住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス【旧タイトル】【JR住吉】高層マンション計画@旧東灘区役所跡地

[周辺住民さん]

旧東灘区役所跡地のマンション計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神戸市東灘区住吉東町２丁目４
交通：東海道本線（JR西日本）「住吉」駅 徒歩５分＋
完成予定：２０１４年３月

東灘図書館の移転先の旧東灘区役所跡地に３２階建ての高層マンションが計画。
跡地を購入した財団法人「住吉学園」から、民間デベロッパーが土地を借り、借地権付き分譲マンションとして販売の予定。
【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2012.5.20管理担当】

[125: 匿名さん]

どれどれ？？

[126: 匿名さん]

「住吉川リバーサイドフォーラムザ・レジデンス」がマンション名？

[127: 匿名さん]

125さん
オーキッドじゃない？

[128: 物件比較中さん]

そろそろモデルルーム公開かと思いますが、借地で坪単価いくらぐらいですか？
対岸のプラウドタワーよりはもちろん安いですよね？

[129: 匿名]

ここは皆、現金買い？　それで戸数捌けるのかな。

[130: 匿名さん]

＠210ぐらいらしいよ

[131: 匿名さん]

本当ですか？普通借で坪＠210？所有権なら＠300越えの換算ですよ？正気じゃない。

[132: 匿名さん]

長谷工で、借地権で、公共施設が入ってしまって、このネーミングで、この価格設定は正気の沙汰ではないですよね。普通の感覚では、ちょっと。。。。ただ、相場を知らないエリア外の方は間違って買うかもね。
関西で借地権は中古で売却する際は、かなりのネックになりそうだよね。

[133: 匿名さん]

確かに売却を考えると買えないな。
いや、買わないな。

[134: 匿名さん]

あの巨大なかまぼこ板のような圧迫感のある外観は何とかならんのかね・・・

[135: 匿名さん]

現地を見に行きました。
やっぱり長谷工の物件らしい外観で、となりのプラウドタワーと比較しても、「借地権のマンションの外観に金をかけたらあかんでしょ」と言わんばかりのチープな印象を受けました。

[136: ご近所さん]

ここって、消防署の隣？？？
消防車出動時は、サイレン音がうるさそう。

[137: 物件比較中さん]

消防署の話はプラウドタワーでも何回も書き込みされてますね。
長谷工+借地の適正価格は坪おいくら？

[138: 匿名さん]

プラウドが＠245ぐらいだとすると、だいたいその７掛けぐらいの価値なんじゃないかな。
人口が減っていく関西において、借地権はけっこうなネックになりそう。

[139: 匿名さん]

関西でなくてもローンが組めないのでは？

[140: 匿名さん]

組めない分譲マンションって売れるの？
即金で払えないと買えないマンションなんて聞いたことないけど。
またガセ情報？

[141: 物件比較中さん]

借地ローンやってるメガバンクあります。ただし新築に限定してたりしてます。つまり中古の売却時にネックになりそうです。中古対応している銀行ありませんか？

[142: 匿名]

セラーファイナンスが必要じゃないかな

[143: 匿名さん]

必要性ないよ

[144: 匿名さん]

じゃあ売れないと思う

[145: 物件比較中さん]

モデルルーム行かれた人いますか？予定価格とかどうでしたか？

[146: ご近所の奥さま]

借地ローンの場合、普通のマンションを購入する場合のローンと比べ、金利が高くなったりするのですか？

[147: 匿名さん]

そもそもつくかどうかの話では

[148: 物件比較中さん]

金利は０．８７５％

価格は安くない、ただ、立地、作り、仕様を見れば、こんな感じかな。

普通借地なので、いちいち借地うんぬんいう必要ない、買う人は買うし、

まぁ、この価格は買えない人は多いだろう。

[149: 匿名さん]

意味が分かりませんが

普通借で買う人なんていますか？

普通借の価格ですか？

借地権割合ってご存知ですか

[150: 匿名]

盛り上がらないね このスレ

[151: 物件比較中さん]

坪いくらですか？

[152: 物件比較中さん]

坪220万少々

地代は９０００円前後

[153: 匿名さん]

高いね！長谷工ちゃんの借地権タワーで220万。。買ったら売れないからずっとすまなきゃいけないね。
あっ、借地権だからずっと住めないね(笑)

[154: 匿名さん]

あの屏風みたいな圧迫感のある建物はひどいな。

[155: 匿名さん]

