中古マンションのメリット

[おばさん]

３月に新築マンションに引っ越し、”失敗した！！”と感じています。東京の湾岸地域には、新築タワーマンションが林立していますが、転居後にわかったのが、住民の層が予想と異なったことでした。小さい子どもが多く、便利さを買ったDINKS（古い？）や資金的に余裕がある層には、住みよくないのではないでしょうか。
　それに比して、以前住んでいたマンションは、中古で購入したため、マンション住民の層や雰囲気が、あらかじめわかっていました。山の手地域で、大手不動産会社のブランドもあってか、管理面も良好で落ち着いた生活が営めていました。また、すでに中古となった物件は、立地もよく、中古のデメリットである古さは、内装を自分好みにリフォームすることで十分解決できると思います。
　「後悔先に立たず」。これから購入を検討されている方は、新築マンションのモデルルームに惑わされずに、転居後の生活をイメージし、慎重に検討してください。

[2: 匿名さん]

住民層の違いは湾岸と山の手という立地の違いですよ。新築と中古の違いではありません。
新築であっても立地、物件の広さ、価格帯などから、住民層はある程度予見できると思います。
民度の高さを求めるなら山の手の住居専用地域に限ります。そういう視点で見れば、湾岸ではなくても南麻布１・２丁目、白金奇数丁目、三田５丁目等の準工業地域もダメです。物件の土地柄をよく調査すべきだということですね。

[3: 02]

付け加えますと、タワーは住居専用地域には建ちませんから、タワーを選択した時点でアウトだったのかも。

[4: 匿名さん]

スレ主さんは、小さな子供が多かったのを問題にしてるんでしょう？
新築は子供ができたから引っ越す層がいるので、小さな子供が多くなるのは当然です。
中古はその子供達が大きくなって、小さな子が減っただけです。

山の手新築だからって小さな子供がいなくなるわけではありません。
タワーかどうかの問題でもありません。
民度に関係なく、親の躾が悪い子供は多いから。

[5: 匿名さん]

小さい子供がいる家は、タワーじゃないほうがいいとは思うのですが、若い人は
そこまで考えないのでしょう。

おっしゃるとおり、子供が小さい若い人が新築マンション購入することが多い
ので、そういう意味では中古のほうがいいかもしれません。小さい子供が
周囲にいると結構大変です。部屋を走り回りますが、なかなか親もそれを止める
ことができません。

某タワーマンションには、最上階にサロンがあるのですが、夜泣きの子供を
そこに連れて行っていいかどうかでしばらくもめていました。

新築で都内だとかなり値段も高いのですが、どういう仕組みなのか、若い人
が結構買っています。広いマンションであれば、親と同居の約束で、親に
金を出してもらうという手も取れるとは思うのですが、狭いマンションが
多いのです。

中古をリフォームしたほうが、良好な暮らしができる可能性が大きいです。
私もそうしたかったのですが、部屋が狭すぎてリフォームする価値がない
と判断して、新築買ってしまいました。入居はこれからですが、マンション
ギャラリーでは意外に若い人が多かったので後悔するかもしれません。

[6: 匿名さん]

中古の問題は、簡単には気にいった物件が見つからないことですね。

好き勝手に選べるように見えて、実は選べない。出物が少ない。業者には、これで
我慢して買っちゃってください、なんて言われてしまう。いくら多くても、１０件
も見たら疲れてしまう。

もう買ってしまったので私には取れない手ですが、気にいったマンションを探し、
地元の業者あるいは、販売業者に話しをつけておく。ある程度大規模なマンション
であれば、１,２年待てば必ず売りがでてきます。それを購入するのです。こうい
う場合、値段は少々高くなる可能性がありますが、新築買うよりはるかに安い。

良質なマンションは、市場に出てくる前に売れてしまうのではないかという
印象を持っています。私が前に住んでいた大規模マンションがそうでした。
オープンルームしたとたんに、近所の人が買ってしまう。自分の親とか子供用。
あるいは自分の書斎。近所の人が買わないようなマンションが市場(インターネットなど)
に出てくるみたいです。大規模マンションなので、なかには魅力のないひどい部屋も
あります。そういうものがインターネット検索していると、いつまでたっても
売れないで残っている。

[7: サラリーマンさん]

