築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[2: 匿名さん]

ダメ

[3: 匿名さん]

同上

[4: 匿名さん]

30年前のマンションなんて地震がきたら一発で倒壊するよ。
法的規制もゆるい頃だからそのほかにも問題山積みだし。
内装なんてリフォームしたって住めなきゃ意味ないよ。
骨組みやコンクリの中の状態まで調べられる人にしかお勧めできない。
（そんな人はいないと思いますが）

大体山の斜面に立ってるマンションなんて新築でも絶対いや。
土地の価値なんてないも同じでしょ。

[5: 匿名さん]

そのマンションが六甲山の急斜面に建つ安藤忠雄が建てたやつだったら、私は買う。

という冗談はさておき、築３０年ということは、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/
のスレにもある通り、「建て替え」問題は避けて通れないという前提を
認識して購入すべきと思います。そして実際には、建て替え問題というのは
ケースバイケースの対応であるため、どのように展開されるか「誰も分からない」
のが現状です。最低でも、管理組合の方向性や住民の意識がどうなっているかを
確認することが必要かと思います。そのリスクを勘案してなお、この中古マンションが
経済的にペイする値段と判断されれば購入も可かと思います。
ただし将来いやになったら売却すればいいという考えは築古マンションの場合やめておいた
方がいいです。古すぎるとタダでも売れないマンションになってしまうこともありますから。
そうなるとたとえ転居しても管理費の支払いから逃れられない・・・。

[6: スレ主]

みなさん、お返事ありがとうございます。

＞30年前のマンションなんて地震がきたら一発で倒壊するよ。
それがその震災の場にあったマンションなのですが、亀裂も歪みもなかったそうです。
大会社の重役以上の方ばかりが集って建てられたコーポラティブマンションなので、
当時からすると、かなり質はよかったのだと思います（あくまでも当時ですが）。
だからって中味がどうなってるかなんて誰もわかりませんが(^-^;A

＞最低でも、管理組合の方向性や住民の意識がどうなっているかを
＞確認することが必要かと思います。そのリスクを勘案してなお、この中古マンションが
＞経済的にペイする値段と判断されれば購入も可かと思います。
なるほど。確かにそうですね。コーポラティブなので、
このマンションは他に比べるとかなり住民同士の結束が固いと推測します。
たかだか10家族のマンションですので、そのあたりは容易に聞けると思います。
非常にいい案かもしれません。
それから、他のスレ、興味深いですね、まさに築30年で(笑)教えてくださってありがとう。

いずれにせよ、やはりこのマンションで話を前に進めるには難しそうですね〜(;_;)

[7: 匿名さん]

はじめまして、先日やはり、坂にりっぱに建つ中古マンションを見学しました。何もかも素敵でした。別荘のように使ってらしたそうで、住んでいた方は手放すのにあたり、値段にこだわらない方のようで破格でした。けれど、入り口ですれ違った住人の方を見て「あーー、私たちとは違いがあるなあ」と思ったのです。当時は億ションだったのかもしれません。そんな中に、飛び込む勇気はありませんでした。その後どうなったのかわかりませんが。おそらくいい物件だったので売れたでしょうね。やはり、実際見に行けるなら、行ってみたほうがいいですよね。

[8: 匿名さん]

>>06
お話を伺いちょっと興味を持っています。同じ築30年でもものによってずいぶん違いますから、
もし建築に詳しい知り合いの方がいらっしゃったら一度みてもらったらいかがでしょう。
30年前のマンションというと「マンション」とは名ばかりで団地に毛が生えたようなものを
想像していましたが、
>コーポラティブマンション　（30年前に！）
>駐車場大型2台分　　（バスが2台置ける？？？）
>震災の場にあったマンションなのですが、亀裂も歪みもなかった
などの部分からすると、これは「集合注文住宅」と言うべき物件かも知れませんね。
（高名な建築家の作品なんじゃありませんか？）
ちゃんと管理されてさえいれば、鉄筋造りのマンションは１００年は持つと
いいますから、諦めずにしっかり調べれば、お値打ちお買い得の可能性もあると思います。
できれば、その後のレポート期待してます。

