パークハウスつくば研究学園 パート９ 【完売はいつだろう？】

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園 パート８のスレッドは、お陰様で1000を超える運びになりました。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
みなさん、ポジでもネガでも色々な情報を共有しましょう。


施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[509: 匿名さん]

ちなみにインフォメーションハウスの花の数は８割も全然ありません。

[510: 匿名さん]

確かに、先日数えた時はけやきだけで３００位だったので７割前後というところか。

[511: 匿名]

300を数える暇人も結構いるんだな。

[512: 匿名さん]

真剣に購入を検討してますのでモデルルームなんかに行った時に数えてみたりしましたよ
おおよそだろうけど、売れ行きはきになりましたからね

[513: 匿名さん]

営業所の花の数だったらまだ照明の数の方があてになる。
今年始めの方に行ったけどほぼ満開だったよ。

[514: 匿名]

↑ウソつけ

[515: 匿名さん]

インフォメーションの花だとか灯りだとか、結局は７割に大した根拠はないのか。

[516: 匿名さん]

７割の根拠ってインフォメーション言って聞けば誰でも確認出来るでしょ。
もし契約すれば真実が解ることだから、営業も大ウソはつかないし。
７割りでだいたい合ってると思うけどね。ウソつく必要ないことだし。

[517: 匿名]

今の時期に売り主が花の数を水増ししてもメリットがない。
売れてない部屋を売れてることにしてしまったら、売るチャンスを逃すだけ。
今年の初めは今より花の数は少なかったね。
今はけやきで８割はいかないにしても、７割は超えているように見える。

[518: 匿名さん]

検討者にとっては何割売れ残ってるかが重要ではなく、本当に全部屋完売してなおかつ計画通りにマンションの管理運営が行われるのか否かが重要です。

管理費に関しては売主が負担することは法律で謳われていますが、駐車場の費用に関しては売主のさじ加減で決められてしまうことになります。契約書等々の書面による確約がないいじょう、計画通りにいかない可能性も考えなければいけない物件ということを頭の中に入れて交渉した方が良いと思います。

マンションは建物に掛かる固定資産税４７年（戸建は建物２０年、土地永遠）と住んでいる以上払い続ける管理費等々。特に駐車場は一生払い続けても、自分の所有物にはならないことも頭の中に入れておいた方が良いですよ。

[519: 匿名さん]

マンションて３０年は建て替えも出来ないんでしょ？そんなボロにも４７年間も固定資産税かかっちゃうし、
戸建の場合、住居として売れなくても、土地を店舗転用するなり色々方法があるけれど、
マンションの場合は住居としてしか利用方法がないから、何らかの理由により売却しなければならない場合、売れないとお荷物になっちゃう。
ここは未入居でも売れ残ってるのに、中古じゃ絶対に売れないだろうしね・・・。やっぱマンション買うなら都内近郊の立地の良いマンションを買うべきなのね。

[520: 匿名さん]

>>今の時期に売り主が花の数を水増ししてもメリットがない。

メリットあるよ。
半分しか売れてないマンションと残りわずかのマンション、どちらの方が売り安いですか？どちらの方が値切られないですか？
これは極端な話だけど、６割と７割の差だって微妙に検討者の心理が変わります。

多少水増しするのは不動産屋では良くあることだし、キャンセルだのローンが降りなかっただのいくらでも言い訳はできる。

[521: 匿名]

いっぱい水増ししたら517の指摘どおり
ちょっと水増ししてもほとんど効果なし
完売間近なら別だが

[522: 匿名]

水増ししても法律違反ではないので、話し半分に聞いておいた方が無難。

この日差しでカーテンも付いて無い空き部屋は大丈夫なんでしょうか？
人が住んで居無い住戸は傷みが早いと聞くので心配です。

[523: 匿名さん]

>>521さん
いっぱい水増ししたら520さんの指摘どおりでは？
7割の話半分だと３割5分ですが、さくらも交えた全体ならそのくらいでもおかしくないのでは。

[524: 匿名]

↑さくらって概要みると全個数の２割にも満たないみたいだけど、その計算おかしすぎない？

[525: 匿名さん]

>売れてない部屋を売れてることにしてしまったら、売るチャンスを逃すだけ。

例えばね、売れてない部屋を売れてることにしてしまえば、同じ間取りのもっと上階が売りやすくなる。

間取り自体が気に入っていれば多少金額上がっても買う(フット・イン・ザ・ドア)

ゴネられたら、下層階でキャンセルがでたのでどうですか？ってやる(ドア・イン・ザ・フェイス)


ダミーの花だった下層階のほうで契約まとまれば、本当に契約済みになるんだから花はそのままに出来る。

他の契約者はそんなやりとり知りようもないから、元々契約済みだったと思わされ花の数は信頼できるんだなぁと、思うことになる。

当の契約者も、今までは別の人が契約してたけど、キャンセルして自分たちがすぐに契約したから花はそのままなんだぁと思う。

この時点で嘘がなくなる。

こんなしくみ。

[526: 匿名さん]

>>524
おかしいですか？

さくらが全体の２割なら、けやきは8割になって、あわせて10割＝全体。

全体のうち３割5分が売れているってことなんですが、どこの計算をご指摘なんでしょうか？

[527: 匿名さん]