06さんおっしゃる通り、良質中古物件はインターネットに載る前に売れてしまうといのは正しいと
思います。それは中古マンションだけではなく中古戸建にも当てはまるでしょう。
不動産会社は、いくつかの目ぼしい顧客を抱えていて、仲介物件が出るやいなや最もメリットが
ある顧客に情報を流します。
不動産屋にとってすれば、その対象となる物件の仲介料（両手で物件価格の６％にもなる）を獲得
できるだけでなく、その売りつけた顧客の物件を仲介することも期待できます。
私の場合は戸建でしたが、今住んでいる家は仲介で買い換えた物件でした。一応法律で専任仲介の
場合は、契約してから１週間以内に公開する決まりがあるので、、一応公開されましたが私が一番
で決めてしまいました。
このようなケースがあるので、良質な物件は公開されても問い合わせたときにはすでに契約済みだというのは皆さんよく経験があるのではないでしょうか。
ですから、本気で中古物件を探すんであれば、対象となる地域に強い不動産会社に前もって接触し、購入の意思を伝えておくことがいいかと思います。
もちろん、購入を考えている地域の相場もちゃんと把握しておくことも肝要です。いい物件がでたら、迷わず即決する機動力は必要だと思います。

[8: サラリーマンさん]

新築を検討している方々に申し上げたいのは、大々的に広告を出しているマンションに
本当に価値があるのか考え直したほうがいいということです。
埼玉に８００戸を超える売れない大規模マンションがありますが、これはタレントまで動員して
テレビでコマーシャルを流していました。
そんな広告に費用をかけ、販売価格に転嫁された物件を購入するより、販売＆広告費用がほとんど
必要としない中古物件を購入したほうが、はるかに資産価値としてもメリットがあるでしょう。
駅から遠くバスを利用しなければならない物件は、新築でも売れ残り、中古となっても売却のあてはなく、資産価値の下落は甚だしいものになりましょう。
中古であれば、一度市場の評価が下されているので、資産価値を見積もり易くなります。
内装のリフォームもそんなにかかりません。信頼できる業者さんにお願いすればびっくりするほど
安くあがったりします。キッチン、風呂、洗面台なんかは、大量に出回っているものを選択すれば、標準価格の半額以下で購入できたりします。
町の社会的インフラが整っていて、発展性もそこそこ期待できれば、駅近の中古物件を購入して
リフォームするのが一番お得だと思うのですが・・・・・

[9: 匿名さん]

http://www.shimonagaya.jp/

リタイア後は、ここにフルリフォームで住もうと思ってるんだ。

[10: 入居済み住民さん]

私は２年前に中古ＭＳを買いました。あまり探し回ることなく、中古ＭＳ専門の業者で知り合いの社員に仲介を頼み２件目で決めました。
価格、立地、広さ等は望みどおりでした。「ツイテ」たんだと思います。同地区の新築も見たんですが、ローンで無理することないかなと思います。立地はここの方が便利だったし。
子供がいないので入居してから分かったんですが、この学区の小・中学校は人気があって、わざわざ引っ越すご家庭が多いんだそうです。ＪＲの駅まで徒歩５分。バス路線もあり。病院もすぐ裏にあります。将来、賃貸に出しても借り手はあると思います。

[11: サラリーマンさん]

07,08のサラリーマンです。

09さん紹介のマンション、いいですね〜〜。
私もリタイア後の候補にしたいと思います（笑）
低層のマンションを広い敷地にゆったりと作ってあるところはほんと美しいと思います。
私は、子供たちが居るときはやはり戸建がいいと思っているのですが、夫婦二人になると
マンションもいいと常々思っております。
ここだと家内に捨てられないで暮らしていけるかもなあ〜（笑）

[12: 匿名]

スレちがいかもしれませんがお尋ねします。
築20年都心20ｋの郊外大手分譲の最寄駅10分内３LのMSです。リフォーム（水周り＝120万プラス
内装）してから売りに出すか、そのまま出して買主に任せるか迷います。

資材は高騰気味でも目下の住宅（MS）市場の冷え込みで相対的にお得にリフォームできる
うちにやりたいような。　でもリフォーム価格を売値に上乗せできない、という話もよく
聞きます。

ケースバイケースと言ってしまえばそれまでですが、もしアドバイスがいただければ、
と思いお願いする次第です。　よろしくお願いいたします。

[13: 匿名さん]

