築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[42: スレ主]

反対の方の意見も私が暴走しないために有難く耳を傾けているつもりですが(笑)、反対ならば、
修繕費、管理費、単に古いからという理由ならば、私もそれは百も承知です。
ですのでもっと納得できるような理由、たとえば、「築30年だとコンクリート材は現在のものと比べて
○○しか入っていないから弱い」とか、近年の酸性雨による大きな被害を受けた古い建物の例とか、
意外と見過ごしていた管理組合の○○とか（たとえばですよ！）、そういうことをお聞きしたいんです。

[43: 匿名さん]

阪神大震災の前ですから圧倒的に耐震性がないです。
今のマンションと比べたらおもちゃみたいなもんですよ。

[44: 31]

ここに書いてあるとおり、３０年前だとどうでしょう？
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yougo/000119.htm
＞42近年の酸性雨による大きな被害を受けた古い建物の例とか、
欧州の建物の飾り彫像が溶けたくらいです。

[45: スレ主]

４３さん、３１さん、

お暇があれば、６を読んでください。一応震災に対する強度は合格していたと思われるのですが。

酸性雨はあまり気にしなくてよさそうですね。

[46: 匿名さん]

>>1

>>18で震災の時に給排水だけは修理してるとご自分で書いてますが
築後20年、しかも震災が起きたから修理したと受け取れるのですが
果たしてそういう物件の住民が管理意識が高いと言えるのでしょうか?
管理良好な物件とは大規模なり小規模なり10年に1度位、屋上防水加工とか
鉄部塗装とかあるものではないでしょうか?
自主管理ですから管理会社に無駄金払うことはなくても逆に住人から折角集めた
管理費用(修繕積立金含む)が宝の持ち腐れになってたら目もあてられないと思うのですが…
又、立替も懸念してる方々からのレスもありますが立替するならするで2/3以上の賛成ないと
出来ない筈ですし、管理意識が低かったり住人の年齢層が高くて費用負担出来なかったら
無理ですよね?更にメンテしていくにしても10世帯しかなければ平均年齢高いと立替まで
住まずに終の家で生涯持ちこたえて住み切れればいいと言う人もいたら将来性は望めないかと…?
ご自分の年齢と住人の年齢層、物件に対して何を望むか
(終の家とするか・資産価値を考えるか・子供に残したいか等)
を考えてからご検討されてみては如何ですか?

[47: スレ主]

４６さん、
＞ご自分の年齢と住人の年齢層、物件に対して何を望むか
＞(終の家とするか・資産価値を考えるか・子供に残したいか等)
＞を考えてからご検討されてみては如何ですか?

それは、ちゃんと考えているつもりです・・っていうか今までのレスで少しずつそう明記してきたつもりですが。
終の家とする、資産価値は考えない（ただし、取り壊し料など最終的に逆にマイナスになるならば避ける）、
子供に残さない。即答できますよ(笑)
また、管理業務ですが、そういうことは、まずは物件を開けてみないと誰もわからないことだと思うのです。
まずはこの物件にアクセスするか否か、それが私のスレ立てのきっかけですから。
４８さんの書かれている通りのことであれば、当然それはそれでお流れとなるような物件です。
私はただ、売主の築年数が古いわりに高額な売値に対し、僅かな希望を持っているということです。

[48: 匿名さん]

話が思いっきりループしてますが、スレ主さんも辛抱強くお返事書いてますね。お疲れさん。
（って海外からだから、別に徹夜してるわけじゃないんだよね〜）

[49: 匿名さん]

築20年での給排水管の工事というのがどのようなものだったかという
のにもよるのでしょうが・・・
予定通りに行った給排水管の工事がたまたま震災の時期に当たった
という可能性もありますね。

屋上防水とか外壁の修理サイクルはほぼ12年程度
（通常これを大規模修繕と称する）
一方、給排水管の工事サイクルは16〜20年程度
（大規模修繕のサイクルとは別に行うのが普通）
http://www.yahagi.co.jp/tech/tsmap/syuuzenn/main.html

さすがに屋上防水とか外壁補修工事とかを30年間サボれば素人が見ても
外観でダメだと分かる状態になっているはずなので、
「かなりいい状態」ということはその辺は適切にやっていると推測しますが。
ただ築30年ということでエレベーターの取替えのサイクルに当たっている
という点には注意が必要でしょうね。

[50: スレ主]

