中古マンション売却はどこに依頼する？（東京）

[ぷー]

マンション買い替えのために、今まで住んでいたマンションの
販売をある仲介業者に依頼しました。
近所にちらしを入れてくれたようですが、yahooには出して
もらえません。
やっぱり、三井のリハウスなど大手の方が多くの人に見て
もらえるのでしょうか？

中古マンションを購入する方はどんなＨＰを見て検索して
いますか？
参考までにお聞かせください。

[101: 匿名さん]

買い替え特約などで特定会社と専任契約を結ばなければならない時以外は
一般の方がいいですよ。
私も先週売却が決まりましたが、三井のリハウスで専任契約した3ヶ月間では
売却できませんでした。

一般に切り替えて数日で別の会社で決まりました。担当者と話していて思ったのですが
どうやらその会社は見込み客を持っていたものの、自社物件ではないのでその人に我が家を
紹介しなかった感じでした。
他社専任では仲介手数料を両手取りできませんので、まあ仕方ないかなとは思います。
このような可能性もありますので、自由度が高い一般がいいでしょう。

[102: 匿名さん]

売却経験者の方、教えてください。
専任契約で売れなくて、一般に切り替える際、
やはり、専任時より値段は下げざるをえないものなのでしょうか？？

[103: 匿名さん]

>>102さん

下げなくてはいけないということはありません。全ては売主次第です。

しかし、仲介営業には価格の引き下げを要求される場合も少なくありません。もちろん、その全てが一概に悪いとは言えませんが、早く楽に自分の成果に繋げたいという営業側の都合に基づくものである場合が少なくありません。なので、営業がどう言うかよりも、専任期間内にどれだけ内覧があったのかを基準に考えるのが妥当だと思います。

専任期間内に内覧件数が少なかった場合は価格は引き下げた方が良いかもしれませんが、それなりに内覧があった場合は、一般に切り替えたからといってあえて引き下げる必要はないと思います。

なので、大した根拠も挙げず、しきりに価格の引き下げを要求してくるような営業とは信頼関係を築くのは難しいですので、あえて媒介契約など締結しない方が良いと思います。

蛇足ですが、専任期間内であっても、営業のやり方に納得が行かなければ、何時でも一般に切り替えを要求しても良いのですよ。こちらの要求に対してとかく渋るようなら、その場で媒介契約を終了してもいいというくらいのことを言っても良いと思います。

[104: 匿名さん]

すいません。別件です。

来月くらいから売り出す予定です。

ここのメッセージを読んで、一般で始めようとしたのですが、ある業者から
1ヶ月だけでいいから、専任でやらせてくれと言われました。

一応、大手ではあるのですが、近くにもっと大手の中古売買の店があります。正確に
言うと、マンションの敷地内に、その大手の不動産屋があるのです。専任でやらせて
くれと言っている店は、ちょっと離れています。

特に問題がなければ、一ヶ月だけ、お願いしようかと思っているのですが、どうで
しょうか。むかし、中古を買う時に、ちょっとお世話になった店ですが、それほど
の義理があるわけではありません。

たぶん、客層は、マンションの敷地内の店のほうがダントツに多いのではないかと
思っています。ただし、店の売買の表示を見ると、高めなので、売れるのかなと
心配です。店頭に、査定より300万円くらい高い表示の部屋が並んでいます。

[105: １０２です。]

＞１０３さん

　本当にご丁寧に回答いただけまして、有り難うございました。
　今回、初めての売却のため、勉強不足で、お恥ずかしい限りです。

　今のところ、三井リハウスの専任ですが、担当者の方も非常に良い
　方で、どのような広告プランを打つのか具体的に報告してくれて
　いるので（当たり前のことかもしれませんが）、まだ売り始めて
　１週間くらいですので、暫く様子見することとします。
　　リハウスが一番値付けが厳しいと聞く中、自分でも
　「本当にこんな値付けでいいの？」という高めの設定をしているのが
　微妙ですが、売り急いでいる訳ではないので、まずはリハウスさんの
　手腕拝見という形でしょうか。

　来月頭には新居に引っ越しますので、その後、内覧の方が一挙に増える
　ことを願いつつ・・。

[106: 匿名さん]

