中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

[ぷー]

マンション買い替えのために、今まで住んでいたマンションの
販売をある仲介業者に依頼しました。
近所にちらしを入れてくれたようですが、yahooには出して
もらえません。
やっぱり、三井のリハウスなど大手の方が多くの人に見て
もらえるのでしょうか？

中古マンションを購入する方はどんなＨＰを見て検索して
いますか？
参考までにお聞かせください。

[2: 匿名さん]

>はどんなＨＰを見て検索して
私が愛用しているのは、
　ヤフー不動産
　ISIZE
　NOMU.com
の3箇所です。3種の神器と呼んでます。
ちなみにプロの業者さんはRAINSというところで情報を得るようですが、
一般人には覗けません（涙）

[3: 匿名さん]

どういう人に買って欲しいかによるでしょうね。
地元の人に買って欲しいければ地元不動産屋、
もっと広い人を対象にしたければネット網を持つ大手でしょうか。
ただし、大手の場合、その町のことを何も知らない人が担当になることもある。
それに、現実に住みたい場所が決まっている購入希望者だと
地元不動産屋を回る人の方が多いんじゃないかな。

[4: 匿名さん]

＞２
RAINSじゃなくてREINSだよ

[5: ぷー]

皆さん、ありがとうございます。
今はネットで探す人も多い時代なので、yahoo
やISIZEにでも載せて欲しかったのですが、
「うちはやっていません。」とのこと。
依頼する前に確認すべきでした。

一度にあちこちに頼むわけにいかず、じっと我慢の日々です。
売れてくれないことには資金計画がきびしいです。
業者に安くで買いとられるということもあると聞きました。
あまり安くたたかれるとこまるなあ・・・。
賃貸に出すのも面倒だし。

[6: 匿名さん]

経験はないのですが。
確かヤフーやISIZEに登録するには登録料金がかかるはずなので、
どうしても登録してもらいたいならその料金を自己負担すると言えば
やってもらえるのでは？

見るほうからすると、きちんと間取り図や概観写真が載ってるほうが
興味がわきますからそのあたりを業者さんに伝えるといいと思います。
（お金は結構かかるかも・・・。実際のことはよくわかりません）

[7: 匿名さん]

新聞社のＨＰやgoogleで、住みたい場所の物件を検索しました。大体、かぶってるものが多いですが、なかには興味のあるものもあり、値段がかわっていくものあり、、けれど、見つけた！時、すでに遅しの事もありました。

[8: 2-1]

大手は大抵ヤフーやISIZEに掲載しますが、地元等の小さな不動産やに依頼したのですか？
これは、一人占めにしたいのかも・・・？一般のひとじゃ確認できないけど、もしかしたら
レインズにも登録していない可能性も大ですよ！登録済みの書類もらいましたか？

他者が契約を取ってしまった場合、双方からの仲介手数料が手に入らなくなるから大損です。
ですから、しばらくの間独占する業者は多いのは事実！

[9: 2-2]

そのうち言い訳材料をそろえ、自社で手をうちたいが為に相場とあわないからもっと下げろとか言っってきますよ！
業者は、まるまる双方から手数料が手に入ればいいのですから・・・

不本意な値段であきらめないよう、頑張ってくださいね！

[10: ぷー]

地元等の小さな不動産やではありません。

○クルートです。
今、考えてみると、新築は結構建てられますが、
仲介はそんなに力を入れていないのかもしれません。
レインズのことは聞いていません。
とにかく「大丈夫ですよ」の一点張りです。

[11: 匿名さん]

時間に余裕があり、
いい値段で売りたいなら一般のほうがいいと思いますけど。
買い替えということは、仲介業者は新築マンションの関連業者に依頼したのですか？

[12: 08]

関連の業者ですね。
停止条件での新築マンションは契約ですか？

なにが、大丈夫なのかわかりませんが
その価格での売る自信があるようなら、なにか根拠があるのかもしれないですね？
相場より価格が割安とか・・・
割安の物件を買い取る業者にまかせるとか・・・
（そのような業者はチョイトリホームして高く売ります）

[13: ぷー]

