住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス【旧タイトル】【JR住吉】高層マンション計画@旧東灘区役所跡地

[周辺住民さん]

旧東灘区役所跡地のマンション計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神戸市東灘区住吉東町２丁目４
交通：東海道本線（JR西日本）「住吉」駅 徒歩５分＋
完成予定：２０１４年３月

東灘図書館の移転先の旧東灘区役所跡地に３２階建ての高層マンションが計画。
跡地を購入した財団法人「住吉学園」から、民間デベロッパーが土地を借り、借地権付き分譲マンションとして販売の予定。
【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2012.5.20管理担当】

[200: 物件比較中さん]

となりのプラウドはやっと完売したかな？先日２号線に通りましたが、とても
高級マンションに見えない外観だね。

[201: 匿名さん]

同感ですね。
県庁前のプラウドは駐車場が別棟になっているので、使い勝手は悪いが、みがえりに綺麗なシルエットになりました。
パースでは県庁前と一卵性タワマンかと思っていましたが、少し残念な出来と感じました。

[203: 匿名さん]

そもそも住吉川のほとりに目ざわりなタワマンで不愉快。流麗もくそも、美しいはずもない。景観破壊。

[204: 匿名さん]

203の言うとおり迷惑なマンション。住吉川の川辺を歩いていると否応なしに目に入る。

[205: 匿名さん]

借地で狭くて高くて内廊下で川沿いで…。
人気があるようですが、今回は見送ります。

[206: ご近所さん]

今時、「タワマンで内廊下」なんて、ありえない。

[208: 物件比較中さん]

現地を見に行った、工事は着々に進行中。

立派なマンションに違いない、買える人に

羨ましい。５０００万以上の物件を買える旦那と

結婚したいな。

となりの住吉川病院も新築中、シニア層に嬉しい。

[209: 匿名]

てにをはがおかしいよ

[210: 周辺住民さん]

周辺にコンビニあればいいね。

[213: 物件比較中さん]

借地権のことがネックの一つになっているようですが、ここの土地って、それ以外に訳アリなんですか？

「昔のことだから、今の人は気にしないだろうけど・・・」みたいなことを言われたので。

ご存じの方いらっしゃったら、教えてください。

[215: 匿名さん]

>206

いや十分あり得るやろ。シティもハーバーも。

[216: 匿名さん]

昔は住吉川を渡ると全然値段が違うといわれたみたいですね。

[217: 匿名さん]

でも、ここは住宅エコポイントが付くみたい。
凄い！

[218: 匿名さん]

216さんの発言、地元の本音は今でもそのようです。
あとは線路の南北が問題で、そういう意味では・・・

[219: 匿名さん]

ムカシノコトモイウナラ、カツテノタンタカリンモカタナシダナ、
ビンボウニンドモメ、スキホウダイイイアガッテ

[220: 匿名]

なんか、スゴイですね↑　ゾゾっ

ところで、どなたか構造関連について教えてください。

高層建築物の場合、鉄骨＋鉄筋＋コンクリートの柱、または、鉄骨を使うのが普通、
なのではないかと思うのですが、送られてきたパンフを見ると鉄筋コンクリートの柱を
使っており、構造上問題ないのか心配です。
パンフによると、“６０mを超えること、免震構造を採用していることから、それぞれ
特別な個別認定を取得している。まず、構造方法に関する性能評価書を株式会社居住
評価センターから取得し、その評価書をもって国土交通大臣の認定を受けている。
認定内容としては、超高層建物の構造形式に関するものと、免震構造の構造見識に
関するものを同時に取得しています”　とありますが、これが普通なのかどうかわかり
ません。本当に大丈夫なのでしょうか。

[221: 周辺戸建て]

２１６、２１８。あまり分かっていないようですけれど本当に地元の人？
２１９さんもタンタカリンなんて読むところをみると、なりすましですね。

[222: 匿名さん]

御影タワーでは「性能評価書」が無かったと記憶しています。
必須認定と思いますが．．．．。

[223: 匿名さん]

ここも地歴に問題ありなんですか。

地歴問題は一生消えないので、そうだとすると大丈夫なん！

[224: 匿名さん]

これを読んだ限りでは、普通借地権は、毎年地代は払わなければいけないが、
所有権と同じぐらい強い権利ですね。

あまりに借地人に有利な普通借地権では土地を貸す地主がいなくなる為、
借地人の権利の弱い定期借地権を制定したというのが実情ですね。

http://www.abcde2.com/sub/index106.html

普通借地権の存続期間は、最低期間が決められています。
最初の契約では30年以上、1回目の更新は20年以上、2回目以降は
10年以上です。
普通借地権では、地主側の一方的な主張では更新を拒否できません。

