築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[162: 検討者]

最初からこのスレ読みました。マンション購入を検討中だったのですごくタメになりました。

年数のいった中古購入を考えていたのですが、拝見してると中古は厳しそうですね。
かといって先の分からない時代に20年も30年もローンは組みたくない・・・

マンション買っても「終の棲家」とは言えなくなるのなら、何のために多額のローンを抱えるのか・・・
結局は無理してでも新築一戸建てを買うしかないのか？

もしくはここで出ていたように、マンションの寿命を見越して最低2回は買い替えが必要なのか。。。
どうせ2回も買い換えるなら、頭金をためるだけためて５０ぐらいで新築購入すれば、人生80年としてちょうどあがりかな？

でも若いうちのほうがローンも通りやすいし、５０過ぎてバリバリ働けてるとも限らないしなあ・・・

いかん、だんだん独り言になってきた・・・（でも気持ちわかってください）

とにかく、中古を買うならせめて管理がしっかりしてるかどうかを見極める、ということですね。
でも、そのへんの見極めって難しいですよね。管理体制を見分ける一番の方法はなんでしょうか？

[163: 匿名さん]

４０歳で資産性の高い好立地の新築買って、２０年後の定年６０歳でキャッシュで
新築に買い替えするってのがいいんでないかい？

４０から６０歳まで賃貸で払う家賃分よりも資産価値は下がらず、かつ、賃貸より
快適に暮らせ、６０から８０歳までも老朽化による建替えとかのごたごたに巻き込
まれず安泰に暮らせ、築２０年ならそこそこの値段で売れて、その金で８０歳から
の残りの人生は専用介護付き老人ホームもよろしい。

俺は、こんなプランでいる。

買ったのは３年前の不動産が安い時だったんで、今は２０％くらいは上がっている
から一応、プランとおりの４３歳でした。

[164: 匿名さん]

３年前の2005年末？
新築でしたら既にマンションブームで高くなり始めた時期ですが？
そして今の時期は買い手が激減して値下がりしてますが？

[165: 匿名さん]

>８０歳からの残りの人生は専用介護付き老人ホームもよろしい。
現在の施設でも、裕福層でないと入居できない。
小子化が進むなか、３７年後老人があふれるのに・・

ポジティブシンキングだな。

[166: 匿名さん]

>>164

３年前の入居。
大型物件だから販売期間は２〜３年。よって値付けは今から５〜６年前。
近年では底の時期です。
一時は３０％以上上昇し、最近の暴落環境で下落したが、それでも１５〜２０％上昇してます。

[167: 検討者]

１６３さんは賢いですね。でも、資産性の高い好立地の新築ってめちゃくちゃ高くないですか？
とはいえ今後確実に生き残るのは都心部のブランド性のある場所だけ・・・でも金はない。

そこで皆さんに質問です。買うならどちらを買いますか？

①築30年の港区の物件

②新築の（それほどブランド性のない地域の）都内物件

[168: 匿名さん]

築30年以上のヴィンテージマンションに住んでる方、住み心地はどうですか？

配管とかの具合は？天井や、隣の壁の防音は？？？

[169: 匿名さん]

>>167
そりゃ①です。既に購入して住んでいます。
築３０年でも港区の高台の竣工当時高級であったであろうマンションだけに、元々の造りがしっかりしています（中層にしては柱・梁がかなり太く、エントランスは大理石を用いた風格のある造り、ロビーもゆったり、平置き駐車場が総戸数の約６割確保されているなど）。
それでも耐震補強工事を行い、さらに頑丈にしてあります（阪神淡路地震級ではびくともしないとのこと）。
居住者のレベルが高く管理がしっかりしています。
室内はフルリフォームして新築同様なので快適です。
つまり管理がしっかりしていれば、建物が少々古くても、そんなことは大きな問題ではないのです。
しかし、どこに住むかは大きな問題です。
交通の利便性の高さは言うまでもありませんが、港区の元武家屋敷の落ち着いた住宅地には新築はあまり出てきません。立地に希少性があります。また、居住者の民度の高さ、学校（教育）などあらゆる面で満足度の高い土地です。小さな子供がいるからこそ住む場所にこだわりました。

>>168
ヴィンテージと言えるかどうかは？ですが、住み心地は良いですよ。
配管の老朽化の問題はありますが、共用部分は管理組合で更新済みですし、専有部分は各自がしっかり管理（更新）しています。天井高は二重天井の内側で２．４ｍ以上取れています。防音は、上階の足音が少し聞こえますが許容できる範囲かな。隣からの音は全くありません。

[170: 匿名さん]

>>167

同じ値段という前提なんですか？

築３０年となるとそれなりにリスクがありますのでそれに見合った価格か
どうかというのがポイントです。
近隣の同レベルの物件の賃料の２００倍以内を目標に指値が通れば買って
もいいと思います。万が一失敗したと思っても、売却するなり賃貸にする
なりでやり直しがききます。２５０倍を超えるようであれば資金によほど
余裕があるのでない限りはやめたほうがいいでしょう。

新築物件というのは範囲が広すぎるのでなんともいえませんが、利回りを
計算して２５０倍を超えたら割高だと思います。

[171: 質問者]

