渋谷区、目黒区の東急沿線で２ＬＤＫ、４千万台の中古マンションの購入を検討しています。駅から１０分以内で、築３０年前後の物件を探しています。
この地域の中古物件も他の例に洩れず値下がりしているようですが、いつが買い時なのでしょうか？これからも、まだまだ下がり続けていくような気もしますが、比較的条件がよいと思う物件はすぐに買い手がついているような印象も受けますし、どのタイミングで購入に踏み切ればよいか迷っている状況です。
現在は、調布市で賃貸しています。夫婦共働きで、二人とも都心に通勤していますので、二人にとって職住近接となる渋谷区、目黒区に中古マンションを購入しようと思った次第です。
既に何件か見て回って、気に入っている物件も見つかっているのですが、今後の更なる値下がりを考えると、どうしても躊躇してしまいます。もう少し様子をみたほうがよいのでしょうか？それとも、この地域の中古マンションの大幅な下落は考えにくいでしょうか？
[スレ作成日時]2008-12-29 14:33:00
注文住宅のオンライン相談
渋谷区、目黒区の中古マンションの買い時はいつでしょうか？
| No.2 |
by 匿名さん 2008-12-29 21:37:00
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3月。
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| No.3 |
人気のエリアでは、一物件に検討者は複数います。
時期を待っていては、買えないですよ。 私は、価格交渉で、８％引きで即決しました。 駆け引き上手になることです。 |
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| No.4 |
長年港区の相場をウォッチしている（かつ２件購入した）者です。
都心部は上昇が大きかった分、修正も大きかったですが、もう修正は落ち着いてきたように思われます。 >>03さんと同意見です。都心部は底堅いです。もう狙っても良いでしょう。 ただし築３０年ものであれば、管理状態を良く見極めてください。 安物買いの銭失いにならないよう。 |
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| No.5 |
今月から3月までマンション投げ売りが始まるという話を雑誌で見ました。
この地区にもあてはまるのかなー。 |
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| No.6 |
そう思われるなら信じて暴落を待てばよいでしょう。
良い中古は、早めに行動しないと売れちゃったりします。 賃貸価格が大暴落しなければ、中古を投売りする人も少ないと思いますが。 |
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| No.7 |
皆様、アドバイスありがとうございます。
そうですね、確かに良い物件は早めに狙ったほうがよいですよね。 全般的にはまだ下落傾向にあるようですが、結局、あまり良好とは言えない 物件がどんどん値下がりしているだけのような気もします。 仮に大暴落したとしても、０６さんが仰るように、賃貸価格が落ちなければ、 よほど切羽詰った理由がない限り、誰も安値で手放すことはしないでしょうしね。 だらだらと様子を見て折角の機会を逃すより、そろそろ本気で購入に踏み切りたいと思います。 |
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| No.8 |
港区で１００平米超、５５００万円弱の物件でお買い得かと思いますが、全く売れませんね。とても底堅いとは思えない。賃貸相場が底堅いというのも、これまでがそうだったかもしれないが、今後もあてはまるかどうか疑問の余地があると思う。人口減少、高齢化を考えると、供給過多、需要現象の流れでしょう。土地神話ならぬ賃貸相場神話が崩壊することもあり得ると思っている。
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| No.9 |
まだまだ下落途中でしょう。
急に価格上昇するわけはないので、じっくり下がり切るまで待つべきだと思います。 良い中古はいくらでも出てきますよ。在庫切れにはなりません。 |
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| No.10 |
俺は3月には暴落しないと思うな。
なぜなら3月は経営危機に瀕している各社決算が理由の価格引下げなんだから 築30年の中古マンションにはあまり関係がない。 加えて都心部は比較的大手デベが開発の中心であるから 決算理由の価格引下げ該当会社には当たらない。このような理由でこの地区は3月には 暴落しないと思う。 ただし、この先暴落がないかと言えば、あると思う。 このエリアの値落ちはゆっくりだが、確実に下を向いていると思う。 今の状況は循環景気の不況場面ではない。 また大手不動産といえどもそのうち経営不安説が出てくる。 このような理由から買い時はもう少し先でしょう。 ずばり住友不動産が経営危機からなんらかの対応を取ったときと予想します。 個人的には三井不動産へ吸収合併されると予想します。 |
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| No.11 |
暴落じゃなくてジリジリ落ちてくよ。
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| No.12 |
11さん
暴落派 対 ジリ下げ派 の戦いですね 望むところです。 私の説の方が正しいとそのうちわかってもらえると思いますよ。 下げ止まるとか物件がなくなるなんて頓珍漢なことを言っている人は 無視してよろしいと思います。 |