地主側から普通借地権の更新を拒否するには、次の要件を申出て、
それが正当な事由があると認められることです。ほとんどの場合、
更新の拒否はできません。
（１）土地の使用を必要とする事情。
（２）借地に関する従前の経過。
（３）土地の利用状況。
（４）借地権者に対して財産上の給付をする（立退き料）。

[225: 匿名さん]

普通借地権のタワーマンション
考えてみたら、これは良いアイデアですね。

　ここは、借地権が６０％ということなので、土地を実質６０％
所有している事と同じです。
もし更新時に地主の要望で立退くのなら、その分を含めて
「建物の原価」として相場どおりの「立退き料」をもらう
権利があります

　これは相当有利な事と思われます。
出て行くときに、それ相応のお金が手に入るのです。

　定期借地権のように取り壊し費用も貯めなくてよく、５０年後に
住居権利が消え、追い出されるという事も無いです。

所有権があると、５０年以上経過したマンションを売ろうとしても
次に購入希望者が出て来る可能性は相当低いか、買ってもらっても、
相当値引かなければいけないと思います。
（建て直しの出来ない、次第に朽ち果てる建物を買う人はなかなかいないでしょう）
当然、所有している限り、管理料＋積立金はいつまでも払い続けなけ
ればなりません。

以下は勝手な想像です。笑い飛ばして下さい。
　ここの売り主は、相当余裕のある学校法人らしいですから、
５０年以上経過して荒れてしまうであろうマンションを買い取り、
地域が荒れないように建て直すことを踏まえて、あえて｢普通借地権」に
したような気もします。

[226: 匿名さん]

古くなったら地主が買ってくれる、買い取り保障付マンションと
考える事も出来なくはないね。

[227: 匿名]

ただ、一生住む分には良いけど、貸したりリセールしたりするときにネット閲覧者は、所有権か借地権(定期・普通)でしか見ないし、新築だからこそ野村が懇切丁寧に普通借地権を説明してくれるけど、街の不動産屋がそこまで出来るかっつったら無理やん？

そうなると買い手借り手のマスが減るわけで必然的に値段下げなきゃ売れない訳で。

やっぱ借地権万歳ってほど長期的に見て甘くないと思います。
図書館の地代も払うのシャクだし、中古待ちかな？

[228: 匿名さん]

図書館は神戸市が完成後、買取るんと違うんですか？

[229: 匿名さん]

賃貸のマンションを借りる際、そのマンションの形態が
所有権か借地権かを考える人がいると思いますか？

又、購入するなら、たいがいの人は出来るだけ調べる
と思います。

その結果、普通借地権が有利な事が分かると思います。

[230: 匿名さん]

利に聡い住吉学園が地主として損をするようなことはしないと思うのだけど。

販売価格の内訳がどうなっているのか？
野村、近鉄、長谷工は建物を作って売る。住吉学園は借地権を売る。ということでしょうか？
将来、この建物は誰のもの？・・・建物の買主のもののはず。
買主（＝入居者）は建物が存続する限り、土地代（借地料）を住吉学園に払い続けなくてはいけない。
もちろん、借地の更新をしなければ（借地権を返却すれば）債務からは逃れられるが、
建物の権利（区分所有権）をどう処分するのか？・・・おそらく、それは二束三文で、
借地権の譲渡と合わせて廉価（もしくはマイナス）で住吉学園に買い戻される。
３０年後には、徐々に住吉学園の保有床が増え、いつの間にか賃貸マンションになってしまう。
住吉学園は、本来したかった賃貸事業を行うことになり、莫大な賃料収入を得る。
そんなストーリーでしょうか？

もちろん、３０～５０年続けて住む人も居るでしょうが、借地料の支払い累計を見たとき・・・
その時には、分譲で買っておけばよかったと思うのでしょうね。

[231: 匿名さん]

２２９は全く三段論法になっていないね。
また、住吉学園が住民に有利になる契約するかな？
契約書に思わぬ落とし穴がある可能性も考えて、熟読しないといけないよ。相手はプロなんだから。

[232: 匿名さん]

売れない使い古したマンションを持ち続ける事が，最大の損。

リゾートマンションをやっと売れた僕が言います。

[233: 匿名さん]

