住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス【旧タイトル】【JR住吉】高層マンション計画@旧東灘区役所跡地

[周辺住民さん]

旧東灘区役所跡地のマンション計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神戸市東灘区住吉東町２丁目４
交通：東海道本線（JR西日本）「住吉」駅 徒歩５分＋
完成予定：２０１４年３月

東灘図書館の移転先の旧東灘区役所跡地に３２階建ての高層マンションが計画。
跡地を購入した財団法人「住吉学園」から、民間デベロッパーが土地を借り、借地権付き分譲マンションとして販売の予定。
【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2012.5.20管理担当】

[151: 物件比較中さん]

坪いくらですか？

[152: 物件比較中さん]

坪220万少々

地代は９０００円前後

[153: 匿名さん]

高いね！長谷工ちゃんの借地権タワーで220万。。買ったら売れないからずっとすまなきゃいけないね。
あっ、借地権だからずっと住めないね(笑)

[154: 匿名さん]

あの屏風みたいな圧迫感のある建物はひどいな。

[155: 匿名さん]

123平米で11000万台予定だったかな。
坪３００万か

[156: 物件比較中さん]

ここの掲示板、投稿すくないね。

このマンションは人気ないかな？

[157: 周辺住民]

現地から徒歩３分の古い分譲マンションに住んでいて近所を検討中です。

現地から徒歩１５分のモデルルームまで出向いて、ここのダイレクトメールを見せたのに、

予約の説明会（ローン講座＋モデルルーム）出席者？じゃないってってことでと間取り図も価格表も

もらえなかった。勿体つけてるね。

チラシを見る限りでは、借地の割りに値段高すぎるのでは？と思いました。

所有権の御影タワー新築時と同じくらいの値段なので。

御影タワーのときは中層階の4000万円台あたりがすぐに売れたけど、ここはどうでしょう。

[158: 購入検討中さん]

モデルルーム見に行きました。とても高級感があってすみたくなりました。借地権とか難しいことをいわれましたが、お向かいのプラウドより1,000万円ほど同じ広さでも価格は安いということです。
ただ、収納スペースがあまりに少なく、高級感のあるお部屋が従来の家具やモノでいっぱいになてしまわないか、それを懸念しています。７７平米のモデルルームでしたが、部屋の間仕切りをあいまいにして独立性が少ないのと、そのわりにはどうも狭い印象がありました。
タワーマンションとはこのようなものなのでしょうか。

[159: 匿名さん]

借地権と所有権の価格差が1000万程度で済むエリアならそれでもよいのだろうね。
物件価格が3000万と4000万の違いとかね。
国税庁の路線価図からしますとここの借地権割合はDですから60%ですね。
リセール時のローン付けまで考えると半値レベルではないかとは感じますが。
少なくとも国税庁の見解でも所有権の6掛けが適正ということです。
もし隣りでまだ売ってる所有権プラウドタワーとの比較でも
5000万なら3000万、8000万でも5000万弱ということ。

[160: 物件比較中さん]

確かに安くないが、９０㎡以下の部屋は結構速いペース
で埋めるじゃないか？
立地を考えれば、今後住吉駅周辺は大型マンションでき
る土地あまりないと思う。
価格は約８００万の差、向いの鉛筆型プラウド住民は悔しいかも。

[161: 匿名さん]

６掛けといっても土地の話で、物件の価値がプラウドの６掛けというのはありえんでしょう。
プラウド6000万の物件で土地持ち分が2000万としたら2000万の６掛けで1200万。５掛けで1000万
だからプラウドの6000万がここなら5000万～5200万の評価かな？

[162: 匿名さん]

まともな指摘する人いましたね（笑）
まあ普通借の区分所有建物なんてこの日本でわざわざ一体何の事だかよくわかりませんが。
それに建物価格がそのまま乗っかるという考え方も逆に乱暴でしょう。
原価ベースでならまだわかりますが。
いずれにしてもローンが付かないのは致命的だと思いますが。
下手すればゼロサムの話ですから。
定借のローン商品を新築物件中心に一部用意している銀行は例外的にありますが
普通借だと定借よりもさらに付きにくいのでは？
フラットだと一応テーブルには乗っかるでしょうけれど。

[164: 匿名さん]

定借のメリットってなんですか？

底地権者の話ですか？

あと、ここは普通借ですよ。

定借ではありません。

[165: 匿名さん]

