住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス【旧タイトル】【JR住吉】高層マンション計画@旧東灘区役所跡地

[周辺住民さん]

旧東灘区役所跡地のマンション計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神戸市東灘区住吉東町２丁目４
交通：東海道本線（JR西日本）「住吉」駅 徒歩５分＋
完成予定：２０１４年３月

東灘図書館の移転先の旧東灘区役所跡地に３２階建ての高層マンションが計画。
跡地を購入した財団法人「住吉学園」から、民間デベロッパーが土地を借り、借地権付き分譲マンションとして販売の予定。
【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2012.5.20管理担当】

[102: 物件比較中さん]

三宮のほうが余程災害に弱いんですが

[103: 匿名さん]

津波に対しては大丈夫ですよ。
東北の地震の際にも鉄筋コンクリート造りの建物は津波からの避難所のようになっていましたから。
ただし、某映画のような100メートルを超える津波がきた場合話は別だと思いますが。

[104: 物件比較中さん]

南海・東南海大地震は、直下型かな？
関東で発生する大地震はは直下型と予想されているが、兵庫県では？？？？

[105: 周辺住民さん]

テナントも入るそうです
http://www.sumiyoshi211.com/

[106: 土地勘無しさん]

テナントには、医療関係が良いですね！！！

[107: 買い換え検討中]

スタバみたいなカフェって聞きましたけど・・・

[108: 匿名さん]

そもそも、図書館とだんじり記念館なんでしょ？

[109: 東灘住民だった]

マンションに何千万払う人の気がしれない。

東灘はどんどんマンションが増えてきて住吉駅は非常に混雑するようになった。住みにくい街になってる。

背伸びして、必死に東灘住吉岡本ブランドにしがみつくには、マンションしかないんだろうが、この動きが住吉の価値をどんどん下げて行くだろうね。

悲しいわ。

[110: 匿名さん]

ザ・ハウス、プラウド・レジデンス・プラネスーペリアあたりの仕様で皆やって欲しい。
それなら、マンションでも何とか街の雰囲気が持つかなと。

[111: 土地勘無しさん]

新建築基準法に沿ったタワマンを購入する要因は
「南海・東南海大地震への対策」では？？？？

[113: 周辺住民さん]

完成予想図がポスティングされてました。
南側スペースの住吉川沿いに緑地帯ができるようですね

[114: 匿名さん]

平成52年3月までの普通借地だと、竣工後27年しかないぞ。
ギャンブル物件か？

[115: 匿名]

野村から資料が来ていました。
ここは野村が主体なんですか？
当初近鉄だったように書かれてますが。

定期借地権じゃなくて普通借。
ローン組めるのでしょうか？
新築時も、中古再販時も。
消費税も上がってるのかな？

[116: 匿名]

広いのと広くないのと2つ間取りが出てました。両事業主とも定評ありますが、さすがに間取りは上手でした。

[117: 匿名]

>>114

普通借だと更新しなければ底地権者に対し買取請求権が発生するんでしたっけ？

選択肢的には、普通借で更新か、住吉学園が買い取って賃貸マンションになる？？

[118: 匿名さん]

ややこしそうな物件ですね。
野村がメインに変更になってるのも、長谷工と近鉄も売り切る自信ないので、野村に投げたのかなあ。

[119: 匿名さん]

借地借家法第3条には
借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
とありますが
物件概要には
普通借地権の存続期間は平成52年(西暦2040年)3月まで。但し、借地契約期間満了時までに土地所有者の承認を得ることで、更新することができます。
とあります。
法令からすると平成54年3月までが存続期間なんでしょうか。

[120: ご近所さん]

オープニングセレブレーション行かれた方、どうでしたか？
土曜日は、会場前に、テレビorラジオ? ABC o rMBS のクルマ停まってましたね。
何か、車両運搬車もトラぶってたみたいですけど...

２号線より南の物件で、
野村が絡んで、こんなイベントされたり、ＣＭされたら、
どうせ、その分のコストも物件に乗かってきて、
ミーハー情弱客が高値掴みさせられる物件になるんでしょうね...

