築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[82: 匿名さん]

>>79
成程、調べてみたらおっしゃる通りでした。
しかしながら、
「（手続方法）
・新耐震基準に適合するか、または過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅
（木造：築２０年超、非木造：築２５年超）の所有者が、建築士（登録事務所に属する建築士に限る）
等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を
依頼者に発行する。」

耐震診断っていくらかかるものなの？

[83: 匿名さん]

>>80
子供が経済的な負債という考え方は、自分の一生の期間(特に、元気に生きている期間)だけに
限って考えた場合ではないでしょうか。確かに、私が死んだ後のことなど、私には関係ない、
という最近の風潮で言い切ってしまえばそれまでですが．．．
夫婦のどちらかが亡くなって、自分自身も年老いてくると、一人寂しくひっそりと息を引き取る
姿を想像するのは、とても耐えがたく、悲しくなると思います。
やはり、その人がその時代に築き上げた物を、次世代が受け継いでさらに発展させていくと考える方が、
よっぽどかポジティブに生きられると思います。

[84: 匿名さん]

>83
極端な話、子供100人つくればポジティブだが、食わせられないでしょう。
その「食わせる」ってところが経済の問題なんです。そこの話しかしていないんです。

[85: 匿名さん]

>84
74さんの場合、子供４人つくっても十分食わせられるんです。
その子供４人と楽しく暮らせて、しかも老後を考えた場合、新築か中古かどっちってところが問題なんです。
84以外のみなさんは、そこの話しかしてないんです。

[86: 匿名さん]

83と84はスレ違いなんで、よそで仲良く話してくれってことね。

[87: 匿名さん]

なんか勘違いしていませんか。
築25年のマンション、住む分には何も言いませんが、売れる訳無いでしょ。
土地の権利金だけですよ。ちょっと世間を甘く見すぎていますね。

[88: 匿名さん]

>>87
公団の分譲で築35年,50平米ぐらいしかないのに妙に高い物件ってありますね。
調べてみると土地持分が大きいんです。土地を買うと思えば良いのでは（産廃付ですが）

[89: 匿名さん]

あなたが住めばいかがですかね。
狭くてどうしようもないけど、土地に対して建物はゆったりと建っていますから、住みやすいですよ。
自分はそういうところに何十年も住んでいました。
余計な物は置いておけませんよ。
よく４人で住めたと思います。
電気のアンペアも４０Ａくらいまでですね。電線の太さで決まってしまいます。
うちは長らく１５Ａで生活していました。
健康的でいいですよ。

[90: 匿名さん]

>>89
９坪ハウスと似たようなコンセプトですね。ttp://9tubohouse.com/
無駄なものは買わず（えず）、エネルギー使用も極小とくれば、時代の最先端。
流行り物好きの店子に貸すかな。

[91: 匿名さん]

ダメダメ！絶対やめときなさい
あとで後悔しても売れませんよ

[92: 74]

たくさんの方々から、ご意見頂きましてありがとうございました。掲示板という匿名の空間でも
迷っている時には、何かしら自分の決断に影響を与えられました。
世間を甘く見ているつもりはもうとうありませんが、結局は資産価値という観点から
新築の方を検討しています。

[93: 匿名さん]

売らなきゃいい

[94: 匿名さん]

中古は築４５〜５０年で修繕か取り壊しの問題が発生するでしょう
築２０数年経過したマンションを自宅とは別に購入しました（地方都市ですが）
震度５強の実際の試験有りましたが外観を見る限りコンクリート等の問題はなさそうです
また格安ということも有りつぶれてもおしく有りません
あと立替が２０年後にくれば土地の持分が購入価格の半分有りますので処分しても良いと考えております
これが中古の好いところです

兄弟がペントハウス購入しておりますがうらやましいということがまったくありません
むしろ私の中古のほうが地理的に恵まれており景色もすばらしいのであきません
（この時期は雄大な冬山，海もよく見える）