バカとかこのような表現は止めましょう。
定借、普通借、３０年後のことは正直にわからない、
また、普通借地ローンはできるらしい、このご時世、
６０００万、７０００万はかなり高い買い物、まぁ、
自分の財布と相談し、行動すればいいと思います。

[166: 匿名さん]

普通借でローンが出るところ、具体的に何処ですか？　仮に新築時に提携で出ても、再販時に出ますでしょうか？

[167: 匿名さん]

借地権×長谷工　のコラボレーション物件を5、6千万を購入できるような方々が手を出すのだろうか？
しかも、北側に消防署×国道２号線。東側に六甲ライナーの高架。

プラウドの６掛けとかとの議論はありましたが、値引きを考慮した実売価格で議論すべきです。

[170: 匿名さん]

だから、定借じゃないんでしょ。ここは普通借。

それに定借のメリットなんて、底地権者のものですよ。

あと、50年後まで分譲時からマンション持ってる人、どれだけいてますか？

[172: 匿名]

かなりレアケースで一般的ではないですね
それが定借のメリットとは無理がありますね
ちなみに普通借なら更新もあり得るし
定借でも途中買取とかもありますが
それもレアケースですね
何百戸も売れるのでしょうか見ものです

[174: 匿名]

１６８さんの指摘は普通借地権でも公的な図書館もあるし更新が実はある程度前提になっているというのを
もったいぶって書いているんでしょうが、だからと言って資産価値やローン付けの問題と無縁ではないですね。

[175: 匿名]

>>173
でも罰ゲームみたいな話ですよね。所有権物件選べばよいのでは。ここなら横にあるわけだし。
特別リーズナブルなわけでも逆に希少性があるわけでもないですよね。

[179: 匿名]

どっちが天国で地獄ですか

そういや向こうは即完売してましたね

[180: 匿名さん]

またもったいぶったこと書いてる人いますが総合設計のことでも言ってるのでしょうか？
価格仕様に反映されていますか？リセールで不利なのも変わりないですね。
宝塚南口のタワーのように所有権で安いと売れるでしょうが。

[181: 匿名さん]

ここは普通借地よね、リーズナプル価格ではないこと確かだが、

数十年後地上権はゼロにならない。地獄を見る表現は意味不明、

なにが地獄？所有権付きなら天国？

土地所有権を拘るなら、所有権付きの物件を買えばいいと思う。

[183: 物件比較中さん]

なんで７年？

１８２さん詳しく教えていただけませんか？

[185: 匿名さん]

＞182
スレを凍らすスペックホルダーかオメー。
謎を残して消えんな。

[188: 物件比較中さん]

この物件はＣＭも流しているね、モデルルームに

行った人がいないか？どんな中身？最新の仕様？

[189: 匿名希望]

オーダーメイドタイプの123.19㎡のモデルルームは天井高3ｍで、ゆったりとした間取りにシックな家具が配置されていました。浴室だけでなく、トイレも広かったです。これぐらいの広さがあれば、インテリアはどのようにでもアレンジできますね。

標準タイプの77.73㎡のモデルルームは天井高2.6ｍで、廊下の面積を少なくしただけ、お部屋が広くて、各部屋はリビング・ダイニングと繋がっているので、小さなお子様と3人暮らしの仲良し家族には良い間取りだと思いました。オプションですが、引戸の一部が透明になった仕様で、中の様子が外からわかるようにしていました。玄関は人造大理石ではなく、白っぽいタイルでした。このタイプで借地料が月6千円程度とお聴きし、土地の固定資産税がかからないにしても、借地料が高すぎると感じました。

ディスポーザーがあり、キッチンはパナソニック製、戸棚のドアが下方に引き下ろせるなど、使いやすそうな仕様だと思いました。エントランスと玄関ドアのインターフォンは録画機能付きで、セキュリティも標準で付いています。地味なことですが、二重床で、PS（パイプスペース）を部屋の中心部を通さずに、バルコニー側に出していました。スケルトン・インフィルで、リフォームはしやすそうです。

[191: 買い換え検討中]

永久に住むつもりはないので,借地だから,転売しにくいらしい,
しかも,中古になると相場より安い。
大きな買い物,5000万以上もするので,気持ちは揺れる。

[192: 匿名さん]

モデルルームを見に行きましたが、予想通りの大盛況。
さすが人気ありますね。
図書館が魅力的です。
しかし、借地物件の割には高いですね。
間取りも無駄がないとはいえ狭い。
内廊下で風の抜けも悪そう。
うーん。迷います。

[193: 物件比較中さん]

189さん、ありがとうございます。

良さそうですね。

[194: 周辺住民]