[9: 08]

追加ですが、築古マンションが建て替えざるを得なくなる場合、
社会的要因というのがあります。
　・部屋が狭すぎる
　・エレベータがない
　・風呂がない
などが有名どころですが、ちなみに各戸の占有面積はどのくらいですか？
エレベータはついてますか？お風呂はまあついてますよね（＾＾）
そういった部分でもこの物件のグレードが判断できるかも。

[10: スレ主]

０７さん、お返事ありがとうございます。
そうですね、確かにそこに住む住民層をチェックするのは非常に大事なことですね。
いいことを教えてくださいました。ただ、30年前の重役さんたちということは、今はもう・・・？
2世代目か買い替えで新たな居住者が入っているのかもしれませんね。
きちんと調査？することにします。ありがとう。

[11: スレ主]

０８さん、お返事ありがとうございます。
そう、当時にもコーポラティブがあったんです！もちろん、その頃、そういう言い方をしたのかどうかは
わからないそうですが。大型車というのはハイルーフという意味です、すみません。
確かにどちらかというと、それは「集合注文住宅」と言った部類に値するでしょうね。
間取りは4LDKで120平米弱、ベランダ30平米、そこにさらに２部屋未登記の部分があります。
（オーナーがしそびれているってこと？不動産屋曰く、別に法にはひっかからないそうですが）
今時の広いマンションと遜色ない間取りです。また、確認していませんが、7階建てで、
この高飛車な値段なので、まさかエレベーターがないとは想像できないです（眺め最高）。
ただ、修繕費、管理費が計月3万円。自主管理なので清掃以外はほとんど管理費に
まわしているようですが、築30年でこの修繕費用ってどうなんでしょうね？
修繕費がどれくらい溜まっているのかは、後日教えていただく予定です。
それがないと話が始まらないですよね(笑)
お陰でなんだかちょっと乗り気になってきました(笑)

[12: 匿名さん]

修繕費が貯まっていようが貯まっていまいが建替え時はあなたも数千万修繕費を負担するんですよ。
それはわかってますか？

[13: 匿名さん]

というか、それは容積率による。
30年前の物件であれば今の新築と違って容積率に余裕があるケースが多い。
この物件の場合に当てはまるかどうか知らないが。

[14: スレ主]

１２さん、

だから、たとえば20年後に建替えになりそうな物件だったら購入はしません。
もちろん事前に専門家の調査は入れる予定です、ですので、今のところ修繕のレベルで考えるわけです。

１３さん、

＞容積率による
これはどういう意味でしょうか？教えてくださいますか？

[15: 匿名さん]

築50年になっても建替えになりそうでないってちょっと買いかぶりすぎなんじゃ・・・
それに住んでいる人はそれなりにリッチな人が多いんでしょ？
終の住まいとしても考えていて建替えに積極的な人も多いはずですが・・・
専門家といっても内部まではわかりませんから大抵は30〜40年も経てば建替えの話はあがってきますよ。

[16: とおりすがり]

当方築２０年のコーポラティブに住む者です。
初期のコーポラティブは（今もそうかも知れませんが）建築家が情熱を傾けて設計・監理を行っている
ケースが多いので、施行がきっちりなされている可能性が高く、駆体の強度はおそらく大丈夫でしょう。
ただ、住居専用部分の配管等は経年劣化が避けられないので、その修繕の容易性が考慮されているか？
されていない場合、入居前に専用部分の配管の全取り替え等を含むリフォームを行う資金的な余裕が
あるか？（住居専有部分の給排水管・ガス管等の修繕は、通常は居住者の負担です。売買契約の条件にも
よりますが、個人間取引の場合は瑕疵担保請求は難しいでしょう。）は、是非確認して下さい。
表面的にリフォームして住み始めたら、漏水が起こり階下住民への損害賠償＋リフォーム
のやり直しというケースもあり得ますので・・・。その辺りがクリアされれば、十分購入の価値は
ありますよ。築３０年でその値段を出すということは、それに近い実績があるのでしょうし・・・。
また、そういうマンションは、住民の意識は高いので、売主や仲介業者にお願いして、
管理組合の理事長さんに話を聞くと、建物と組合活動について熱く語ってくれると思います。
スレ主様が、購入後に積極的に管理組合活動へ参加される方かどうかをマンション側も
見極めたいわけです・・・。その辺の話も聞いてみてはいかがでしょうか。
ただし、他の買い手が出現する可能性が高いので、ゆっくり調査する時間はないような
気もしますが・・・。
長々とすみません。無責任なレスが多かったのでついついコメントしました。では。