[121: 銀行関係者さん]

普通借地権だとすると私の感覚ではローンがまともに付きませんがこの物件はそれで売れるのでしょうか？
無理に提携ローンを付けるのでしょうか？もしそうならそれが中古の再販時にどうなるのかも気になります。

[122: 銀行関係者さん]

そういえば、ここにきて近くの某バブル物件が大量に売りに出されているような気がしますね。もちろん前々から数出ていますが最近特に多いような。

[125: 匿名さん]

どれどれ？？

[126: 匿名さん]

「住吉川リバーサイドフォーラムザ・レジデンス」がマンション名？

[127: 匿名さん]

125さん
オーキッドじゃない？

[128: 物件比較中さん]

そろそろモデルルーム公開かと思いますが、借地で坪単価いくらぐらいですか？
対岸のプラウドタワーよりはもちろん安いですよね？

[129: 匿名]

ここは皆、現金買い？　それで戸数捌けるのかな。

[130: 匿名さん]

＠210ぐらいらしいよ

[131: 匿名さん]

本当ですか？普通借で坪＠210？所有権なら＠300越えの換算ですよ？正気じゃない。

[132: 匿名さん]

長谷工で、借地権で、公共施設が入ってしまって、このネーミングで、この価格設定は正気の沙汰ではないですよね。普通の感覚では、ちょっと。。。。ただ、相場を知らないエリア外の方は間違って買うかもね。
関西で借地権は中古で売却する際は、かなりのネックになりそうだよね。

[133: 匿名さん]

確かに売却を考えると買えないな。
いや、買わないな。

[134: 匿名さん]

あの巨大なかまぼこ板のような圧迫感のある外観は何とかならんのかね・・・

[135: 匿名さん]

現地を見に行きました。
やっぱり長谷工の物件らしい外観で、となりのプラウドタワーと比較しても、「借地権のマンションの外観に金をかけたらあかんでしょ」と言わんばかりのチープな印象を受けました。

[136: ご近所さん]

ここって、消防署の隣？？？
消防車出動時は、サイレン音がうるさそう。

[137: 物件比較中さん]

消防署の話はプラウドタワーでも何回も書き込みされてますね。
長谷工+借地の適正価格は坪おいくら？

[138: 匿名さん]

プラウドが＠245ぐらいだとすると、だいたいその７掛けぐらいの価値なんじゃないかな。
人口が減っていく関西において、借地権はけっこうなネックになりそう。

[139: 匿名さん]

関西でなくてもローンが組めないのでは？

[140: 匿名さん]

組めない分譲マンションって売れるの？
即金で払えないと買えないマンションなんて聞いたことないけど。
またガセ情報？

[141: 物件比較中さん]

借地ローンやってるメガバンクあります。ただし新築に限定してたりしてます。つまり中古の売却時にネックになりそうです。中古対応している銀行ありませんか？

[142: 匿名]

セラーファイナンスが必要じゃないかな

[143: 匿名さん]

必要性ないよ

[144: 匿名さん]

じゃあ売れないと思う

[145: 物件比較中さん]

モデルルーム行かれた人いますか？予定価格とかどうでしたか？

[146: ご近所の奥さま]

借地ローンの場合、普通のマンションを購入する場合のローンと比べ、金利が高くなったりするのですか？

[147: 匿名さん]

そもそもつくかどうかの話では

[148: 物件比較中さん]

金利は０．８７５％

価格は安くない、ただ、立地、作り、仕様を見れば、こんな感じかな。

普通借地なので、いちいち借地うんぬんいう必要ない、買う人は買うし、

まぁ、この価格は買えない人は多いだろう。

[149: 匿名さん]

意味が分かりませんが

普通借で買う人なんていますか？

普通借の価格ですか？

借地権割合ってご存知ですか

[150: 匿名]

盛り上がらないね このスレ

[151: 物件比較中さん]

坪いくらですか？

[152: 物件比較中さん]

坪220万少々

地代は９０００円前後

[153: 匿名さん]

高いね！長谷工ちゃんの借地権タワーで220万。。買ったら売れないからずっとすまなきゃいけないね。
あっ、借地権だからずっと住めないね(笑)

[154: 匿名さん]

あの屏風みたいな圧迫感のある建物はひどいな。

[155: 匿名さん]

123平米で11000万台予定だったかな。
坪３００万か

[156: 物件比較中さん]

ここの掲示板、投稿すくないね。

このマンションは人気ないかな？

[157: 周辺住民]

