パークハウス千里中央ってどうですか？

[購入検討中さん]

パークハウス千里中央ってどうですか？

所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1-1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.93平米～145.48平米
売主：三菱地所
売主：鹿島建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス　大阪支店

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定

[61: ご近所さん]

ひじり幼稚園の騒音すごいです、マイクの音量本当に大きく設定されているようです、運動会前の練習の時の音は異常です、夜はサッカー教室の騒音が有りますよ。
南側の幹線道路の音も雨の日はすごいです、又、南側に桜ケ丘も高いマンションが建っている為、圧迫感があると思います。
上記の問題点を考慮して住居を選べば、今後、売り出される予定の物件としては、良いと方だと思います、ただし、
駅近、高スペック、免震構造、高ブランドイメージ（三菱地所、鹿島）等を考えると、中間階、南面で70㎡4600から4800万円ぐらいになるのと思います。

[62: 物件比較中さん]

貴重なご情報ありがとうございました。
やはり幼稚園は、毎日の放送の音もスゴいですよね。あちらも仕事ですから微妙な問題ではあると思いますが、付近のマンションに共鳴する事も考えて慎重に検討します。

[63: 購入検討中さん]

このマンションは、建て替え物件ですが、再取得予定者が全住戸の1/5の為、新規販売住戸が３００戸弱あるので住戸の選択が楽しみです。
価格設定は、等価交換時の設定価格では、多数の売れ残りが出ると思いますので、資金力の有るデべローパーの英断で逆ザヤ価格の設定を期待しています。
70㎡3800万円を

[64: 周辺住民さん]

せんりひじり幼稚園は非常に人気のある幼稚園です。特に年少さんは入園の抽選が５倍以上だったように記憶しています。ただ、北町に住んでいれば優先的に入園できるので問題ないでしょう。対象のお子さんがいればらとてもいいと思います。かなり遠方からわざわざ通園されている方もいるくらいですから。（パークハウスのお子さんで入園枠が超えた場合にはどうなるのでしょうか？ココに住んでいながら万一抽選になってそれに漏れたなんてことがあったら最悪です！幼稚園に聞いてみた方がいいかもです･･･そんな万一の話に答えはまだないでしょうが）

[65: 買い換え検討中]

ここは、リーマンショック以前の等価交換で、約55㎡所有者は、修繕積立金を含んで5300万円、約69㎡所有者7000万円を受領したと聞いています。
その時期でも4300万円以下が、適切評価だったと思いますが、当時は坪230から250万円ぐらいで販売を考えていたようです、現在は、千里中央駅近といえども坪180万円以下が妥当だと思います。

[66: 匿名]

> 千里中央駅近といえども坪180万円以下が妥当だと思います。

タワーの坪単価は220-240万円、レジデンスで210-230万円、プライムで210-220万円ぐらいですよ。

[67: いつか買いたいさん]

>>64 周辺住民さんへ

保育園の北丘聖愛園はどんな感じでしょうか？　御存知のことがあったら教えていただけると嬉しいです。

[68: 匿名]

せんりひじり幼稚園は、年長からの受け入れはしてくれるでしょうか？
まだ、購入するかわかりませんが、5500万円でソコソコ広い部屋があれば、前向きに考えてます。

[69: 匿名さん]

そうですね、210万円以上の値付けはバブル期の名残りです。
プライムステージは、安藤忠雄に監修料1億円支払ったと聞きましたし、タワーとレジデンスも路線価のもっとも高い時に、豊中市の再開発事業として割高の土地を購入したのでは？、
やはり180万円はきついかもわかりませんが、200万円前後が妥当と思います。

[70: 匿名さん]

5500万だと85m2前後の3LDKかな。

[71: 匿名さん]

それだとタワーと一緒だよ。値段が

[72: 匿名さん]

値段が同じならランニングコストが多少高くてもタワーの方が良いよね。

[73: 匿名]

逆ですね。それならばパークハウスを買いたいです。

[74: 購入検討中さん]