>リゾートマンションをやっと売れた僕が言います。

使い古したリゾートマンションがやっと売れ，喜んでいる僕が言います。

以上のように言い換えます。

築20年のマンションを買値の４％で売りました。
毎年50万の維持費がかかっていたので買い手が出た時、喜んで売りました。

どんな中心部でも、５０年以上たてば、「婆取り」　になるのは必然。

如何に手放せる物件かを見極める事は、相続する者に対する義務と考えます。

猫の額ほどの土地を持っているという優越感の為に
維持費という負債を払い続けなければいけないけない事は
馬鹿げた事と思いませんか？

[234: 匿名]

賃貸が一番てこと？(笑)

[235: 賃貸住まいさん]

リゾートマンションと住居用マンションを一緒に考えるのはちょっと？
バブル期に建てられたリゾートマンションの価値がなくなるのは
当然やん。
バブルで損しただけでしょ。

近くのオーキッドコートもかなり安くなったけど、
数十万の管理費はきついですね。

[236: 匿名さん]

もし住んでみたいマンションがあって、

最終的に売却できる可能性が高い物件なら購入
そうでない物件なら賃貸が出たときに借りて住む方がマシ

これが正解でしょう

ところでこのマンションは、どっちでしょう？

[237: マンション投資家さん]

マンションなんて所詮は耐久消費財、購入代金は家賃の前払いのつもりでないとアカンね。
昔は不動産は持ってるだけで財産作りになったが今は違う。上のリゾートマンションの話がいい例やね。
つまらん物件を持つと不良資産になるな。・・オーキッドはおもろい状態で、管理費等が高すぎて売れないから値段を下げても、見に来る人は更に管理費が高いと感じる人たちで売れず、又、下げる。悪循環やね・・俺は人に冗談で言ってるけど、「値段を上げろ」と、値段が高けりゃ管理費の高いのは不思議じゃないし、野茂、イチローが住んでたと言えば、東京あたりの相場観のないアホが買うかも分からんなしな。

[238: 匿名]

神戸市が買い取るのは図書館の箱だけ。土地はマンション住民持ち。

[239: 匿名さん]

単純な普通借地なら、借地人の権利が大きいのでいいかもしれないけど、ここは神戸市が入ったりと権利区分が複雑そうですね。

[240: マンション投資家さん]

私も敷地の権利については拘りがあったが、最近考え方を変えたよ。　建て替えの合意形成なんて相当難しいし。
芦屋、東灘の一種低層住専にある、６－８階の、築４０年のマンションなんて合意形成が出来ても、ファミリータイプが、ワンルームにしかならん。要は上物の立地やね。土地なんて、地代で払うか、固定資産税で払うか程度の違いやね。

[241: 周辺住民さん]

一軒屋なら、土地の所有権に拘るけど、１００戸以上のマンションは
１００分１の土地所有権って？建て替え合意？所詮無理と思う。５０年
定借は回収されると嫌けど、普借は地代と固定資産税ほぼ相殺ではないか？

[242: 匿名さん]

地代が固定資産税で相殺されるなら、貸主（住吉学園）から見れば利益はゼロ、と考えていいんでしょうか？

[243: 匿名さん]

住吉学園の最大の利益は、土地は保持できるのに固定資産税を払わなくても良い事。

[244: 匿名さん]

243 言い間違えました。

固定資産税を，借地人の借地料で補える事。

[245: マンション投資家さん]

>>422
貴方の言うとおり。しかし地代と税金が同額というのは考えにくい(貸す意味がない）
地代と税金の差額が地主の利益や。

[246: マンション投資家さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[247: 匿名さん]

住吉小学校横のＪＲ西日本の社宅が閉鎖されて何かに変わりそうですが、
御存じのかたいますか？
結構広い敷地かと思うのですが、
ここも変わればこの辺りはきれいな街並みにかわりそうですね。

[248: ご近所さん]

パルモア病院

[249: 周辺戸建て]

２４７さんへ。
このあたりは元々きれいな街並みだった。
（戦前の大きな家とか）
それが、六甲ライナーとマンション乱立で、ぶち壊しになったの。

[250: 匿名さん]

なぜ反対するのでしょうか？
マンションになるより良いと思いますが。

[251: 匿名さん]

六甲アイランド病院産婦人科もなくなり、
住吉駅前のしばたレディースクリニックもなくなり、
この辺りは小児科併設産婦人科が全くないので
パルモア病院が移転してきたらよいですね。
東灘医師会は他の産婦人科開業医さんと競合するとかで
反対されているようですが。

[252: 不動産購入勉強中さん]

売れ行きはどんな感じ？立地は申し分なしすぐ売れるよね。

[253: 物件比較中さん]

とりあえず１期は完売したようです。

[254: 不動産購入勉強中さん]