12さま。
「停止条件」とはなんでしょうか？
無知ですみません・・・。

[14: 12]

停止条件→ただの条件の事をいいます。

>売れてくれないことには資金計画がきびしいです。

契約は済みのようですね。
ダブルローンになると、確かにきびしいですよね。
でも、相場に合っているなら空室にした方が見やすし案内もしやすいから、
あせって200万300万〜と下げるより、
転居後空室状態でしばらく様子を見ても遅くないのでわ。

ネットに掲載してる所は、半分くらいそれからの問い合わせのが、
多いはずです。
探してる人は毎日確認してますから。

地元密着型など顧客をもってるところや、それぞれ得意なやり方があるので、
ネットからの問い合わせの方が必ずしも成約率が高いとは限りません。

一番は営業マンのやる気次第です。

[15: 12]

追加
停止条件の事答えてないですね。スミマセン
条件の事をいいます。例）現マンションが売却することができたら契約する等。
買い換えの時は、こんな停止条件が付くことがあります。

[16: ぷー]

ありがとうございます。
停止条件のこと、わかりました。
実は悩んでいたんですよ。
１４が回答だと思っていたので、
「ただの条件って何だろう？もう、今さら聞けない・・・
と。

現マンションを売却することができたら契約する、という
条件はついていません。
売却がまにあわなくても、義理の両親が一時的に用立てて
くれます。（もちろん返します。）

今、考えてみると、そのことを不動産会社に話したのは
失敗だったのかもしれません。

[17: ぷー]

先日、やっと一件見に来てくれました。
お返事は来週だそうです。
予想どおり！という感じなんですが、「業者さん」でしたよ〜。
しくしく・・・。
思いっきりたたかれそうな予感です。

[18: 通りすがり]

停止条件をつけマンションの買い換えをし、
この春晴れて新築マンションへ引っ越しを済ませたものですが、
業者さんの方がいいこともありますよ。

今お住まいのところは、現状渡しになりますよね？
とした場合、例えば水回りで気になる汚れや不具合がある、
とかドアや窓で立て付けが悪い、と言ったことはありませんか？

もし、ハウスクリーニングすれば充分奇麗になる、
というほど状態が良いのなら話は別ですが、普通はある程度住んでいれば、
年数と共に不具合は出てくるもの。また、既に取り付けた家電（特にエアコンなど）
によっては、外して捨てるのもお金のかかる時代ですから、
出来れば置いていきたいですよね？そうした時、業者さんの方がそういう点に対しては、
とても寛容だったりします。相手が法人だと、途中解約されるようなこともないですしね。
（個人の方だと、急にキャンセルということもままあるようです。）

ちなみに、叩かれるのは本当です。私達の場合は３００万近く下げられました。
でも、世の中が買い手市場で新築が安い時代ですからねぇ。あまり粘っても、
いい買い手が見つかるかどうかは高額宝くじが当たるかどうかに近いですから、
諦めました。中古マンションだけがこの先上がる、という要因はないですから、
（上がるとしたらそれはインフレ到来ですから、新築マンションも金利も高くなりますし。）
買い手が見つかっただけ斧時と思う潔さも必要かもしれませんよ。

[19: ↑]

斧時→御の字です。まちがえました。

[20: 匿名さん]

先日Rハウスさんで売却契約を完了した者です。Rハウスさんと契約してから3ヶ月足らずの間に、
10組くらい家を見に来た人がいました。もちろんネット経由で検索してくださった他の不動産業者
さんのお客さんも混ざっていました。今はWebに登録してしまうので、購入者としては幅広く物件を
探す機会に恵まれていると思います。その中でも意図的に薦めてくれるかはどうかは、やはり営業マン
次第という所はあるのではないでしょうか。偶然かもしれませんが、我が家も何故か店長代理さん
が連れてきたお客さんにはすぐ決まりました。
価格はもとから安全なレベルに設定していたので、当初の予定通り少しの値引きで済みました。
価格の設定も営業マンのアドバイスが適切かどうか、影響すると思いました。

[21: ちょこ]