123平米で11000万台予定だったかな。
坪３００万か

[156: 物件比較中さん]

ここの掲示板、投稿すくないね。

このマンションは人気ないかな？

[157: 周辺住民]

現地から徒歩３分の古い分譲マンションに住んでいて近所を検討中です。

現地から徒歩１５分のモデルルームまで出向いて、ここのダイレクトメールを見せたのに、

予約の説明会（ローン講座＋モデルルーム）出席者？じゃないってってことでと間取り図も価格表も

もらえなかった。勿体つけてるね。

チラシを見る限りでは、借地の割りに値段高すぎるのでは？と思いました。

所有権の御影タワー新築時と同じくらいの値段なので。

御影タワーのときは中層階の4000万円台あたりがすぐに売れたけど、ここはどうでしょう。

[158: 購入検討中さん]

モデルルーム見に行きました。とても高級感があってすみたくなりました。借地権とか難しいことをいわれましたが、お向かいのプラウドより1,000万円ほど同じ広さでも価格は安いということです。
ただ、収納スペースがあまりに少なく、高級感のあるお部屋が従来の家具やモノでいっぱいになてしまわないか、それを懸念しています。７７平米のモデルルームでしたが、部屋の間仕切りをあいまいにして独立性が少ないのと、そのわりにはどうも狭い印象がありました。
タワーマンションとはこのようなものなのでしょうか。

[159: 匿名さん]

借地権と所有権の価格差が1000万程度で済むエリアならそれでもよいのだろうね。
物件価格が3000万と4000万の違いとかね。
国税庁の路線価図からしますとここの借地権割合はDですから60%ですね。
リセール時のローン付けまで考えると半値レベルではないかとは感じますが。
少なくとも国税庁の見解でも所有権の6掛けが適正ということです。
もし隣りでまだ売ってる所有権プラウドタワーとの比較でも
5000万なら3000万、8000万でも5000万弱ということ。

[160: 物件比較中さん]

確かに安くないが、９０㎡以下の部屋は結構速いペース
で埋めるじゃないか？
立地を考えれば、今後住吉駅周辺は大型マンションでき
る土地あまりないと思う。
価格は約８００万の差、向いの鉛筆型プラウド住民は悔しいかも。

[161: 匿名さん]

６掛けといっても土地の話で、物件の価値がプラウドの６掛けというのはありえんでしょう。
プラウド6000万の物件で土地持ち分が2000万としたら2000万の６掛けで1200万。５掛けで1000万
だからプラウドの6000万がここなら5000万～5200万の評価かな？

[162: 匿名さん]

まともな指摘する人いましたね（笑）
まあ普通借の区分所有建物なんてこの日本でわざわざ一体何の事だかよくわかりませんが。
それに建物価格がそのまま乗っかるという考え方も逆に乱暴でしょう。
原価ベースでならまだわかりますが。
いずれにしてもローンが付かないのは致命的だと思いますが。
下手すればゼロサムの話ですから。
定借のローン商品を新築物件中心に一部用意している銀行は例外的にありますが
普通借だと定借よりもさらに付きにくいのでは？
フラットだと一応テーブルには乗っかるでしょうけれど。

[164: 匿名さん]

定借のメリットってなんですか？

底地権者の話ですか？

あと、ここは普通借ですよ。

定借ではありません。

[165: 匿名さん]

バカとかこのような表現は止めましょう。
定借、普通借、３０年後のことは正直にわからない、
また、普通借地ローンはできるらしい、このご時世、
６０００万、７０００万はかなり高い買い物、まぁ、
自分の財布と相談し、行動すればいいと思います。

[166: 匿名さん]

普通借でローンが出るところ、具体的に何処ですか？　仮に新築時に提携で出ても、再販時に出ますでしょうか？

[167: 匿名さん]

借地権×長谷工　のコラボレーション物件を5、6千万を購入できるような方々が手を出すのだろうか？
しかも、北側に消防署×国道２号線。東側に六甲ライナーの高架。

プラウドの６掛けとかとの議論はありましたが、値引きを考慮した実売価格で議論すべきです。

[170: 匿名さん]

だから、定借じゃないんでしょ。ここは普通借。

それに定借のメリットなんて、底地権者のものですよ。

あと、50年後まで分譲時からマンション持ってる人、どれだけいてますか？

[172: 匿名]

かなりレアケースで一般的ではないですね
それが定借のメリットとは無理がありますね
ちなみに普通借なら更新もあり得るし
定借でも途中買取とかもありますが
それもレアケースですね
何百戸も売れるのでしょうか見ものです