現地から徒歩３分の古い分譲マンションに住んでいて近所を検討中です。

現地から徒歩１５分のモデルルームまで出向いて、ここのダイレクトメールを見せたのに、

予約の説明会（ローン講座＋モデルルーム）出席者？じゃないってってことでと間取り図も価格表も

もらえなかった。勿体つけてるね。

チラシを見る限りでは、借地の割りに値段高すぎるのでは？と思いました。

所有権の御影タワー新築時と同じくらいの値段なので。

御影タワーのときは中層階の4000万円台あたりがすぐに売れたけど、ここはどうでしょう。

[158: 購入検討中さん]

モデルルーム見に行きました。とても高級感があってすみたくなりました。借地権とか難しいことをいわれましたが、お向かいのプラウドより1,000万円ほど同じ広さでも価格は安いということです。
ただ、収納スペースがあまりに少なく、高級感のあるお部屋が従来の家具やモノでいっぱいになてしまわないか、それを懸念しています。７７平米のモデルルームでしたが、部屋の間仕切りをあいまいにして独立性が少ないのと、そのわりにはどうも狭い印象がありました。
タワーマンションとはこのようなものなのでしょうか。

[159: 匿名さん]

借地権と所有権の価格差が1000万程度で済むエリアならそれでもよいのだろうね。
物件価格が3000万と4000万の違いとかね。
国税庁の路線価図からしますとここの借地権割合はDですから60%ですね。
リセール時のローン付けまで考えると半値レベルではないかとは感じますが。
少なくとも国税庁の見解でも所有権の6掛けが適正ということです。
もし隣りでまだ売ってる所有権プラウドタワーとの比較でも
5000万なら3000万、8000万でも5000万弱ということ。

[160: 物件比較中さん]

確かに安くないが、９０㎡以下の部屋は結構速いペース
で埋めるじゃないか？
立地を考えれば、今後住吉駅周辺は大型マンションでき
る土地あまりないと思う。
価格は約８００万の差、向いの鉛筆型プラウド住民は悔しいかも。

[161: 匿名さん]

６掛けといっても土地の話で、物件の価値がプラウドの６掛けというのはありえんでしょう。
プラウド6000万の物件で土地持ち分が2000万としたら2000万の６掛けで1200万。５掛けで1000万
だからプラウドの6000万がここなら5000万～5200万の評価かな？

[162: 匿名さん]

まともな指摘する人いましたね（笑）
まあ普通借の区分所有建物なんてこの日本でわざわざ一体何の事だかよくわかりませんが。
それに建物価格がそのまま乗っかるという考え方も逆に乱暴でしょう。
原価ベースでならまだわかりますが。
いずれにしてもローンが付かないのは致命的だと思いますが。
下手すればゼロサムの話ですから。
定借のローン商品を新築物件中心に一部用意している銀行は例外的にありますが
普通借だと定借よりもさらに付きにくいのでは？
フラットだと一応テーブルには乗っかるでしょうけれど。

[164: 匿名さん]

定借のメリットってなんですか？

底地権者の話ですか？

あと、ここは普通借ですよ。

定借ではありません。

[165: 匿名さん]

バカとかこのような表現は止めましょう。
定借、普通借、３０年後のことは正直にわからない、
また、普通借地ローンはできるらしい、このご時世、
６０００万、７０００万はかなり高い買い物、まぁ、
自分の財布と相談し、行動すればいいと思います。

[166: 匿名さん]

普通借でローンが出るところ、具体的に何処ですか？　仮に新築時に提携で出ても、再販時に出ますでしょうか？

[167: 匿名さん]

借地権×長谷工　のコラボレーション物件を5、6千万を購入できるような方々が手を出すのだろうか？
しかも、北側に消防署×国道２号線。東側に六甲ライナーの高架。

プラウドの６掛けとかとの議論はありましたが、値引きを考慮した実売価格で議論すべきです。

[170: 匿名さん]

だから、定借じゃないんでしょ。ここは普通借。

それに定借のメリットなんて、底地権者のものですよ。

あと、50年後まで分譲時からマンション持ってる人、どれだけいてますか？

[172: 匿名]

かなりレアケースで一般的ではないですね
それが定借のメリットとは無理がありますね
ちなみに普通借なら更新もあり得るし
定借でも途中買取とかもありますが
それもレアケースですね
何百戸も売れるのでしょうか見ものです

[174: 匿名]

１６８さんの指摘は普通借地権でも公的な図書館もあるし更新が実はある程度前提になっているというのを
もったいぶって書いているんでしょうが、だからと言って資産価値やローン付けの問題と無縁ではないですね。

[175: 匿名]