うちも、マンション売却をどこに頼むかで悩んでいるのですが、なかなか決められ
ません。売り出し価格に対してｓ友不動産の方は積極的なんですが、Rハウスさんには
安めに設定しないと売れないと言われてしまいました。ぶーさんと同じで、うちも売れ
ないと次が購入できないからなのかもしれませんが・・
ｓ友不動産はどうなのでしょう？

[22: うちも同じですよ〜]

「一週間で決めてください」と仲介業者に言われ、うちのマンションの住居（築浅）を買ったという人がいました。
一週間で決めてくれと言われても困りますよね。。そう言われたらうちだったら多分買えなくなってしまうでしょう。
この業者さんは21番さんのおっしゃるごとく値段を低めに、売っているようです（うちのマンションの売買状況を見
ての感想です）。いい物件で安目だと売りやすいでしょうね。

気の合う営業さんを見つけるために普段でもできるだけ努力しているつもりですが、なかなか・・・。

[23: ちょこ]

気の合う業者って難しいですよね。うちは、業者の接客態度で決めようと思っていますが。
こちらにおしりを向けずに靴の向きを直したりとか、若い人より年配の営業マンがいいかな
とか。地域に詳しい会社もいいですよね・・・
うちは、買い替えを予定してるマンションの会社から査定金額が出たら3日でどうするか決め
てくださいと言われてるので、どちらで売りに出すか早急に決めなくてはならないんです・・

[24: 匿名さん]

>ちょこさま
うちは仲介手数料半額という言葉に釣られてネクストコーポレーションというところに依頼しました。
webのトップページで物件を紹介してくれ、Yahoo!にもまめに情報を更新してくれました。
毎週、引き合いの途中経過をメールと電話で連絡してくれて安心できました。
値付けについては、近隣や同じマンションの過去の販売チラシ（他社）と実際の取引価格
も見せた上で、私たちと相談して決めるという方式でした。
依頼してから１ヶ月ちょっとで買い手が現れ、先日手続きが終了しましたが、
最初から最後まで嫌なところはありませんでした。
ご参考までに。

[25: ちょこ]

ありがとうございます！
ですが、昨日、ｓ不動産へ依頼してしまいました。営業マンの態度に押し付けがましいところがなく、
がんばってくれそうだったので決めました。
うちも1ヶ月ちょっとで買い手が現れてくれるといいのですが・・今週末からチラシなど行動していく
との事。売れるのか、今からすっごい不安です。

[26: 匿名さん]

>>25
○友不動産は、見え透いたおとり広告多くて好きになれません。
自分のところで選任媒介で3800万円でうちのマンションの一室売りに出していながら、
広告では、
「この沿線で開業のお医者様が娘さんのためにこのマンション指定で物件を探しています。予算は4500万円です。」
などといんちきなチラシばら撒いて・・・
てめえんとこで売りに出してるのあてがえば良いだろっ、
と思うわけですが、よくまあこういうばれる嘘を名の通った会社がやるもんだなぁと。
あきれてものが言えませんね。

この会社の体質らしくどこの営業所でも似たようないんちきチラシばら撒いてます。

[27: 匿名さん]

○友には企業風土として関西系特有のえげつなさがあるのかな。
ところで不動産部門では三○との統合は考えてないのかな。
銀行部門では統合されて旧三○の上品なお公家さんが
苦労しているみたいだが。

[28: 匿名さん]

うちも４５日かかったけどやっと売れたよ！来週契約なのでまだ気が抜けないけど肩の力がやっと抜けました。
ちなみにオークションで有名なＳ社です。

[29: 匿名さん]

26さん　うちもですよ〜
高めの売れそうにない価格で「○○さんがこのマンション指定で探している」という広告が連日のごとく
はいります。この内容が本当だったら世の中ヒダリウチワですね。家族が「そんなことあり得ない」と
とりあってませんけど。

不動産業者ってどこも似たりよったりにしか見えないで、ちょこさんと同じように悩んでいる最中です。
うちも売りと買いをしたいのですけど、どうしたもんかと悩みは大きいです。。

[30: ちょこ]