１６９さん

港区の高台・・・だいたいどのあたりか想像できます。築30年以上でもかなり高値で取引されている場所ですよね。しかもファミリータイプの広さならそれなりの価格のはず・・・。その部屋は大規模修繕が終わってから入居されたのでしょうか？二重天井というのは修繕のときに二重天井に変えた、という認識でよいでしょうか？

１７０さん

はい、①②は同じ値段という前提です。

＞利回りを計算して２５０倍を超えたら割高だと思います。

すみません、この利回り、２００とか２５０というのはどうやって計算するのでしょうか？

[172: 匿名さん]

>>167
小さな子がいるなら、たしかに１６９さんが言うように港区かな。
２３区での教育環境（公的出費・支援、公立小中の選択可能性、私立の充実度など）では、
千代田区と港区が傑出している。広くて整備された公園そのほか、子供が遊ぶ場所も
予想外に充実している。住宅地の治安もとてもよいし。

小さなときは、郊外、準都心で、のびのび育てたいと思っても、
小学校や中学校の受験を考えると、良い学校や塾へのアクセスを含めた
教育環境が４、５歳のころから重要になる。

[173: 匿名さん]

>>171

同程度の年数、広さをもつ近隣の物件の賃料を調べてそれを２００倍してください。
例えば家賃２０万の物件なら４０００万以下なら割安。５０００万以上なら割高と
いった具合です。（２００１−２年ごろは大体この価格でした）

築３０年も経つと建物の管理状況によって大きな差がでてきますが、一部のヴィン
テージマンションと呼ばれる超高額物件を除いては基本的にはババ抜きの要素が
多少なりとも出てきます。今はいいですが２０年後にも快適に住み続けられるか
どうかはかなり博打です。だから自己資金がたんまりあるような状況でない限り
は安く購入することでリスクを低減する必要があるのです。
あと築３０年を超えるとローンがつかないケースが多いですね。

あと港区の高台のマンションは管理費が結構高いです。駐車場代を入れると１０万
超えるなんて珍しくありません。
安く買えるなら面白くうまみもありますが、高く買うなら経済的にはあまり意味は
ないかも。古いスポーツカーを買って苦労するという感じでしょうか。

[174: 匿名さん]

付け加えるのであればヴィンテージマンションとか言い出したころから
都心の古マンションは割高になりました。築３０年のマンションに何千万
も払うなんて正気の沙汰とは思えないとみんながいいようになった頃が
買い時だと思います。

立地はカネでは買えないところもあるので、安く買うことができるのであれば
悪くない戦略だと思いますよ。

[175: 匿名さん]

>>171

ごめんなさい。お聞きになっていたのは２００倍という数値の算出方法
でしたね。

キャップレートの逆数です。普通の中古物件なら２０年で元をとりたい
ところなので２０×１２ヶ月＝２４０倍というのが計算根拠です。
築３０年だと安全をみて１０年、せめて１５年くらいで元は取りたいの
で１８０倍くらいが安全圏だろうなと思うのですが、腐っても港区で
たとえ古くとも住みたい人が確実にいるであろうと考えて２００倍です。

別にいくらで買ってもいいと思うのですが、本来それほど価値の高くない
ものをローンで購入したら人生の自由度が低くなります。
お金に余裕があれば利回りなんか関係ないですけど、お金がある人ほど
こういう計算にはシビアで結果ますますお金持ちになっていきます。

[176: 匿名]

１７２さん
自分は子供はいませんがヴィンテージに憧れがありました。でもヴィンテージ板を見て自分には無理だと思いました・・・


１７３さん
説明がすごくわかりやすかったです、ありがとうございます。築３０年を超えるとローンがつかないケースがあるのですね！知りませんでした。そう、この手のマンションは管理費が高くつくんですよね・・・広尾や高輪や麻布なんかのヴィンテージには憧れますが・・・


１７５さん
キャップレートもわからない素人です(笑）説明ありがとうございます、なぜ２００なのかがよくわかりました。しかし築３０年のマンション買ってあと10年しか住めないのは悲しすぎます・・・

＞お金がある人ほどこういう計算にはシビアで結果ますますお金持ちになっていきます。
そのとおりだと思います。


よって、わたしも金持ちを目指すべくシビアに行くことにし、ヴィンテージは諦めそこそこ都心の出物物件を待つことにします。これからまだまだ値下がりしそうですし・・・

[177: 169]

>>171
＞築30年以上でもかなり高値で取引されている場所ですよね。しかもファミリータイプの広さならそれなりの価格のはず・・・。
リフォーム代も含めて近郊の新築を買うのと同じくらいだったかな。

＞その部屋は大規模修繕が終わってから入居されたのでしょうか？
私が購入するまでに２回大規模修繕を実施した履歴があります。

＞二重天井というのは修繕のときに二重天井に変えた、という認識でよいでしょうか？
いいえ。元から二重天井でした。

>>170さんの意見には同意です。相応に安くなければ築３０年を買う意味がありません。
家賃の２００ヶ月分という表現にちょっと戸惑いましたが、一般的な言い方をすれば年利回り６％（年間賃料が物件価格の６％）ということですね。物件の価格を判断する上で重要な指標です。
>>175で補足されているとおり、港区の好立地といえども築３０年だと年利回り６．７％（１５年＝１８０ヶ月で元が取れる）が下限だと思います。私が買ったのは都心の地価が高騰する前でしたので年利回り７．５％（賃料１６０ヶ月分）くらいでしたが、ミニバブルがはじけたとはいえ今はまだ高いです。来年当たり狙い時かも。