>>104さん

１ヶ月の専任でいいから〜と言っている仲介業者は、１ヶ月の専任媒介契約を結んでくれるという条件なのですか？そうではなく、通常の３ヶ月で取っておいて、１ヶ月で解除してもいいから、といった話なのではありませんか？その場合、１ヶ月経って売れなくて一般に切り替えようとする際に、もう少し待って下さいなどと引き延ばしをせがまれる可能性がありますよ。

その際に、キッパリ断れれば別にいいのですが、そうでなければ３ヶ月で専任媒介契約を結ぶのはやめた方が良いと思います。営業に情が移ってくるようだと、キッパリ断るのは意外と難しいものですよ。まあ、そこが営業の狙いなのですが…。

[107: 匿名さん]

104です。

実は、9月から一般仲介で売りに出すことにしていたのです。

それを聞いた業者が、その前1ヶ月間(要するに8月だけ)、
専任にしてくれないかと言ってきたのです。

感情の面はともかく、何かトラブルが起きる要素がないか
どうか、私にはわからないので、お聞きしたいと思いました。
専任の場合、売れなかったら、2週間でレインズ登録ですよね。
それに関しても意義はよくわかっていません。

とくに、希望している客がいるという話でもなさそうですし、
どういうつもりなのかよくわかりません。

3ヶ月と書いてあったら、それは断るつもりです。

[108: 匿名さん]

専任の契約が取れると、営業マンの給与に
一件につき○○円という感じに報酬が上乗せされる・・・
と本で読んだことがあります。

いったいどういうつもりなんですかね？

[109: 匿名さん]

たとえその物件が売れなくてもですか？？
「専任」の契約をとっただけで？？

[110: 匿名さん]

額を考えれば、そういうことはありえるかもしれない。

[111: 111]

はじめまして。
７月から売却をはじめました。
ご意見をお願いします。

大手さん中心に一般で数社に依頼していますが、
会社によって営業活動がまったく違うものですね…。

夏は客足が減る…といわれ、とても不安なのですが、
一週間で６組案内がありました。

１０組来て決まらなければ、何らかの要因があるというのは
本当でしょうか？

適正な価格設定ならば、１０組の案内があれば
買付が入るのが普通と考えていいですか？

[112: 匿名さん]

子供を持っている家庭などは夏はむしろ内覧が増えるという
意見もあります。

数は問題ではないと思います。決まる時は一発ですから・・・。

売り出しがうまくいっているかどうかのひとつの根拠は、
値段の交渉があるかどうかだろうと考えています。値段
の交渉が全くないとしたら、営業員のやり方がまずいか、
高すぎるか、あるいは単なる見学なのかのどれかだろう
と思います。

近所の人が、自分が売る時の参考にするために見学する、
というのはよくあることです。もちろん、こんな人達が
いくら見に来ても売れる話につながるわけがありません。
業者によっては、自分が営業しているアリバイ作りとし
て、全然買う気のない客を内覧によこすこともあります。

インターネットで物件を検索するのはもちろん最初でしょ
うが、結局はその物件を持っている業者と、話をすすめ
ることになります。その業者が、こんなマンションもあ
りますよ、とあたなのマンションを紹介してくれるか
どうかがポイントだと思います。

築浅の中古(10年以内)は、遠方から来ることもあります
が、古い中古は、近所の人が中心です。従って、新聞な
どでチラシをまいてお知らせすることが必要です。

売るための基本は、きれいにする(清掃する)、整理する(余分
なものを捨てる)だと思います。それは大丈夫ですか。

[113: 最初だけ]

媒介受けるてある程度の期間で成約したら、良かったですね〜ってお互いに上手く行くのですが、そこそこやっても反響がないと報告することもほとんどなくなっちゃいます。
ましてや、価格も見直ししてくれない売主さんは広告も掲載してくれなくなっちゃいます。

この不動産市況が悪化して、売上激減ですから業者も広告代削減中です。

反響の無い物件なんて掲載してくれません。（紙媒体は反響少ない様ですがね。。近隣に手捲きで1000枚、2000枚捲きました＝うそ）

[114: 匿名さん]

ここでは○友って評判悪いですね。
今売りに出しているマンションですが、その○友に専任で売却を任せています。既に数十件案内が有ったそうなのですが（空き室で立ち会っていないので、そう聞いただけです）数ヶ月経ってもまだ売れていません。
来月専任契約が切れるのですが、こうなると一般が良いのでしょうか？
担当者さんの話だと、専任じゃないとチラシとかの広告費を出せなくなるし、売るのに力を入れられなくなる（担当を外れることになる）ので一般は‥‥と言われるのですが。

