パークハウスつくば研究学園 パート９ 【完売はいつだろう？】

[匿名さん]

パークハウスつくば研究学園 パート８のスレッドは、お陰様で1000を超える運びになりました。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
みなさん、ポジでもネガでも色々な情報を共有しましょう。


施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[452: 匿名さん]

441さんがTX茨城区間の人と同じでもいいけど、言ってることはわかります
448のほうが落ち着いて考えられた方がいいですよ。
仰ってることに無理があるといいますか、反論しなければいけないという先入観が透けて見えます。それと
>というか話がずれてるよね。初めは営業か住人かって話だったのにね。
どこがずれているのでしょうか？そのながれ上の話だと思いますが。

447さんの仰ってることが真なのでしょうね。それなら納得です。

[453: 匿名さん]

>>450さん
仰っているように周知の事実ですから、敢えてレスしなくても。
ただそうはいっても、つくば駅に近い立地はもうほとんどないですから比較のしようがないかと。

[454: 匿名さん]

つくば駅は中古物件の需要も高そうだね。
いざとなった時に売れる家は心強い。

[455: 匿名さん]

昔からある「つくば」という街のイメージは、緑豊かな場所で木々に囲まれ癒される街。
こんな住環境を備えた所は日本中探してもなかなか無いですよね。

それに比べ研究学園は緑も少なく、昔からあるつくばというイメージとは全く違う街並みになってますよね。
なんだかどこにでもある新興住宅地って感じですよね。

[456: 匿名さん]

街の色が無機質で殺風景なんだよね。
いわゆる、つくばスタイルをイメージして駅に降り立ったら失望するだろうね。
でも、研究学園には研究学園のカラーがあっていいと思う。
新しい街だからこそ美しい街づくりのチャンスなのに、ちゃちで安っぽい建物が増え続けて残念で仕方ない。
パークや戸建て群が綺麗なのは救いだと思う。

[457: 匿名さん]

>>452
みえみえの自己弁護はやめてね。
やっぱり441＝TX茨城区間の846なのね。
TX茨城区間の方はあなたの言っていることが正しいと思うけどこっちの方は無理があるように見えるね。

まあどっちが正しいのであれ意味のないキレネタで引っ張られてるんだからこれ以上は不毛でしょ。
スルーするのが正解だよ。

[458: 匿名さん]

やっぱりつくば市庁舎が研学にできたことの意味は大きいよね。

[460: 匿名さん]

やがて快速は停車するし、研究学園は将来の筑波県県庁所在地だね。

その上、首都機能の一部がすでに移転済みで残りもやって来るよ。

[462: 匿名さん]

最短距離の路線ではなく、わざわざ旧自動車研究所テストコースを通るTXの不自然な路線配置。
これは研究学園の重要性を意味する。

[464: 匿名さん]

将来は新幹線もとまるよ

[465: 匿名さん]

いや、リニアだね。

[466: 匿名さん]

463

普通に迂回？意味なく迂回なんてしないよね？
某元市長がねじ曲げた話は知ってるよね？

[467: 匿名さん]

「研究学園の重要性を意味する。 」それでも売れないパークハウス。
重要だろうが重要じゃなかろうが、売れないことには変わりない。

見た目があれじゃあ売れないだろうな。外観ダッサイもんな（田舎者仕様）

[468: 匿名さん]

ブランズはようやく完売したけど、ここより都内から近くて快速も停まって平均価格も１千万円以上安かった。
それを考えたら、ここはこのご時世につくばであの価格で７割も捌いてるのはかなり頑張ってる方だよ。
モノは良いからそれを理解して資金にゆとりある人が少しずつ動いている証拠だね。

[469: 匿名さん]

守谷よりも遠くないか？

[470: 匿名さん]

７割捌いたのか？
７割売れ残ってるじゃなくて？

[471: 匿名さん]

ここは駐車場・管理・修繕が計4万弱だったことが気になるのですが、11年目、21年目はいくらになりますか？

[472: 匿名さん]