29さん　うちは、営業の態度で依頼先を決めました。
まだ売り出し中ですが、担当の方はいい方です。
早く売却されてほしい・・一週間がとても長いです。

[31: 匿名さん]

ちょこさん、お気持ち分かります。
一週間、長いですよね。
内覧に来てくれたのはいいけど、「返事は保留」
・・・保留って、いつまで・・・？（涙

うちは、自分のマンションの販売実績があったM菱に頼みましたが、売り出し２週間目で案内３件。
これって、ましなほうなんでしょうか？
うち２件は他業者なんですけど。
なんか、他業者のお客さんって、その業者さんが専任でやっている物件に流れそうで、あんまり
ありがたくない気がするんですが、そんなことないんでしょうか。

[32: ちょこ]

31さん　うちは、売り出して3週間。案内は5件ありました。最後の1件は検討中・・
ここがダメだとかなり厳しい状況になり、買い替え予定のマンションはキャンセルに
なってしまうかも・・
うちは、他業者からの案内は1件も入ってなくて、ネットやチラシ見てって方ばかり
なので、他業者からの案内も入るなんてうらやましいです。
他からの案内だとしても、お客さんが気に入れば流れないとは思うのですが・・
お互い、早く肩の力が抜けるといいですね！

[33: 匿名さん]

はじめまして。うちは、１ヶ月前から売りに出しているのですが、
案内は２件（うち１件は買う気なし）でした。
買い替えのため、次の物件の不動産会社に、専任媒介で、２ヶ月間限定という
条件で、お願いをしています。

この１ヶ月で、販売価格は、２度変更となり、当初の販売価格より約２００万円ほど
下げた状態です。最終的には売れなかった場合、さらに約１５０万円ほど下げる
ことになっています。
（今の価格で十分売れるといわれていますが、反応が予想以上にないため計画通り
１００万円単位で価格をさげていくというのです）

他業者からの物件への問い合わせはあるとは聞いていますが、案内などの具体的な
話は一切きていません。
チラシの反応もあまりないといわれているのですが、価格が適正価格と離れているわけ
でもないとも言われています。

こんな状況で、正直、続けるのが辛くなってきていますが、果たしてうちは売れるのだろうか。。。
# もう次の家に対しても思い入れが薄らいできています。

[34: 千葉のサラリーマン]

マンションは2回売ったことがあります。いずれでもいえることを書きます。

１．以外と身近に探している人がいます。
例えば、同じマンションに。というのも親を近くに、とか、手狭だからもう一部屋、広い部屋へ、などいるのです。
ですから、周囲にチラシをまいてくれる業者さんとの契約は必須です。新聞によくはいっている業者さんは
要チェックですよ。

２．みんなが探しそうなところに支店をもっている不動産屋へ
例えば、千葉ですと、ららぽーと　にお店があるなんてポイント高いです。こういうところからの紹介は
かなりきます。みなさんも、買い物ついでに物件探しませんか？

３．営業をみるべし
お客が来ることを約束できる営業なんていません。不動産の営業でダメなヤツはすぐに価格を下げようと
します。それが一番、頭も体力も使わなくていいからです。でも、いい営業はチラシに刷り込めそうな
いい点をすばやく見つけてくれます。いっしょにがんばってくれる営業以上を求めるのはムチャでしょう。

続く、、、

[35: 千葉のサラリーマン]

続きです。

４．住宅情報雑誌やＷＥＢは最後に
こういうものに掲載されている物件があまりいいものじゃないことは、買う立場を経験した人ならご存知でしょう。
長い間、掲載されていると、見ている人は「これ売れないのは、なにか悪い要素があるんだ」と数秒で判断して
しまいます。あなたの主張など関係ないです。
しかも、掲載する業者にお金を取られるのですから、いよいよ最後の手段だと思います。

５．欲をかかない
「どうせ売るならこの際」とばかりにすごい価格をつける人がいます。次に値下げして出すと、周囲で見てる人は
「もっと下がるよ。」と考えます。あなたが買う立場ならそうだったはずです。売る立場になったとたん、自分の
理屈を押し通そうとしてもむつかしいものがあります。