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| No.13 |
ちなみに暴落とはいくらくらいを想定してますか？
山手線内部であれば坪２００万くらい？もっと下ですか？ |
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| No.14 |
確かに、まだまだ下落（または暴落）するかもしれませんね。
ただ、中古マンションの場合、同じ物件での比較ができないので判断が難しいのです。 気に入った物件があって、値段が下がるのを待ってたら、他に人に持ってかれたという ことにもなりかねないですからね。 しかし、港区、渋谷区、目黒区などは、築３０年の物件でもいいお値段ですね〜。 |
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| No.15 |
山手線内部ってどこら辺ですか？
大塚のあたりならありえる値段ですね。 港区のマンションで2002年頃250万くらい行ったと思いますが、 そこらへんまでは一気に行く瞬間があると思ってます。 日経平均が数年前につけた7000円台まで昨年11月に一気に下がりましたが 同じような感じだと思っています。 その後はそこら辺をしばらくうろうろした後一気に更に下がると予想します。 さあ、いくらまで行くか楽しみですね。 途中で必ず「なにこれ安い」って言って飛びつくバ カが出ると思っています。 落ちるナイフに手を出さないように。 買い時は絶望感が社会を覆ったときですね。 そのときの値幅はよくわかりません。 |
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| No.16 |
14さん
考えてみてください。 今の状況はあなたがハーバードでMBAを取り、 外資系会社に就職してある程度かわいい子から 結婚してほしいといわれている状況と同じですよ。 この子と結婚しても幸せそうだけど、俺にはもっと 可能性があるかもしれないと普通は思うと思いますが。 この子が別の男に取られたらどうしようと心配されているようですが、 他にいい女はいっぱいいますよ。 もしどうしてもその子がいいというのならそれは愛です。 住宅に愛を感じたのなら購入してください。 そうじゃなければめいいっぱい高望みしてください。 決断するのはご自身ですが、僭越ながらアドバイスさせていただきました。 |
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| No.17 |
大塚の話なんかしてないよ。渋谷、目黒の山手線内部の話
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| No.18 |
そうでしたね、渋谷、目黒の話ですね。
前にも書きましたが基準は前回のバブル崩壊後の安値だと思います。 そこまではとりあえず落ちるという合意ができていると思います。 よっぽど特別な事情がない限り、、、 |
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| No.19 |
１９９９年に、「家賃相場の１１年分」で渋谷区新宿エリアの築２０年中古を購入しました。
家がＯＯ県郊外で通勤時間が掛かりすぎるため、セカンドハウス用に購入しまして、重宝しています。 今後さらに価格が下がるようでしたら、ご近所にあるＯＯマンション又はＸＸマンションを買いたいです。なかなか売りが出ないのですが。。。。 |
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| No.20 |
>基準は前回のバブル崩壊後の安値だと思います。そこまではとりあえず落ちるという合意ができていると思います。
前回の安値あたりまでいったら買い出動、でいいのかな？それとも反転を確認するまで待つべき？ 人によって「まだまだ下がる」とか「そろそろ」とか意見が全然違うので迷う。 |
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| No.21 |
20さん
自分で考えてください。判断を人に任せても後悔するだけですよ。 ただし私なら待ちます。 多分前回安値どころではなくとんでもなく安くなると思っています。 |
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| No.22 |
面白いやり取りですね。中古なら利害関係者（販売側の人間）いないでしょうし。
渋谷区目黒区とも過去住みました。渋谷区で直近一番安いときに中古高級物件を買ったときで 坪２００万切ってました。ちなみにフルリフォームして数年前に売った時が坪２５０でした。 この辺の水準は特段おかしくないと思いますよ。築30年モノなら。 いつかと聞かれれば、中古ならそろそろ参戦しておいて、半年一年場数踏んで、良いものが あればその時買うって感じで間違えてないような気がします。 あと、住不のハナシ。実に面白い。住不の火種はひと悶着きっとあると私も思っています。 財務がもともと極端に悪いのに証券化で良い思いをしたせいで今回少々オイタがすぎました。 |
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| No.23 |
ちなみに上記はある程度価格がこなれている相応の築年の中古物件のハナシです。
新築価格を引きずってる築浅物件は売主の思惑を引きずるので高止まりの傾向が強く、 まだ待ちで正解でしょうね。 |
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| No.24 |
まだ下がるかもしれないし