４９さん、
給排水管のサイクルとしては納得できる時期なのですね。
興味深いサイトを教えてくださってありがとう。
まあ、運よくどんどん話が前に進めばコンサルタントの方に建物だけでなく
修繕費、管理形態のチェックまでしてもらいますが、とりあえずシロウト判断でも
このサイトを利用すればある程度チェックできそうですね。
そう、実は私もエレベータが気になるのです。ここも大きなポイントですね！
あと、他のスレを見ると、エレベーターの維持費はかなり管理費に反映するとか。
これが修繕費、管理費込みで3万円で一体どうまかなっているのか？
まあ、新築当初から同額集めているとか、事前にある程度募っていたら、また別でしょうし・・・。

４８さん、
はい、私ももう寝ます、お休みなさい。

[51: 31]

スレ主さんは、かなり物件への思い込みがおありですので、私としては止めたりいたしません。
しかし、外国に居られて、日本の実情に詳しくないと思われますので、忠告させていただく点が
いくつかあります。その１は、物件価格が高い点です。ご自分でも書かれていましたが、千万円台
でしょう。安藤さんの物件（六甲の集合住宅）なら別ですが、あれは２０戸だったと思うので
違うでしょう。その２は、地震に強いのかはわからない、ということです。私のマンションも
神戸にあり、地震を経験しほとんど無傷でしたが、地中（杭、基礎フーチング）のこと、躯体の中まではわかりません。
このマンションはすでに死んでいる、ということもありえるし、直撃を受ければ、新耐震との差を露呈するかもしれません。
その３は日本はスクラップ＆ビルドの国だということです。ダイワハウスの何代か前の社長がいいことを言ってました。
要旨は、欧米では、新築に居住者が手を入れて、よりよい家にしてそれを評価する土壌がある。日本では、建てた瞬間から
中古となり、後は評価が下がるばかり。古い家は、日本では評価されていません。それを承知で買うことです。
もちろん、私はそれを変えたいとは思っていますが。

[52: スレ主]

３１さん、ご忠告ありがとうございます。

＞しかし、外国に居られて、日本の実情に詳しくないと思われますので、
いえいえ、確かにこちらの古いものを大事にする文化には非常に感心していますが、その点は
まだ大丈夫だと思います。数年前に3年ほど日本でリハビリ生活？しましたので(笑)
ただ、では、欧州と日本の建物ではなぜこんなに思い入れが違うのか？
日本は湿気が多いという風土も関係してくるのかもしれませんが、それだけでこの
サイクルの差というのはなんだか考えられないですよね。
私はあえてこの日本の使い捨て文化に抵抗したいような気もします(笑)
もし、ホントにいいものならですが。

でも、確かにこの値段は高いですよね。たとえば、３１さんのおっしゃるように有名な建築家
などや駅前とか何かの付加価値がない限り、これはすごく思い切った値段ですよね。
しかし、建築士にチェックしてもらう段階まで行ったならば、
ここは大きな値引き交渉の材料に使えるかもしれないですし。
（たとえば、修繕費の積み立てが少し不十分だとか）
ま、私が鼻息荒く突っ走ろうとしていても、その時は建築士の方が
「冷静に落ち着いて、ドードー」とやってくれることでしょう(笑)

[53: とおりすがり]

上で築２０年のコーポラティブに居住していると書いたとおりすがりです。
当コーポラティブの場合、自主管理ではありますが、コーポラティブの計画段階から付き合いのある
建築事務所等とコンサルタント契約を締結し、管理組合への出席、軽微な補修についても建築事務所
の助言を得る等、管理組合運営に協力をいただいております。もちろん、理事会、管理組合総会の
議事録等のドキュメントも全て保管され組合員であれば、閲覧可能です。
修繕積立金の金額だけでなく「自主管理」の具体的な内容についてもチェックをお勧めします。

[54: とおりすがり]

５３の補足です。
ちなみに、約２０戸のコーポラティブなので、４年に１回は理事に就任しなければ
なりませんし、上記のような組合運営を行っておりますと、理事に就任した場合は、
勤務先がもう一つ増えるような感じになります。まぁ他の居住者も同じ立場なので、
組合運営には協力的（協力的にならざるを得ない）ではありますが・・・。

スレ主様のマンションは、１０戸ということですので、どのような運営をされて
いるか分かりませんが、住んでみると結構大変かも知れません。

[55: スレ主]

とおりすがりさん、アドバイスありがとうございます。

とおりすがりさんのレスはいつも勇気づけられます(笑)
とおりすがりさん、さしさわりがなければ答えていただきたいのですが、そちらのマンションは
管理費+修繕費の総額はいかほどでしょうか？戸数にもよると思いますが。
お答えにくいようでしたら、質問を変えます。
とおりすがりさんの住むマンションと比較してみると、
この物件（10戸数）の管理費＋修繕費3万円というのはどう思われますか？

