをしたいのですけど、どうしたもんかと悩みは大きいです。。

[30: ちょこ]

29さん　うちは、営業の態度で依頼先を決めました。
まだ売り出し中ですが、担当の方はいい方です。
早く売却されてほしい・・一週間がとても長いです。

[31: 匿名さん]

ちょこさん、お気持ち分かります。
一週間、長いですよね。
内覧に来てくれたのはいいけど、「返事は保留」
・・・保留って、いつまで・・・？（涙

うちは、自分のマンションの販売実績があったM菱に頼みましたが、売り出し２週間目で案内３件。
これって、ましなほうなんでしょうか？
うち２件は他業者なんですけど。
なんか、他業者のお客さんって、その業者さんが専任でやっている物件に流れそうで、あんまり
ありがたくない気がするんですが、そんなことないんでしょうか。

[32: ちょこ]

31さん　うちは、売り出して3週間。案内は5件ありました。最後の1件は検討中・・
ここがダメだとかなり厳しい状況になり、買い替え予定のマンションはキャンセルに
なってしまうかも・・
うちは、他業者からの案内は1件も入ってなくて、ネットやチラシ見てって方ばかり
なので、他業者からの案内も入るなんてうらやましいです。
他からの案内だとしても、お客さんが気に入れば流れないとは思うのですが・・
お互い、早く肩の力が抜けるといいですね！

[33: 匿名さん]

はじめまして。うちは、１ヶ月前から売りに出しているのですが、
案内は２件（うち１件は買う気なし）でした。
買い替えのため、次の物件の不動産会社に、専任媒介で、２ヶ月間限定という
条件で、お願いをしています。

この１ヶ月で、販売価格は、２度変更となり、当初の販売価格より約２００万円ほど
下げた状態です。最終的には売れなかった場合、さらに約１５０万円ほど下げる
ことになっています。
（今の価格で十分売れるといわれていますが、反応が予想以上にないため計画通り
１００万円単位で価格をさげていくというのです）

他業者からの物件への問い合わせはあるとは聞いていますが、案内などの具体的な
話は一切きていません。
チラシの反応もあまりないといわれているのですが、価格が適正価格と離れているわけ
でもないとも言われています。

こんな状況で、正直、続けるのが辛くなってきていますが、果たしてうちは売れるのだろうか。。。
# もう次の家に対しても思い入れが薄らいできています。

[34: 千葉のサラリーマン]

マンションは2回売ったことがあります。いずれでもいえることを書きます。

１．以外と身近に探している人がいます。
例えば、同じマンションに。というのも親を近くに、とか、手狭だからもう一部屋、広い部屋へ、などいるのです。
ですから、周囲にチラシをまいてくれる業者さんとの契約は必須です。新聞によくはいっている業者さんは
要チェックですよ。

２．みんなが探しそうなところに支店をもっている不動産屋へ
例えば、千葉ですと、ららぽーと　にお店があるなんてポイント高いです。こういうところからの紹介は
かなりきます。みなさんも、買い物ついでに物件探しませんか？

３．営業をみるべし
お客が来ることを約束できる営業なんていません。不動産の営業でダメなヤツはすぐに価格を下げようと
します。それが一番、頭も体力も使わなくていいからです。でも、いい営業はチラシに刷り込めそうな
いい点をすばやく見つけてくれます。いっしょにがんばってくれる営業以上を求めるのはムチャでしょう。

続く、、、

[35: 千葉のサラリーマン]

続きです。

４．住宅情報雑誌やＷＥＢは最後に
こういうものに掲載されている物件があまりいいものじゃないことは、買う立場を経験した人ならご存知でしょう。
長い間、掲載されていると、見ている人は「これ売れないのは、なにか悪い要素があるんだ」と数秒で判断して
しまいます。あなたの主張など関係ないです。
しかも、掲載する業者にお金を取られるのですから、いよいよ最後の手段だと思います。

５．欲をかかない
「どうせ売るならこの際」とばかりにすごい価格をつける人がいます。次に値下げして出すと、周囲で見てる人は
「もっと下がるよ。」と考えます。あなたが買う立場ならそうだったはずです。売る立場になったとたん、自分の
理屈を押し通そうとしてもむつかしいものがあります。