６．即、決断
買いたいという人が表れて、待たせるのはダメです。逃げていってしまいます。ボトムの価格を下回るのでしたら
ノーと即座にいい、まあいいかと思えば即座にイエスです。（途中でどうしてもイヤなら折り合えない条件を出し
て断る、という禁じテもありますが営業と相談しましょう。）
金額が大きいからゆっくり考えてなんていう悠長な考えは、不動産の世界には存在しません。

参考になれば、幸いです。

[36: 千葉のサラリーマン]

蛇足ですが、

私は2件とも、当日決済（一日で売りと買いをすませて、余計な借金しない）に成功しています。
数千万円の商いなのです。目の前にお金が見えないから、不動産はわからないからといって他人任せに
してはいけません。ちょっとのがんばりで、あなたが一ヶ月に稼ぐ金額くらいが変わるのです。
ビッグプロジェクトだと思い、精力をつぎこまないでどうします？

[37: 29]

私の限られた経験の中で、気に入った営業さんは一人いました。
でも、その人は転職をしてしまいました。＞ちょこさん

父がある物件を売った時は、2組しかこないので、どうしたことかと業者さんを変えたそうです。
そして次の3人目で即決だったそうで・・。←こういう例もあるそうで。

[38: ちょこ]

やっと売れたよ！
うちは、次に住む所と仮契約していて、「1ヶ月で売って下さい」と言われていたため、
2週間やって売れなかったら、100万円値引いて・・というふうに売っていました。
契約も終わり、やっと肩の力が抜けました。

[39: 舗科涓]

38さん良かったですね。
私はも今からです。この３ヵ月の間で売れたらいいなと
思っていますが・・・。
短期間で売れたと思うのですが、何か秘訣ありますか?

[40: ゾンビ]

>>39
死んだスレッドを起こして、何をしたいの？

[41: 匿名さん]

ここは勘弁です。。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

[42: 匿名さん]

よく見るサイトは、住宅情報ナビ、ホームズ、ノムコム、ヤフー不動産、あたりですね。住宅情報ナビは新築マンションの方が充実しています。ホームズは中小業者が多いですね。ノムコムは物件数少ないですが、よそに出てない物件も出てきます。ヤフー不動産は探しにくいですね。

[43: 匿名さん]

毎日チェックしていたのはホームズ、三菱UFJ不動産販売、ノムコム、ヤフー
住友不動産販売で、ホームズで気に入った物件を見つけて内覧したいとメールして、
見に行って即決で購入をきめました。
半年程、あれこれネットでチェックしていたけど内覧したのは１件だけでした。
今のマンションに不満は無いです。

[44: 匿名さん]

逆に買う場合って、買いたい場所が決まってるなら
そこの地元の不動産業者に条件伝えて探して貰った方が早いかな？

それも１社に相談すれば、他の地元業者に連絡取って条件に合う物件を探してくれる？
（複数に相談するのはマナー違反？）

[45: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約は、専任がよいのか、一般がよいのか、迷っています。
どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションのe-住み替えは
どうですか？

[46: 匿名さん]

>>45さん

専任にするか一般にするかは売却する価格設定によると思います。

まず、そのエリアの相場程度の価格で出すのなら、一般でいいと思います（とは言っても、３社までが限度だと思いますが）。
理由は広告宣伝費などかけなくても早目に売れるので、専任だと複数申込が入った場合でも、窓口が一社に独占されているために、売主にとってより良い条件の申込が入ったとしても、業者の都合の良いように情報が操作されてしまう危険性が大だからです。分かりやすい例を言いますと、物件を預けた業者に直接来訪した指値をしてきた申込者と他業者から紹介の指値なしの申込者では、売主にとって有利なのは当然後者なのですが、前者の申込しか売主に報告されないケースが大いに考えられます。それは、直接来訪の申込者の方を仲介した方がたとえ指値をして売主が損しようとも、売主・買主双方から仲介手数料が取れるのに対し、他業者紹介の申込者を仲介しても業者にとっては売主側からしか仲介手数料を取れないからです。このようなケースは、大手であれ中小であれ不動産仲介業界ではいたって普通のことなのです。これに対し、一般であれば他業者からのルートもあるので、情報操作のような手前勝手なことはしにくくなるのです。