[17: スレ主]

１５さん、

ですから、上に書いてると思うんですが、事前に居住者全世帯（＝管理組合）の意向や将来の計画を
伺ってから購入しますし、必要であれば、当然一筆書いてもらいますよ。
ですので、それは特に問題ではないと思います。
もし、ここで居住者に「そんなもん、しらん、わからんわ、興味ない」なんて言われたら、
そこですぐさま買う気力消失ですね(笑)計画性だけでなく、住民の管理意識もナシと見なしますから。
別に物件自体を買いかぶっているわけじゃあありませんし、超古い物件ですから、そのあたりは
当然慎重にするつもりです。たかだか10世帯ですしコーポラテブ、自主管理形態ですので、
他の分譲マンションとは異なり、物件の管理に対する住民の意識も高いでしょうし、
管理内容にはずっと精通していると思うので購入も視野にいれるわけです。
それに、あと10~20年後に建替えの話があるような中古物件に3500万もの値段をつけるのこと自体
そもそもおかしな話だと思いますし。

[18: スレ主]

とおりすがりさん、

なんと、現在お住まいになっているとのこと、生のお話を聞けて非常にうれしく思います。
躯体の強度は恐らく大丈夫とのこと、ちょっと安心しました（もっともそれでも調査は当然しますが）

＞ただ、住居専用部分の配管等は経年劣化が避けられないので、その修繕の容易性が考慮されているか？
はい、不動産屋曰く、震災の時に給排水だけは修理しているそうです。
リフォームの費用はこの物件の場合（予算を考えて）1000万考えています。これで全てがまかなえるかどうかは
わかりませんが・・・。

＞また、そういうマンションは、住民の意識は高いので、売主や仲介業者にお願いして、
＞管理組合の理事長さんに話を聞くと、建物と組合活動について熱く語ってくれると思います。
＞スレ主様が、購入後に積極的に管理組合活動へ参加される方かどうかをマンション側も
＞見極めたいわけです・・・。その辺の話も聞いてみてはいかがでしょうか。

うわあ〜、なんだか手に取るくらいわかりやすい説明でありがとうございます。
コーポラティブって住民の住まいに対する意識も高そうなので同じような方々と
共同生活できるのは私も願ったり叶ったりです。

＞ただし、他の買い手が出現する可能性が高いので、ゆっくり調査する時間はないような
＞気もしますが・・・。

ひゃ〜〜、そうなんですか？！なんだかホント、０なのか百なのか価値が全くわからない
物件なので、お陰様で時間ごとに踊らされるスレ主でした(笑)
ただ、私、今は遠方なので、身内に先に見にいってもらうことになるんです。
今月中には居住者の方が出られるそうなので、その直後にGO！です。間に合えばよいのですが・・・。
でも、本当に、ありがとう！経験者の方からレスをいただけてとてもうれしかったです。
あと、何かアドバイスなどありましたら、よろしくお願いいたします。
もちろん、他の方も何かありましたらよろしくお願いいたします。

[19: 匿名さん]

もう少し情報を集めてからスレを立ててほしかったですね。
今のままでは情報が少なすぎます。
この時点で判断しろと言われたら私ならやめておきます。

[20: とおりすがり]

ありゃ、スレ主様が物件を実際にご覧になって気に入ったわけではないのですね・・・。

当コーポラティブもそうですが、やはり外観は年数なりの可能性が高いので、
身内の方に先に見に行ってもらうのは、判断を誤る可能性があります。
（その方の価値観によって、左右されてしまうかも？という意味です。）
当コーポも共有部分にお金をかけていないので、外観は賃貸マンション
のようにショボイです。部屋に入るとみんなビックリしますけど。