[115: 匿名さん]

>>114さん

案内の件については相当信憑性が低いと思います。営業の言うことは真に受けない方がいいでしょう。

専任でなければ広告費が出せない等と言うようなら、いっそのこと契約更新はやめたらいいと思います。一般でも動いてくれる業者数社での一般媒介に切り替えるのが賢明でしょう。住友は特に露骨ですが、大手は一般媒介だと力を入れない傾向があります。むしろ、大手よりも元気な中堅業者の方が売主のためによく動いてくれますよ。

[116: 匿名さん]

いくつかの候補の中からやはり大手で、ということで
現在三井のリハウス専任になっています。が、1か月強にして値下げしましょうと打診されました。
ある所は大手ではありませんが営業の人がびっくりするほど自信満々なのです。
最初はなんだかなあ‥という印象だったのですが
今となってはあれくらいやり手のほうがいけるのかもという思いでいます。
三井の担当者はとにかく丁寧だけれども超慎重派。
とにかく“市場はこうだから、こうしたほうが”というスタイル。

最初の段階でどの業者からも
“ぜひ専任で”“一般だとあちこちに出るから印象がよくない”
などと言われ専任契約をしました。何せ初めての売却なので
すべて鵜呑みにしていた感じです。
実際のところどうなのでしょうか。ちなみに時間的なゆとりはあります（半年くらい）
査定価格＋200万位で出ています。
本当に悩んでしまいました。どなたかアドバイスをお願いします。

[117: 匿名さん]

専任では新聞など紙媒体に数万部単位で3週間、撒いてもらうことを約束して契約。
買う方の多くは近場の方なので重要です。その際の掲載スペースも確認。

案内用チラシは自分でも念入りにチェックしてください。
買い手が何を求めているか、最大のアピール度がわかるのは自分自身だと思います。図面も貧相なのは書き直しさせて納得いく図面にしてもらうことです。
大手でしたら支店のＨＰのＴＯＰページに常に出しておいてもらうことが重要です。

掃除や部屋の臭いにも注意を。
汚い部屋は、適正価格で買う気が失せます。古くても綺麗に！
管理組合の会報、議事録をファイルリングしておきます。

1ヶ月しても価格交渉が入らない場合は、何らかの問題があります！
問題が価格・・・物件によりけりでしょうが売り出し価格は、査定を大手・地元など数社で取った内の中間の値付けが妥当だと思います。この時期、高めの設定では売れません。いったんネットで安くすると静観します。

営業力が問題・・・レポートに納得がいかなければ即刻、専任を辞めることです。言い訳は「売るの止めました」でいいと思います。

次に3社程に絞り、一般で売る。営業マンの選択が重要です。
価格が妥当なら前回と同じ価格で行きましょう。
数百万下げるなら、クロス全張替え（2,30万程の予算）などでリフレッシュするとか、、

売る方、がんばってください！

[118: 匿名さん]

>1ヶ月しても価格交渉が入らない場合は、何らかの問題があります！

そうですか‥
2ヶ月近くになるけどありません。
価格は妥当と思われます。数人の営業の人に上がってもらいましたが
みなさん口をそろえて“とてもきれいにしてらっしゃいますね”“これなら売れますよ”
と言ってくださいました。
あまり物を置かない主義なのでそれなりにスッキリ使っているつもりなのですが
築12年（室内リフォームは何もしていません）ということもあり
クロスの隅っこがめくれていたり和室の敷居部分がササクレ立っていたりします。
築年数がネックなのでしょうか‥。
昨年大規模修繕が終わり外観はとてもキレイになっています。

[119: 匿名さん]

＞118

失礼ながら、驚きました。きれいに住んでいて、査定価格
どおりでようやく売れるのです。

+200万円で簡単に売れるわけがないでしょう。”これなら
売れます。”というのは、買い手がいるという意味で、
その値段で売れるという意味ではないでしょう。また、
専任を取るために、セールストークとして、”売れます”
という業者もいます。