６．即、決断
買いたいという人が表れて、待たせるのはダメです。逃げていってしまいます。ボトムの価格を下回るのでしたら
ノーと即座にいい、まあいいかと思えば即座にイエスです。（途中でどうしてもイヤなら折り合えない条件を出し
て断る、という禁じテもありますが営業と相談しましょう。）
金額が大きいからゆっくり考えてなんていう悠長な考えは、不動産の世界には存在しません。

参考になれば、幸いです。

[36: 千葉のサラリーマン]

蛇足ですが、

私は2件とも、当日決済（一日で売りと買いをすませて、余計な借金しない）に成功しています。
数千万円の商いなのです。目の前にお金が見えないから、不動産はわからないからといって他人任せに
してはいけません。ちょっとのがんばりで、あなたが一ヶ月に稼ぐ金額くらいが変わるのです。
ビッグプロジェクトだと思い、精力をつぎこまないでどうします？

[37: 29]

私の限られた経験の中で、気に入った営業さんは一人いました。
でも、その人は転職をしてしまいました。＞ちょこさん

父がある物件を売った時は、2組しかこないので、どうしたことかと業者さんを変えたそうです。
そして次の3人目で即決だったそうで・・。←こういう例もあるそうで。

[38: ちょこ]

やっと売れたよ！
うちは、次に住む所と仮契約していて、「1ヶ月で売って下さい」と言われていたため、
2週間やって売れなかったら、100万円値引いて・・というふうに売っていました。
契約も終わり、やっと肩の力が抜けました。

[39: 舗科涓]

38さん良かったですね。
私はも今からです。この３ヵ月の間で売れたらいいなと
思っていますが・・・。
短期間で売れたと思うのですが、何か秘訣ありますか?

[40: ゾンビ]

>>39
死んだスレッドを起こして、何をしたいの？

[41: 匿名さん]

ここは勘弁です。。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

[42: 匿名さん]

よく見るサイトは、住宅情報ナビ、ホームズ、ノムコム、ヤフー不動産、あたりですね。住宅情報ナビは新築マンションの方が充実しています。ホームズは中小業者が多いですね。ノムコムは物件数少ないですが、よそに出てない物件も出てきます。ヤフー不動産は探しにくいですね。

[43: 匿名さん]

毎日チェックしていたのはホームズ、三菱UFJ不動産販売、ノムコム、ヤフー
住友不動産販売で、ホームズで気に入った物件を見つけて内覧したいとメールして、
見に行って即決で購入をきめました。
半年程、あれこれネットでチェックしていたけど内覧したのは１件だけでした。
今のマンションに不満は無いです。

[44: 匿名さん]

逆に買う場合って、買いたい場所が決まってるなら
そこの地元の不動産業者に条件伝えて探して貰った方が早いかな？

それも１社に相談すれば、他の地元業者に連絡取って条件に合う物件を探してくれる？
（複数に相談するのはマナー違反？）

[45: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約は、専任がよいのか、一般がよいのか、迷っています。
どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションのe-住み替えは
どうですか？

[46: 匿名さん]

>>45さん

専任にするか一般にするかは売却する価格設定によると思います。

まず、そのエリアの相場程度の価格で出すのなら、一般でいいと思います（とは言っても、３社までが限度だと思いますが）。
理由は広告宣伝費などかけなくても早目に売れるので、専任だと複数申込が入った場合でも、窓口が一社に独占されているために、売主にとってより良い条件の申込が入ったとしても、業者の都合の良いように情報が操作されてしまう危険性が大だからです。分かりやすい例を言いますと、物件を預けた業者に直接来訪した指値をしてきた申込者と他業者から紹介の指値なしの申込者では、売主にとって有利なのは当然後者なのですが、前者の申込しか売主に報告されないケースが大いに考えられます。それは、直接来訪の申込者の方を仲介した方がたとえ指値をして売主が損しようとも、売主・買主双方から仲介手数料が取れるのに対し、他業者紹介の申込者を仲介しても業者にとっては売主側からしか仲介手数料を取れないからです。このようなケースは、大手であれ中小であれ不動産仲介業界ではいたって普通のことなのです。これに対し、一般であれば他業者からのルートもあるので、情報操作のような手前勝手なことはしにくくなるのです。