先ずは、ネット等で近所の建築士（マンションリフォーム等に実績のある方）を探して、
代理として見に行っていただくのが宜しいのではないかと思います。
リフォームを前提にしている旨を話せば、リフォーム工事の容易性や
リフォームに要する概算費用を含めて報告してもらえると思いますよ。
修繕履歴のチェックなどもお願いできますし・・・。
依頼時に「建物チェックと報告だけ（実際のリフォーム設計は別）」と念押しすれば、
忌憚のない報告を上げてくれるでしょう。
もちろん、有料になるでしょうが、外観の古さに惑わされることなく、
本質的なところで、建物の良し悪しを判断してもらえるのではないでしょうか？
築年数が古くても、きっちり造られて手入れの行届いた建築物には、新しい建物には
ない良さがあると思います。

建築士のチェックを嫌がるようなら、そのマンションは避けた方がよろしいかと思います。

では、頑張って下さい。

[21: 匿名さん]

>>14 容積率の件について

今までに老朽化マンションの建て替えに成功した実例は既に100例近くあるはずですが、
そのほとんどは、容積率に十分な余裕があって、余剰容積を新規分譲に当てて
住人の費用負担が極めて少なかったケースです。

以下に「参議院・国土交通委員会」で「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」
が審議されたときの政府専門家の分析があります。

http://tokagekyo.7777.net/mankan/shingi-3.html

＞○政府参考人（三沢真君）　私ども国土交通省の中で建て替えの進め方についての
＞研究会を実施したときに、その中でいろいろなシミュレーションを行ったわけでございます。
＞
＞（中略）建て替えの前の容積率がどのくらい充足しているか、
＞つまり目一杯使っているのか、余裕があるかどうかとか、
＞それから保留床というものを確保するのか、全部専有の床として権利変換するのかと、
＞いろんなことで条件設定を行った上で計算をいたしました。
＞
＞その中で、そうすると最も負担が大きい場合というのは、これは建て替え前の容積率の
＞充足比が一・〇、つまり目一杯までもう使っている、しかも専有面積を最大化する、
＞つまり外に売って事業費に充てるという保留床は取らないで全部専有面積として分配する、
＞そういうケースですと、都心の区で二千二百万程度、周辺区でも二千百万程度というような
＞数字がございます。
＞
＞一方、最も負担が小さいのは、これも充足比について例えば〇・七という想定で、
＞保留床は逆に最大限設定するというようなケースですと、都心区で約六百万、
＞周辺区で七百八十万くらい・・・

[22: スレ主]

通りすがりさん、お返事ありがとうございます。

あわわ、私も近くならばとっくに見に行って、気にいれば見せてもらっているところなのですが、
実はここ、遠方も遠方、時差7時間もある遠方なので、そう容易にGO！とはいけないのです(;_;)
ですので、ここでみなさんにお聞きして情報収集して前へ進むか通過するかを
決めたかったのです（情報抜きで勝手に前へ進むと、
身内や不動産屋さんに余計な仕事をさせるかもしれないですし）。
でも、皆様のお陰で随分勉強させていただきました。ありがとう。

マンション自体は見ていませんが、外観の写真では築30年とは思えないような
レンガ造り？のマンションでした（あくまでも写真1枚ですが）。
建築士に代理で行っていただくというのは非常にいい案ですね。
ただ、私はそれだけではなく、以前も下見にはサラリと行ったのですが、
もう一度駅からのアクセスの道のりや周辺の環境、坂道の具合、エレベーターの質？や
構造をチェックしてもらってからがよいかな、と思います。
（不動産屋曰く、階下ともあまり接触部分がないだけでなく、
隣とも隣接せず独立しているそうなので、なんだか想像できない
つくりなのです。それゆえ窓も四方にあります！）

とにかく今月中には居住者の方が引越されるそうですので、それからならば
遠慮なく見学、出入りもできるはずですし。ま、それまでに売れてしまったら
縁がなかったということでしょうね。