マンションは財産という考えは捨ててボロ中古を買いましょう（財産はなくなる）
設備が古いと危惧されるともあるでしょうが１００万追加しなければと覚悟しておれば気が楽です
マンションリホームはできるかぎりＤＩＹで（これが醍醐味）
新築マンションはリホームができないのでストレスの元になるのでは？

ついの住処は５０代以上で考えが変わるので３０、４０代で決めて新築マンションを購入するのは
住み替えを前提にするのであれば差し支えありませんがそうでなければ大きな損失になります

家という財産にしばられるのは大きな苦痛になります
十分検討し新築を購入されるのですが考えが変わることを考慮すれば中古はすてがたい？
いや、捨ててもおしくない！！！

ついの住処は５０

ｒｇ＠ｗこんなものです価格が２０〜３０倍違ってもどこに価値を見出すか自己満足

[95: 匿名さん]

>>94
当面の持ち出しは少なくて済むが、建て替えをスムーズにいかせるにはかなりの努力が必要。
管理費も割高になり、当面のランニングコストはかかる割に、住み心地がいい訳ではない。
建て替えで持ち出しがかからない為には、処分床が得られるくらい容積率に対してかなり余裕を持って建てられていることが大切です。
この３点（特に大切なのは最後の１点）に関してはいかがですか？

[96: 匿名さん]

私の場合は格安の中古物件を買って賃貸に出し収入を得たい。人が住めなくなって立て替えの問題がでたときは、
その時考えればいいし、自分が住むわけではないので別にどうなろうと痛くも痒くもない。
だいたいきちんと修繕をしておれば、１００年以上は住めると思うのが・・・海外ではこれ当たり前！

[97: 匿名さん]

ここは日本ですよ。しかもマンションの大半を買っておかないと
建て替えされちゃいますよ（笑）一戸建てで考えてはどうです？

[98: アパートのおおやです。]

>>96
賃貸が見込めるような物件だと、業者がすぐに押さえる場合が多いです。
分譲と賃貸のマンション仕様は必ずしも一致する訳ではありません。
その辺りは検討されたのですか？

[99: 匿名さん]

日本は湿度が高いので家が長持ちしないんです。

[100: 匿名さん]

100年は無理でも、60年は持つでしょうけどね。

[101: おおや]

>>101
物理的には持つかもしれないですが、内装を大幅変更しないと無理でしょうね。

>>96
＞人が住めなくなって立て替えの問題がでたときは、
＞その時考えればいいし、自分が住むわけではないので別にどうなろうと痛くも痒くもない。
賃料が取れないで、維持費だけ勝手に払ってね。
自分が住めないような物件を人に貸そうなんて考えている人に、大家が務まるのかな。

[102: 匿名さん]

マンションは、立地と、住所が全てという意見がマンション業界の常識でした。

[103: 匿名さん]

>>102
あ、そう。
じゃあ、「骨抜きマンションでもいい。」ということですか。
「立地と、住所」だけなら、そういう結論になるよ。

[104: 匿名さん]

みなさん30年のマンション住んだことあるのかな。
1971年竣工のマンションに10年前から住んでます。
駅から近くて、共有部分がゆとりがあっていいですよ。
古くからの街で駅から近い１等地だから、新築マンション組がゾロゾロ歩いてくるのを横目で見ています。
住民の顔が見えてが仲良しで、のんびり。楽しい我が家という感じです。

ひとつだけ難点は、平均60㎡と狭いことかな、30年前のスタンダードです。
「狭いながらも都心の我が家」

[105: 匿名さん]

>>104
当時の耐震基準では震度５が耐えられるという内容です。
昭和４９年頃に竣工した駅前マンション、結婚する前年に見に行きましたが、１００平米くらいがスタンダードでした。
今でもその駅前マンションは健在で、毎日見ています。

[106: 匿名さん]