私は、築１０年超の中古の３ＬＤＫ買いましたが、決めた要素はリフォーム済みですぐ入居できたことが大きいです。売主さんは、どうやらリフォーム代金上乗せできなかったみたいですが(値引き交渉に応じてくれたので）。競合する物件があるときは、すぐ入れる方を選ぶんじゃないでしょうか。

[14: 匿名さん]

>>12
郊外だと元が安い分、相対的にリフォーム代が割高になってしまうので、リフォーム代をそのまま上乗せするとかえって売りにくくなるように思います。そのままでいいのでは。
都心では業者が安く仕入れてリフォーム代＋数百万円を上乗せして再販するのが流行ってましたが、元が高いからリフォーム代が目立たなくなるのと、リフォームしている間にも相場が上がってより高値で売れるようになったからですね。値下がりに転じた今は慌てて売りに転じており、悠長にリフォームしている業者は少なくなったように思います。

ちなみに私は過去に中古を２回買ったことがありますが、いずれもリフォームされていない物件を買って自分で好きなようにリフォームしました。リフォーム済み物件は敢えて敬遠します。
リフォーム済みって、だいたいが中途半端というか安っぽく経費ケチったのが見え見えで、かえって迷惑というか「余計なことをしやがって」という感じです。

[15: サラリーマンさん]

１４さんの意見に賛成です。

ただ、リフォームした場合にどのくらいの費用がかかるか、また良心的な業者はどこか調べておいたほうがいいかと思います。
私の場合、買主さんよりリフォームにかかる費用分だけ値下げ要求されましたが、買主さんの理解は相場より高かったので、そこを指摘してあげて価格交渉にうまく利用できました。
１次取得層にとっては、そのあたりの事情に詳しくない方も多いと思われます。
ですので、あんまりイメージが悪いのも芳しくないので、休日にはさんざん自分でクリーニングしました（ｗ）

[16: No. 12]

13さん、14さん　そして15さん
貴重なご意見ありがとうございます。実際に売買経験のある方々のアドバイスなので
大変説得力があり参考になります。

掃除は苦手な家族ですが気合を入れて磨いてリフォーム業者にも見積りを頼んでみます。
まずは「自分でリフォーム派」の買い手を待ってみて、決まらなければリフォームしようかな。
ぐずぐずしているとますます売りにくくなるでしょうから頑張ります。

[17: ビギナーさん]

新築よりもミニバブル前の新古物件がお買い得かもしれないですね
土地代も建築費も今より安いから上質だし駅近の人気物件が３千万円台で出てますしね
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[18: 匿名さん]

http://www.nomu.com/detail/index/id/387582/

09の物件はやめて、やっぱりリタイア後は、ここにフルリフォームで住もうと思ってるんだ。

[19: 匿名さん]

年を取ったら普段は都心で、週末住むならいいかもしれないね。

[20: 匿名さん]

新築は周りがどういう人があるのか、管理がどうなっていくのか、眺望はどうか、などの不安が
あります。その点、中古は全て確認が出来ますので、そういう点では中古がいいと思います。
でも築年数が経っている中古は設備関係が古いので、嫌う人も多いと思います。リフォームしても
配管は古いままですからね。
どちらを重視するかによって決まるので、新築がいい、中古がいいというのは言い切れないでしょう。

[21: 契約済みさん]

中古のほうが割安。これに尽きる。
今の世界的パニック時なら尚更。

賃貸家賃は新築と中古はそう変わらんが、売買価格の差がありすぎる。

[22: 匿名さん]

＞某タワーマンションには、最上階にサロンがあるのですが、夜泣きの子供を
＞そこに連れて行っていいかどうかでしばらくもめていました。
うわ、これ最悪！
サロンって大人の空間じゃないの？
非常識もここまで行っちゃってるんだねー
夜景とかみせたら子供が泣き止むでしょうかね・・・

タワーだったら、子持ちが買えないような値段のトコ購入するしか
ないんじゃない？

[23: 購入経験者さん]

中古マンション狙うんなら
欲しい物件を定めておいて、気長に待つしかないんじゃないかなー

ネットに載るのは、依頼がきてからまず担当者が持ってる「顧客」に紹介にして
売れなかった物件を載せるみたいです。
だから、何社かに物件指定と予算を登録しておくといいですよー
この時、予算は少しお高めに設定した方が話し来る確立高いよ？
正直に自己資金提示しておくとあんまり来ないよ
（不動産屋も高く売りたいから）