>>176
ヴィンテージと言われる有名なマンションでなくても、それなりに良いマンションはたくさんありますよ。同じ築３０年でも４０年くらいに見えるみすぼらしいものもあれば、２０年くらいにしか見えない状態の良いものもあります。私は購入するまでに約２年かけて港区ばかり約３０件見ましたが、多くの物件を見ることで目も肥えてきます。

[178: 質問者]

１７７さん

元から二重天井で2回の大規模修繕済み、年利回り７．５％・・・うらやましいです。
ほんと今はまだ高いですね〜もう少し様子見です。
ただ、港区のヴィンテージが建つような場所がそうそうガクッと値を下げてくるかどうかは謎です・・・（だからこそヴィンテージなのですが）

＞私は購入するまでに約２年かけて港区ばかり約３０件見ましたが

すごい！敬服です。わたしも港区希望です。しかも2年かけて検討されたのですね。
一流の場所で一流の物件を見ることは勉強になりますよね。
わたしも数をこなして目を養いたいと思います。

[179: 匿名さん]

178　さん

港区に焦点を絞っているなら、可能でしたら、そこに賃貸で２，３年住んでみるのがいいですね。
地元でしかわからない情報が、新聞のちらし等で結構入ってきます。

今住んでいるのも、１６９さんと同じエリアですが、金融市場クラッシュ以降
特に、お買い得物件の案内が増えています。何らかの事情で売り急いでいるんでしょうね。

こういうのをたんねんにひろって見学し学習し、ボトムになるであろう１、２年あとに
購入する、賃貸の家賃はそれに対する投資、と考えればどうでしょうか。

[180: 177]

>>178
真剣に港区でお探しのようですので、少し助言させていただきます。
実は今の住居は港区で２件目です。１件目（約１０年前に購入）は失敗でした。
何が失敗だったかというと、①立地が商業地域（住環境が劣る）、②１Kや１ＤＫが多い（賃貸住戸が多く管理の質や居住者のマナー等が劣る）、③結果として資産性も劣ることです。
敗因は、①当時は目黒区（その前は外国）に住んでいて土地勘があまりなかった、②不動産全般についての見識不足、③事前の調査・検討不足、④当時は独身で住環境は重視していなかったことです。
④は仕方なかったとしても、①〜③は心がけと努力で克服できることです。
２件目購入（買い換え）に当たり約２年かけて３０件ほど見て回れたのは既に港区に住んでいたからです。また１件目と違って既に住んでいるので土地勘もありましたし、週末に自転車であちこち出かけて候補地を絞り込んでいきました。

立地については、インターネット等での情報収集はもちろんですが、やはり候補地をせっせと歩いて自分の目でよく見ることが大事でしょう。今はグーグルマップのストリートビューという便利なツールもありますが、これだけでは街並みや雰囲気はつかめません。
できれば、>>179さんの提案のとおり賃貸で住んで探すというのがいいですね。

用途地域は原則として「第１種中高層住居専用地域」に限定することをお勧めします。商業地域（主に幹線道路沿い、麻布十番は全域）や準工業地域（南麻布１、２の古川側低地、白金１、３、５、三田５）と比較してみてください。なお、港区には低層住居専用地域は（高輪４丁目のごく一部を除き）ありません。

マンションについての要注意（避けるべき）点としては、外壁などのひび割れが目立つ、柱や梁が細い、１Ｋや１ＤＫが多い、エントランスが貧相、清掃が行き届いていない、自転車が乱雑に置かれている、防犯カメラがない、オートロックがない、修繕積立金が安い、駐車場が総戸数に比して少ないなどがあげられましょう。また、土地が所有権でない物件は安くても避けましょう。既存不適格（容積率オーバーなど）でないかも要確認。

価格については、賃料相場との比較（収益還元法）が一つの方法として示されていましたが、絶対価格でいえば、今の価格動向を踏まえると、港区高台住宅地の築３０年でしたら（状態や管理は比較的良好だとして）高くても専有面積１平米当たり６０万円（１００平米なら６０００万円）で買いたいところです。
ちなみに２００１〜２００４年頃の底値の時期は平米５０万円台でも多数売りに出されていましたが、平米５０万円を切るようだと安普請か管理その他に難があるババ物件でしたね。

[181: 匿名さん]

170です

利回り６％＝家賃２００倍です。
確かに一般的には前者の数値を使いますが、私は後者の数値のほうがなんか
好きなのです。この物件だったら自分なら家賃いくらまでなら払うかを考えて
それを２００倍してから改めて売値をみるという感じです。
２００倍なら暗算も楽なのでｗ