７３平米ぐらいで３LDK、個室は５～６畳。
引き戸でなくドアだから使い勝手も狭い。
ファミリー用には手狭なのはもちろん、カップル・リタイア夫婦用にしてもせせこましい間取り。
高層階や４LDKタイプも、広い個室は少なく、ビューバスとかもなし。
　
　1.借地の割りに高額。タワーということで？建物代・管理費・積立金すべて高額
　2.売却時の価格が不安。時間もかかる？
　3.眺望は良いが、間取りがせせこましく、優雅さは感じにくそう。

なので、この価格では見送ります。

[196: 購入検討中さん]

設計性能評価書は付いていますか？

[197: 匿名さん]

さあ。ここのネガティブキャンペーンの根源プラウドタワーが営業所たたむので、いよいよ攻勢ですな！
しかし、図書館の地代も住民で負担すると言うのは本当だろうか。

[199: 匿名さん]

さすがにそれは無いのでは？(笑)

[200: 物件比較中さん]

となりのプラウドはやっと完売したかな？先日２号線に通りましたが、とても
高級マンションに見えない外観だね。

[201: 匿名さん]

同感ですね。
県庁前のプラウドは駐車場が別棟になっているので、使い勝手は悪いが、みがえりに綺麗なシルエットになりました。
パースでは県庁前と一卵性タワマンかと思っていましたが、少し残念な出来と感じました。

[203: 匿名さん]

そもそも住吉川のほとりに目ざわりなタワマンで不愉快。流麗もくそも、美しいはずもない。景観破壊。

[204: 匿名さん]

203の言うとおり迷惑なマンション。住吉川の川辺を歩いていると否応なしに目に入る。

[205: 匿名さん]

借地で狭くて高くて内廊下で川沿いで…。
人気があるようですが、今回は見送ります。

[206: ご近所さん]

今時、「タワマンで内廊下」なんて、ありえない。

[208: 物件比較中さん]

現地を見に行った、工事は着々に進行中。

立派なマンションに違いない、買える人に

羨ましい。５０００万以上の物件を買える旦那と

結婚したいな。

となりの住吉川病院も新築中、シニア層に嬉しい。

[209: 匿名]

てにをはがおかしいよ

[210: 周辺住民さん]

周辺にコンビニあればいいね。

[213: 物件比較中さん]

借地権のことがネックの一つになっているようですが、ここの土地って、それ以外に訳アリなんですか？

「昔のことだから、今の人は気にしないだろうけど・・・」みたいなことを言われたので。

ご存じの方いらっしゃったら、教えてください。

[215: 匿名さん]

>206

いや十分あり得るやろ。シティもハーバーも。

[216: 匿名さん]

昔は住吉川を渡ると全然値段が違うといわれたみたいですね。

[217: 匿名さん]

でも、ここは住宅エコポイントが付くみたい。
凄い！

[218: 匿名さん]

216さんの発言、地元の本音は今でもそのようです。
あとは線路の南北が問題で、そういう意味では・・・

[219: 匿名さん]

ムカシノコトモイウナラ、カツテノタンタカリンモカタナシダナ、
ビンボウニンドモメ、スキホウダイイイアガッテ

[220: 匿名]

なんか、スゴイですね↑　ゾゾっ

ところで、どなたか構造関連について教えてください。

高層建築物の場合、鉄骨＋鉄筋＋コンクリートの柱、または、鉄骨を使うのが普通、
なのではないかと思うのですが、送られてきたパンフを見ると鉄筋コンクリートの柱を
使っており、構造上問題ないのか心配です。
パンフによると、“６０mを超えること、免震構造を採用していることから、それぞれ
特別な個別認定を取得している。まず、構造方法に関する性能評価書を株式会社居住
評価センターから取得し、その評価書をもって国土交通大臣の認定を受けている。
認定内容としては、超高層建物の構造形式に関するものと、免震構造の構造見識に
関するものを同時に取得しています”　とありますが、これが普通なのかどうかわかり
ません。本当に大丈夫なのでしょうか。

[221: 周辺戸建て]

２１６、２１８。あまり分かっていないようですけれど本当に地元の人？
２１９さんもタンタカリンなんて読むところをみると、なりすましですね。

[222: 匿名さん]

御影タワーでは「性能評価書」が無かったと記憶しています。
必須認定と思いますが．．．．。

[223: 匿名さん]

ここも地歴に問題ありなんですか。

地歴問題は一生消えないので、そうだとすると大丈夫なん！

[224: 匿名さん]