＞＞105 104です
スタンダードは、地域差でしょうか、それともマンションのグレードでしょうか。
100㎡がスタンダードなのは、羨ましいです。
戸建が普通でマンションはまだまだ高級品だったらしいです。

耐震基準は最低基準と地盤の関係ですね。うちのマンション耐震検査をしましたが、
地盤強固もあり新耐震並みの強度があると言われました、ただ初期性能が落ちているかもしれません。
業者の言うことを信じるのみです。
幸い10階建ての8階なので、倒壊しても我が家は潰れないと信じています？

＞今でもその駅前マンションは健在で、毎日見ています。
一般の方は不思議がりますが当たり前なんですよ。
都内で建て替えたマンションはまだ80棟程度らしいです、首都圏で都内中心に30年超は100万戸あるらしいです。
住民の80％の賛成が無いと建替えできないんです、だからほとんど不可能です。
住民全員が2000万円以上の支出はできません。

[107: １０５]

>>106
今でも見ているマンションは、価格が８００万円くらいでした。
私の給料が一ヵ月５５０００円くらいの頃です。
この年は前年に物価が大幅に上がって、給料も一気に７５０００円になりました。
社会人２年目で、まだ蓄えが１００万円弱。
仕事終了後と休日のパチンコで生活費を賄い、毎月の給料はまるまる貯蓄をしていました。
当時は住宅ローンもあまり普及しておらず、今のようなご時世だったら購入していたかも。
思い出の深いマンションです。

実際、東京２３区内では広めの物と狭い物の２極化で販売されています。

駅前マンションだと権利関係も複雑で、住宅専用地域に建っているものよりも建て替えは難しいようですね。
ただ、処分床が生み出せるんだったら、駅前でも建て替えチャンスは大きくなります。
（商業地域の容積率が、建設当時よりも大きくなっている所は、可能性が大です。）

地盤がいい所は、建物そのものへの振動がどう伝わるかで有利な面がありますから、本体構造そのものは震度５基準の鉄筋量でも、倒壊の恐れは少ないです。
あの構造計算不正は、そういう想像の基に、応力を少なく見積もって算出したものです。

[108: 匿名さん]

＞＞107
懐かしいお話をありがとうございます。
その駅前のマンションは、私のマンションとほぼ同級生です。

駅前というわけではありませんが、山手線の最寄り駅５分、オイルショック前の
昭和47年竣工平均55㎡で当時の不動産業者の資料によると、平均分譲価格：900万円でした。（準工業地）
当時の給料は知りませんでしたが、今の価値に直すと5000万円くらいですね。
やはり、当時はマンションは高級品だったのですね。
土地の価格が高かったので現在同様買える価格に設定するために、狭くしたのでしょうね。
近所の人も、当時は高くて買いたくても買えなかったと、言われます。
バブルの絶頂期に9500万円の売買事例があるそうです。
私は10年前に3500万円で買いました。

容積率オーバーで建替えると10％ダウンとなり、建替えは不可能でしょう、
ネットで調べるとこの年代の都内のマンションは、半数が容積率超過の違法建築だそうです。

[109: 匿名さん]

とりあえずお金余ってるのなら買ってみなさい

[110: 匿名さん]

容積率は、竣工時の2倍くらいに緩和されないと、建て替え資金0で建て替えは
厳しいでしょうね。
といいながら、30年50年で建て替える根拠も薄いです。
生活様式の変化で、どうしようもないということもないし、築30年くらいなら。

よく、同潤会アパートの70年目の建て替えが例に出ますが、基本的に関東大震災の復興住宅ですから
ベランダもない、風呂もない、極端に狭い　一番問題だったのは電気容量が10アンペアーだった。

給排水管がダメになるといいますが、外配管にすれば対応できます。
鉄筋がボロボロになれば、問題ですが、浮き出したくらいでは
調整剤を注入で対応できると聞きました。

母校の本館は、大正時代の3階建て鉄筋ですが、戦災にもあっているのにまだ、現役で
建て替えの話もないようです。

住宅にお金をかけない主義の方だったら、新築の半値以下で買えるので、物件によっては
いいかもしれない。
立地条件は一般的に、新築より遙かにいい場合が多いですね。

[111: 匿名さん]