220万円なら、たとえ事故物件でもタワーの方が良いと思いますので、タワーより安く購入できると思い購入検討しています。
やはり200万円以下が妥当。
地権者は、購入した値段と変わらないので不満かもわかりませんが、住戸選定の優先権が有ったのですから納得できるのでは。

[75: 匿名さん]

値段見てよく考えた方がいいね。

タワーでも３０階以下なら２００～２１０万円であるし、
２００万円超えるようならタワーでしょ。

[76: 匿名さん]

この計画を承認したとき、まさかタワーが事故物件となり、こんなに売れ残っているって、想定外だね。

[77: 匿名さん]

↑どういうこと？？

計画を承認？？

[78: 匿名さん]

平成２０年９月ころです。

平成２２年　６月　４日（金） ≪PARK HOUSE 千里中央≫の販売広告を開始しました
平成２２年　４月１２日（月） 上新田天神社にて、新築工事の安全祈願祭が行われました
平成２１年１２月１４日（月） １２月１１日付で開発許可を取得し、開発工事（宅地造成）に着手
平成２１年１１月１６日（月） 管理組合残余財産の清算完了
平成２１年１０月 解体工事開始
平成２１年　９月　１日 全住戸（１６２戸）の明渡しが完了し、管理組合解散
平成２１年　１月３１日（土） 還元住戸選定会
平成２１年　１月１８日（日） 建替え事業実施組合設立総会（設立時組合員数１５０名）
平成２１年　１月 建替え非合意者に対し、区分所有法に基づく売渡請求権を行使
平成２０年　９月２８日（日） 団地一括建替え決議集会（賛成率９３％で可決承認）
平成２０年　８月 団地一括建替え決議議案説明会［法定説明会］
平成２０年　７月 建替え実施計画説明会
平成２０年　４月２０日（日） 団地管理規約設定承認集会（賛成率９５％で可決承認）
平成２０年　３月 建替え基本計画説明会
平成２０年　２月 住戸プランアンケート調査
平成１９年１２月　９日（日） 臨時総会にて事業協力者として三菱地所・鹿島建設グループを選定（賛成率９０％）
平成１９年１１月 アンケート方式による建替え計画に対する意向調査
平成１９年　５月 事業協力者の募集・選定開始
平成１９年　５月 通常総会での建替え推進再決議可決承認（賛成率８５％）
平成１９年　２月 建替え／修繕・改修比較検討案説明会・アンケート方式による意向調査（賛成率８３％）
平成１８年１０月 建替え計画案説明会・アンケート方式による意向調査
平成１８年　５月 通常総会にてコンサルタント導入可決承認
平成１７年 住宅建替え検討委員会の一新、建替え計画に向けて再起動
平成１６年 団地一括建替え決議否決
平成１５年 事業協力者の選定 (東急不動産・伊藤忠都市開発・伊藤忠商事グループ)
平成１５年 住宅建替え検討委員会設立
平成１４年 住宅再生検討委員会設置

[79: 匿名さん]

なんかスゴイね。。。

事故の件が沈静化してタワーがまた売れ出しているのも想定外？

[80: 物件比較中さん]

価格はそろそろきまって情報が漏れてきてるでしょうか。
完成時期遅れてるって本当でしょうか。

[81: 匿名さん]

野村さんは200～210万円といってました。ホントかどうかわからないですが。建て替え物件は地権者の問題が多くておススメできないともいってました。サンメゾン・レジデンス・プライムステージの営業マンも同じことをいってましたがやっぱりパークハウスに客を持っていかれることを相当警戒してるみたいですね。警戒してもあの価格じゃ持っていかれるのは無理もないと思うんですけどね。

[82: 匿名さん]

でも、高いかも。だって、容積率１５０％建てているとしたら高くなるよね。豊中は吹田市とは違ってゆるいから。→三菱地所・鹿島建設グループが選定された理由としては、「千里ニュータウン地区環境保全に関する基本方針」に則り、容積率１５０％( 法定容積率２００％)、建ペイ率５０％、高さ４０ｍ以下に抑えた住環境、周辺環境との調和を図った魅力的で、免震構造を採用した安全性にも優れた施設計画でありながら、区分所有者の経済条件（従前資産評価額及び還元率等）の面においても最高条件を提示されたことによります。