修繕費総額の確認及び管理組合の意向→身内見学→私→建築士→管理組合長とさらに話をつめる
→リフォーム相談→すべてクリアしてから契約という手順を踏んでみたいと思います。

[23: スレ主]

２１さん、

容積率と建替えの関係、説明してくださってありがとうございます。
しかしながら、私は飲み込みわるくてよく理解できないです(^-^;A
つまり、空いた同じマンションの敷地内に建替えるということなのでしょうか？
いずれにせよ、斜面の土地なんでそこらへんはどうなんでしょうね〜。

[24: 匿名さん]

>ですので、ここでみなさんにお聞きして情報収集して前へ進むか通過するかを
>決めたかったのです（情報抜きで勝手に前へ進むと、
>身内や不動産屋さんに余計な仕事をさせるかもしれないですし）。

ここのみなさんにも余計な回答をお願いしないように！
何やってんですか。

[25: 匿名さん]

>>24
>何やってんですか

ここはボランティアの掲示板なんだから、この話題に
興味がなければ相手にしなければいいだけですよ。
私はスレ主さんの話題にとても興味がありますし、
皆さんの意見はとても参考になると感じています。

[26: 匿名さん]

>24
いいんだよ。教えたがりだけが答えてるんだから。

[27: 21]

当該の物件はたかだか10戸程度のかなり余裕のある造りのマンションのようですので、
憶測ですが、建築基準法上は本来ならもっと大きな建物を建てて何ら構わない場所
という気がいたします。
もしそうだとすると、仮に建て替えということになった場合、
増床して20戸のマンションに建て替えれば、増えた10戸分の分譲価格を
建て替えの建築費に当てることができますから、居住者の負担はほとんど
ないのではないかと・・・
もちろんこれはあくまで仮定の話であり、そううまくいくかどうかは
分かりませんし、他の居住者がこの問題について
どう考えているかにもよると思いますが。

ところで、７階建てで総戸数10戸で山の斜面というのをちょっとイメージしにくいんだが
いわゆる段々畑構造で１フロアー１〜２戸ということなのかな。
で、エレベーターは斜面を斜めに登る登山電車みたいなエレベーターなんですかね？
いずれにしてもかなり特殊な物件のようなのであまり一般論で語らない方がいいのかも知れない。

[28: 匿名さん]

>>23
横レスですが。
最近のマンションは普通法律で定められたその土地の容積率を
目いっぱい使ってマンションを建てますから、建て替えをする
場合、ほぼ同じ高さ同じ大きさのマンションを作ることになり
ます。すると、現住民にとっては、新規の分譲住宅を増設して
それを売却して利益を得ることができないので、建て替えにか
かる費用を全て自分たちで負担しなければなりません。

もし、古いマンションで容積率６００％のところ、３００％しか
使っていないマンションにすんでいるとしたら、建て替えの時に
容積率いっぱいまで使えば今の建物の２倍の大きさのマンション
を作ることができるので、大きくなった部分のマンションの売却
益でもって、既存住民の負担を大幅に軽減がすることができると
いう寸法です。

ですから、今回の物件も法定の容積率と実際の容積率を調べて
おけば、将来の建て替えのしやすさの目安になります。

[29: スレ主]

２１さん、

はい、１フロアー２戸だそうです（１階は駐車場）。エレベーターも恐らくそうなのでしょうね。
しかし３０年も前にそんなエレベーターが存在したのか？私もそこからして想像できないのです。
しかも縦長の真ん中あたりに（つまり東に）玄関があるんです。
で、その東側の部屋にも全部窓があるのです。
確かに一般論をこの物件に当てはめてはいけないかもしれないですね。

[30: スレ主]

２１さん、２８さん、

容積率の話、興味深いですね。管理組合長さんとお話する時に聞くポイントにもなりそうです。
ありがとうございます。
あ、そう、でも、このあたりは低層住宅地だと思います。建替えに関係ありますか？

[31: 匿名さん]

建て替えなんて、考えて買ってはいけません。私は建築士で宅建も持っていますが、遊んでる金があって、
おお化けするなら買いますが、居住用に虎の子をはたいて買う物件ではありません。築３０年なら、
設備もやり変えの時期でしょう。防水工事なら３回目が始まるのでは？積立金も残っていないのでは？
低層だと、高層化して建て替えるウルトラCが使えないので、余計に苦しい。