イーアス西の24haにびっくりするようなものができるかも。ちなみにイーアスは14ha。

[473: サラリーマンさん]

４万弱ぐらいで・・・

[474: 匿名さん]

471

当初計画だと平均的な部屋で37,000円位だよ。
11年目で47,000円位、21年目で55000円位。

[476: 匿名さん]

>>475

当然、入っていますが何か。

インフォメーションセンターに行けば誰でももらえる管理費等一覧表を見て書いているんだけど。
修繕積立金は、同じくインフォメーションセンターでもらえる資料を見た。

もう少し細かく書いてあげるよ。面積は、87～115の幅があるので平均的な100Cタイプで出した。
管理費22800+修繕積立金+8100+CATV473+地震速報630＋駐車場5000=37003

一応、何とかクラブ費とか無いのでこんな物です。

475は、そんな安いわけねぇだろうって思っちゃったのかな。

[477: 匿名さん]

金額だけ比較してもしょうがないんだけど、ネタ提供と言う事でついでだからガレリアとブランズも書いてあけるね。

カレリアは面積が近いQ1タイプ100㎡を参考にした。
管理費15800+修繕積立金6440+CATV473+LUXEクラブ1150+駐車場2500=26363
11年目34500円位。
21年目39500円位。

ブランズはAAタイプ101㎡にしてみた。
管理費15400+修繕積立金7290+インターネット利用料1260+地震速報294+セキュリティシステム運用420
+駐車場5000=29664
11年目33500円位。
21年目37600円位。

パークハウスは、18年目に5万円と25年目に15万円の一時金が来るね。
ガレリアは12年目に22万ほど。
ブランズは10年目と20年目に23万ほど来るよ。

駐車場の収入とかをどこに振り向けているかとか分かれば色々と参考に成ると思うけど総会資料でも手に入
れないとどうしようもないね。ブランズとガレリアの管理費が同じ位なんだけどちょっと不思議なんだよね。
夜間の警備って結構お金がかかると思うんだけど。それとエレベーターもガレリアは５台しかないんだよね。
ブランズは９台あるんだけど。

如何に安く見せるかと言うテクニックがあるみたいだから単純に比較するだけだと「聞いてないよ」って成っ
ちゃうかもね。

[478: 匿名さん]

もう一つ忘れてた。

柏の葉キャンパス二番街も追加だ。
F100b100㎡を参考にしてみる。
管理費21590+積立金10010+駐車場8500=40100
駐車場は、一番多い自走式にしてみた。タワー5000で身障者用10000(自走式１階)身障者に厳しいねぇ(笑)
すまんが、積立金の推移は分からん。一見さんにはくれなかった。

グレードとしては、二番街弐≒パーク>ブランズ>>ガレリアってな感じ。貰った設備の資料とか色々見比べた
感じね。二番街とパークは、微妙。

まあ、これをネタに語ってくれ。

[479: 匿名]

ガレリアとパークは立地が悪いから、資産価値低いよね。

[480: 匿名さん]

>>470さん
もうちょっと頭使ってホントらしく煽ってください

>>472さん
イーアス西ってどの街区ですか？
北なら想像つくけど、西にまだ24haも確保出来る土地って余ってましたっけ？

それよか研学と言えば、つくば学園ガスのとこの中央通り。早く東光台に繋がらないものか。
一部地権者のわがままでインフラが整備されないのは非常に困った事態だ。

[481: 匿名さん]

強欲地主には行政代執行で鉄槌下すしかない。
なぜ行政代執行やらない。

[482: 匿名さん]

金、カネ、かねってなんでこんなにランニングコストかかるんだよ！

[483: 匿名さん]

でもこのくらいお金だせば都内で買えるのにどうして筑波でなぜ研究学園なの？おしえて

[484: 匿名]

生活スタイルは人それぞれだからです

[485: 匿名さん]