[174: 匿名]

１６８さんの指摘は普通借地権でも公的な図書館もあるし更新が実はある程度前提になっているというのを
もったいぶって書いているんでしょうが、だからと言って資産価値やローン付けの問題と無縁ではないですね。

[175: 匿名]

>>173
でも罰ゲームみたいな話ですよね。所有権物件選べばよいのでは。ここなら横にあるわけだし。
特別リーズナブルなわけでも逆に希少性があるわけでもないですよね。

[179: 匿名]

どっちが天国で地獄ですか

そういや向こうは即完売してましたね

[180: 匿名さん]

またもったいぶったこと書いてる人いますが総合設計のことでも言ってるのでしょうか？
価格仕様に反映されていますか？リセールで不利なのも変わりないですね。
宝塚南口のタワーのように所有権で安いと売れるでしょうが。

[181: 匿名さん]

ここは普通借地よね、リーズナプル価格ではないこと確かだが、

数十年後地上権はゼロにならない。地獄を見る表現は意味不明、

なにが地獄？所有権付きなら天国？

土地所有権を拘るなら、所有権付きの物件を買えばいいと思う。

[183: 物件比較中さん]

なんで７年？

１８２さん詳しく教えていただけませんか？

[185: 匿名さん]

＞182
スレを凍らすスペックホルダーかオメー。
謎を残して消えんな。

[188: 物件比較中さん]

この物件はＣＭも流しているね、モデルルームに

行った人がいないか？どんな中身？最新の仕様？

[189: 匿名希望]

オーダーメイドタイプの123.19㎡のモデルルームは天井高3ｍで、ゆったりとした間取りにシックな家具が配置されていました。浴室だけでなく、トイレも広かったです。これぐらいの広さがあれば、インテリアはどのようにでもアレンジできますね。

標準タイプの77.73㎡のモデルルームは天井高2.6ｍで、廊下の面積を少なくしただけ、お部屋が広くて、各部屋はリビング・ダイニングと繋がっているので、小さなお子様と3人暮らしの仲良し家族には良い間取りだと思いました。オプションですが、引戸の一部が透明になった仕様で、中の様子が外からわかるようにしていました。玄関は人造大理石ではなく、白っぽいタイルでした。このタイプで借地料が月6千円程度とお聴きし、土地の固定資産税がかからないにしても、借地料が高すぎると感じました。

ディスポーザーがあり、キッチンはパナソニック製、戸棚のドアが下方に引き下ろせるなど、使いやすそうな仕様だと思いました。エントランスと玄関ドアのインターフォンは録画機能付きで、セキュリティも標準で付いています。地味なことですが、二重床で、PS（パイプスペース）を部屋の中心部を通さずに、バルコニー側に出していました。スケルトン・インフィルで、リフォームはしやすそうです。

[191: 買い換え検討中]

永久に住むつもりはないので,借地だから,転売しにくいらしい,
しかも,中古になると相場より安い。
大きな買い物,5000万以上もするので,気持ちは揺れる。

[192: 匿名さん]

モデルルームを見に行きましたが、予想通りの大盛況。
さすが人気ありますね。
図書館が魅力的です。
しかし、借地物件の割には高いですね。
間取りも無駄がないとはいえ狭い。
内廊下で風の抜けも悪そう。
うーん。迷います。

[193: 物件比較中さん]

189さん、ありがとうございます。

良さそうですね。

[194: 周辺住民]

７３平米ぐらいで３LDK、個室は５～６畳。
引き戸でなくドアだから使い勝手も狭い。
ファミリー用には手狭なのはもちろん、カップル・リタイア夫婦用にしてもせせこましい間取り。
高層階や４LDKタイプも、広い個室は少なく、ビューバスとかもなし。
　
　1.借地の割りに高額。タワーということで？建物代・管理費・積立金すべて高額
　2.売却時の価格が不安。時間もかかる？
　3.眺望は良いが、間取りがせせこましく、優雅さは感じにくそう。

なので、この価格では見送ります。

[196: 購入検討中さん]

設計性能評価書は付いていますか？

[197: 匿名さん]

さあ。ここのネガティブキャンペーンの根源プラウドタワーが営業所たたむので、いよいよ攻勢ですな！
しかし、図書館の地代も住民で負担すると言うのは本当だろうか。

[199: 匿名さん]

さすがにそれは無いのでは？(笑)