177さんはお得な時期に購入されたようですが築３０年ともなるとそれなりに
将来を考えて購入されたと思います。具体的な出口戦略についてはどのよう
にお考えですか？リフォームもどこまでやるか結構考えますよね。

>>179さん

確かに新聞チラシは古い物件たくさん入ってきますね。
yahoo不動産なんかにはのらないような。

ちなみに私は中古不動産マニアでもあるので港区でしたら今まで２００件以上
みています。ちなみに購入１回、売却１回今は賃貸でそのうちまたいいのが
見つかったら買いたいと思っています。

[182: 質問者]

１７９さん
新聞のチラシ・・・なるほど〜！そういえばうちのポストにも売りマンションのチラシがよく入ってます。それを港区でやればいいわけですね。賃貸の家賃は投資という考え方、斬新です。やはり1，2年後が底だと考えますでしょうか。そうなると、港区に引っ越して慣れてきた頃には全体の価格がすでに上がっちゃってそうですね・・（汗

１８０さん
すみません何度もありがとうございます。土地勘はやはり大事ですよね（自転車で回れるというのがポイントですね）それより麻布十番って商業地域だったんですね！狙ってた白金は準工業地域でしたか・・・ところで、「第１種中高層住居専用地域」に限定する理由をよろしければ教えていただけますでしょうか。（すみません用途地域に疎いもので・・）港区で考えている自分にとっては用途地域の説明、参考になります。わたしは資金の点で１ＬＤＫあたりを狙ってたのですが、この広さだとやはり管理の点で問題があるでしょうか。港区は昔から住んでる方も多そうだし、やはりファミリータイプを買ったほうが安全なのでしょうね・・・

１８１さん
利回りの計算法は知っていたのですが、このキャップレートというのは知りませんでした、ありがとうございます。200件の内見というのもすごいですね！もう一発でダメ物件とか見抜けそうですね。築30年だとたしかに出口戦略について考えてしまいますね・・・とはいえ途中で売ったとしても土地代で相殺されるので、郊外物件と比べてあまりガクンとは下がらないような気も・・・ヴィンテージなら管理が良いので建物自体は60年ぐらいはもつものでしょうか？

＞確かに新聞チラシは古い物件たくさん入ってきますね
ちなみにポストに入っている売却チラシはどうでしょうか？新聞広告と比べていかがわしいでしょうか・・・思い違いだったらすみません、でも中古を買う方って、新築購入される方より皆さん知識が豊富なように思います。

[183: 匿名さん]

182さん

資金の制限で広さが限定されるのなら、ファミリータイプのマンションにある
狭めの部屋を考慮されたほうがいいですね。平均面積１００平米を超えるマンションでも、
諸般の事情により、６０平米程度の部屋がごく少数混じっているケースもありますし。

あと、紙媒体の中古マンションの広告（住宅雑誌を除く）は、新聞自体に掲載されるのではなくて、新聞についてくるちらし、あるいはそれとは別に配布されるちらしとして入ってくるものが
ほとんどです。気にするとしたら、取扱の不動産会社の名前程度でしょうか。

[184: 匿名さん]

港区の古物件といえばＭ・Ａ・Ｉ・Ｄ
怪しげと思っていたけど、意外とまともな仲介屋でした。

[185: 180]

>>181
港区だけでも２００件以上見てきたとはすごいですね。

＞177さんはお得な時期に購入されたようですが築３０年ともなるとそれなりに
＞将来を考えて購入されたと思います。具体的な出口戦略についてはどのよう
＞にお考えですか？リフォームもどこまでやるか結構考えますよね。

元の造りも管理も良さそうな物件だったので当分建て替えはないだろうと見込み、入居前にスケルトンリフォーム（全部改装）しました。
入居２年後に管理組合の理事になりましたが、実際、理事会で修繕について協議していると、耐震補強工事実施済みでもあり「あと５０年は住めるからみんなが生きている間は建て替えはないね」などとと言ってます。(^^;

同エリア同等物件の新築価格を１００００とすると、取得価格は約５６００と推計しています。
築３０年にもなると取引額の８割〜９割を土地代が占めており、その後の値下がりはかなり緩やかになりますので、今後も建物の状態や管理が良好であれば、仮に１０年後（築４０年時）に売却するとしても４０００以上で売れると見込んでいます。
つまり１０年間でのキャピタルロスは大きく見積もっても１６００。他方１０年間の家賃は約４２００ですから、リフォーム経費１２００を考慮しても十分割に合うと考えています。

築４０年を超えるといくらで売れるのか予測困難ですが、立地を考えれば土地代を大きく割ることは考えにくく、どんなに下がっても３６００（取得価格−２０００）あたりが下限だろうと考えています。
それでも売れないようなら建て替えになるでしょう。港区の好条件の土地がもったいない状態で放置され続けるとは考えにくいからです。

建て替えになれば、そのコストは解体も含めて３５００前後と見積もっていますが、建て替え後は新築ですので１００００になります。
他方、建て替える頃には取得価格５６００の全額乃至大半は元を取っていますので、解体で失われるキャピタルロスは無視して良いでしょう。
つまり元を取った後の土地持ち分＋３５００の新たな拠出で＋６５００の大きな利益が生まれます。
その利益を考えれば、既に容積率が満限まで使われていて床面積が増えないとしても、建て替えのインセンティブは低くないと思います。