>>480さん
ほんとに７割売れてんの？ソースは？
７割残ってるってのは冗談だけど半分以上灯りがついているのを見たことがない気がするが。

[486: 匿名さん]

↑　未だ明かりで正確な住戸数を確認しようとするヤツいるんだね

[487: 匿名さん]

いずれにせよ、竣工から結構経っているんだから最低でも半分以上は明かりが付いていないとヤバイよ。

[489: 周辺住民さん]

雷で停電中に見たとか？

[490: 匿名]

>>487
みどりのあたり見てみれば完売してても、半分も明かりが見えないのがよくわかる。

[491: 匿名さん]

明かり云々関係なく売れていないので安心してください。売れる訳がありません。

「生活スタイルは人それぞれだからです 」同意！！だけど、かなりの少数派？なことは確か。
経済に疎い人専用住宅ともいえるよね。

[492: 匿名さん]

経済に疎い少数派がつくばにはすでに350世帯もあるということか。しかもあえて高額な物件を選ぶ世帯が。
まぁ、自身で住むなら経済気にして何も出来ないより気に入ったとこ買って住む方がずっと楽しいと思うけどね。
生活スタイルは人それぞれですね

[493: 匿名さん]

結局、７割売れてるってのは根拠ないの？

[494: 匿名]

インフォメーションハウスの花の数からすると、けやきは８割方売れてそうだね。

[495: 匿名さん]

東横インきれいですね。

[498: 匿名さん]

言ってることは別に間違ってないんだから、もうちょっと丁寧な文章で書けばいいのに。

[509: 匿名さん]

ちなみにインフォメーションハウスの花の数は８割も全然ありません。

[510: 匿名さん]

確かに、先日数えた時はけやきだけで３００位だったので７割前後というところか。

[511: 匿名]

300を数える暇人も結構いるんだな。

[512: 匿名さん]

真剣に購入を検討してますのでモデルルームなんかに行った時に数えてみたりしましたよ
おおよそだろうけど、売れ行きはきになりましたからね

[513: 匿名さん]

営業所の花の数だったらまだ照明の数の方があてになる。
今年始めの方に行ったけどほぼ満開だったよ。

[514: 匿名]

↑ウソつけ

[515: 匿名さん]

インフォメーションの花だとか灯りだとか、結局は７割に大した根拠はないのか。

[516: 匿名さん]

７割の根拠ってインフォメーション言って聞けば誰でも確認出来るでしょ。
もし契約すれば真実が解ることだから、営業も大ウソはつかないし。
７割りでだいたい合ってると思うけどね。ウソつく必要ないことだし。

[517: 匿名]

今の時期に売り主が花の数を水増ししてもメリットがない。
売れてない部屋を売れてることにしてしまったら、売るチャンスを逃すだけ。
今年の初めは今より花の数は少なかったね。
今はけやきで８割はいかないにしても、７割は超えているように見える。

[518: 匿名さん]

検討者にとっては何割売れ残ってるかが重要ではなく、本当に全部屋完売してなおかつ計画通りにマンションの管理運営が行われるのか否かが重要です。

管理費に関しては売主が負担することは法律で謳われていますが、駐車場の費用に関しては売主のさじ加減で決められてしまうことになります。契約書等々の書面による確約がないいじょう、計画通りにいかない可能性も考えなければいけない物件ということを頭の中に入れて交渉した方が良いと思います。

マンションは建物に掛かる固定資産税４７年（戸建は建物２０年、土地永遠）と住んでいる以上払い続ける管理費等々。特に駐車場は一生払い続けても、自分の所有物にはならないことも頭の中に入れておいた方が良いですよ。

[519: 匿名さん]

マンションて３０年は建て替えも出来ないんでしょ？そんなボロにも４７年間も固定資産税かかっちゃうし、
戸建の場合、住居として売れなくても、土地を店舗転用するなり色々方法があるけれど、
マンションの場合は住居としてしか利用方法がないから、何らかの理由により売却しなければならない場合、売れないとお荷物になっちゃう。
ここは未入居でも売れ残ってるのに、中古じゃ絶対に売れないだろうしね・・・。やっぱマンション買うなら都内近郊の立地の良いマンションを買うべきなのね。