これを読んだ限りでは、普通借地権は、毎年地代は払わなければいけないが、
所有権と同じぐらい強い権利ですね。

あまりに借地人に有利な普通借地権では土地を貸す地主がいなくなる為、
借地人の権利の弱い定期借地権を制定したというのが実情ですね。

http://www.abcde2.com/sub/index106.html

普通借地権の存続期間は、最低期間が決められています。
最初の契約では30年以上、1回目の更新は20年以上、2回目以降は
10年以上です。
普通借地権では、地主側の一方的な主張では更新を拒否できません。

地主側から普通借地権の更新を拒否するには、次の要件を申出て、
それが正当な事由があると認められることです。ほとんどの場合、
更新の拒否はできません。
（１）土地の使用を必要とする事情。
（２）借地に関する従前の経過。
（３）土地の利用状況。
（４）借地権者に対して財産上の給付をする（立退き料）。

[225: 匿名さん]

普通借地権のタワーマンション
考えてみたら、これは良いアイデアですね。

　ここは、借地権が６０％ということなので、土地を実質６０％
所有している事と同じです。
もし更新時に地主の要望で立退くのなら、その分を含めて
「建物の原価」として相場どおりの「立退き料」をもらう
権利があります

　これは相当有利な事と思われます。
出て行くときに、それ相応のお金が手に入るのです。

　定期借地権のように取り壊し費用も貯めなくてよく、５０年後に
住居権利が消え、追い出されるという事も無いです。

所有権があると、５０年以上経過したマンションを売ろうとしても
次に購入希望者が出て来る可能性は相当低いか、買ってもらっても、
相当値引かなければいけないと思います。
（建て直しの出来ない、次第に朽ち果てる建物を買う人はなかなかいないでしょう）
当然、所有している限り、管理料＋積立金はいつまでも払い続けなけ
ればなりません。

以下は勝手な想像です。笑い飛ばして下さい。
　ここの売り主は、相当余裕のある学校法人らしいですから、
５０年以上経過して荒れてしまうであろうマンションを買い取り、
地域が荒れないように建て直すことを踏まえて、あえて｢普通借地権」に
したような気もします。

[226: 匿名さん]

古くなったら地主が買ってくれる、買い取り保障付マンションと
考える事も出来なくはないね。

[227: 匿名]

ただ、一生住む分には良いけど、貸したりリセールしたりするときにネット閲覧者は、所有権か借地権(定期・普通)でしか見ないし、新築だからこそ野村が懇切丁寧に普通借地権を説明してくれるけど、街の不動産屋がそこまで出来るかっつったら無理やん？

そうなると買い手借り手のマスが減るわけで必然的に値段下げなきゃ売れない訳で。

やっぱ借地権万歳ってほど長期的に見て甘くないと思います。
図書館の地代も払うのシャクだし、中古待ちかな？

[228: 匿名さん]

図書館は神戸市が完成後、買取るんと違うんですか？

[229: 匿名さん]

賃貸のマンションを借りる際、そのマンションの形態が
所有権か借地権かを考える人がいると思いますか？

又、購入するなら、たいがいの人は出来るだけ調べる
と思います。

その結果、普通借地権が有利な事が分かると思います。

[230: 匿名さん]

利に聡い住吉学園が地主として損をするようなことはしないと思うのだけど。

販売価格の内訳がどうなっているのか？
野村、近鉄、長谷工は建物を作って売る。住吉学園は借地権を売る。ということでしょうか？
将来、この建物は誰のもの？・・・建物の買主のもののはず。
買主（＝入居者）は建物が存続する限り、土地代（借地料）を住吉学園に払い続けなくてはいけない。
もちろん、借地の更新をしなければ（借地権を返却すれば）債務からは逃れられるが、
建物の権利（区分所有権）をどう処分するのか？・・・おそらく、それは二束三文で、
借地権の譲渡と合わせて廉価（もしくはマイナス）で住吉学園に買い戻される。
３０年後には、徐々に住吉学園の保有床が増え、いつの間にか賃貸マンションになってしまう。
住吉学園は、本来したかった賃貸事業を行うことになり、莫大な賃料収入を得る。
そんなストーリーでしょうか？

もちろん、３０～５０年続けて住む人も居るでしょうが、借地料の支払い累計を見たとき・・・
その時には、分譲で買っておけばよかったと思うのでしょうね。

[231: 匿名さん]