109さんは失礼な発言。
首都圏中心に30年超のマンションは100万戸あるそうです、
住んでいる住民につばを吐くような発言ですね。

[112: 匿名さん]

30年はダメ？？
そんなことないと思います。コストパフォーマンスは最高ですよ。

3年前に、山手線の内側、駅から徒歩5分の9階南西角部屋、
ループバルコニー付き85㎡を2980万円で買いました。
築31年、6年前に、前のオーナーが1000万円近くかけて
スケルトンリフォームで玄関ドア以外の内装は、ほぼ最新式、風呂、キッチン、トイレ
サッシまで新品同様です。大規模修繕も完了済み。
バブルの頃は1億8000万円だったそうです。
住宅地では、新築も含めて駅から一番近いマンションです。
新築だったら最低でも9000万円以上でしょう、新築分譲の70％以上offということになりますね。
昔の高級マンションなのでユトリが違います。
住民もしっかり、医師もいれば社長も何人かいます。
管理は抜群で管理人も夫婦で常駐です。

こんな豪華マンション30年の中古だから、サラリーマンでも買うことが出来るんです。

この値段だったら、この場所なら新築なら1LDKしか買えませんよ。
20年住んでも元が取れそうです。土地の値段だけでも1600万円はありますから。

[113: 匿名さん]

不動産に掘り出し物は無いとよくいわれますが、山手線の内側で、土地だけで買価の50％超を占めるというのは確かにお買い得と思えますが、こと耐震性をとってみると、先日（先週末くらい）の報道番組で実物大マンションの耐震実験の様子を見ると、ちょっと不安になりますね。
その辺のバランス、価格と安全性を考えると。。。

[114: 匿名さん]

地震はどうでしょうか？
でも阪神大震災でも分譲で倒壊した物件はありましたっけ？

[115: 匿名さん]

20年後は「築50年のマンションはダメ？」なんていうスレが建ってるだろうな。
マンションはそんな簡単に建て替えできないよ、住民の経済状況も違うし、相続もあるし。

容積率の乏しい物件は、本当に老朽化して、誰の目からもダメになったら
取り壊して土地代を分配するのが現実的でしょう。

[116: 匿名さん]

あげ

[117: もり]

あら。なんだか違うところに書いてしまったようなので、再度。
今日希望の環境の地域の物件をみたのですが、築40年とちょっと古め。でも中はきれいにリフォームしてあり見違えるようです。
気になっているのは、やはり築年数の古さでの耐震などへの影響。あと、借地権利なのでそのあたりは所有権とどんなに違うのか？
ちなみに期限はあと9年のようです。今後どのあたりを突っ込んで見・聞きすればよいかアドバイスください。

[118: 匿名さん]

＞117さん

築40年の物件は借地権でも旧借地権だから、普通に更新して建物が朽廃するまで借地契約は
続きますよ。地代があること以外、所有権と何ら変わらないですよ。
建て替えも、地主さんに自分で使用する等の正当事由がないとまず拒否できません。
旧借地権は、借地借家法で借地人に強力な権利が認められているので
まるで地主さんが借地人に土地をあげてしまったも同然です。
定期借地権制度が出来たのは、まだ新しいですから。

生活様式が変わらなければ、お買い得だと思いますよ。
当時はマンションは戸建てよりも高級品だから、住民層も良いんでしょうね。
想像ですが、立地は間違いなく良いんでしょうね。
よく古いマンションの議論で、同潤会アパート（原宿）を例にする人がいますが、
昭和初期のマンションだから元々風呂もなかったし、電気のアンペアーも15Ａとか極端です。
当時は電化製品なんて、今から比べたらほとんどないに等しいですからね。
電源のキュービクルを替えればいいんですけど、1000万円以上掛かりますから。