次に、相場よりも高めの価格で売り出すなら、専任の方がいいと思います。
理由は高めの価格設定だと成約の可能性が低くなるために、業者が広告宣伝費などをかけない可能性があるからです。価格が高めの場合は広告宣伝に多くの費用をかけてもらわなくてはならないので、専任ならば業者に対しても多少無理を言うこともできますが、一般だとなかなかそうはいきません。一定の期間内に高めの価格設定で成約できずに、やむなく価格を相場かそれ以下に下げる場合は、専任を解除して一般に切り替えればいいと思います。但し、広告宣伝費については、営業マンにきちんとプランを提示させることです。媒介契約を結ぶ際に、その辺りを曖昧にゴマかそうとするようだったら媒介契約など結ばなくてもいい、というくらいの駆け引きをしておいた方が良いと思います。

価格設定については、スレ主さんが売却にどれだけ時間をかけられるかによると思います。買い替え先の契約を済ませていて、今の物件にローンの残債がある場合や売却金額を買い替え先の自己資金に充当する必要がある場合や、事情あって一定期間内に物件を手放さなくてはならない場合は、確実に今の物件を売り切らなくてはならないので、自ずと時限が決められています。なので、あまりに強気の価格設定は禁物です。引渡しまで期日が迫ってくると、不安から思いっきり値を下げて売ってしまうことにはなってしまう可能性も避けられません。逆に、買い替えであっても買い替え先の引渡しまでに売り切らなくてもいい場合や買い替えではないなど特に急ぐ理由がない場合は、強めの勝負に出てもいいかもしれません。但し、昨今の相場の下落傾向を考えると、あまり強気過ぎると売れない可能性も否定できないと思います。

あとは専任であれ一般であれ、営業マンの人となりをよく観察し、言うことがいい加減だったり、信頼できなかったり、腑に落ちない点があれば、媒介契約など結ばないことです。

最後に、○クストコーポレーションについてですが、仲介手数料半額を売りにしていますが、やはり対応は半額以上のものではないというのが率直な感想です。レインズやネットに物件情報を載せる以上の宣伝は行わず、あとは他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ、という感じです。残念ながら、会社のホームページに見られるような熱心な印象は感じられませんでした。なので、専任にして売り出すには難があると思いますが、一般媒介の中の一社としてなら候補の一つとして加えてもいいかもしれません。

[47: 匿名さん]

私はネクストさんで半額で売ってもらいました。
>>46さんの言うとおり
＞他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ
ではありますが、だから半額でやってもらえるのです。
でも、ネットで探す時代ですから客付けはたくさんきましたし、両手を狙って情報操作ということはありませんでしたね。
で、ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

[48: 匿名さん]

>>47

＞ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

それは売り出し価格自体がエリアの成約相場かそれ以下くらいだったのでは？
そして、あなたの物件が人気のある売りやすい条件の物件だったということもあるのでは？

[49: 匿名さん]

ネットで探す時代でも、
お年寄りはネットなど見ません。
お金持ちのお年寄り客を逃すことになりますよ。

[50: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約、専任と一般、どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションってどうですか？

[51: 匿名さん]

>>46さん

No.45です。ご丁寧なご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
あまり急いでおらず、最初はやや強気で出したいと思っておりますので、
『専任』にしたいと思います。

で、どこの業者に委託するかを迷っているのですが、売却希望の
マンションは、埼玉東部にあるレクセル系マンションなのですが、
大手かつ系列のＤ京がよいのか、大手のＳ友不動産販売がよいのか、
最寄路線に強い中堅がよいのか・・・
レクセル系マンションだったらＤ京がよい等あるのでしょうか？
それとも最寄路線に強い業者の方がよいのか・・・

質問ばかりですみませんが、アドバイスをいただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

[52: 匿名さん]

高い査定価格を出して売主客を押さえて、
最初は高い価格で売りだし
当然ながら売れなくて段々と価格を値下げさせていく。

で知られる、大手もあるから気をつけましょう。

[53: 匿名さん]