[200: 物件比較中さん]

となりのプラウドはやっと完売したかな？先日２号線に通りましたが、とても
高級マンションに見えない外観だね。

[201: 匿名さん]

同感ですね。
県庁前のプラウドは駐車場が別棟になっているので、使い勝手は悪いが、みがえりに綺麗なシルエットになりました。
パースでは県庁前と一卵性タワマンかと思っていましたが、少し残念な出来と感じました。

[203: 匿名さん]

そもそも住吉川のほとりに目ざわりなタワマンで不愉快。流麗もくそも、美しいはずもない。景観破壊。

[204: 匿名さん]

203の言うとおり迷惑なマンション。住吉川の川辺を歩いていると否応なしに目に入る。

[205: 匿名さん]

借地で狭くて高くて内廊下で川沿いで…。
人気があるようですが、今回は見送ります。

[206: ご近所さん]

今時、「タワマンで内廊下」なんて、ありえない。

[208: 物件比較中さん]

現地を見に行った、工事は着々に進行中。

立派なマンションに違いない、買える人に

羨ましい。５０００万以上の物件を買える旦那と

結婚したいな。

となりの住吉川病院も新築中、シニア層に嬉しい。

[209: 匿名]

てにをはがおかしいよ

[210: 周辺住民さん]

周辺にコンビニあればいいね。

[213: 物件比較中さん]

借地権のことがネックの一つになっているようですが、ここの土地って、それ以外に訳アリなんですか？

「昔のことだから、今の人は気にしないだろうけど・・・」みたいなことを言われたので。

ご存じの方いらっしゃったら、教えてください。

[215: 匿名さん]

>206

いや十分あり得るやろ。シティもハーバーも。

[216: 匿名さん]

昔は住吉川を渡ると全然値段が違うといわれたみたいですね。

[217: 匿名さん]

でも、ここは住宅エコポイントが付くみたい。
凄い！

[218: 匿名さん]

216さんの発言、地元の本音は今でもそのようです。
あとは線路の南北が問題で、そういう意味では・・・

[219: 匿名さん]

ムカシノコトモイウナラ、カツテノタンタカリンモカタナシダナ、
ビンボウニンドモメ、スキホウダイイイアガッテ

[220: 匿名]

なんか、スゴイですね↑　ゾゾっ

ところで、どなたか構造関連について教えてください。

高層建築物の場合、鉄骨＋鉄筋＋コンクリートの柱、または、鉄骨を使うのが普通、
なのではないかと思うのですが、送られてきたパンフを見ると鉄筋コンクリートの柱を
使っており、構造上問題ないのか心配です。
パンフによると、“６０mを超えること、免震構造を採用していることから、それぞれ
特別な個別認定を取得している。まず、構造方法に関する性能評価書を株式会社居住
評価センターから取得し、その評価書をもって国土交通大臣の認定を受けている。
認定内容としては、超高層建物の構造形式に関するものと、免震構造の構造見識に
関するものを同時に取得しています”　とありますが、これが普通なのかどうかわかり
ません。本当に大丈夫なのでしょうか。

[221: 周辺戸建て]

２１６、２１８。あまり分かっていないようですけれど本当に地元の人？
２１９さんもタンタカリンなんて読むところをみると、なりすましですね。

[222: 匿名さん]

御影タワーでは「性能評価書」が無かったと記憶しています。
必須認定と思いますが．．．．。

[223: 匿名さん]

ここも地歴に問題ありなんですか。

地歴問題は一生消えないので、そうだとすると大丈夫なん！

[224: 匿名さん]

これを読んだ限りでは、普通借地権は、毎年地代は払わなければいけないが、
所有権と同じぐらい強い権利ですね。

あまりに借地人に有利な普通借地権では土地を貸す地主がいなくなる為、
借地人の権利の弱い定期借地権を制定したというのが実情ですね。

http://www.abcde2.com/sub/index106.html

普通借地権の存続期間は、最低期間が決められています。
最初の契約では30年以上、1回目の更新は20年以上、2回目以降は
10年以上です。
普通借地権では、地主側の一方的な主張では更新を拒否できません。

地主側から普通借地権の更新を拒否するには、次の要件を申出て、
それが正当な事由があると認められることです。ほとんどの場合、
更新の拒否はできません。
（１）土地の使用を必要とする事情。
（２）借地に関する従前の経過。
（３）土地の利用状況。
（４）借地権者に対して財産上の給付をする（立退き料）。