もちろん、みんなが相場に詳しいわけではないので、中には
査定価格より高く買ってくれる人もいます。査定は一般的な
条件ですが、特定の条件をすごく気に言ってくれる人は、
中にはいるのです。ただし、その場合は、その特定の条件の
人が現れるのを待たなくてはなりません。

だから、時間がかかるのは仕方ないし、早く決着つけたいの
であれば、値段を下げるしかありません。中古の値段の下降
はゆるやかになったとはいえ、まだ下降しています。あまり
時間をかけていると、査定価格そのものが下降していきます。

たいていの人が中古というと10年以内の物件を探すので、
よほど条件が良くないと（大規模とか駅近とか、一流
デベの物件とか）でないと、なかなか売るのは大変だと
思います。でも、時間がかかるのを我慢すれば、そのうち
現れるのではないでしょうか。でも、あまり時間をかける
のはおすすめではないですね。サラシものになると、売れ
にくくなりますよ。どんどん値段を下げていくと、待つ人
が増えるし、どんどん値段が下がっている物件を買うのは
みな嫌ですから・・・。だから、むしろ、売りたい時期の
３ヶ月位前から売り出して、一気に決めたほうがいいのです。

[120: 匿名さん]

>>118

売却時間にゆとりがあるのなら、市場がどうなるか危ない時期ですが、
いったん売りを下げて9月ぐらいから再スタートしたほうがいいかもしれませんね。

今後、市場はそんなに好材料がないので、
次の購入先が同エリアの場合、新古・中古物件なら同じように下がるはずです。

119さんの言うとおり、物件自体の条件はいいと思います。
多少の汚れ剥がれは問題ないと思います。
駅からの距離はどうなんでしょうか？
周辺環境に嫌悪施設、幹線道路などがあるんですか？
特殊な間取り、１階、戸数が少ないなど一般的な
マイナス要因があるんですか。

査定＋200万なら2ヶ月間の間に価格交渉があるはずです。
価格交渉もないなら、やはり値付けがニーズから離れているということでしょう。
周辺の競合物件を研究してみてはどうでしょうか。

ここ数ヶ月、売れ残る物件はかなり長期化しています。
決まるものは1ヶ月以内。
バス便などでしたらかなりの苦戦を強いられます。

[121: 120]

専任以外の不動産会社からの内見が少ないようなら、
その専任はストップした方がベターでしょう。

[122: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。
価格交渉は一件もありません。
駅から平坦７分です。嫌悪施設、幹線道路などはありません。
幼稚園、学校なども徒歩５分〜10分にあります。
戸数は約80戸の三○の物件です。
南向きですが１階です。これがネックなのでしょうか。
周辺の物件と比べましたが同じような感じなのです。
というかむしろうちよりももっと強気な物件もあって
今回のこの価格に設定したという次第です。
ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
ほぼ同価格で成立しています。もちろん１階なので
当然その価格よりは下がると思っていますが
これほどまでに動きが無いものなのかびっくりしている次第です。

[123: 匿名さん]

最上階と１階では相当な差があると思います。
１階だけは避けたいという方の方が多いですからね。
査定価格自体に問題がありそうです。

現状でも査定価格+200万ですから、おそらく内覧者の中で物件自体は気に入った
人がいたとしても、例えば今の価格から500万引きとか言いたいけどさすがに
無理 or 失礼だと思って皆さん交渉すら諦めている感じがします。

[124: 匿名さん]

＞＞ちなみに半年ほどまえに同じマンションの最上階（５階）が
　　ほぼ同価格で成立しています。

相場読み違えてませんか？
私も似たような条件で売却しましたが、半年前の４階（最上階ではありません）の
価格から▲1000万円でしたよ。

昨年１２月はミニバブルで坪単価が１割高　▲500万
１階というマイナスポイント　　　　　　　▲500万

ここ半年で確実に１割は下がり、まだ下がり傾向です。

１階ということですが、専用庭などついていますか？
そうではないと、マンションの１階は売りにくいですよ。
１階というだけでＮＧの方って、ほんとに多いです。
そのデメリットを含め、査定より２００万下げて価格を設定し２週間で決まりました。

２か月の間に、案内は何組くらいありましたか？
値段が相場とあっているなら、10-15組くらいは来ているはずです。
200万、300万の価格差なら、その中で必ず価格交渉があります。

[125: 匿名さん]