[32: 匿名さん]

長年、部屋の中で犬猫を飼ってたら臭いが抜けないよ。好きな人にはたまらんだろうが。

[33: スレ主]

３１さん

専門家の方にハッキリそう語られると、う〜〜む・・・やっぱり難しいですか（しょんぼり）。
今度知り合いの建築士に聞いてみることにします（同じこと言われるかな〜（;_;））。
もちろん、建替えを将来的に考えて買うわけじゃなくて、ただ、アドバイスされた一つとして
真摯に受け止めているだけですが。まあとにかく「修繕費の積み立て」が第一巻門ですね。
「修繕費」「管理組合の意向」「建築そのものの状態のチェック」などなど、
決意するまでにはいろんな登竜門がありますから（笑）

でも・・・なんか夢が広がるんですよね〜。玄関に土間つくったり、リビング広げたり、
思いっきり大改造してみたいんだなあ。

３２さん、

ペットは原則的に禁止です。いずれにせよ、四方に窓があるので、臭いは篭らないと思いますが。

[34: 匿名さん]

>>31
>建て替えなんて、考えて買ってはいけません
建て替えを前提に中古マンションを購入するというのは、確かによくないと私も思います。
しっかり管理をしてあと30年でも50年でも使ってゆくというのが基本かと。
だから、
設備の更新や防水工事をしっかりやってあり、かつ積立金が残っているマンションなら、
「買い」ってことじゃないですか？

[35: スレ主]

そう、書き忘れましたが、約50年後くらいの建替えという意味で、上の方々のアドバイスを有難く参考に
させていただいております。分譲ですから次世代のことも考えなくてはいけませんもんね。

３４さん、

とにかく修繕費と管理チェック、これですね、第一ステップは。今月中にはわかるはずです。
色々とありがとう。

[36: 31]

>34設備の更新や防水工事をしっかりやってあり、かつ積立金が残っているマンションなら、「買い」ってことじゃないですか？
もしそうでも、１さんは、３５００万プラス１０００万で買われるつもり。そのマンションが当時のコンクリートの最大限の
基準でもったとして、残り３０年。３６０ヶ月。４５００万を３６０ヶ月で割ると、12.5万。それと、管理費、積立金。
そんなに価値があるのでしょうか？６０年後のマンションは建てかえるしかないので、土地代は撤去費に消える。
ちなみに、３０年で立て替えられているマンションも多いよ。

[37: 匿名さん]

>>36
本当にプロの方ですか？
その論法で言ったら、新築マンションだって買う価値なしとなりませんか？
今たまたま60年で建て替えという条件で話してますが、新築マンションだって、
>ちなみに、３０年で立て替えられているマンションも多いよ。
という現状を考えれば保守的に見積もって、30年住めればよいという考えで買う
のが普通でしょう？
（実際は金利がかかるから4500万じゃすまないし、建物の撤去を土地代で支払ったら、
　建て替える土地がなくなっちゃうし・・・。あまりにも滅茶苦茶だよ・・）

[38: スレ主]

因みにこの周辺ですと、同じ駅までの距離で約30坪の土地に約30坪の建て売り新築で5000万くらいです。
人気のある地域ですので、土地だけの購入はかなり難しいです。
怪しい建売付きの、たかだか30坪の土地を5000万で買うのならば、同じ投資額でもっと広い延床面積で、
日当たりも景観も抜群で、少なくとも自分の生きている間まで恐らくもちそうな一戸建て感覚の
マンションの方がはるかによいと素人的に思うのですが、いかがでしょうかね。
これで一つだけネックなのは、エレベーターの時間。戸外に出るまでに時間がかかる、
意外とこれって面倒なんですよね。出不精になるのが少しどうかなと。

また、参考までに、当たり前ですが、この付近のマンション、築20年以上のものですと、
100平米以上あっても1000万円台です。これで3500万の値ですから、やはりそれだけの価値があるのかな？
と思うのです。しかも売られているのもせいぜい20年くらいまでです。30年なんてとんでもないですよね。
まあ普通の分譲マンションと比べるのもなんですが。