[520: 匿名さん]

>>今の時期に売り主が花の数を水増ししてもメリットがない。

メリットあるよ。
半分しか売れてないマンションと残りわずかのマンション、どちらの方が売り安いですか？どちらの方が値切られないですか？
これは極端な話だけど、６割と７割の差だって微妙に検討者の心理が変わります。

多少水増しするのは不動産屋では良くあることだし、キャンセルだのローンが降りなかっただのいくらでも言い訳はできる。

[521: 匿名]

いっぱい水増ししたら517の指摘どおり
ちょっと水増ししてもほとんど効果なし
完売間近なら別だが

[522: 匿名]

水増ししても法律違反ではないので、話し半分に聞いておいた方が無難。

この日差しでカーテンも付いて無い空き部屋は大丈夫なんでしょうか？
人が住んで居無い住戸は傷みが早いと聞くので心配です。

[523: 匿名さん]

>>521さん
いっぱい水増ししたら520さんの指摘どおりでは？
7割の話半分だと３割5分ですが、さくらも交えた全体ならそのくらいでもおかしくないのでは。

[524: 匿名]

↑さくらって概要みると全個数の２割にも満たないみたいだけど、その計算おかしすぎない？

[525: 匿名さん]

>売れてない部屋を売れてることにしてしまったら、売るチャンスを逃すだけ。

例えばね、売れてない部屋を売れてることにしてしまえば、同じ間取りのもっと上階が売りやすくなる。

間取り自体が気に入っていれば多少金額上がっても買う(フット・イン・ザ・ドア)

ゴネられたら、下層階でキャンセルがでたのでどうですか？ってやる(ドア・イン・ザ・フェイス)


ダミーの花だった下層階のほうで契約まとまれば、本当に契約済みになるんだから花はそのままに出来る。

他の契約者はそんなやりとり知りようもないから、元々契約済みだったと思わされ花の数は信頼できるんだなぁと、思うことになる。

当の契約者も、今までは別の人が契約してたけど、キャンセルして自分たちがすぐに契約したから花はそのままなんだぁと思う。

この時点で嘘がなくなる。

こんなしくみ。

[526: 匿名さん]

>>524
おかしいですか？

さくらが全体の２割なら、けやきは8割になって、あわせて10割＝全体。

全体のうち３割5分が売れているってことなんですが、どこの計算をご指摘なんでしょうか？

[527: 匿名さん]

2番じゃダメなんですか？どうして1番じゃなきゃいけないんですか？

[528: 匿名さん]

なんの話ですか？レンホウさん。

[529: 匿名さん]

ここの板で言われてるほど売り急いでるようには感じませんでしたが…

[530: 匿名さん]

↑ガンガン値引きしてるけど、それでも買う人いないから、売り急いでいないように見えるだけ。

[531: 匿名さん]

↑全然ちがうよ。

[532: 匿名]

>>526
おかしいことがわからないことがおかしい

[533: 匿名さん]

ここは中古物件だから気にすべきは完売率ではなく空室率だよ。

[534: 匿名さん]

なんで空室率なんですか？完売率じゃダメなんですか？

[535: 匿名さん]

532
私も何がおかしいかわからん
おかしいなら説明してみてよ

[536: 匿名さん]

例えば。

物件概要を参考にすると、物件価格の平均が４，８００万円。
現在２００戸余ってると仮定して。

４割引で売り急ぎ　→　定価ですべて売るより約３８億円の損失。

それに対して、

２割引程度でじっくり販売　→　定価ですべて売るより約１９億円の損失。

その差１９億円。


仮に、２割引で売っていたが為にその２００戸が２年間まったく売れなかったとして。
（こんなことは無いですが、最悪の計算ということで）

その間の売主負担分修繕積み立て金
平均８，０００円×２００戸＝１６０万円×２４ヶ月で、約４，０００万円。
その間の売主負担分管理費
平均２３，０００円×２００戸＝４６０万円×２４ヶ月で、約１億円。