以上のとおり、長く住み続けても建て替えになっても損はないと考えています。
ただし物件価格に占める土地代の比重が低い郊外では、このような考え方は成り立ちません。
極端に言えば、郊外で駅からも遠く不便な立地の築４０年ものはタダ同然でも買い手がつかずスラム化するおそれがあります。
港区高台の住宅地だからこそ築３０年でも買えると考えます。

[186: 180]

>>182
＞狙ってた白金は準工業地域でしたか・・・
準工業地域は１、３、５丁目。２、４、６丁目は第１種中高層住居専用地域です。中でも白金４の聖心女学院周辺は素晴らしいですよ。

＞ところで、「第１種中高層住居専用地域」に限定する理由をよろしければ教えていただけますでしょうか。
「用途地域」で検索して調べてください。低層住居専用地域がない港区では、第１種中高層住居専用地域が最も住環境が優れているからです。商業地域や準工業地域のマンションは住環境が劣るので資産価値も劣ります。

＞わたしは資金の点で１ＬＤＫあたりを狙ってたのですが、この広さだとやはり管理の点で問題があるでしょうか。港区は昔から住んでる方も多そうだし、やはりファミリータイプを買ったほうが安全なのでしょうね・・・
>>183さんのレスのとおり、５０〜６０平米の１ＬＤＫを買うのであっても、他の部屋が１Ｋや１ＤＫばかりという物件ではなく、２ＬＤＫや３ＬＤＫが多い物件をお勧めします。
専有面積が２０〜３０平米の１ルームや１Ｋが多い物件は賃貸率が高く、独身者ばかりが住んでおり、居住者のマナーが悪いという理由で周辺住民から嫌われており、自治体がそういうマンションの建築を規制する動きすらあります。

[187: 匿名さん]

>>185さん

詳細な説明ありがとうございます。
私も本日築２５年超の物件（港区です）に申し込みしました。
新聞チラシでみた物件です値下げしていたので、午前中に電話午後
に内見しその場でウリ止めにしてもらうべく買い付け証明出しました。
古い物件なのでかなり無理めの指値をしたのでどうなるかわかりま
せんが、購入できたら収益物件として運用予定です。

[188: 185]

>>187
収益目的ですか。港区で築２５年ならまだまだ稼げると思います。
値下げは早くロスカットをしたいというサインですから、強気の指値も通る可能性は十分あると思います。
経済不況、不動産も不況で皆が弱気になっているときこそ買いのチャンスだと思います。

[189: 質問者]

皆さん回答ありがとうございます。ここずっと物件の内覧に飛び回っておりまして（といっても港区じゃないです・・）お礼が遅れました。


１８３さん
気にするのは媒体ではなく取扱の不動産会社の名前、ですね。了解しました。体力のない会社だとババ掴みしちゃいますもんね。自分もファミリータイプに混じった60平米ぐらいの小部屋がほしいです・・港区に・・

１８４さん
Ｍ・Ａ・Ｉ・Ｄというのは会社の名前でしょうか？仲介業者も玉石混合ですよね。

１８６さん
何度もすみません、用途地域について本購入して調べました。ついでに
＞他の部屋が１Ｋや１ＤＫばかりという物件ではなく、２ＬＤＫや３ＬＤＫが多い物件をお勧めします。
こういう部屋を一発で探すのって難しいですよね、コツとかあればいいのですが・・・(業者に聞くしかないのでしょうか）

１８７さん
おめでとうございます！居住用ではなく投資用なのですね。25年で収益用なのだから、やはり腐っても港区・・・その場で即決すごいです。

１８８さん
＞値下げは早くロスカットをしたいというサインですから、強気の指値も通る可能性は十分あると思います。
なるほどなるほど、参考になります。都心部はともかく郊外の下落率はハンパじゃないですものね。


こないだこのスレに影響されて「都心に住む」の最新号買って来ました。ペアシティ高輪ですが、
80年12月築　3LDK 7/14階　138.67平米　1億2800万
とありました。28年経っても億ションを維持・・・ああ、港区はやはり憧れる〜〜〜・・・

たとえヴィンテージでなくても、港区の物件はまだ下がるかもしれないのでめげずに待ちます。

[190: 匿名さん]

>>189

手元に２００５年の「都心に住む」がありましたので３年前のペアシティ
ルネッサンス高輪の価格調べてみました。２００５年といえばちょうど
品川駅港南口に次々タワーマンションが売り出されたころです。

2LDK 8/14階　85.47㎡/6380万 @246万
2LDK 6/14階　83.93㎡/6680万 @263万
1SLDK 13/14階 121.323㎡/8980万 @245万

と三年前は坪２５０万前後です。ちなみに分譲時価格は２４０万弱です。
この物件は部屋の向きによって価格差が大きいのでなんともいえませんが
一番安いときで＠２２０万くらいのときがありました。
来年か再来年にはは少なくとも＠２５０以下には下がるのではないでしょ
うか。

[191: 匿名さん]