私の今、住んでいる国は築100年くらいの家にみな普通に住んでいるのでちょっと感覚もズレて
きているのかもしれないですが。住まいをこよなく愛し、手入れして、でも、電化製品なんかは
壊れるまでボロボロのを使っていたりして（笑）でも、居心地いいんですよ〜。

[39: 31]

>37本当にプロの方ですか？
本当です（笑）誤解してませんか？私は、買わないほうがよいと言っているのです。

[40: とおりすがり]

３１さんのおっしゃっていることは、専門家のご見解として当然だと思います。

ただし、３１さんも実際の建物の状態や、管理組合の形成のされ方・活動実績、修繕履歴、
修繕計画等をご覧になった上で、ご見解を述べられているわけではないと思われますので、
あくまで築３０年のマンションを購入することに関する一般論としてご見解だと思います。

また、よく「マンションは管理を買え」と言われます。築３０年を経ているにもかかわらず、
自主管理でありながら良い管理組合・良いコミュニティーが形成・維持されているならば、
その組合・コミュニティーに参加する権利を得ることは、十分な価値があると思います。
どのような管理組合かは住んでみないと分からないという面はありますし、
目に見えない部分なので、会計・経理的な資産価値があるとはみなされませんが・・・。
同じような価値基準を持つ人にしか売却も難しいでしょうし・・・。

結局のところ、スレ主様の価値観の問題だと思います。

[41: 匿名さん]

家賃１５年前払いの感覚で、築３０年の利便性のいいマンションを検討しています。
賃貸なら何も残らないけど、分譲なら土地の持分が残りますよね。
価格も２０００万ちょっとだし。
でも、土地の持分があっても部分的には売れないんだよねー。やっぱり築３０年マンションは、微妙だね。

[42: スレ主]

反対の方の意見も私が暴走しないために有難く耳を傾けているつもりですが(笑)、反対ならば、
修繕費、管理費、単に古いからという理由ならば、私もそれは百も承知です。
ですのでもっと納得できるような理由、たとえば、「築30年だとコンクリート材は現在のものと比べて
○○しか入っていないから弱い」とか、近年の酸性雨による大きな被害を受けた古い建物の例とか、
意外と見過ごしていた管理組合の○○とか（たとえばですよ！）、そういうことをお聞きしたいんです。

[43: 匿名さん]

阪神大震災の前ですから圧倒的に耐震性がないです。
今のマンションと比べたらおもちゃみたいなもんですよ。

[44: 31]

ここに書いてあるとおり、３０年前だとどうでしょう？
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yougo/000119.htm
＞42近年の酸性雨による大きな被害を受けた古い建物の例とか、
欧州の建物の飾り彫像が溶けたくらいです。

[45: スレ主]

４３さん、３１さん、

お暇があれば、６を読んでください。一応震災に対する強度は合格していたと思われるのですが。

酸性雨はあまり気にしなくてよさそうですね。

[46: 匿名さん]

>>1

>>18で震災の時に給排水だけは修理してるとご自分で書いてますが
築後20年、しかも震災が起きたから修理したと受け取れるのですが
果たしてそういう物件の住民が管理意識が高いと言えるのでしょうか?
管理良好な物件とは大規模なり小規模なり10年に1度位、屋上防水加工とか
鉄部塗装とかあるものではないでしょうか?
自主管理ですから管理会社に無駄金払うことはなくても逆に住人から折角集めた
管理費用(修繕積立金含む)が宝の持ち腐れになってたら目もあてられないと思うのですが…
又、立替も懸念してる方々からのレスもありますが立替するならするで2/3以上の賛成ないと
出来ない筈ですし、管理意識が低かったり住人の年齢層が高くて費用負担出来なかったら
無理ですよね?更にメンテしていくにしても10世帯しかなければ平均年齢高いと立替まで
住まずに終の家で生涯持ちこたえて住み切れればいいと言う人もいたら将来性は望めないかと…?
ご自分の年齢と住人の年齢層、物件に対して何を望むか
(終の家とするか・資産価値を考えるか・子供に残したいか等)
を考えてからご検討されてみては如何ですか?