[56: とおりすがり]

当コーポラティブの場合も、月あたりの負担額は３万円くらいです。
ただ、実際の金額は示しませんが、その内訳（修繕積立金、管理費、駐車場代（修繕積立金に充当））は、
明確に区分されていて、帳簿の中身も分かりやすくなっています。管理費は約６千円ですね。

修繕積立金の積立総額や、今後の修繕計画にもよるのでしょうが、とりたてて安いことはない
と思いますよ。ただ、３万円の内訳は確認された方がよろしいのではないでしょうか？

[57: 匿名さん]

スレ主さんの気になる物件ておそらく甲南山手が最寄駅チャイます？
そうだと仮定して素人ながら物件写真(1枚)見た限り外壁塗装や鉄部塗装はされてそうやんな。
せやけどコンクリ薄そうと思えてまい強度的にどないやろ？とか思ってまう。。。
ほんま所詮素人がほんの1枚の写真見ただけやし、きちんと調査入れる言うてますさかいに
気にしやんで下さい。気分害すつもりは無いねんけど私もリフォームでいじる為に
中古マンション何十件と見てきただけに何となくやけど見た目で避けてまいそうな外観ですわ。
ただスレ主さんは惹かれてる様やし自分の直感信じてみるのもエエと思います。
結構、根拠あらへんけどそういう部分重要や〜不動産業者さんも言うてはりましたし。。。
お互い納得いく物件に出会うとエエですな。頑張りましょ！

[58: スレ主]

とおりすがりさん、
1分差で「補足」をくださっていたのですね。失礼しました。4年に1度ですか！組合運営は大変そうですね。
もし、とおりすがりさんと同様な管理形態だったなら、ウチの場合はヘタすると2年に1度ですね(^-^;A
そこらへんも、もしそうだったならば、自分にはできるのかどうか、よく考えてみなくてはいけないですね。
というか、むしろそういう管理形態の方がコストパフォーマンスでいて、かつ確実なので有難いのですが。
修繕費はそんなものですか。ちょっと安心しました。

５７さん、
ここはノーコメントにしておきましょう。あまり細かくいって限定され、品定めされるのもいやですので(笑)
まあ、西宮市、芦屋市、神戸市、このいずれかです。
でも、ご助言くださってありがとう。

[59: とおりすがり]

ニフティと東京カンテイが共同で、中古マンションの売出価格情報の提供サービスをやってます。
（ニフティの会員になる必要がありますけど・・・）１回の利用で３０００円かかります。
過去に登録事例があれば、データが拾えます。当コーポラティブも登録されていて、
ちょっと怖かったですが調べてみると・・・（あとはご想像におまかせします）。
今までは素人は拾えなかった情報なので、とても参考になりますよ。ではでは。

[60: スレ主]

とおりすがりさん、
またまた貴重な情報をありがとうございます。その物件の現在の適正価格がわかるということでしょうか？
ニフティのメンバーになるのがちょっとやっかいですが、いざというときに利用できそうですね。
覚えておきます。
それはそうと、実は先ほどの理事になる頻度の多さというのが気になってきました。
というのも、当方、入居しても数年後にまた海外という可能性が高いんですね。
ま、子供の学校があるので今度はあまり長く滞在する気はありませんが（せいぜい3~4年）。
その間は賃貸にしようと思っていたのですが、自主管理を徹底しているコーポラティブでは
賃貸に出すのはどうなんでしょうね。他の住人がいやがりそうだし、ましてや
賃貸居住者が管理の理事を引き受けるわけはないでしょうし・・・。
会社員ならば、誰でも転勤はあり得ることですが、
とおりすがりさんのところはそういう問題はないのでしょうか？

[61: とおりすがり]

あくまでも売出価格であって成約価格ではないので、適正価格かどうかは？？？です。
ただ、現在提示されている価格が法外な価格かどうかの判断材料にはなると思います。

当コーポでは、今のところ賃貸貸しされている部屋はありませんが、管理規約上は
賃貸に出すことは禁止されていません。
何らかの制限がないか、管理規約等を事前に確認した方が良いと思います。

なお、ご懸念のとおり、賃貸に出した場合もスレ主様の区分所有者としての義務は残るので、
管理組合の運営に支障が生じないよう必要な措置（委任状を発行して代理人に総会に出席して
もらう。書面で議決権を行使する。などなど）は講じないといけないですね。
賃貸中の理事就任の免除が認められるかどうか・・・１０戸しかないとちょっと厳しいかも
しれませんね。管理組合の運営方法と合わせて事前に確認すべきでしょう。