２２９は全く三段論法になっていないね。
また、住吉学園が住民に有利になる契約するかな？
契約書に思わぬ落とし穴がある可能性も考えて、熟読しないといけないよ。相手はプロなんだから。

[232: 匿名さん]

売れない使い古したマンションを持ち続ける事が，最大の損。

リゾートマンションをやっと売れた僕が言います。

[233: 匿名さん]

>リゾートマンションをやっと売れた僕が言います。

使い古したリゾートマンションがやっと売れ，喜んでいる僕が言います。

以上のように言い換えます。

築20年のマンションを買値の４％で売りました。
毎年50万の維持費がかかっていたので買い手が出た時、喜んで売りました。

どんな中心部でも、５０年以上たてば、「婆取り」　になるのは必然。

如何に手放せる物件かを見極める事は、相続する者に対する義務と考えます。

猫の額ほどの土地を持っているという優越感の為に
維持費という負債を払い続けなければいけないけない事は
馬鹿げた事と思いませんか？

[234: 匿名]

賃貸が一番てこと？(笑)

[235: 賃貸住まいさん]

リゾートマンションと住居用マンションを一緒に考えるのはちょっと？
バブル期に建てられたリゾートマンションの価値がなくなるのは
当然やん。
バブルで損しただけでしょ。

近くのオーキッドコートもかなり安くなったけど、
数十万の管理費はきついですね。

[236: 匿名さん]

もし住んでみたいマンションがあって、

最終的に売却できる可能性が高い物件なら購入
そうでない物件なら賃貸が出たときに借りて住む方がマシ

これが正解でしょう

ところでこのマンションは、どっちでしょう？

[237: マンション投資家さん]

マンションなんて所詮は耐久消費財、購入代金は家賃の前払いのつもりでないとアカンね。
昔は不動産は持ってるだけで財産作りになったが今は違う。上のリゾートマンションの話がいい例やね。
つまらん物件を持つと不良資産になるな。・・オーキッドはおもろい状態で、管理費等が高すぎて売れないから値段を下げても、見に来る人は更に管理費が高いと感じる人たちで売れず、又、下げる。悪循環やね・・俺は人に冗談で言ってるけど、「値段を上げろ」と、値段が高けりゃ管理費の高いのは不思議じゃないし、野茂、イチローが住んでたと言えば、東京あたりの相場観のないアホが買うかも分からんなしな。

[238: 匿名]

神戸市が買い取るのは図書館の箱だけ。土地はマンション住民持ち。

[239: 匿名さん]

単純な普通借地なら、借地人の権利が大きいのでいいかもしれないけど、ここは神戸市が入ったりと権利区分が複雑そうですね。

[240: マンション投資家さん]

私も敷地の権利については拘りがあったが、最近考え方を変えたよ。　建て替えの合意形成なんて相当難しいし。
芦屋、東灘の一種低層住専にある、６－８階の、築４０年のマンションなんて合意形成が出来ても、ファミリータイプが、ワンルームにしかならん。要は上物の立地やね。土地なんて、地代で払うか、固定資産税で払うか程度の違いやね。

[241: 周辺住民さん]

一軒屋なら、土地の所有権に拘るけど、１００戸以上のマンションは
１００分１の土地所有権って？建て替え合意？所詮無理と思う。５０年
定借は回収されると嫌けど、普借は地代と固定資産税ほぼ相殺ではないか？

[242: 匿名さん]

地代が固定資産税で相殺されるなら、貸主（住吉学園）から見れば利益はゼロ、と考えていいんでしょうか？

[243: 匿名さん]

住吉学園の最大の利益は、土地は保持できるのに固定資産税を払わなくても良い事。

[244: 匿名さん]

243 言い間違えました。

固定資産税を，借地人の借地料で補える事。

[245: マンション投資家さん]

>>422
貴方の言うとおり。しかし地代と税金が同額というのは考えにくい(貸す意味がない）
地代と税金の差額が地主の利益や。

[246: マンション投資家さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[247: 匿名さん]

住吉小学校横のＪＲ西日本の社宅が閉鎖されて何かに変わりそうですが、
御存じのかたいますか？
結構広い敷地かと思うのですが、
ここも変わればこの辺りはきれいな街並みにかわりそうですね。

[248: ご近所さん]

パルモア病院

[249: 周辺戸建て]

２４７さんへ。
このあたりは元々きれいな街並みだった。
（戦前の大きな家とか）
それが、六甲ライナーとマンション乱立で、ぶち壊しになったの。

[250: 匿名さん]

なぜ反対するのでしょうか？
マンションになるより良いと思いますが。