>>51さん

埼玉東部エリアと言いますと、草加・越谷・春日部などの東武線沿線とか三郷・吉川などの武蔵野線沿線になろうかと思いますが、このエリアは都内や埼玉中央部や西部ほど大手仲介業者の力が強くなく、思いの外地場の業者さんが頑張っている印象ですね。大手では新越谷に住友不動産販売、東急リバブル、春日部に三井のリハウスがあり、地場業者では新越谷にあるＥＲＡオークラホームズという業者が強いようですね。

不動産の売却はやはりそのエリア内に店舗を構え、人員を配している業者に依頼するのが一番良いと思います。でなければ、エリアの事情に精通しきめ細かな対応ができるものではありません。広告宣伝においても、エリア内に手持ちの物件を多く抱えている業者でないと、なかなか難しい場合があります。例えば、新聞の折込チラシを発行しようにも、周辺に手持ちの物件がなければ発行の機会は少なくなってしまうでしょうし、ポストへのチラシ撒きにしても、細かな対応など望むべくもありません。

ご所有の物件は扶桑レクセル分譲のマンションのようですが、だからといって必ずしも同系列の大京リアルドに依頼しなければならないこともないと思います。もちろん、大京リアルドも候補の一つであっていいと思いますが、エリア内に店舗を構えていない点が少し弱点かもしれません。

住友不動産販売については、率直に言ってお勧め出来ません。と言いますのは、両手狙いの情報操作があまりにも多いとの評価が仲介業界の人達の間で定まっているからです。実際、私自身の狭い経験でも、この会社が預かっていた物件を他業者から問い合わせさせたら物件がない、と言われたにもかかわらず、個人である私自身が直接問い合わせしたらまだ物件があると言われたことがありました。広告宣伝費のかけ方も他の大手と比べても渋く、肝心の物件の宣伝よりも、内容の真偽も疑わしい売却物件募集チラシの方に多く費用をかけています。それでいて、一般媒介を嫌がり専任媒介の締結を強く要求してくるのです。査定も実にいい加減で、売主の足下と顔色を見て査定額を上下させているとしか考えられません。他にも仲介業者は沢山あるのですから、何もこの会社に依頼する必要はないと思います。

なので、東急リバブル、三井のリハウス（春日部なので草加など南方面だと少々厳しいかも？）、地場のＥＲＡオークラホームズ、系列の大京リアルドあたりで検討されては如何でしょうか？

[54: 匿名さん]

>>51さん

埼玉東部エリアと言いますと、草加・越谷・春日部などの東武線沿線とか三郷・吉川などの武蔵野線沿線になろうかと思いますが、このエリアは都内や埼玉中央部や西部ほど大手仲介業者の力が強くなく、思いの外地場の業者さんが頑張っている印象ですね。大手では新越谷に住友不動産販売、東急リバブル、春日部に三井のリハウスがあり、地場業者では新越谷にあるＥＲＡオークラホームズという業者が強いようですね。

不動産の売却はやはりそのエリア内に店舗を構え、人員を配している業者に依頼するのが一番良いと思います。でなければ、エリアの事情に精通しきめ細かな対応ができるものではありません。広告宣伝においても、エリア内に手持ちの物件を多く抱えている業者でないと、なかなか難しい場合があります。例えば、新聞の折込チラシを発行しようにも、周辺に手持ちの物件がなければ発行の機会は少なくなってしまうでしょうし、ポストへのチラシ撒きにしても、細かな対応など望むべくもありません。

ご所有の物件は扶桑レクセル分譲のマンションのようですが、だからといって必ずしも同系列の大京リアルドに依頼しなければならないこともないと思います。もちろん、大京リアルド

[55: 匿名さん]

51さん、是非こちらのスレも読まれたらいいですよ。

「住友不動産販売の投げ込みチラシ」（住宅なんでも質問）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

[56: 匿名さん]

大京の物件を大京流通(現大京リアルド)の仲介で売ったことがありますけど、
分譲時の重説やパンフレットを業者側が用意できるので便利でした。

[57: 匿名さん]