もう下げないかもしれない。 手放す側もスレ主より考えている。 ちなみに このスレ主はブランドに弱いんか？？ 築３０年前後／駅１０分以内／目黒・渋谷限定／４０００万／2LDK この条件なら売る奴沢山いるんじゃない。 儲かるんじゃない。 ほんとに築３０年のボロボロマンション買いたいんか？？？ 水道管ぼろぼろだぜ。 この時代のは鉄管だからな。 |
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| No.25 |
スレ主です。
皆様、いろいろとご意見ありがとうございます。 ２４さん 築３０年のマンションを積極的に買いたいというよりは、このエリアだと築３０年前後で ないと、予算だけでなく他の諸条件（特に立地）を満たせないと思っているだけです。 ブランドに弱いと言われると否定できませんが、渋谷、目黒を歩き回ってると、やはりいい 街だなと思います。 一応、水周りの大規模修繕が終わっている物件を探しています。 また、室内がリノベーションされていること、７０平米以上を前提に４０００千万円代を 考えています。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
30年だとアスベスト満載っぽいなぁ。
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| No.28 |
２４です。
大規模修繕でどこまで行ってるかを 調査するのは素人ではむずかしいぞ。 スレ主が考えるようなマンションは ここではないのでは？ 水回りといっても 例えば キッチンであればシンクとの接合点を 調査しないとほんとうに修繕してるかどうかは わからんからな。 築３０年で何も配管を交換していないと 配管の中にこぶが出来ている。 このこぶが大きくなって爆裂するんだぜ。 ちなみに住戸内の配管は 区分所有者の範疇なので 大規模でマンション設備配管工事してても 部屋内でなにも交換していなければ 爆裂します。 交換には壁の中の配管を抜くことになるから かなりの費用がかかるぞ。 （住んでいる状態では出来ない） トイレ／洗面／風呂・・・・ 沢山あるぞ。 何度も言うが 部屋内の配管は居住者の工事だからね。 （大規模関係なし） 水回りだけでもこんな問題があるんだから 簡単に考えてると痛い目にあうぞ。 ちなみにこんなことを内覧で確認は不可能なので 売主の言葉だけで判断する購入になるな。 怖い怖い。 だまされないように よく建築の勉強してから購入検討されたし。 どんな地域だとしても３０年マンションを４０００万なんて高額で 買うのはいかがなもんかね〜〜〜〜〜 |
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| No.29 |
スレ主よ、
コメント切れたな。 自分の無知さに気がついたか？ |
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| No.30 |
スレ主さんの予算で、築10年未満の物件が買えるようになれば買えばいいと思います。
私は東急沿線目黒区在住ですが、まだ買いたいと思う値段には下がっていませんね。 私は築5年前後が坪250万位まで下がるまで待ちます。 今思うと、去年9-10月に中古で買わなくて良かったと思っています。 あの時は、近所の物件が坪300万を切ってきて、すごく安く感じたものです。 スレ主さんは調布にお住いということですが、 京王線の下高井戸、桜上水、笹塚あたりは住みやすく、 東急沿線より若干安いと思うんですがね。 ちなみに、妻の実家の沿線の西武新宿線は、 坪200万以下で築浅・駅近の物件が中野区・杉並区で買えます。 東急沿線と比べると激安だし、そっちでもいいかなとも思ってます。 |
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| No.31 |
３０さん
ご親切にありがとうございます。 私と嫁の通勤の利便性（港区へのアクセス）を考えると、東急東横線（中目黒〜都立大） がベストなのですが、この辺りの築浅中古はまだまだ高いようですね。 京王線沿線はなじみ深いエリアなのですが、いずれ実家（調布のはずれ）に帰ることに なるかと思いますし、折角だから職場に近く、一度は住んでみたいと思っていたこの エリアを候補に挙げてみました。 中野が安くなってますか？特に東中野は大江戸線で１本で職場にアクセスできるので、 この辺りも少し検討してみたいと思います。 |
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| No.32 |
すれ主さん
実家が東中野周辺ですので、地域のことは少し知っています。 東中野は、寺院がたくさんありますので、緑豊かでまったり暮らせます。 寺院が多い＝お墓も見えますし、お彼岸やお盆は、香ばしい匂いも漂いますので、ソレが苦手な場合は、おやめになったほうが良いと思います。http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=... ↑築９年で、ご予算内ではないでしょうか？ ここは、早稲田通りからちょっと入っています。 お隣に寺院があったような気がしますが・・・・・。 大江戸線は、中野坂上からは、ラクラク通勤できると思います。 駅前にサミットが、東中野ギンザ通りにはライフがあります。いずれも深夜まで営業していますので、便利です。 サミットは、５０００円位のお買い物なら、自宅配達もしてくれます。（母が利用している） 早稲田通りには１００円均一の食料品店、郵便局がありますし、中野ブロードウエイまでもお散歩がてらに行けます。 新宿に行くのも近い（１３０円也）ですし、落着いて暮らせるお奨めの街です。 渋谷区京王線沿線より、地価が安いように思えるんですが、どうなんでしょうか？ |
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| No.33 |
＞
＞大江戸線は、中野坂上からは、ラクラク通勤できると思います。 中野坂上からは混雑しないということです。 |