１２６戸完売、神戸は金持ち多いなぁ。

[255: ご近所さん]

ここって学区よくないですよね？
何で売れてるんですか？
学区良くなったんですか？

[256: 不動産購入勉強中さん]

２５５へ

ここの住民は私立へ行かせるから学校はあまり関係ないだ。

[257: ないものねだり男]

>>255
何を根拠に学区がよくないって
言えるんですかね？？
ただ痰を吐き散らすだけのコメントだね

[258: ご近所さん]

根拠って。。。
学区が良くないのは住吉に住んでいたら誰もがわかること。

地縁のない人ばかりが検討しているわけではないだろうし。

私立にいかせるのなら全く問題なし。

[259: 匿名さん]

別に住吉に住んでなくてもまあそう思うでしょう。だから私立でOKって発想はやや短絡的に過ぎると思うな小学校レベルで。それよりも借地権がネック。

[260: 物件比較中さん]

借地権は一生住むつもりか10年以内に売るのが良いらしい。
10年越えると残りが40年きることになるので。買う人が少ないらしく価格下落が激しいらしい。

[261: 匿名さん]

260さん、ここは、普通借地ですよ。

[262: 賃貸住まいさん]

そうですね。
普通借地権なので、定期借地権のように５０年後に建物を壊して返す必要はありません。
３０年後に更新されますし、借地権を解消する場合は、地主が建物を買い取らなければなりません。
借地料も固定資産税にちょいプラスぐらいの費用で済むみたいです。
なんか、土地所有するより得した感じします。
なんで、購入しました。

[265: 賃貸住まいさん]

普通借地についてもっと勉強してください。
こちらは別に売るつもりはないですけど。

[266: 検討中さん]

大津市の事件以来、学校区や地歴を意識しています。
ヤフーで【全国○落地名】を検索すると近所で同じ学校区内の
町名が出ていますが、ご存知の方いませんか？

[267: 周辺住民さん]

そんなんゆうてたらどこにも住めません。
家庭内で良い環境をつくってください。
人や周りの環境のせいにするのは良くないです。
自分自身だと思います。

[268: 匿名さん]

普通借、中古でローン付かないと思います
定借も、中古でローンが付きにくいです
銀行は、借地権付き建物を担保として余り評価しません
要は、現金客に限られてくるので
中古で売れにくい点は間違いありません
新築時に現金で買える買えないとはまた別の話です

[269: 賃貸住まいさん]

基本的に普通借地権の場合、
一般のマンションと同様に中古ローンが可能です。
ハンデはありません。

以下等でご確認ください。
http://allabout.co.jp/gm/gc/185784/

[271: 不動産購入勉強中さん]

長期金利は０．７％台よ、銀行の金はいき先がない。
借地だから、ローンできない発想は古いだよ。

[272: 匿名さん]

今は０．７で金余りだったとしても、
１０年先に売る時に、
買う人がローンできるかどうかが問題。

仮に今ローンできたとしても、
銀行の貸出先の消去法でたまたまできてるだけ。

誰がどう見ても、将来の不安はかなり大きい。

[273: 匿名]

昔から普通借でもローン通るよ
違うのは借地料分値段が安いという点だけ

値段比較する物件が少ないというのが、欠点といえば欠点。

[274: 銀行関係者さん]

ローンは新築時の話をしてもしょうがありません

キャッシュでもローンでも好きに買えばよい


中古転売時にハンデが無いなどと販売促進の為に嘘まで書いてはいけません

借地の物件を取り扱わない金融機関は多いです

http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/13530246.html

[275: 匿名さん]

借地は原則、ウワモノしか担保価値がないから、
ローン上限額が相当抑えられる。
新築時ならまだしも、数年経った時のウワモノの担保価値なんてしれているから、
中古化した物件の買い手にとっては不利だし、
そういう買い手に売ろうとすれば必然的に価格を下げて売らざるを得ない。

だから、この物件は、売却価値など考えなくてもいい人、
つまり数十年住み続ける人にとっては割安かもしれない物件だが、
いずれ処分しようとしている人には不向きな物件。

周囲に所有権売買できる物件が山ほどあるんだからね。

[276: 賃貸住まいさん]

まあ、中古ローンの件は１０年、２０年たたないとわかりませんね。
普通借地権のタワーマンションは前例がないので
過去の例はあてはまらないし、
しかし、この土地がもとは神戸市、
現在はは住吉学園であることを考えると、
＞２７４さんのような心配はいらないと思います。

まあ、買われる人の判断にまかせましょう。

[277: 匿名さん]