>>190

たしかに過去５，６年の動きを見ていると、ペアシティでも
破格の価格がありましたよね。向き、市場のトレンドだけでなく
売主の都合もあったのでしょう。

>>189

今は、ひたすらいろんな物件を見たほうがいいですね。
しばらくするうちに、気になるマンションが５，６件くらい出てくるでしょう。
それをウオッチリストに入れておいて、常に物件の動き、価格をチェックしてみてください。

複数の不動産に頼んで、該当マンションに出物があれば、知らせてくれるよう
頼んでおけばいいでしょう。

幸い、今は、時間をかけてゆっくり良いマンションを待つことができる
時期ですからね。

[192: 匿名さん]

１９０さん
ペアシティのような物件も情勢によって多少は前後するのですね〜（あのマンションやっぱカッコイイ・・）
＞来年か再来年にはは少なくとも＠２５０以下には下がるのではないでしょ
うか。
嬉しいお言葉です！＾＾坪単価だとちょっと素人の私にはイメージしにくいですが・・・(笑）

１９１さん
＞幸い、今は、時間をかけてゆっくり良いマンションを待つことができる
時期ですからね。
はい、焦らずいきます＾＾
実際、この１週間で物件を１０個近く見てまわりましたが、まだまだ都心部は大きく下げないな〜という印象です。
あと１〜２年で良い出物があればいいなと思います。そういう意味では今はちょうどよい勉強時間ですね！

[193: 買い換え検討中]

現在、都市開発が終わった駅前のマンションに住んでいます。
築31年のマンションです。こちらのマンションを売り、それを頭金として
新築物件を買うかどうか迷っています。

父は、このマンションは駅前であるため、建替えが行われれば莫大がお金が入ってくると
いいます。

私たち家族としては、ここに住み続けるにはある程度のリフォームをしなくては
ならず、古いためそのリフォーム代に30万くらいはかかることが予想されるため
手放したいと思っています。
しかし、父の意見も一理あると考え迷っております。

いいアドバイスがあれば教えていただきたくお願いいたします。

[194: 買い換え検討中]

上記に記したものですが、リフォーム代30万ではなく、300万の間違いでした。
すみません

[195: 匿名さん]

>>193
場所によります。
築３１年でも６０万円／平米以上で売れる物件（立地）なら、お父様のおっしゃるとおりでしょう。
５０万円／平米くらいだと微妙。
４０万円／平米以下なら駅前といえども将来性はなく、建て替え効果は期待できないので、所有し続けるインセンティブはないと思います。

[196: 匿名さん]

１９３さん

一般的に、築３１年だと、まだまだ建替えは難しいのではないでしょうか？
どちらにお住まいかわかりませんが、既に都市開発が終わったということであれば尚更です。
この不況の折、現在お住まいの中古マンションが高値で売れることは期待できないですが、
新築マンションはさらに値下がりしていますので、手放したいと思っている今が、住み替えの
タイミングではないかと思います。
勿論、３００万円かけてリフォームして、しばらく住み続けるのもよいかとは思いますが、
あと１０年、２０年と住み続けるつもりがないのであれば、建替えは当てにしない方がよいですよ。

[197: 経験者]

私も１９６さんと同じ意見です。

建て替えしなければ住めなくなるような状態は、まだまだ先でしょうし、建て替えは建築費として最低２〜３千万円以上の自己負担が必要になるでしょうから、住んでいる方々の合意形成がたやすくはないでしょう。この点でも、建て替えはずっと先のまさに建物の寿命の時だと思います。

建て替えによって莫大な収入がはいるというのがイマイチ良く理解できないですね。もしそうなら、すぐにでも住民の方々は建て替えしそうなものですが...　本来は立て替え時に建設費を自己負担しなくてはいけないものを、戸数を増やしてそれを販売することで、自己負担０になったということは聞いたことがありますが。

築３１年のマンションだと、キッチンやお風呂、トイレといった水回りが、新築物件に比べて、かなり見劣りするでしょうし、傷んでいるんでしょうね。そうなると、なかなか売れないんじゃないでしょうか？　売ることを視野に入れた最低限のリフォームだけはしてもよいと思います。

住み替えタイミングについては、結局、高く売れる時期は新築購入価格も高い時期でしょうし、安くしか売れない時期は新築購入価格も安いでしょう。ただ、築年数の古い物件は、古くなるほど一般的には敬遠され、一方では築浅中古物件が次々出てきますので、売ると決めたら早く動くべきだと思います。売れなくなってしまうと、身動きが全く取れなくなりますので。

[198: 匿名さん]

立地条件の良い物件の場合は、立替の噂が出たとたん売買価格が上がり始めたというケースがあります。

[199: 匿名さん]

お父様が言っているのは、容積率に余裕がある物件ならば立て替え費用負担ゼロで
新築になりますから、売却するならその時点で売却した方が利益が大きいという
意味でしょうね。

[200: 匿名さん]

マンション建替えについてですが、容積率の余裕次第です。

おおよそ３倍の容積に建替えられる場合は、負担金は無いか、あっても調整金程度です。
おおよそ２倍の容積に建替えられる場合は、負担金は発生しますが、余剰床を売れる分は差し引かれます。