[47: スレ主]

４６さん、
＞ご自分の年齢と住人の年齢層、物件に対して何を望むか
＞(終の家とするか・資産価値を考えるか・子供に残したいか等)
＞を考えてからご検討されてみては如何ですか?

それは、ちゃんと考えているつもりです・・っていうか今までのレスで少しずつそう明記してきたつもりですが。
終の家とする、資産価値は考えない（ただし、取り壊し料など最終的に逆にマイナスになるならば避ける）、
子供に残さない。即答できますよ(笑)
また、管理業務ですが、そういうことは、まずは物件を開けてみないと誰もわからないことだと思うのです。
まずはこの物件にアクセスするか否か、それが私のスレ立てのきっかけですから。
４８さんの書かれている通りのことであれば、当然それはそれでお流れとなるような物件です。
私はただ、売主の築年数が古いわりに高額な売値に対し、僅かな希望を持っているということです。

[48: 匿名さん]

話が思いっきりループしてますが、スレ主さんも辛抱強くお返事書いてますね。お疲れさん。
（って海外からだから、別に徹夜してるわけじゃないんだよね〜）

[49: 匿名さん]

築20年での給排水管の工事というのがどのようなものだったかという
のにもよるのでしょうが・・・
予定通りに行った給排水管の工事がたまたま震災の時期に当たった
という可能性もありますね。

屋上防水とか外壁の修理サイクルはほぼ12年程度
（通常これを大規模修繕と称する）
一方、給排水管の工事サイクルは16〜20年程度
（大規模修繕のサイクルとは別に行うのが普通）
http://www.yahagi.co.jp/tech/tsmap/syuuzenn/main.html

さすがに屋上防水とか外壁補修工事とかを30年間サボれば素人が見ても
外観でダメだと分かる状態になっているはずなので、
「かなりいい状態」ということはその辺は適切にやっていると推測しますが。
ただ築30年ということでエレベーターの取替えのサイクルに当たっている
という点には注意が必要でしょうね。

[50: スレ主]

４９さん、
給排水管のサイクルとしては納得できる時期なのですね。
興味深いサイトを教えてくださってありがとう。
まあ、運よくどんどん話が前に進めばコンサルタントの方に建物だけでなく
修繕費、管理形態のチェックまでしてもらいますが、とりあえずシロウト判断でも
このサイトを利用すればある程度チェックできそうですね。
そう、実は私もエレベータが気になるのです。ここも大きなポイントですね！
あと、他のスレを見ると、エレベーターの維持費はかなり管理費に反映するとか。
これが修繕費、管理費込みで3万円で一体どうまかなっているのか？
まあ、新築当初から同額集めているとか、事前にある程度募っていたら、また別でしょうし・・・。

４８さん、
はい、私ももう寝ます、お休みなさい。

[51: 31]

スレ主さんは、かなり物件への思い込みがおありですので、私としては止めたりいたしません。
しかし、外国に居られて、日本の実情に詳しくないと思われますので、忠告させていただく点が
いくつかあります。その１は、物件価格が高い点です。ご自分でも書かれていましたが、千万円台
でしょう。安藤さんの物件（六甲の集合住宅）なら別ですが、あれは２０戸だったと思うので
違うでしょう。その２は、地震に強いのかはわからない、ということです。私のマンションも
神戸にあり、地震を経験しほとんど無傷でしたが、地中（杭、基礎フーチング）のこと、躯体の中まではわかりません。
このマンションはすでに死んでいる、ということもありえるし、直撃を受ければ、新耐震との差を露呈するかもしれません。
その３は日本はスクラップ＆ビルドの国だということです。ダイワハウスの何代か前の社長がいいことを言ってました。
要旨は、欧米では、新築に居住者が手を入れて、よりよい家にしてそれを評価する土壌がある。日本では、建てた瞬間から
中古となり、後は評価が下がるばかり。古い家は、日本では評価されていません。それを承知で買うことです。
もちろん、私はそれを変えたいとは思っていますが。