2番じゃダメなんですか？どうして1番じゃなきゃいけないんですか？

[528: 匿名さん]

なんの話ですか？レンホウさん。

[529: 匿名さん]

ここの板で言われてるほど売り急いでるようには感じませんでしたが…

[530: 匿名さん]

↑ガンガン値引きしてるけど、それでも買う人いないから、売り急いでいないように見えるだけ。

[531: 匿名さん]

↑全然ちがうよ。

[532: 匿名]

>>526
おかしいことがわからないことがおかしい

[533: 匿名さん]

ここは中古物件だから気にすべきは完売率ではなく空室率だよ。

[534: 匿名さん]

なんで空室率なんですか？完売率じゃダメなんですか？

[535: 匿名さん]

532
私も何がおかしいかわからん
おかしいなら説明してみてよ

[536: 匿名さん]

例えば。

物件概要を参考にすると、物件価格の平均が４，８００万円。
現在２００戸余ってると仮定して。

４割引で売り急ぎ　→　定価ですべて売るより約３８億円の損失。

それに対して、

２割引程度でじっくり販売　→　定価ですべて売るより約１９億円の損失。

その差１９億円。


仮に、２割引で売っていたが為にその２００戸が２年間まったく売れなかったとして。
（こんなことは無いですが、最悪の計算ということで）

その間の売主負担分修繕積み立て金
平均８，０００円×２００戸＝１６０万円×２４ヶ月で、約４，０００万円。
その間の売主負担分管理費
平均２３，０００円×２００戸＝４６０万円×２４ヶ月で、約１億円。

４，０００万円＋１億円＝１億４，０００万円。

つまり、２年間で売れなかった分の企業負担は１億４，０００万円。

ここまでくればどっちが利口な経営かわかりますよね？
上記の他にも２年間のうちには色々な経費がかかるでしょうが、
割引率の違いから来る１９億円の差額。売り急がずに販売で４〜５年かかったとしても
この差額は埋まらないでしょうね。

売り急ぐのは資金繰りに厳しい中小のデベロッパー。
つくばで半額以下で売り急いだデベロッパーはことごとく消えましたね。

となりのガレリア然り、みらい平のセンチュリー然り、
資金繰りに困らない企業は、そんなもんです。

まぁ、当たり前なことですがね、煽りを真に受けている方が居たら可哀想なので。

[537: 匿名さん]

> ２割引程度でじっくり販売　→　定価ですべて売るより約１９億円の損失。

> つまり、２年間で売れなかった分の企業負担は１億４，０００万円。

損失は20億4,000万ってことか。
20億ぽっち見込みより利益が少なくても三菱さんは良いかもしれないけど、需要がない物件＝売る時は二束三文、ってことだから買う側はたまったもんじゃないよね。

[538: 匿名さん]

賢い購入者なら売り優先の物件選択でココを購入はしないでしょう。
購入層の半数以上が市内在住在勤者ということが証明してます。

明らかにファミリー向け定住物件ですよ。

[539: 匿名さん]

なにを突然言い出してんの？
しかもまさに机上の空論だね。
４割引きで売ったら２年で売れて２割引きだったら４、５年で売れんの？
そんなことが分かるんならみんなそういう売り方してるよ。

仮に５年だとしてその間にどんだけ営業経費かかると思ってるの？事務諸費用も宣伝費用も地所の営業マンの高い給料も払い続けるんだよ。
５年も売れ残ったらブランドイメージの損失も計り知れないね。大手さんなら１０億くらい平気で損切りするよ。

[540: 匿名さん]

> 購入層の半数以上が市内在住在勤者ということが証明してます。

このような情報、どうやって手に入れるんですか？
あなたが市内勤務だったら、営業は「ほとんどの人は市内勤務ですよ！」って言うかもしれないけど。

[541: 匿名さん]

>537さん

４割引で売っぱらうより１７億６，０００万円も損失額を減少させられるのですから、そう簡単に投げ売らない訳ですよね。

柏の葉もまだ在庫があるのに淡々と売っているという訳です。しかも近所には２番街なる自社物件が新たに建設中ですが、それでも投げ売らないですね。

そんなものですよ。

[542: 匿名さん]

>このような情報、どうやって手に入れるんですか？


営業に「購入層は」って聞けば普通に教えてくれるのでは？
「市内の人が多いです」位は教えてくれるんじゃないの？個人情報でもないし、ウソ付く必要ないし。

[543: 匿名さん]

>>541

売り手と買い手がWIN-WINの関係を築きがたい物件って事ですよね。

[544: 匿名さん]

>>539

４割引したら２年もかからないと思うけど。５０００万の物件でも３０００万で買えるんだから。

[545: 匿名さん]

どうやら539は536の言わんとしている事が読めていないようです

[546: 匿名さん]

そんなことよりさ、526の指摘がなんなのかしりたい。

[547: 匿名さん]

違った。526のどこがおかしいって532が指摘してんのかがかしりたい。

[549: 匿名さん]

三菱はそれでも儲かる、という説明をした上で意図的に話をそらそうとしているね。結局購入者は幸せなの？

[550: 匿名さん]

↑
ごめんね～難しい話で。そりゃ～付いてこられなきゃツマンネだよね