担当者よりもここの方たちのアドバイスのほうが
よほど参考になりました。
なぜみなさんのようなことを専門家なのに
教えてくれないのか不信感でいっぱいです。
と同時になんだか自分が情けなくなってしまいました。

今回も価格を下げましょうと言ってきたものの
素人の私たちが納得できるような（ここに記載してあるような）
説明は無く、私たちは「まだ時間的余裕があるから簡単には下げたくない」
と言ってしまいました。
「わかりました」の一言で結局価格はそのままになったままです。

うちは子供が誕生したのを機に１階限定でマンションを探して
今の住まいに辿りついたので１階がそんなに敬遠されるなんていうことも
知りませんでした。本当に無知で情けないです。
なかなか話が進まないことや先行きの不安もあって
本当に涙出そうです。

[126: 匿名さん]

125さんに何度かレスしましたがが、私ももちろんプロではありません。
これまで4度買い替えした経験だけでレスしてます。
得したこともあれば損だなと感じたことも、営業マンに納得いかない事もありました。

自分の資産ですので妥協は厳禁です。

１階を嫌う人もいれば、また好む人もいます。
●デメリット
嫌う人の多くは、プライバシーや眺望などを上げる人が多いでしょう。

●１階を買うであろう層
好む人がいる層は、小さな子供がいる、子供が生まれる夫婦（２０代後半〜３０代）、
お年寄り夫婦（少数？）。

プライバシー確保のため庭に植林する。専用庭がない場合ベランダ側に大きな植木を
数本置く（＠１万）などだけでも内見者の印象は変わります。
チラシに近所の保育園、幼稚園、小学校、小児科・病院、公園などの情報を掲載。


新築市場は下落ですが、中古物件は都心部の好立地物件を中心に安定化してきている
という見方もあります。
今日の景気後退ニュースなどで今後は、どうなるかわかりませんけど。


たとえ、所有物件の価格を-300万で売っても、次に買う物件を-300で買えばいいわけです。
125さんの物件に限らず次に購入する物件にも値動きはあるでしょうから、
あせることもないと思います。

がんばってください

[127: 匿名さん]

最上階の物件が売り出し同価格と同額で売れているのなら、
財閥系マンションならとうぜん周辺、購入予定の方は5階の販売価格を知っています。
成約価格がいくらかわかりませんが、値引きがあったと思いますので現販売価格から、
-300〜400ぐらいは覚悟ください。

物件の長期掲載は中古と言えども、売れ残りを連想させますので、
不利な状況を継続するだけだと思います。

[128: 匿名さん]

中古は買ってくれる人がたった一人見つかればいいわけだから、別に人気物件
になる必要はないよ。確かに１Fは不人気というのは一般論だが125さんのよう
にあえて１F限定で探す人もいるにはいる。特に男の子など元気な子供がいる人
は足音で下階に迷惑をかけないと思うだけでも精神衛生上ずいぶん楽だから。

中古を購入する一次取得層は基本的には不動産・マンションに対して無知だか
ら１Fのメリットもよくわかっていません。だからチラシなどにメリットを
きちんと書くなり、内覧時に説明してあげるのがいいと思います。

売却する理由にもよりますが、あせらずがんばってください。

[129: 匿名さん]

今の価格のまま頑張れという意見ももっともだとは思いますが、

一般的には、次の住宅が待っていることが多い。もし、そうであれば、資金計画練り直しで、
下げて売ったほうがいいと思う。次の住宅の残額支払い期日が近づいているのに、
売れないのは相当なストレスですよ。

万が一、売れなかった場合、つなぎ融資を受けなくてはならない。これはかなりの金額に
なります。売れなかった場合、次のマンション購入中止ができる停止条件がついていれば
安心ですが、そうでないと大変なことに・・・・

1990年頃のバブルの時は悲惨な話がありました。前の住宅が売れないうちに、新しい
住宅買ってしまい、売れないので、つなぎ融資。そのつなぎ融資の費用を払うために、
古い家も新しい家も売らざるをえなくなった。要するに両方とも失った。住宅の値段
の下降局面では十分ありうる話です。新居も今まで住んでいた家も、時間がたつに
つれてどんどん下降していきますので・・・。