別のスレで見ましたが、池袋西武百貨店の建物は昭和27年竣工だそうです、
設備は多少古いけど、戦後の建築だからまだまだ現役です。
日本橋三越はもっと古いでしょう。

[119: もり]

早速アドバイスありがとうございます。
立地は私の通勤で利用する中野駅から徒歩10分の早稲田通りに面した、マンションで1階にスーパーが入っています。
最上階の角部屋で全部の部屋が南に面していて、明るい・・けど夏暑いかも・・ですね。
そうか〜借地権にもいろいろあるのですね。そのあたりは不動産屋営業マンに率直に聞いていいのですかね？
なんだか駆け引きと足元みられそうで、ついいろいろ躊躇しつつ、聞いていますが、希望に沿った物件を見つけるために地道に聞いてみます。

ありがとうございました。

[120: 匿名さん]

日本橋三越は昭和10年竣工だって、ひえーもう70年。
銀座三越は昭和6年竣工だそうです。
鉄筋は60年なんて根拠はどこから来たんでしょう。

[121: 匿名さん]

>119さん　118です。
借地権については、不動産の営業マンは詳しくないと思いますよ。
実家が借地なので、建て替えの相談したらほとんど知識がありませんでした。
というより、地主側の立場になった間違った知識という感じです。
購入検討中ということで、管理人さんに聞いたり、理事長を紹介してもらって
管理組合の今後の方針を聞ければいいと思います。
1階にスーパーが入っているのであれば、設備的には問題もないでしょう。

「借地権、更新」でネット検索するといろいろ出てきます。
借地借家人組合というのもありますので、不安であれば問い合わせしてみたらいいと思います。

最上階の角部屋は暑いのは普通ですが、街中のマンションはビルのクーラーの室外機の影響か
どこでも夏は暑いのでクーラーで対処してますよ。
我が家も、そこから遠くないマンションで上層階の南西の角部屋ですが、やっぱり夏は暑いです。
その代わり冬場は朝にエアコンつける前でも16度以下にはなりませんよ（笑）

[122: 匿名さん]

＞建て替えも、地主さんに自分で使用する等の正当事由がないとまず拒否できません。
旧借地権は、借地借家法で借地人に強力な権利が認められているので
まるで地主さんが借地人に土地をあげてしまったも同然です。

甘いですよ！！
地主が相続や破産などの理由で更新を認めなければそれまでです。
地主が神社やお寺なんかでもないかぎり、永住できる保証はありません。
旧借地権であっても、借地期限が近づいた場合に更新することを目的とした
建て替えや大規模修繕はできない場合があります。
要するに地主が了承すればなんでもありですが、その保証がない限り、
マンション住人が老朽化した建物を修繕することもできないんですよ。
それでも築40年の借地マンションを買いますか？
同じ理由で、買ってしまったら売却はまずできないです。
よく考えましょう。

[123: 匿名さん]

旧借地権の場合
大規模修繕で柱や屋根の修繕以外なら、問題ないでしょう。借地借家方にも書いてあります。
柱をや基礎を大規模修繕でいじることはまずないでしょう。
一般の大規模修繕で地主さんが文句を言って、負けた判例は私が調べた限りないはずですよ。

相続なら相続人が地主になるだけ、破産したら管財人、物納されたら国に地主が変わるだけです。
更新を拒否する正当事由は地主さん本人が住む場合以外に、ほとんどないはずですよ。
地主さんは底地権しかありません、借地人は借地権があります、中野辺りなら
借地権は70％はあるはずですよ。この場合地主の底地権は30％で、税務署も認めている割合です。

地主さんが更新を拒否したら、法定更新するだけでしょう。

旧法では、唯一更新拒絶で「建物の朽廃」「借地料の滞納」がありますが、
これは消防署の指導があるほど
ひどい場合なので、築40年の分譲マンションの場合はまずあり得ないはずです。
地主さんは、あの手この手でいろいろ借地人の無知をいいことに言ってきますが、
裁判所が認めることはない、判例もないですよ。調停、否訟手続きもあります。