[62: スレ主]

とおりすがりさん、ふたたびありがとうございます。

う〜〜ん、やっぱり難しそうですね。自主管理ですもんね。とおりすがりさんのお宅の管理運営と
恐らく大差がないのでは・・・と思います。内見する前に聞いた方がよさそうですね。
思わぬ落とし穴でした。経験者の方からのアドバイスは本当に参考になります。

しかし、今までずっと一戸建てしか考えておらず、マンション事情には疎かった私ですが、
皆様のお陰で今回本当に勉強になりました。

[63: 匿名さん]

>1の物件はこれだ間違いない！

http://myhome.nifty.com/BUY-SR-6.jsp?area=5028&type=buc&url1=h...

[64: スレ主]

ああ〜、ビックリした。ホントにバレたかと思いました。
お生憎様、こちらはエレベーターがありませんし（実はコレも聞いたことあります(;^^A）、
値段も違うし、レンガ造りでないですよ。
しかし、こういう冷やかしはやめていただけますか？

とりあえず、これで〆ます。（というか〆たつもりでした）
また、これでうまく話が前に進んだら、その時はまたスレ立てますので、
よろしくお願いいたします！

アドバイス、ご意見くださった方、感謝してます。ありがとう。

[65: 匿名さん]

図星だったようやな〜

[66: 31]

私も、そう思ったけど、スレ主さんが違うというのだから、違うんじゃない。
未登記２部屋で１０戸って、そんなに無いよね。でも、大人の対応でね、〆ですね。
63、よく探したね、すごい。

[67: 匿名さん]

築30年だとローン減税や取得税など各種優遇が使えナ・・・

[68: 匿名さん]

物件表示されなくなっちゃいましたね。
無事ご購入されたようで・・・
おめでとうございます。

[69: 匿名さん]

表示されますよ

[70: 匿名さん]

>>63
ズボシやね。探偵にでもなれば（笑）

[71: 匿名さん]

age
その後報告してほしいような。

[72: 匿名さん]

ちなみに、私は子供の頃このマンションのすぐ近くに住んでました。
懐かしくて・・・どうなったのか知りたいです。

[73: 匿名さん]

いまどき30年はさすがに厳しいですね。
同じ予算なら絶対新築ですけど。
仮に700万ぐらいのポンコツのトヨタ2000GTが売りに出てても私は迷わずソアラを買います。
人それぞれですけど。
がんばってください。

[74: 匿名さん]

どなたかに、ご意見いただければ幸いなのですが、
我が家はいまどき珍しい6人家族。

駅6分、新築高層階、１００平米で4800万の物件と
築25年。駅18分、広さ125平米で、公団4階建マンションの4階と５階部分。さらに5階には４０平米のルーフバルコニー付。
この中古物件は、管理状態がとても良いと評判で、2，3年前に大規模修繕が終了。
で、かんじんの値段が3200万。この値段は、周りの中古公団と同レベル。
4人の子供のために、広いにこした事はないが、リフォームして定年まですんで、はたして売れるか？
が問題。少子化でこんな広いとこは必要ないとか、駅から遠いとか、、。
けれど、実質問題、そもそもの購入金額がだいぶ違うので、月々のローンはずっと楽。
新築の方は、なにせ駅近なので、貸すにも売るにも大丈夫という安心感はある。
新築の方の販売が迫ってきて悩みが増してきたこの頃、、、、、
とりとめのない書き方で申し訳ない。

[75: 匿名さん]

>>74
おそらく購入時の税金や手数料・登録免許税などの差で、１６００万円の価格差は１０００万円くらいの差になるんではないですか？
管理費も中古で広い物件ですからかなり高そうですね。

１００平米なら６人家族でも工夫すれば住めるでしょう。
中古の方ですが１００平米を超えると室内に防火壁とかありませんか？さらにメゾネットでは広くても使い勝手が良くないケースが多い。

１０年も住めば、ランニングコストで新築の方が割安になると思います。
新築の方が駅近で大きさも手頃。
皆で住む工夫をして、新築を選ぶことをお勧めします。
勿論、建物仕様の確認や駐車場や駐輪場の確保、共用設備の内容なども納得したらの話です。
子供が多いと自転車置場の確保はよく考える必要があります。

[76: 匿名さん]

ローンを組んで不動産を購入するのは、借金で株を買うのと大してかわりません。
子供が多いならリスクは負わない方が良いと思いますが。。

[77: ７５]