４，０００万円＋１億円＝１億４，０００万円。

つまり、２年間で売れなかった分の企業負担は１億４，０００万円。

ここまでくればどっちが利口な経営かわかりますよね？
上記の他にも２年間のうちには色々な経費がかかるでしょうが、
割引率の違いから来る１９億円の差額。売り急がずに販売で４〜５年かかったとしても
この差額は埋まらないでしょうね。

売り急ぐのは資金繰りに厳しい中小のデベロッパー。
つくばで半額以下で売り急いだデベロッパーはことごとく消えましたね。

となりのガレリア然り、みらい平のセンチュリー然り、
資金繰りに困らない企業は、そんなもんです。

まぁ、当たり前なことですがね、煽りを真に受けている方が居たら可哀想なので。

[537: 匿名さん]

> ２割引程度でじっくり販売　→　定価ですべて売るより約１９億円の損失。

> つまり、２年間で売れなかった分の企業負担は１億４，０００万円。

損失は20億4,000万ってことか。
20億ぽっち見込みより利益が少なくても三菱さんは良いかもしれないけど、需要がない物件＝売る時は二束三文、ってことだから買う側はたまったもんじゃないよね。

[538: 匿名さん]

賢い購入者なら売り優先の物件選択でココを購入はしないでしょう。
購入層の半数以上が市内在住在勤者ということが証明してます。

明らかにファミリー向け定住物件ですよ。

[539: 匿名さん]

なにを突然言い出してんの？
しかもまさに机上の空論だね。
４割引きで売ったら２年で売れて２割引きだったら４、５年で売れんの？
そんなことが分かるんならみんなそういう売り方してるよ。

仮に５年だとしてその間にどんだけ営業経費かかると思ってるの？事務諸費用も宣伝費用も地所の営業マンの高い給料も払い続けるんだよ。
５年も売れ残ったらブランドイメージの損失も計り知れないね。大手さんなら１０億くらい平気で損切りするよ。

[540: 匿名さん]

> 購入層の半数以上が市内在住在勤者ということが証明してます。

このような情報、どうやって手に入れるんですか？
あなたが市内勤務だったら、営業は「ほとんどの人は市内勤務ですよ！」って言うかもしれないけど。

[541: 匿名さん]

>537さん

４割引で売っぱらうより１７億６，０００万円も損失額を減少させられるのですから、そう簡単に投げ売らない訳ですよね。

柏の葉もまだ在庫があるのに淡々と売っているという訳です。しかも近所には２番街なる自社物件が新たに建設中ですが、それでも投げ売らないですね。

そんなものですよ。

[542: 匿名さん]

>このような情報、どうやって手に入れるんですか？


営業に「購入層は」って聞けば普通に教えてくれるのでは？
「市内の人が多いです」位は教えてくれるんじゃないの？個人情報でもないし、ウソ付く必要ないし。

[543: 匿名さん]

>>541

売り手と買い手がWIN-WINの関係を築きがたい物件って事ですよね。

[544: 匿名さん]

>>539

４割引したら２年もかからないと思うけど。５０００万の物件でも３０００万で買えるんだから。

[545: 匿名さん]

どうやら539は536の言わんとしている事が読めていないようです

[546: 匿名さん]

そんなことよりさ、526の指摘がなんなのかしりたい。

[547: 匿名さん]

違った。526のどこがおかしいって532が指摘してんのかがかしりたい。

[549: 匿名さん]

三菱はそれでも儲かる、という説明をした上で意図的に話をそらそうとしているね。結局購入者は幸せなの？

[550: 匿名さん]

↑
ごめんね～難しい話で。そりゃ～付いてこられなきゃツマンネだよね

[551: 匿名さん]

＞意図的に話をそらそうとしている
？どういうふうに？