うちの管理組合では、専門家を交え勉強会を行っています。

[201: 匿名]

こんにちは。

今、築３４年のマンションの購入を検討中の者です。
当マンション、総２階建てのテラスハウスのような形態となっております。

現在、修繕履歴を問い合わせ中ですが、場合によっては建てかえの話もあるかと思い、
容積率について教えていただけませんか？

ちなみに当マンションの容積率は200％建蔽率は60％です。
第一種中高層住居専用地域となっている場合、これ以上の建物の最建築は不可能ということでしょうか？

無知でスミマセン・・・

[202: 匿名さん]

３４年も経っているマンションの管理を調べるのは容易なことではないですよ。
建替えについても反対・賛成者がいるので新しい住民には理解できない歴史のような
ものがあります。
ましてや、住民も高齢化していると思われますし、設備も古いし自分の住戸だけで済む問題
は少ないと思います。
入居してから数年後に建替えの為に１世帯あたり数百万を徴収とか、
予測できないことが沢山あると思います。

また容積率なども近隣住民との調和があるので高層は不可能では？
市区町村の規定もあります。

現在修繕積立金がどの程度あるかや、今後、確定した修繕はなにがあるか
などその程度しか調べる事はできないと思います。

そこの立地が気に入られているのであれば今、ボロマンションにお金を払うより
建替えて新しい住戸販売時に購入検討してみてはいかがですか？

[203: 匿名]

202さん

ありがとうございます。
そうですね、ここの町は条例が厳しいようで、高層のマンションを建てるのにも
最低でも３年（ここ最近の事例ですが・・・）以上かかっているようです。

なので、建替えはなかなか難しいと考えて、古いけど立地の良いマンションを考えました。
ちなみに一人あたりの土地の持分も約３６坪ほどあるようです。

水周りは狭いですが、当時ではめずらしいデザイナーズ系のものだったので
今の住人が設備を変えて住んでいたようです。
最近では若い人の入居もチラホラとのことです。

[204: 匿名さん]

202です

中庭的な空間があるマンションのようですね。
正直、実際の物件がわからないのでこれ以上のコメントはできませんが
水周りは想像以上にダメージがあるとおもいます。
（修繕で外配管と住戸内配管を交換工事していればOKだと思いますが）
一番重視しなければならない所かと思いますので
よ〜く調べてみてから検討すると良いかと思います。

[205: 匿名さん]

>>201
建蔽率６０％で総２階建なら容積率は最大でも１２０％しか使われていないということで、
＞一人あたりの土地の持分も約３６坪
ということからすれば法定容積率２００％のうち半分の１００前後が未利用で残されている可能性がある。
ということは建て替えればかなり床面積が増やせる余地があり、保留床を売ることで、ほとんど持ち出しなしで建て替えられる可能性もある。
①都心部の好立地
②狙っている部屋の売値が、その土地持分の土地代（推計額）より３割以上安い
この２つを満たすなら、オレなら迷わず買うな。

[206: 匿名さん]

>205
自分一人で決められればね。
こういうマンションは管理組合では建替えの問題が旬な話題でしょ。
建替えるまでにまだ10年かかるとしたら
今更ぼろマンション買うのはもったいない人生だな。

ただし金が余っていれば私も買いますね。

[207: 匿名]

202さん

そーですね。
水周りの件は浴室、キッチンを変えたときに配管の修繕を行っているか問い合わせ中です。
その他には屋上防水を平成13年、外壁を平成15年に修繕しているようです。
管理はわりとしっかりしているようです。


205さん

ありがとうございます。
昨晩、不動産屋さんから連絡がありました。
実際に建物調査（？）が入っていまして、今後の予定を話し合っているようです。
おっしゃる通り、床面積を広げて、分譲を7割程度増やして建替えることが可能のようです。

ちなみに②は坪単価ってことでしょうか？
そうすると都会ではないですけど、都会に近い人気エリアなので条件を満たしているようです。
とても参考になりました！！
迷わず・・・少し悩んで決断したいと思います！！！


206さん

ありがとうございます。
そーなんですよね。5分の4の賛成がないと・・・とは言っていました。
でも、ボロマンションではありますが、マニアが好きそうなボロさなんですよ！笑
ライターや料理研究家の人が住むような・・・
古いのを楽しみながら住める人には楽しいマンションみたいです。

[208: 205]