>>173
でも罰ゲームみたいな話ですよね。所有権物件選べばよいのでは。ここなら横にあるわけだし。
特別リーズナブルなわけでも逆に希少性があるわけでもないですよね。

[179: 匿名]

どっちが天国で地獄ですか

そういや向こうは即完売してましたね

[180: 匿名さん]

またもったいぶったこと書いてる人いますが総合設計のことでも言ってるのでしょうか？
価格仕様に反映されていますか？リセールで不利なのも変わりないですね。
宝塚南口のタワーのように所有権で安いと売れるでしょうが。

[181: 匿名さん]

ここは普通借地よね、リーズナプル価格ではないこと確かだが、

数十年後地上権はゼロにならない。地獄を見る表現は意味不明、

なにが地獄？所有権付きなら天国？

土地所有権を拘るなら、所有権付きの物件を買えばいいと思う。

[183: 物件比較中さん]

なんで７年？

１８２さん詳しく教えていただけませんか？

[185: 匿名さん]

＞182
スレを凍らすスペックホルダーかオメー。
謎を残して消えんな。

[188: 物件比較中さん]

この物件はＣＭも流しているね、モデルルームに

行った人がいないか？どんな中身？最新の仕様？

[189: 匿名希望]

オーダーメイドタイプの123.19㎡のモデルルームは天井高3ｍで、ゆったりとした間取りにシックな家具が配置されていました。浴室だけでなく、トイレも広かったです。これぐらいの広さがあれば、インテリアはどのようにでもアレンジできますね。

標準タイプの77.73㎡のモデルルームは天井高2.6ｍで、廊下の面積を少なくしただけ、お部屋が広くて、各部屋はリビング・ダイニングと繋がっているので、小さなお子様と3人暮らしの仲良し家族には良い間取りだと思いました。オプションですが、引戸の一部が透明になった仕様で、中の様子が外からわかるようにしていました。玄関は人造大理石ではなく、白っぽいタイルでした。このタイプで借地料が月6千円程度とお聴きし、土地の固定資産税がかからないにしても、借地料が高すぎると感じました。

ディスポーザーがあり、キッチンはパナソニック製、戸棚のドアが下方に引き下ろせるなど、使いやすそうな仕様だと思いました。エントランスと玄関ドアのインターフォンは録画機能付きで、セキュリティも標準で付いています。地味なことですが、二重床で、PS（パイプスペース）を部屋の中心部を通さずに、バルコニー側に出していました。スケルトン・インフィルで、リフォームはしやすそうです。

[191: 買い換え検討中]

永久に住むつもりはないので,借地だから,転売しにくいらしい,
しかも,中古になると相場より安い。
大きな買い物,5000万以上もするので,気持ちは揺れる。

[192: 匿名さん]

モデルルームを見に行きましたが、予想通りの大盛況。
さすが人気ありますね。
図書館が魅力的です。
しかし、借地物件の割には高いですね。
間取りも無駄がないとはいえ狭い。
内廊下で風の抜けも悪そう。
うーん。迷います。

[193: 物件比較中さん]

189さん、ありがとうございます。

良さそうですね。

[194: 周辺住民]

７３平米ぐらいで３LDK、個室は５～６畳。
引き戸でなくドアだから使い勝手も狭い。
ファミリー用には手狭なのはもちろん、カップル・リタイア夫婦用にしてもせせこましい間取り。
高層階や４LDKタイプも、広い個室は少なく、ビューバスとかもなし。
　
　1.借地の割りに高額。タワーということで？建物代・管理費・積立金すべて高額
　2.売却時の価格が不安。時間もかかる？
　3.眺望は良いが、間取りがせせこましく、優雅さは感じにくそう。

なので、この価格では見送ります。

[196: 購入検討中さん]

設計性能評価書は付いていますか？

[197: 匿名さん]

さあ。ここのネガティブキャンペーンの根源プラウドタワーが営業所たたむので、いよいよ攻勢ですな！
しかし、図書館の地代も住民で負担すると言うのは本当だろうか。

[199: 匿名さん]

さすがにそれは無いのでは？(笑)

[200: 物件比較中さん]

となりのプラウドはやっと完売したかな？先日２号線に通りましたが、とても
高級マンションに見えない外観だね。

[201: 匿名さん]

同感ですね。
県庁前のプラウドは駐車場が別棟になっているので、使い勝手は悪いが、みがえりに綺麗なシルエットになりました。
パースでは県庁前と一卵性タワマンかと思っていましたが、少し残念な出来と感じました。