旧借地法は借地人にあまりにも有利なため、土地を有効活用するために
定期借地権が近年出来たのでしょう。
定期借地権は、地主さんが更新を拒否すれば、借地契約終了後に取り壊して
土地を返還する必要があります。

まだ例がないでしょうが、建て替えの場合も建て替え承諾料が必要なだけで、
地主さんが拒否したら、裁判所が認めてくれますよ。
借地契約書を見ないと何とも言えない部分もありますが、色々書いてあっても、
旧借地借家法と照会して借地人に不利な条項は無効となります。
たとえば、40年後に更新しない旨の記載があれば、それは無効です。

>>119さんが不安になるので、不用意な投稿は避けましょう。
疑問であれば、調べてみてください。

[124: 匿名さん]

123です

借地借家方　×
借地借家法　○です

法律がわかることはまず考えにくいですが、
変らない限り旧借地法は生き続けていきます。

[125: 匿名さん]

＞相続なら相続人が地主になるだけ、破産したら管財人、物納されたら国に地主が変わるだけです。

そうとは限らないでしょう。相続税のために処分したり破産のために売却したりという例は
ありますよ。
それに柱や屋根の大規模修繕はしないと思ってるのですか？
老朽化すれば必要になりますよ。(マンションの話)
>>123さんはマンションは皆高級品だと決め付けているようですが、まったくそんなこと
はないです。現に欠陥マンションなんて五万とありますよ。築40年だから、その当時の最先端
の建築技術で建てられているとは限らないんです。
私が近隣の中古物件を探していたときに、不動産屋に教えてもらった限りでは、築40年の旧借地権
のマンションで耐震補強もできない物件や地主の相続によって近々借地権が切れるという物件は
ありました。判例がすべてではないんです。

[126: 匿名さん]

ちなみに借地権の物件を購入するのに、土地代の分は当然ですが
ローンは組めません。
相当頭金がないと買えないので注意しましょう。
だから買う人も限られるので、売却しにくくなるのです。
判例がない、裁判所が認めてくれるからという根拠で人に借地物件を
勧めるのはいかがなものかと思いますがね。
実際に更新できない状況になったときに「判例ではいいはずじゃん」という
理屈は通りません。

[127: 匿名さん]

>そうとは限らないでしょう。相続税のために処分したり破産のために売却したりという例は
ありますよ。]

いちいち反論するつもりもないけれど、誤った知識だと思いますよ。
借地上の建物がある限り、処分できるのは底地権（30％）だけですよ。
相続税で国に物納する場合は30％認めてくれるけど、民間に売却したら10％〜15％にしかならない。
地代が入ってくるだけの価値しかない土地ですからです。


>地主の相続によって近々借地権が切れるという物件は
ありました。判例がすべてではないんです。

人のいい管理組合が、法律に関係なく更新しないことを認めていれば別ですが、
法定更新は可能だし、判例が全てに決まってるでしょう、法治国家なんだから我が国は。
住民が更新を希望して地主が拒否すれば、調停→裁判　すればいいだけでしょう。
負けて、建物を取り壊して返さなければならないと言うことにはまずならないでしょう。
旧借地法には、借地人の地主に対する「建物買取請求権」も認められていますよ。

あなたの投稿が正しいとすれば、苦労して定期借地権を立法した国会は報われないでしょう、
旧借地法と、新借地法に差異がなくなるから。

＞不動産屋に教えてもらった限りでは、築40年の旧借地権
のマンションで耐震補強もできない物件や地主の相続によって近々借地権が切れるという物件は
ありました。

前にも書きましたが、不動産屋は基本的に地主の味方だから借地の知識が乏しいです。
私は地主と裁判所で調停した経験もあり、組合にも加入しているので間違いないと思いますよ。
借地権が切れたら、更新すればいいだけでしょう。
旧借地法では、地主の更新拒否の正当事由が限定的ですので、建物が朽廃しない限り
拒否できた例は私の調べた限り1件もありません。
（借地人が地主の横暴に負けて、借地権を放棄し自主的に土地を返還する例はいくらでもあります）