>>51さん

53です。
更に付け加えます。もし仮に私が専任でお願いするとしたら、越谷・草加などの南の方や武蔵野線方面なら東急リバブルを、春日部とか北の方や野田線方面なら三井のリハウスを指名すると思います。理由はやはり一般に知名度が高く、物件の宣伝をはじめあらゆる面で洗練された手法が確立しているからです。

それで２〜３ヶ月の一定期間をおいて思うような結果が出なければ、一般媒介に切り替えるのが良いと思います。この段階では多少なりとも販売価格の引き下げを検討すると共に、地場業者のＥＲＡオークラホームズとの媒介を検討されては如何でしょうか？大手仲介業者との手法の違いがよく分かり、両者の良い点悪い点などよく比較検討出来て良いと思います。

いずれにしても、査定依頼自体は複数の業者から取っておいた方が良いと思います。エリアによって東急＋オークラ＋大京もしくは三井＋オークラ＋大京と３社くらい取っておくのが良いでしょう。

[58: 匿名さん]

みなさん、ご丁寧にいろいろと教えて頂き、ありがとうございます。

地域としては、東武線沿線の南の方になりますので、東急＋オークラ＋大京
あたりに査定してもらおうと思います。
査定を依頼する時は、実際に部屋に来てもらうのでしょうか？それとも、
電話で、マンション名と間取り、平米数、築年数、階数、方角等を伝える
だけでよいのでしょうか？
実際に来てもらう場合は、その場で口頭で聞くことになるのでしょうか？
それとも、正式に「査定書」をもらっておいた方がよいのでしょうか？

査定時、契約時に注意することはありますでしょうか？

よろしくお願い致します。

[59: 匿名さん]

>>58
本気で売りたいなら、家を見てもらい、査定書は絶対にもらいましょう。

そのときに「査定額」と「売り出し提案価格」の違いが明確になってるものを貰ってください。
「査定額」とは「これで売れるだろう」という価格。どこの会社でもさほど違わないはずです。
なぜならエリアの似たようなマンションの、最近の実績値から拾ってきてますので。

「売り出し提案価格」というのは、査定額に＋＠した価格。「この価格で売りに出せばひょっと
してうまく売れるかも」という額です。
これが各社ばらつく。すぐにさらっと売れるような、査定額に大して乗せない価格で提示する
会社もあれば、媒介契約取りたさに、いやに高い価格を提示する会社もある。
いやに高い価格の会社の場合、媒介契約後「宣伝したけど売れませんねー。じゃあ価格下げて
いきましょう」という可能性がまっています。

そこは、あなたがどう売りたいか？時間かけて高値チャレンジャー価格からスタートしたいか？
査定に近い価格ですぐ売れて安心したいか？営業マンは信用できそうか？そんなところも
大切です。

東急＋オークラ＋大京ですか、うちはこの中の一社に査定してもらったことありますが、
便箋１枚に「○○様ご所有のＸＸマンション、xxx号室、○○○○万円で媒介受けたまわります。
よろしくお願いします」と、それがその社の「査定書」でした。もちろん頼みませんでしたけど。

[60: 匿名さん]

大京リアルドと言うか、大京グループの営業はちょっと？と思うような人が結構多い。三井のリハウスとか東急リバブルあたりの営業に比べて全体としてスマートさに欠けていることは否めない。大京リアルドの営業自身に聞いたことだが、三井や東急に比べて高卒以下の低学歴者の割合が高いのだとか。学歴が全てではないにしても、社風というかカラーの違いはあまりにも際立っている。

一昨年の終わりあたりにマンションを売却しようかと思っていて査定に来てもらった。その際、営業マンは査定書も提出する前から、盛んに幾らで売りたいかと聞いてきた上、「売れるのが３年後とか５年後でもいいのなら」と言って口頭で提示してきた金額は、他社の平均的な査定額より1500万以上高いものだった。開いた口が塞がらない、とはまさにこのことだった。5000万に満たない普通のマンションで一般的な査定と1500万円も違って売れるはずなんかないだろ…。数年後の不動産価格なんて誰も予測出来ないだろうに…。よくそんな無責任なことを言ってくれるもんだ…。後日、複数の大手他社の営業マンにこのことを話したら、当たり前だが皆笑い、「ウチならそんな金額でしたら、依頼されてもお断りしますよ」と口を揃えて言っていた。