>>76
７４投稿の記述内容を読めばわかるが、手持ち資金は結構あるんじゃないの。
１６００万円の価格差で「月々のローンはずっと楽。」って書いているもん。
（実際には価格差はもっと少なくなるんだけど。）
そんなに問題無いとは思いますが、子供が育った後を考えると、
なおさら１００平米くらいなのに抑えておくのが賢い選択だと思います。

私は４０００万円の住宅とアパートのローンを抱えながら、３０００万円近くの株式運用をしています。
当面必要な資金を当てに投資するのはまずいけど、
借金して購入しても高配当率の株式だと利息を払ってもペイするし、
譲渡所得発生時は、事業規模に達していなくとも、利息分が必要経費になります。
（住宅ローンで浮いたキャッシュフローで購入しても、利息は必要経費になりません。）

[78: 匿名さん]

念のため。
住宅ローン控除の適用条件に以下の項目があるので
築25年の中古物件の場合適用対象外でしょうね。

「原則として、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日
以前25年以内に建築されたもの、耐火建築物以外の建物の場合には、その取得
の日以前20年以内に建築されたものであること。」

[79: 匿名さん]

>>78
今年、適用条件が緩和されているよ。
「耐震基準に適合していれば」という条件。

[80: 匿名さん]

>>77
子供というのは経済的には負債に相当します。一人２千万円として四人で８千万円。

[81: 匿名さん]

>>80
確かにそうですね。
でも４人生んで、それなりにお金を貯めているんですよね。
うちも２人育てたから４０００万円かかったのかな？
だから何なんですか？７４投稿の質問に答えてあげたらいかがですか。

[82: 匿名さん]

>>79
成程、調べてみたらおっしゃる通りでした。
しかしながら、
「（手続方法）
・新耐震基準に適合するか、または過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅
（木造：築２０年超、非木造：築２５年超）の所有者が、建築士（登録事務所に属する建築士に限る）
等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を
依頼者に発行する。」

耐震診断っていくらかかるものなの？

[83: 匿名さん]

>>80
子供が経済的な負債という考え方は、自分の一生の期間(特に、元気に生きている期間)だけに
限って考えた場合ではないでしょうか。確かに、私が死んだ後のことなど、私には関係ない、
という最近の風潮で言い切ってしまえばそれまでですが．．．
夫婦のどちらかが亡くなって、自分自身も年老いてくると、一人寂しくひっそりと息を引き取る
姿を想像するのは、とても耐えがたく、悲しくなると思います。
やはり、その人がその時代に築き上げた物を、次世代が受け継いでさらに発展させていくと考える方が、
よっぽどかポジティブに生きられると思います。

[84: 匿名さん]

>83
極端な話、子供100人つくればポジティブだが、食わせられないでしょう。
その「食わせる」ってところが経済の問題なんです。そこの話しかしていないんです。

[85: 匿名さん]

>84
74さんの場合、子供４人つくっても十分食わせられるんです。
その子供４人と楽しく暮らせて、しかも老後を考えた場合、新築か中古かどっちってところが問題なんです。
84以外のみなさんは、そこの話しかしてないんです。

[86: 匿名さん]

83と84はスレ違いなんで、よそで仲良く話してくれってことね。

[87: 匿名さん]

なんか勘違いしていませんか。
築25年のマンション、住む分には何も言いませんが、売れる訳無いでしょ。
土地の権利金だけですよ。ちょっと世間を甘く見すぎていますね。

[88: 匿名さん]

>>87
公団の分譲で築35年,50平米ぐらいしかないのに妙に高い物件ってありますね。
調べてみると土地持分が大きいんです。土地を買うと思えば良いのでは（産廃付ですが）

[89: 匿名さん]

あなたが住めばいかがですかね。
狭くてどうしようもないけど、土地に対して建物はゆったりと建っていますから、住みやすいですよ。
自分はそういうところに何十年も住んでいました。
余計な物は置いておけませんよ。
よく４人で住めたと思います。
電気のアンペアも４０Ａくらいまでですね。電線の太さで決まってしまいます。
うちは長らく１５Ａで生活していました。
健康的でいいですよ。

[90: 匿名さん]

>>89
９坪ハウスと似たようなコンセプトですね。ttp://9tubohouse.com/
無駄なものは買わず（えず）、エネルギー使用も極小とくれば、時代の最先端。
流行り物好きの店子に貸すかな。

[91: 匿名さん]

ダメダメ！絶対やめときなさい
あとで後悔しても売れませんよ