たとえ買えなくても、希望の物件を見学できる可能性が高くなります。これ秘密ね

[24: 匿名さん]

御主も悪よのう。
ワシも参考にさせて貰おう。

[25: 匿名さん]

既出の豆知識かも知れないけど

価格の端数　３５８０万とかの８０万ね　は初めから無いようなもんです。
つまり、値引きさせたと見せかける為のものね
これは勘定に入れないでもっと値引きさせましょう。

あと、結構気に入ったな〜と思う物件があるとして
でも値段がもうちょっと安ければなぁ・・・みたいに思って渋った時に
仲介人から出てくる「実はもう一人欲しいと言っている人がいる」は
嘘。当て馬です。「自営の方でローンの審査が難しいんですよね・・・」ってきたら
１００％架空な人です。
焦らないで「じゃあ、いいや」みたいな態度で待ちましょう
数日のうちに「やっぱり、自営の方の審査駄目でした」ってTELあるから

[26: 検討中]

今二つの物件どちらにしようか悩んでます
みなさんのご意見などいただけると幸です
Ａ保土ヶ谷駅から徒歩15分新築オール電化 64平米
坂の上全 30戸 2300万円をデベはあまり大きくありません無名です。当初の予定から
1000万以上安くなり売り出されました。

Ｂ保土ヶ谷駅から徒歩15分築10年 72平米 坂の上で全105戸 1820万円 中はきれいですが任意物件です。 デベは大きくありませんが中堅で皆が知ってます。今のところ危ないリストには入ってません。

今不動産不況でＡは大幅値下げされてました

Ｂはしっかりした作りですが現状渡しです

迷うところですがぜひご意見を

[27: 購入経験者さん]

間取り、管理体制、外観、階数、設備などいろんな点を考慮しなければなりませんので、
出された条件だけでは難しいと思います。
私はデベ（売主）より管理がどうなのかを重点に考えました。
自分が満足出来ればそれでいいと思います。

[28: サラリーマンさん]

>>26
私ならＢ！

Ａを選ばない理由
・知名度の無いデベで、この不況下倒産によりアフター保証を失うリスクがある
・デベ倒産した場合、30戸程度で問題に対応するのは大変
・上記同じく、管理組合運営も負担が大きい
・価格を大幅値下げによるデベにとってと予定収益が落ちる、デベの危険性増す
・時勢的に完売まで時間を要する可能性が高い
Ｂを選ぶ理由
・直接アフター保証は関係無いが、築10年で瑕疵は出尽くしていると判断できる
・100世帯管理組合運営も一通り軌道に乗っていると判断できる
・中古により現在までの組合運営を議事録で確認する事が出来る

Ｂは築10年でデベの倒産リスクに関して関係ないので
基本、Ｂの議事録で問題を抱えたＭＳで無いかと確認できれば
Ｂがお勧めだと判断します。

後は、間取り、外観、階数、設備などは、本人次第なので

[29: 匿名さん]

26です 皆様ありがとうございます。補足をするとＡはエリア的にはわりと古い町で団地などが近くにあります。階は三階です。バス停まで2分ですＢは坂の上の閑静な住宅街でわりと広い家が周りに多いです
階は一階ですが駐車場敷地内に庭があるので外からは入ってこれませんメノマエバス停です
情報少なく申し訳ありませんがよろしくお願いします

[30: ビギナーさん]

初心者です。

よろしくお願い致します。

中古マンションを検討しており、９月に５件ほど仲介業者と一緒に物件を見て、
久しぶりに先日、物件を何件か拝見しました。

その際、気に入ったマンションがあったので、3430万円のマンションを値引き交渉して貰い
3200万円まで下がりました。

マンションを見たのは11月30日で、価格が決定したのは12月3日です。

4日に銀行へ審査を行い、無事に仮審査が通過した場合、7日に契約を行いたいと
仲介業者より言われました。

契約は12月中に行い、受け渡しは来年1月でも良いとの事で、
値下げをする前提として契約を12月に結ぶ条件でした。

なぜそこまで急ぐのか分かりません。
ノルマなのでしょうか？

契約の際には、手付金150万円と印紙代15000円と仲介手数料50万円を用意するよう言われました。

年内の契約と年明けの契約で当方で不利になる事はありますでしょうか？

勉強不足で申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。

[31: 匿名さん]