確かに地方は借地権自体が価値が乏しいため希薄な権利だと勉強したことがありますが、
少なくとも東京都内では強力な権利です。相続の際にも借地権70％に相続税が課税されますよ。
我が家は相続の時に申告しました。地主の課税は底地検（30％）に対してだけです、
貸宅地全体に課税されることはあり得ません。

あなたの言うことが正しければ、残存期間9年間のもりさんの物件に値が付かないでしょう。
売り主だってリフォームするだけ、大損です。

[128: 匿名さん]

＞ちなみに借地権の物件を購入するのに、土地代の分は当然ですがローンは組めません。

都内では、地主が承諾して旧借地権付きの新築戸建てが販売されています、ローンもちゃんと組めますよ。
但し土地の担保価値は70％ですが、都内は土地が高いので十分です。

全国版の掲示板なので、都内の特殊な不動産事情と地方では温度差があるのは認めます。
築30年のマンションに3000万円、4000万円の値が付くのが都内です。
物件に占める土地代がそれだけ高いと言うことでしょう。

何度も書きますが、地主と係争になった場合は、判例が大半を占めるのが、
我が国の裁判制度です。

[129: 匿名さん]

>>128
旧法借地権についてもっとよく勉強なさってください。
本など買って読めば、法的に更新できないことがよくわかります。
借主の方が強いのは慣例的なもので、法は法です。
私は建築の法律関係の友人にもアドバイスしてもらって
旧法借地権の物件は見送りました。
不動産屋が地主の味方、というのがそもそも、>>128さんは不動産関係に
精通されてないのでは？
この場合の不動産屋は仲介ですから、客の味方で地主の味方では
ありません。

[130: 匿名さん]

ちなみに再建築不可物件などを悪徳不動産屋が勧めるときに、
「現実には再建築できますよ」とか「柱一本残して全面リフォームすれば
いいですよ」とか「持ち主の財産権の方が優先されるから大丈夫ですよ」
などと言うことがあります。
判例で大丈夫だから、というのはそれと同じことです。
>>119さん、何のために借地残存期間が9年となっているかを考えてください。
まったくそれが意味のない数字だと思いますか？借地法などの本を買ってきて
読んでも詳しく書いてあります。

[131: 匿名さん]

>>129
本当に読んだことあるの？　あたしゃ裁判所で弁護士なしに調停したことあるんだよ。
本も何冊も読んだし、弁護士にも相談した、借地借家の組合にも相談した。
大学は法学部なんです。
いい加減に素人だと思って、ウソ書くのやめて。
実家は木造だけど借地契約を何の問題もなく2回更新したよ。

＞旧法借地権についてもっとよく勉強なさってください。
本など買って読めば、法的に更新できないことがよくわかります。

この場合契約始期は平成3年以前なので、借地法（俗称旧借地法）大正10年制定が適用される。
（新法＝借地借家法は平成3年制定）
第4条〜6条に書いてあるでしょう。
（文語だから読めないかな？読めなかったら口語訳六法買って下さい）
旧法でマンションは堅固な建物だから、借地期間は最低でも30年更新されるよ。（新法は10年）
借地契約に更新料の規定がなければ更新料も不用（最高裁昭和51年判決）

簡単に書くけど
「借地契約終了時に借地件者が更新を申し出たときに、借地上の建物がある場合に限り
更新を請求できる。地主は正当事由がない場合はこれを拒否できない」

正当事由については自分で調べてごらん？
この場合更新できない正当事由を教えて下さい、多分ないけどね？？？

お友達の知識不足で失敗したね。
お友達のアドバイスでなく、自分で勉強しなくちゃ。