普通借のタワマンだから貸してくれるだろうとか眠たい話ではありません

住宅ローンは企画商品であり商品設計書のテーブルに乗らない以上

出ないものは出ないし評価も出ません

地権者がどうとかまったく関係ありません


そもそも割安かどうかも知りませんが

275さんの言われる様に、普通の人が普通の感覚で買うのは危険

２６９ヤ２７６のようなデベの口車に乗せられないように

[278: 不動産購入勉強中さん]

借地や、ローンや、１０年後の売却や、それぞれの考えと思う。

第一期２次販売はまもなく開始、結果はすべてと思う。

個人的に物件の中身が大事と思う。

[279: 契約済みさん]

２６９、２７９ですが
いちよ購入者です。
売るつもりはありません。
現金購入者です。

[280: 匿名さん]

そんだけ現金あるんだったら、
向かいの野村の新築マンション素直に買っとけばよかったのに。
ようわからんな。

[281: 契約済みさん]

購入者です。
隣の細いプラウド？？？
全然こっちのレジデンスがいいです。

[282: 契約済みさん]

279です。
281さん、全く同感です。
プラウドは興味がなく、まるっきし見てませんでした。
レジデンスは横長の通常の倍のスペース。
デザインや間取りもいいです。
横長なので、横揺れには強いと思います。
後、オーナーズスイートが一番気に入って買いました。
今から、友達いっぱい呼んで、パーティーするのが楽しみです。

[283: 匿名さん]

横長の方が横揺れには弱い。理想は正方形。

[284: 物件比較中さん]

確かに、横長のほうが横揺れなどの振動に弱く、理想は正方形と聞いたことがありますが・・・。
横長が強いという何か根拠のあるデータはあるのでしょうか？
検討項目に入れたいと思います。

[285: 周辺住民]

住吉学園の借地マンション、昔からあります。
近所なので中古販売のチラシがきます。
一般の地主より安定している、ということはあるのでしょうが、
やはり築年数が経つと、売るのは苦戦しているみたいです。
住みたい側から見れば、古い建物　＋　管理費　＋　修繕積立金　＋　地代　はエエッ！なので、
賃貸に出ているのを家賃交渉してみようか、となります。
ここは、タワーで管理費や修繕積立金が高い分、築浅のうちでないと売買そのものが成立しにくいのでは。

[287: 周辺住民さん]

だいたい、あの立ちはだかる巨大なかまぼこ板のようなデザインは、地元民からすると景観破壊以外の何物でもない。
まだ、野村の鉛筆の方がまし。どっちも目ざわりではあるが。

[288: 匿名さん]

縦長に横長もへったくれもないと思うのだが

正方形のほうが強いのは間違いないだろう

[289: 匿名さん]

マンションで、パーティーなんかするなよ、うるさくて迷惑。

[290: 契約済みさん]

最上階の27階28階の吹き抜けで２号線側
周辺には迷惑はかからんと思います。
パーティースペースとしての場所です。

縦型横型の問題ではなく、
建築面積と容積率の問題だと思います。
こちらはプラウドに比べて倍の建築面積で
階はおなじぐらいなので、揺れは少ないと思うのですが。

[291: 匿名さん]

それは揺れの向きにもよるでしょう。

[292: 契約済みさん]

そう。
阪神大震災の時は南から北の揺れで
東西に長いマンションは傾き、
南北に長いマンションは１階がペシャンコでした。
新築のL字型のマンションは微妙に地盤から傾きました。
３月入居でカギの引き渡し終わっていなかったのでキャンセルできましたが。

[293: ビギナーさん]

ﾌﾟﾗｳﾄﾞの最上階ベランダでタバコ吸いながら灰ポイポイしてる人見えたけど、もう入居してる人いるの？

[294: 匿名さん]

正方形以外は、揺れた場合の力のかかり方が不均等で、一部に強くかかってしまうと聞いたことがあります。
そのため、壊れやすい・・・と。

[295: 匿名さん]

隣のプラウドタワー。今日からキャンセル住戸４戸先着順受付だそうです。急いで野村に電話しましょう。

[296: 匿名さん]

プラウドタワーのアイデンティティは、横長タワーだから仕方ない。

[297: 匿名さん]

アイデンティティの意味わかってる？

[298: 契約済みさん]

隣のプラウドは完売じゃないか？今からキャンセル？しかも４戸？
入居前キャンセルなら１０００万以上取られるよね？ということは
１０００万円値引き交渉可能？

[299: 物件比較中さん]

入居前キャンセルでも1000万円もとられませんよ。桁間違えてますよ