どういう生活スタイル、資金計画なのかわかりませんが、よく考えたほうがいいです。

業者は、物件が動けば、ほとんど何のリスク、元手もなしに、何十万も手に入るので
すから、あの手、この手で、いいことを言ってきます。業者にとって一番困るのは、
中古の売買やめて、今のまま住み続けます、ということですから、、、

業者売りをおすすめするわけではありませんが、業者売りにしたらいくらになるのか
確認はしておいたほうがいいです。その値段に＋３００万円から＋５００万円くらい
が本当の相場ではないかと思います。

[130: 匿名さん]

三井の○ハウスは、慎重ですが
全てにおいて動きが早いという印象を受けました。
（まわしもんではありませんよ）

一般媒介契約ですが、ネット掲載も３日ぐらいでやってくれましたし、
契約１週間目で、新聞折込広告もやってくれました。

現在、地元不動産とも契約中ですがダントツ動いてくれています。
○ハウスさんは企業が大きい為、詳細はわかりませんが
販売戦略部門なんかがあって、専属で仕事をしているとかなのかなぁ。。。

たぶん、小さなところは少しでもムダだと思う折込チラシは避けていくだろうし、
何でも自分がしなくてはいけないのでしょうし。
（別に良い悪いは別にして。一般論ですが。）

母体がデカイところは、とりあえず宣伝活動として入れておいたいいと思います。

そんな私も現在売却中ですが・・・

[131: 匿名さん]

まあ、大手はいいところも悪いところもあります。

私も三井で売りましたが、1日で売れました。ただし、値段下げさせられました。
ねばってほしい人は、三井じゃないほうがいいかも・・・。

だけど、早く売れないと、相当あせりますよ。いつまでも頑張ってくれたら、ありがたい
とは言えません。少なくとも、現時点では、中古は安定しているので、あまり上下はない
みたいですが、やっぱり少々は下降気味なので、がんばっているうちに、もっと下がって
しまう可能性もあります。

[132: 匿名さん]

社員教育はちゃんとしてそうですね。
でも人にもよるんでしょうけど。

＞ただし、値段下げさせられました。

１３１さん、1日とは早いですね！！
ちなみにいくらから開始して、いくらでお取引されたのですか？

差し支えなければ参考までに教えて下さい。

[133: 匿名さん]

１３１さん、1日とは驚異的に早いですね！！

差し支えなければ、いくらで開始していくらで売却したのですか？

参考までに宜しくお願い致します。

[134: 匿名さん]

まあ、匿名だからいいですね。だけど信用もしないでください。築30年のマンションです。
広さ73m2。東京23区です。駅から8分。

2280万円で売り出し、2000万円で買うという人がでてきたので、即決です。チラシ出す
前です。相場は、おおむね2100万円前後と言われてましたが、売り出し直後なので、
ちょっと高めに出しました。いや、正直部屋が汚いので、2100万円でもとうてい無理だと
思っていました。相場というのは、やっぱりきれいな部屋での値段だと思っています。
冬の3か月間、日陰が2時間ほどでできてしまうのもマイナス点でした。

要するに、普段から、声をかけている人がいるようなのです。このマンションで売りが
出たら教えてほしいと・・・。

そんなに下げたのかと驚く人もいるかもしれませんが、早く売れたほうが楽です。
それと、下げたといっても、値段表示してから下げたのではなく、相手から、
この値段なら（2000万円）買うといってきたので、即決にしました。大手は、
購入希望の情報も持っているので、いいですよ。

[135: 匿名さん]

お教え頂きありがとうございます。

たしかに自らの限度額ぐらいだったら売った方がいいですね。
私も同感です。

私も査定で市場価格より数十万円上げた額で売りに出しています。

良くわかりませんが、買い手も結局は価格で決まるのでしょうし。
近所のところは、相場を解っていないのか、
かなりかけ離れており、毎回同じ金額で何ヶ月も広告で見かけます。
（長期的に考えているのかも知れませんが。）

チラシで見た三井の○ハウスの売却平均日数が3ヶ月以内が
半数以上っというのはほんとうなのでしょうか・・・・

売れないいると我が家も数ヵ月後に、大幅値引きを提案されたりして。

１３３さん有難うございました。

[136: 匿名さん]

＞近所のところは、相場を解っていないのか、

このあたりは結構難しい。新築は似たような状況ですが、中古はかなり違います。
私は、一切のリフォームなしの売りですが、売っている中には、床の段差をなく
したり、床暖房をつけているものもあります。リフォームに1000万円くらい
かけて売り出していることも稀ではないみたいです。これでは、下げてくれと
言われても限度があると思います。