会社として今年中に売上を計上したかったんじゃない来年またぐより決まったものは今年中に
あとはお客様の気持ちが変わらないうちに
また来年になってマンションがさらに下がってお客様の気持ちが変わると大変だもの

[32: 匿名さん]

>>30

中古売買だとスケジュールはそんなもんです。
価格や引渡し条件について合意できているのであれば契約を引き伸ばす
意味はありません。双方気が変わらないうちに契約しましょうってこと
だと思います。

引渡し時期については住宅ローン減税などの関係で年内か年明けかで
若干有利・不利があるかもしれませんが契約時期については関係ない
と思います。

[33: 匿名さん]

>>25

>価格の端数　３５８０万とかの８０万ね　は初めから無いようなもんです。

俺も売った経験があるが、仲介業者が「購入者側の勝手な思い込みなんですが、端数は
値引いてくれて当然と思ってるんですよね。」って言ってた。

まあ、俺はそんな買主の勝手な思い込みに付き合ってまで無理して売るつもりが
なかったんで、値引かずに売れたが。

[34: 購入経験者さん]

>>30
私も中古を買いましたが、契約までのスケジュールはそんなものです。
32の方が言われているように、その物件に決めたのなら、契約を引き伸ばす意味がありません。
引渡しは引越準備や各家庭でいろいろあると思いますから、急ぐ必要はなく、売主との話し合いで
決めればいいと思います。（契約の段階では決まっているものですが）

[35: ビギナーさん]

30です。

コメント下さった方々、ありがとうございました。
契約の流れは通常だという事で安心致しました。

また何かありましたら宜しくお願い致します。

[36: ななし]

テストテスト

[37: 匿名さん]

26番さん
新築の方の物件は中確認しましたか？つくりがよく気にいれば新築も検討の余地あるとおもいます。ただこのご時世なので売り主はきちんと調べた方がいいでしょう

[38: 匿名さん]

欲しいエリアで探すときはやはり中古になってしまう。
現物見れるし、築１０年くらいなら、検討の対象になりますね。価格も安いし。

[39: 匿名さん]

わが家も中古ですね。結局、探し始めてから丸一年かかりました。
希望エリアの物件をネットで調べてエクセルに登録して坪単価を算出。
気になる物件は都度見に行って相場感や値付けの根拠を確認しました。

最後は親しくなった中古業者から売主直の相談があり希望価格より安く買えました。

現金を手厚く持つかローンは事前にＯＫ取っておいたほうがいいですよ。
うちも不動産屋が銀行にローン申請したら１時間も立たずにＯＫ出たので更に値引きお願いできました。

一年掛かりで作ったリストは不動産屋さんにあげたら喜んでましたね。
中古相場は一年で約二割下落してます。特に夏から急に、
駅近の80㎡以上で築浅は少なかったんですが予想通り急な訳あり物件は出てきましたね。

[40: 匿名さん]

確かにどうしても、このエリアで・・・となったら、中古ですね。
私も運よく築２年ほどの中古を見つけることが出来て、よかったと思っています。

[43: 匿名さん]

新築は立地が悪いのが多いね。
中古のマンションがすごくいい所に建ってたりする。
ある意味、早い者勝ちだからね。
あとは中古だと管理状態やコミュニティーとかが分かりやすいし、建物の状況もわかる。
日本の場合、中古が新築以上なんてことはほとんどないので、割安感がある。

これからは中古が主流になると思うよ。

[45: 匿名さん]

広くて仕様も良く新築時の価格も安かったミニバブル前の物件。
新築価格よりも高く売り出されることが多いみたい。

[46: 匿名さん]

新築の供給量が減ったと思う。

そういう状況で新築完成在庫の多いエリアは考えてしまう。

[47: 匿名さん]

とにかく安い。

[48: 匿名さん]

安いと思っても、
売り手は新築時の価格に利益を上乗せしてたり
することがあるのが中古。

[49: 匿名さん]

いいんじゃないの。嫌なら止めればよいだけ。売るのも買うのも自由。