[83: 匿名さん]

パークハウス、サンメゾン、レジデンス、プライムステージ、タワーの金額はほぼ横並びですね。

金額同じならどれがオススメですか？

[84: 匿名さん]

同じなら、私ならパークですね。中古物件を検索してもらったら分かるのですが、西町は結構中古が出るんです。築年数たったら、安くなっています。でも、東町は適当な広さ、お求め安い価格帯４０００万円以下ではなかなか出てきません。高いな～と思っても、出てきても必ず売れてます。タワーは事故があったので。レジデンスも良いと思います。あの物件も完売すれば、利便性が良いから、中古でなかなか、出てこないと思う。特に、自分がほしいと思っている、広さ、間取りの物件が。それはパークでも言えることかもね

[85: 匿名さん]

お目が高い！
確かに、売却も考えるなら東町の物件が良いですよね！

中でもパークとレジデンスは買い手がつきやすそうですね。
タワーは事故の件がいつまで尾を引くかという課題はありますが、
それでも売り切れた後ならいくらでも買い手がつきそうですね。

[86: 匿名さん]

多分、タワーも完売したら、なかなか出てこないで、出てきても売れると思う。そのころには、事故のことが風化しているでしょう。（そう願ってる。何もその箇所に問題が起こらず）

[87: 匿名さん]

この掲示板を見ていない人からすればすでに事故のことは風化してそうですしね。
パーク、レジデンス、タワーどれも良い！

住宅地にあるパーク
利便性バツグンのレジデンス
ホテルライクなタワー

あとは住まい方の好みですね。

[88: ご近所さん]

パークは東町ではなく北町です。
みなさん販売価格200万円ぐらいが妥当と思われているようですね。
建築場所は、地盤が良いため杭等の基礎の補強が要らないので工事費安く出来ると思いますので、販売価格に反映してほしいです。
工事の進捗は、基礎補強が無い分早いです、4月に着工で、もう１階の配筋工事？と思います。

[89: 匿名]

会員登録したので、間取りの一例きました。魅力的です。億越えと思われる間取りは勿論ですが、サラリーマンに現実的な85m2ぐらいも良いです。
私なら、坪単価190万円なら、その日に予約入れます。
200万円なら、迷いながらも買うかな。
ただ、どうせ高いなら、240万円ぐらいに設定してくれたら、諦めもつくので、ひそかにおもいっきり高いのも期待してます。

[90: 匿名さん]

２００万だとタワーの方が良いような気がする。

１～２年待ってたら５００～１０００万円くらい値下がりしますかね？

[91: 販売関係者さん]

値下がりは１～２年待ったから下がるというものではなくて、
交渉次第というところが現実ですよ。
１～２年待っても交渉下手ならお得な買い方はできません。
年数ではなく相手の売りたいタイミングで最大の交渉をぶつける
ことができるかどうかです。
身内に販売関係者がもぐりこんでいればそういったタイミングも
教えてもらえますけどね。
信頼できる営業マンに本音で話してもらえればいいんですけどね。
まあ、交渉はタイミングだと心得て、時間を詰めて頑張ってください。

[92: 匿名さん]

交渉下手だから駄目だぁ～。

事故のあったタワーですら値引きしてもらえなかったぁ～。

[93: 匿名さん]

タワーの事故が風化することは…多分ない。買ったとしても、「ああ、あの柱が折れたマンションね」と、いつまでも言われるだろう。

パークハウスは、棟によるな。南道路沿いの棟はバスとかバイクが、かなりうるさいぞ。北側の棟で眺望が望める場合、メゾンシティくらいの価格で出れば買いかな。ガーデンヒルズくらいの価格だと…、ちょっと迷う。

結局、角部屋上層階　坪200万なら安いと思う、即買いかと。

[94: 匿名]

坪単価200万円で、タワーの南向き買えるなら、絶対タワーでしょう。
でも実際は、東向きでも厳しいでしょう。
パークハウスも高めに設定して、売れ残るのでしょうね。

[95: 匿名]