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| No.34 |
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| No.35 |
３２さん
わざわざ物件までご紹介頂き、ありがとうございます。 確かに渋谷や目黒に比べるとかなり割安のように感じます。駐車場の２７０００円は 少し高いですが、相場なのかもしれませんね。バランスの取れたよい物件だと思いました。 あと１０平米広ければ。。 周辺の地図を見ましたが、本当に寺院が多いエリアのようですね。関東大震災か何かで 都心からまとまって移ってきたのでしょうか。 お線香の匂いは嫌いではありませんが、お墓が見えるのはちょっと嫁が怖がるかもです。 緑が豊富なのはすごく魅力的です。 |
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| No.36 |
３４さんへ。
東中野パークタワーに住んでいる親戚は駐車場が３万円、中野駅１０分に住んでいる親戚も３万円と言っていましたから、相場だと思いますが。 お断りして置きますが、私は、不動産の営業ではありません。 私は渋谷区の分譲に住んでいますが、中野か東中野に転居したいとおもっています。すれ主さんへ。 ＞あと１０平米広ければ。。 そうなんですよ、うちもです。 |
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| No.37 |
どうもスレ主さんの話を聞く限り、購入はもう少し待った方がいいのではないかと思います。
正直、現状では東中野でも75平米の2LDKor3LDKで駅徒歩10分以内、築10年位迄、4000万円台という条件では厳しいと言わざるを得ません。 そもそも東中野辺りでも、本来スレ主さんが買いたい場所ではないのでしょうからこれ以上立地を譲りたくはないでしょうし、かと言って（スレ主さんとしては）立地を譲ってまで更に20年以上の築年数を許容しようという気にもならないでしょう。 なので、購入はもう少し見合わせた方が良いと思います。 |
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| No.38 |
スレ主さん、そんな感じだと今不動産会社に行っても営業にまともに相手にされないか、理想とかけ離れた物件を押し売りされるだけだよ。悪いこと言わないから、現状では購入は止めといた方が無難だと思う。
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| No.39 |
スレ主さん
30です。 参考までに、学芸大学周辺の駐車場は、3万ー3.5万、 以前住んでいた等々力の相場は2万ー2.5万です。 そこまで東急沿線に住みたいのなら、最初は賃貸で住んでみて、 その間にも相場が下がるでしょうから、 1-2年後にマンションを買うというのも1つの手です。 品川区（目黒線）も住みやすいと思いますよ。 |
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| No.40 |
東中野の一つ北の中井駅（西武新宿線・下落合からも徒歩３分）になりますが、一応こんなのもありますね。但し、川沿い低地の立地なので気に入るかどうかは分かりませんが・・・。
http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?code=18063070 |
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| No.41 |
>>40
けっこう良さそうな、おもしろそうな間取りですね。 この川は、妙正寺川と言い、数年前の豪雨のとき増水した箇所もあります。 山手通りより西側、川沿いの某店舗には水が入りました。 （店舗は入り口がフラットになっているので） 個人的な感想ですが・・・ 中井は、静かに暮らせる街です。 大きなスーパーなどは無く、駅前に昔ながらの八百屋さんなどの商店があります。 ただ、はやい時間に閉店しますので、お勤めの方は不便です。 中井駅より西側に、コープがありますが、ちいさな店舗です。 散策するには、楽しい街。 林芙美子記念館や佐伯公園、落合中央公園などなど。 目白方面にもお散歩がてら行けますし（坂が！キツイ） 高田馬場なら２０分掛からないのでは?? 中井も東中野もそうですが、低層の住宅地が多いので、マンションは少ないです。すれ主さん。 東横線沿線は、築古借地権７０㎡で４０００万円台なんですね。 これから、どこまで下がるやら・・・。 しばらくは、情報収集しながら、下落を待つのが良いように思います。 ｂｙ東中野好き |
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| No.42 |
スレ主さんの希望する専有面積・価格で築１０年くらいまでの物件が手に入りそうな大江戸線沿線だと、東中野とは逆方向の月島・勝どき辺りくらいじゃないかな。また、雰囲気がガラッと変わってしまうけど、一応都心に分類される中央区だし。ブランドに弱いと見受けられるスレ主さんの感じからすると、江東区や墨田区などの城東アドレスや逆側奥の練馬アドレスなんかは到底受け入れ難いんじゃないかな。
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| No.43 |
中井駅６分の場所にまた物件が出てきたようです。
今度は川沿い低地ではなく高台の最上階ですが、逆にきつい坂が待ち受けています。 建物の仕様は並の程度だったと思います。 http://www.livable.co.jp/rue/1/CVC091015.php3 |
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