一例ではあるが、以上は大京リアルドの営業マンの非常識ぶりがよく分かるエピソードだと思う。

[61: マンション売り出し中]

うちは、某社専任で今マンション売却中なのですが、深夜１０時近い時間に大京リアルドの営業がやってきて、「うちにはいい顧客がいるから、うちを専任にしてくれ」だって。

たとえ万一その話が本当だとしても、大京リアルドがいわゆる「抜き行為」（違法じゃないかもしれないですが、明らかなマナー違反）をしかも深夜になんかやる信用のない会社に、大事な資産を預けるわけがない、ってことがわからないんですかね。。。

しつこく、何回も電話がありましたが、「そんな顧客がいるなら（信じませんけど）、きちんと、専任にしている会社に客付けをお願いしてください」と言いましたけどね。

別に今まで大京リアルドに特にうらみがあるわけでも何でもないですが、信用のおけない会社で、今後この会社と取引することは二度とないと思います。

[62: 匿名さん]

大京リアルドはフルコミッション制と聴いたことがあります。
なので、専任で媒介契約受け、他社の客付けは受けないということをしたいのでしょう。
あと、私の住んでるエリアでは「大京の提案価格は高すぎて、これじゃ売れるわけ無い」と
いうのは定説（笑
そこらへんもフルコミ制のカラミなんでしょう。


うちのマンション３００世帯強で、真冬の夜の寒い中、何時間もエントランスでピンポン
鳴らし、一軒一軒に直接営業してたのを見ました。はた迷惑な営業ですね、

「当社にはこちらを買いたいお客様がいる」というのは、やはり私も信じない。

[63: 匿名さん]

諸外国では不動産売買仲介については売り側、買い側の
両方の代理を同時に（いわゆる両手）行うことは規制さ
れているところが多いようです。

不動産売買仲介は基本的には売り手、買い手双方の条件
闘争の調整になりますので、弁護士が原告・被告双方の
弁護をすることがないように、本来利益が離反する双方
の代理をするといううのはおかしい話です。

これには業界の激しい反発が予想されますが、両手を
野放しにしておくことで、一部の業者が情報と顧客の囲
い込みを行っていることは事実です。

[64: 匿名さん]

で、スレ主さんはお元気ですか？

[65: 売却中]

今マンションを売却中のものです。○○リハウスの専任です。2ヶ月ちょっとになりますが、
毎週末のたびに内見者がおとずれ、計２０組ほどになりましたが、
未だ、見送りという返事しかもらっていません。

当初からミスが多く、営業マンが頼りない感じなので専任を解除して新たに他の会社と専任媒介を結ぼうかと考え中です。

○○リハウスなら！と思っていたのですが、やはり会社というよりは、信頼できる営業マンをみつけることが一番だと思います。

[66: 匿名さん]

>>65さん

営業マン選びは大事ですね。
私は物件査定の際に、数社の営業マンを「面接」して決めましたよ。
三井のリハウス、東急リバブル、大京リアルド、ケンコーポレーションなどに来てもらいましたね。
三井については高飛車な感じの営業だったので契約を結ばず、
結局、対応の一番良かった東急リバブルと専任契約を結びました。
私はたまたま東急でしたが、大手の会社ならどこも人の当たり外れはあると思います。
どうしても、三井なり特定の会社を贔屓にしているのなら、
最初の電話の段階でそこの店長にあらかじめ自分の希望を伝えておいた方が良いでしょう。
それで来た担当者が駄目だったら、その店に見切りをつけた方が良いでしょう。

今からでしたら、店長に今までの事情を全て話した上で、担当を変えて欲しい、さもなければ
媒介契約を取り消すことも辞さない、くらいのことを言ってもいいんじゃないですかね？
もちろん、そんな面倒なことはしたくない、他社に乗り換えるつもり、というならその限り
ではありませんが…。
もし、それでも三井にするというのなら、店舗数も多いので同一沿線の他の店舗
（ターミナル店など）に依頼するというのも次善の策だと思います。

[67: 売却中]