がんばっている人は相当大変だと思います。私は中古を買いにいったこともあるの
でよくわかるのです。見に行って、部屋の持ち主がいたりすると、大喜びされます。
こちらは、単に参考までに見に行ってるだけだったりするのですが（業者にとにか
く見てくれと、せかされて・・）。全然買うがないのに、申し訳ないと思うこと
が結構ありました。

心臓が強い人はいいですが、あまり強くない人は、あっさりと下げて売ってしまった
ほうがよいと思っています。私は、下げて少々後悔した時期もありましたが、
いよいよ内覧会や新しい家具選びなど忙しくなってきて、まだ売れてなかったら大変
だったなと、連れ合いと話をしています。

[137: 匿名さん]

>>135さん
当方、三井のリハウスで売却経験あります。
ほんとに３ヶ月以内に売れました。（１ヶ月でした）
ただし、売り出し提案価格が、他社よりだいぶ低かったです。
リハウスが３ヶ月以内に売れるというのは、結局、この点に尽きるかなと思います。

うちは、買い替えということもあり、あまり無理したくなかったのと、高い提案価格の
会社を信じてよいかどうかわからなかったこともあり、リハウス提案に乗りました。

気持ちや資金や日数に余裕があり、他社も大手・地元とたくさんあるエリアにお住まい
でしたら、比較検討して決めるものよいのではないでしょうか。

[138: 匿名さん]

１３７さん
私も結局は値段だと思います。
いくら良くても（良いと思っていても？）相場から外れていて
長期化すると、「今週もまた見学希望の連絡が入らなかった・・・」
などと憂鬱になってきます。

・実を言うと１年ほど前にとある中堅不動産屋さんの専任で
貪欲に値段を下げずに欲張って、精神的に疲れて売却を断念した経験があります。

だから、今回は１年ちょっとぶりに貪欲にならずに再度一般媒介で
トライしました。
（査定額２０５０万円ですが、２３８０万円でずーっと粘って
２２８０万円でもダメで疲れてやめました。）

今回は、○ハウスのかなりの動きの早さに期待しています。

>「私は、下げて少々後悔した時期もありましたが」
失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

一般は○ハウスと地元小規模で２社依頼しています。
様子を見て、あと１社入れてもいいかなーって思います。

ちなみに、大き目のスーパーにくっ付いている不動産屋さんは、
どうなんですかねー。
スーパー帰りの旦那さんや奥さんがよく吊り下げチラシを見てるのを
見かけます。

[139: 匿名さん]

137です。
うちの場合は、査定額は４３００万でしたが、リハウス提案の売り出し価格は
４４８０万、他社提案は４９８０万等々でした。
自分でもさすがに４９８０万はないだろうーと思いましたが、もしかしたら
４７００万ならありだったのかもしれません。

結局、リハウス提案の４４８０万で売りに出し、一ヵ月後８０万引きの４４００万で
成約でした。
買い手の指値は、なぜかリハウス査定ぴったりの４３００万でしたが、リハウスに
「そこまでは引けない。交渉せよ」と言い、４４００万で決まりました。

一般媒介でしたが、リハウスしか媒介契約はとりあえずしませんでした。
一般だと２，３社契約するのが普通なのかもしれませんが、三井のマンションへ
買い替えだったことや、あちこちの会社からよくわからないお客（かどうか
わからない見学者）を連れてこられてもなーという気持ちがあったためです。

[140: 匿名さん]

＞失礼ですが、査定額よりも安い値段からスタートしましたか？

わかりにくくてすいませんが、２社に頼み、そのうち１社が三井でした。専任は、ここの
スレッドを読んでいて、絶対ダメだと決めていたので、業者の強烈なプレッシャーにも
応じませんでした。

それで前にも書きましたが、一社は査定通り売り出したのですが、三井のほうは、査定額で
公開（チラシなど）を出す前に、購入希望者が前からいる、とのことで、査定額より安かっ
たのですが、そこに決めました。値段を下げたというより、相手から、購入希望額が出た
ので、それに応じたというのが実情です。