93様

メゾンシティとガーデンヒルズの坪単価は、いくらぐらいだったのでしょうか？
興味があります。教えてください。

[96: マンション投資家さん]

坪200万円ならやはりタワーの方が良いとの意見が多いようですね。
早期に完売したければ、170万円、そこそこに完売したければ、190万円という所ですね。
南側は、桜ケ丘の高層マンションで解放感０、北側は、一日中昼も夜も騒音いっぱいの幼稚園、駅近だけではこのあたりの値付けが良いのでは？

[97: 匿名さん]

今タワーで１００万円キャンペーンやってるから
南向き以外なら２００～２１０万円で買えるよ。

かくいう私がキャンペーンに釣られて買ってしまいました。
良い買い物をしたと思っています。

[98: 匿名]

ここのデベは体力あるし、合併して人も余っている。
高めに設定して、長期かけて売る作戦をとるかも。坪単価220から230万円ぐらいと見た。
当然、私には買えません。

[99: 匿名さん]

私も、長期戦だと思いますよ。メゾンシティとガーデンヒルズのときは、メゾンの方が安く、ガーデンの方が高かった。販売はガーデンが早く、メゾンは遅くに販売開始。でも結局は、両方完売し、中古でもなかなか、お手ごろ価格がお目にかかれない状況です。長期戦でも売れると思います。

[100: 匿名さん]

地権者が５０００万もらって他へ転居するパターンと残って平均的な住戸７５㎡に住み替えるパターンのいずれかに選択するという条件から仮定したら、ざっと計算して坪２２０万くらいで住民は交換に応じた？？？
だとすると、売り出し価格は最低でも２３０万ぐらいは想定されるかも。
私も買えません！

[101: マンション投資家さん]

№100さん　正解です
230から240万円で一般分譲を設定していたと思います。
しかし、市場の変化を考慮すると、やはり200万円以下で販売することになるのでは？
ひじり幼稚園の騒音は、半端ではないですし、南側の幹線道路の騒音もすごいです、高層階を購入しても視界を桜ケ丘のマンションにさえぎられることになすので、駅近と言えるのは、南西の住戸以外は１０分以上かかると思います。
このような立地でも230万円で販売するのでしょうか？、

[102: 匿名]

230を200に下げて販売出来る訳ないやろ。戸数も考えてみいや。どれだけの赤字になると思う？
仕様をかなり下げて帳尻合わせはしてくるだろうが、下げれて220とかのレベルだろうな。

[103: 匿名]

坪単価230万円、どの位の年収の方々ですかね？親からの援助がある方は、別として、1500万円ぐらいかな？
因みに私は、年収900万円、貯蓄2000万円程度ですが、85m2ぐらいは欲しいので、無理です。
買えませんが、興味ある物件なので、もう少しスレッド閲覧続けます。

[104: 物件比較中さん]

駅近で、坪単価は相当高くなるのでしょうね。
ところで、学区の第八中、北丘小について　どなたか情報をお持ちでないでしょうか。

[105: 匿名さん]

学校は東町＞西町＞北町だと聞きます。
２３０万円も安くはないですし、
学区のことを気にされるのでしたら東町のタワーorレジデンスの方が良いかもしれませんね。

[106: 匿名さん]

折れたタワーは論外

[107: 匿名]

レジデンス西向き以外は、良いですね。
勿論、ここも良いですが。

[108: 購入検討中さん]

三菱地所の関係者もこのレスをチェックしていると思いますが、等価交換時の誤算を新規の購入希望者に上乗せしないでください。

[109: 購入検討中さん]

建て替え物件を選ぶのであれば、その負担は我慢しないといけないでしょうね。
それが理不尽だと思うのであれば、建て替え物件は選択しないことですね。

千里ニュータウンでのマンション購入において、
建て替え物件は検討からはずすべきだと考えていたのですが、ここの人気の高さに正直驚いています。
やはり立地の良さが勝っているということでしょうか？

[110: 匿名さん]

そう立地。まあ、住所は北町ですが、駅から東側というのが良いですね。５分以内でなかなか出てきませんから。あと、不動産会社と建設会社も良いです