>>66さん

ありがとうございます。
うちも三井のリハウス、大京リアルド、東急リバブルに来てもらいました。
結果、感じが良かった営業マンは東急リバブルでしたが、実績とネットワークの多さに惹かれて
三井と媒介を結びました。これが失敗でした。

会社ではなく、人を見なくてはいけませでしたね。
主人と話し合って、今後どうするか考えたいと思います。

[68: 匿名さん]

>>67さん

確かに三井のネットワークは広いですね。チラシ広告の宣伝なども他社よりも洗練されているのは事実だと思います。ですが、営業マンが信頼出来ないようであれば、それでもあえて三井にこだわる必要もないように思います。

67さん所有の物件は毎週内見者が沢山見に来られているということですので、恐らく人気物件でありかつ値付けも妥当なのかと思われます。
なので、この際専任媒介から一般媒介に切り替え、第二候補の東急リバブルとも契約を結ばれては如何ですか？その方が業者都合の情報操作もしにくくなりますので、売主優位の売却が出来て良いと思います。

[69: 売却中]

>>67さん

なるほど。一般媒介の方が情報操作がしにくいんですね。
一般媒介というと専任では売れない物件が、仕方なく何社にも・・・
というイメージが強かったので敬遠していましたが、この際思い切って一般に切り替える
のもひとつの手かなと思います。

20組来ても決まらないイライラともやもやしていたものが、
少し晴れました。ありがとうございます。

近いうちに売却ができるようがんばります。

[70: 匿名さん]

>>69さん

推測するに、それだけ人気があって、沢山内見者が来る物件ですから、自社客付けして両手狙いしようとしているのかもしれませんよ。20組も内見に来ていながら成約に至らないというのは、どこかおかしいと思います。
やはり、一般媒介に切り替えて東急リバブルなど他社を入れて売却された方がいいように思います。一般に切り替えると言っても、何社にも依頼する必要はなく、三井以外にもう１社だけで十分だと思います。不動産業者の売主物件でもないのにネット上に沢山載るのは、確かに印象が良くありませんので。

[71: サラリーマンさん]

２０組も来て成約できないのは、腑に落ちないですよね。
私も一般媒介にするのがいいと思います。

私の例でいいますと、７件ぐらいの内覧があったのですが成約に至らず、
３ヶ月経ったときに一般に切り替えもう一社追加したところ、すぐに成約になりました。
よっぽど信用できる或いは付き合いが長い会社でなければ専任媒介はもうこりごりです。
一番のデメリットは、買い手の情報が一本に制約されてしまうことだと思います。
それに、両手の成約しか興味ないところに頼むと、買い手の希望が分からなくなります。
私の場合、その専任で頼んだ会社が両手狙いしか興味がなかったので、無駄な３ヶ月を
過ごしてしまった感があります。

不動産会社によっては、顧客を探しだす得意分野があるように思えます。
①とにかくチラシを大量にばら撒き強引に顧客を探し出す会社
②駅前の立地のいい場所に店舗を構え、飛び込み客に紹介することを得意とする会社
③地元のネットワークに優れ、利害の対立する顧客の仲人を得意とする会社

このようなタイプの異なる会社を２、３選ぶのがいいかもしれませんね。
でも、初めて仲介を頼む方にとっては不動産会社との付き合いも少ないでしょうから、
なかなか選び方も分からないかもしれません。
特に③のような会社なんかはその地域に存在しないかもしれませんしね。
私の場合は、①のタイプの会社に専任を任せてしまったので、これではだめだと思い、
③のタイプの会社を嗅ぎ当て一般に切り替えました。

よくインターネットや書物には、一般の場合では不動産会社のやる気が薄れてしまう
デメリットがあると述べられていますが、私はそうは思いません。
優良な物件であれば、どこでも仲介をやりたいんじゃないでしょうか。
２０組の内覧があったのであれば、すぐに決まってもよさそうなんですが・・・
その専任を頼んだ会社あるいは営業マンの能力が足りないか誠意がないとみて、
さっさと他にも頼むが正解と思います。

でももう成約になってしまいましたでしょうか。
因みに、悪辣な住●は売主をひきつけておくために、サクラを用意するそうです。
ご参考のほど・・・・