査定額は、結局立地を見ているだけだと思っています。建物はほとんど考慮されていません。
もちろん古くなれば安くなりますけど。立地が基本で、建物の古さや設備などによって、
多少の上下をするのだと思っています。結局は買う人次第なので、査定額にあまりこだわら
ないほうがいいのではないかと思っています。今は、中古が潤沢なので、基本的に査定どお
り、あるいはそれ以上で売れるのは期待薄いと感じています。査定額以上で売れた、という
報告はよく出ていますが、査定額の決定法がもともとあいまいだし、あまり、こだわらない
ほうが良いのではないでしょうか。みんなよく見てますよ、同じ物件が値段さがっていくと、
すぐわかってしまいます。しかも、そういう物件は相当売れにくいようです。

[141: 匿名さん]

私も査定額は参考にしましたが、決定権は自分で持っていました。
私の場合、築年数が浅い為、まずは強気で行きましょうとの事で
上乗せいたしました。

まぁ、多少の上乗せ程度ですけどね。やっぱり１年前の長期化が
脳裏に浮かび、極端な強気では行けませんでした。

１３７さんは
事前にお客さんがいたということでタイミングも良かったんでしょうね。

＞業者の強烈なプレッシャー
強烈？？？どんなものだったんでしょうか？？
私じゃ耐えられないかも（＾＾；

ちなみに私は当然値引きも考えていますが、
痛み分けじゃないですが、不動産屋にも少しは仲介手数料を下げてもらいたい
と思います。そんなの無理なんでしょうかね・・・？？

[142: 匿名さん]

みなさん売却までどれくらいの期間かかりましたか？

[143: 匿名さん]

築８年の２３区内マンションを専任媒介契約をしてから１０日で売れました。
当時の購入価格の１０５％で売れました。
時期は、２ヶ月くらい前ですかね。

[144: 匿名さん]

専任媒介を推奨するようなメッセージは、好ましくない。

絶対やめたほうがいい、というのが、このスレッドの住人のおおかたの
意見。

105%で売れたのは、たぶん、買った時が安かったか、あるいはよほど立地が良いかの
どちらかと思われ、仲介業者の手柄ではないと思う。

[145: 匿名さん]

>専任媒介を推奨するようなメッセージは、好ましくない。

買い替えだったので停止条件付の専任媒介を契約を不動産屋と結んだだけなので、
別に専任媒介を推奨している訳ではないです。
売れる物件は、黙っていても売れる。
当たり前のことですが、今回の売却で良くわかりました。
購入希望者は数名いましたので、条件のいい人を選んで売却しました。

[146: 匿名さん]

>>143,145
とすると、もっと粘って１１０％で売れたかもしれませんよねー。
特に購入希望者が数名いたならば、物件の割りに売り出し価格が安かったのでしょう。
うちも同じ経験をしました。
でも、買換えの停止条件つきだと、早々高くは出せないんだよね

[147: 匿名さん]

普通は、早い者順。

複数の希望者が出てくるのは、オープンハウスの後やチラシを初めて出した時など。
そうでなければ、滅多に複数の競合者が表れることはない

少なくとも売り出し価格で買う人がいたら、それはその価格で売るのが普通。

高く出して、値段をさげていくのはかなりみっともない。ある程度の価格で
売り出すのが良いと思う。5%くらいの上下なんて、気にしないほうがいい。
下品。

[148: 匿名さん]

専任媒介契約しても他の不動産屋からの客は来る。
実際に、売却した客は、他の不動産屋の客。
価格も最初に提示した売り出し価格で売ったし、設定金額も周辺の制約坪単価で決めた金額。
土日の内覧で５組ほど着て、その中で３名の購入希望者がいたのでキャッシュで購入する方に売却。

普通とか滅多にとかどうでもいいです。
実際に希望通りに売却出来たのですから

[149: 匿名さん]

>>148

大手業者だと両手を狙って、条件がいい客がいても他の業者の客だと
客止めするケースがあるけど148さんの業者は良心的でよいですね。

私も投資をするのだけど買い付け出しても「おかげさまで申し込み入ってます」
と断られることも多いです。本当に売主が断っているならいいのだけど、実は
元付けが両手狙いで他業者からの申し込み握りつぶしてんじゃないかと思うこと
しばしばです。

[150: 匿名さん]

早く売れないと停止条件で、新築のほうが流れるとかいう状況だったのではないですかね