次に、相場よりも高めの価格で売り出すなら、専任の方がいいと思います。
理由は高めの価格設定だと成約の可能性が低くなるために、業者が広告宣伝費などをかけない可能性があるからです。価格が高めの場合は広告宣伝に多くの費用をかけてもらわなくてはならないので、専任ならば業者に対しても多少無理を言うこともできますが、一般だとなかなかそうはいきません。一定の期間内に高めの価格設定で成約できずに、やむなく価格を相場かそれ以下に下げる場合は、専任を解除して一般に切り替えればいいと思います。但し、広告宣伝費については、営業マンにきちんとプランを提示させることです。媒介契約を結ぶ際に、その辺りを曖昧にゴマかそうとするようだったら媒介契約など結ばなくてもいい、というくらいの駆け引きをしておいた方が良いと思います。

価格設定については、スレ主さんが売却にどれだけ時間をかけられるかによると思います。買い替え先の契約を済ませていて、今の物件にローンの残債がある場合や売却金額を買い替え先の自己資金に充当する必要がある場合や、事情あって一定期間内に物件を手放さなくてはならない場合は、確実に今の物件を売り切らなくてはならないので、自ずと時限が決められています。なので、あまりに強気の価格設定は禁物です。引渡しまで期日が迫ってくると、不安から思いっきり値を下げて売ってしまうことにはなってしまう可能性も避けられません。逆に、買い替えであっても買い替え先の引渡しまでに売り切らなくてもいい場合や買い替えではないなど特に急ぐ理由がない場合は、強めの勝負に出てもいいかもしれません。但し、昨今の相場の下落傾向を考えると、あまり強気過ぎると売れない可能性も否定できないと思います。

あとは専任であれ一般であれ、営業マンの人となりをよく観察し、言うことがいい加減だったり、信頼できなかったり、腑に落ちない点があれば、媒介契約など結ばないことです。

最後に、○クストコーポレーションについてですが、仲介手数料半額を売りにしていますが、やはり対応は半額以上のものではないというのが率直な感想です。レインズやネットに物件情報を載せる以上の宣伝は行わず、あとは他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ、という感じです。残念ながら、会社のホームページに見られるような熱心な印象は感じられませんでした。なので、専任にして売り出すには難があると思いますが、一般媒介の中の一社としてなら候補の一つとして加えてもいいかもしれません。

[47: 匿名さん]

私はネクストさんで半額で売ってもらいました。
>>46さんの言うとおり
＞他業者が客付けしてくれるのを待っているだけ
ではありますが、だから半額でやってもらえるのです。
でも、ネットで探す時代ですから客付けはたくさんきましたし、両手を狙って情報操作ということはありませんでしたね。
で、ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

[48: 匿名さん]

>>47

＞ほどなく売り出し価格（値引きなし）で売れましたよ。

それは売り出し価格自体がエリアの成約相場かそれ以下くらいだったのでは？
そして、あなたの物件が人気のある売りやすい条件の物件だったということもあるのでは？

[49: 匿名さん]

ネットで探す時代でも、
お年寄りはネットなど見ません。
お金持ちのお年寄り客を逃すことになりますよ。

[50: 匿名さん]

マンションの売却を考えています。
媒介契約、専任と一般、どちらがよいのでしょう？
また、仲介手数料半額の○クストコーポレーションってどうですか？

[51: 匿名さん]

>>46さん

No.45です。ご丁寧なご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
あまり急いでおらず、最初はやや強気で出したいと思っておりますので、
『専任』にしたいと思います。

で、どこの業者に委託するかを迷っているのですが、売却希望の
マンションは、埼玉東部にあるレクセル系マンションなのですが、
大手かつ系列のＤ京がよいのか、大手のＳ友不動産販売がよいのか、
最寄路線に強い中堅がよいのか・・・
レクセル系マンションだったらＤ京がよい等あるのでしょうか？
それとも最寄路線に強い業者の方がよいのか・・・

質問ばかりですみませんが、アドバイスをいただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。