＞ちなみに②は坪単価ってことでしょうか？

あれ、意味がわからなかったかな。じゃ、具体的に説明しようか。
土地持分は通常「当該住戸の専有部分面積／全住戸の専有部分面積の合計」という分数で決められている。
例えば、検討中の住戸の専有部分面積が１００平米で、全住戸の合計が２０００平米だとすれば１／２０だ。
敷地面積が２２００平米あるとすれば、土地持分は２２００平米ｘ１／２０＝１１０平米だ。
周辺の土地の単価が１００万円／平米だとすれば、土地持分は１００万円／平米ｘ１１０平米＝１億１千万円だ。
更地と単純に比較するわけにはいかないが、土地持分だけで（潜在的に）１億１千万円の価値がある住戸だということだ。
これが、その土地代より３割安い価格、すなわち７７００万円で買えるならばお買い得だと考えて良いということだ。
なぜなら、容積率が余っているから、建替えれば専有部分総面積は１．５倍の３０００平米になるかもしれない。
同じ１／２０の持分を取得するなら、建替え後の専有部分面積は３０００平米ｘ１／２０＝１５０平米だ。
土地単価が平米１００万円くらいのところの新築物件なら、１５０平米もあれば最低でも１．５億円だろう。
建替え経費に３３００万円を拠出したとしても、７７００万円＋３３００万円が１．１億円ではなく１．５億円になるというわけだ。
仮に建替え後も同じ１００平米でいいのなら５０平米分を誰かに売ることになるが、その５０平米分が５千万円で売れるなら、建替え経費３３００万円を差し引いても１７００万円が手元に残ることになる。
かなりアバウトな試算だが、地価が高いにもかかわらず容積率が余っている物件というのはおいしい。建替えを気長に待つことができるならばね。
建替えが近そうなら最小限のリフォームで待てばいいし、１０年は先になりそうならフルルフォームして内装は新築同様にしてもいいだろう。

[209: 匿名はん]

日本のマンションって何で寿命が短いのかな？
ガキの頃、マンションは６０年以上もつと信じていた。
欧米？では竣工６０周年記念とかイベントがあったり、新築より中古の方が価格が高いことあるらしいし。

[210: 匿名]

205さん

詳しい説明ありがとうございます！！！
これなら無知な私でも理解できます。
これから細かい計算をしてみたいと思います。

サラッとみる限り、そこまで地価が高いとは思えない・・・
けど、気長に待てるならそれもいいですね！！


209匿名はんさん

そーですよねぇ～
古いものを大切にする文化・・・どこにいってしまったんでしょうね。
いつかは日本にもビンテージマンション（１００年以上）が
存在するようになるといいなぁ～と思ってます。

[211: 匿名]

205さん

追記です・・・
ちなみに、現在「建物診断」みたいな法人に調査を依頼しているようです。
もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。
まぁ～建てるマンションのグレードにもよるとは思いますけど・・・

[212: 205]

＞もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。
ならやっぱりお買い得だね。
土地持分が大きいといえども、築３４年ともなれば新築の半値以下でしょ。
それが、そう遠くない将来に持ち出しゼロで新築（資産価値２倍以上）に化けるんだよ。
持ち出しなし（還元率１００％以上）なら建替え決議も比較的容易にできるはずだから、いつまでも古いマンションに住み続けなければならないというリスクも低いよ。

[213: 匿名さん]

ふふふ、甘いよ、大甘だ。

[214: 匿名]

205さん

そうですか！！お買い得なんですね！！！
計算したら３割以下ではなかったので・・・笑

新築時にいくらで売られていたかは分かりませんが、
同じ市内で築１０年くらいの物件は倍以上の価格設定になっています。
海側・山側でだいぶ違うとは思いますが・・・（検討物件は山側です！）
このご時世、駅まで５分ちょっとの立地は中古ならではですよね！（あ、東京ではないので・・・）

余談ですが、去年も築３２年の海が見えるマンションの購入を悩んでいました。
ただ、既存不適格物件だったので、やめたほうがいいとアドバイスを受けています。
なので、このテラスハウス式のマンションを見つけたときにピンときたのです！
不動産屋さんに再建築可能です・・・と言われたものの不安で・・・

205さんの適切な説明で私にも理解ができました！！本当に感謝しています。
ありがとうございます～
心を決めたら、この場をかりて報告したいと思います♪

[215: 匿名さん]

>213
私もそう思います。
建替えは実行まで時間がかかるし、すぐに行うにしても
仮住まいしなきゃいけないし・・・・
あくまでも投資目的であればよいが、ギャンブルに近い買い方は危険かと思います。
価値があれば不動産投資会社が買い取っていて既にコミュニティーとは無縁な状態に
なっているかと。
金に目がくらむと痛い目にあいますよ。

[216: 205]

建替えが円滑に進まないリスクは当然にある。ある程度のリスクは仕方ない。
要は、うまく建替えができた場合の利益の大きさと比べて、負ってもいいリスクかどうかを的確に判断することだ。
そのためには、>>208に書いたような試算がそれなりの精度でできることが条件となる。その物件の地域の相場をどの程度知っているかがポイントになるな。
あと、東京ではないとのことだが、地価がそれなりに高いところでないと、容積率が余っていてもうまみはないし、建替えインセンティブも働かない。
ま、これまでの情報から判断するに、お買い得ではあろうが、よくよく調べてちゃんと計算する必要はあるよ。

[217: 素人考え]

築30年はあっという間に築40年～になると思います。
配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。
建てかえは新築と同じになりますか？　それを考えるとわざわざ築30年を
購入するメリットは少ないように思います。

[218: 素人考え]

築30年はあっという間に築40年～になると思います。
配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。
建てかえは新築と同じになりますか？　それを考えるとわざわざ築30年を
購入するメリットは少ないように思います。

[219: 買い換え検討中]

排水管の工事は積立金さえあれば大丈夫ですよ。
資金不足の場合は、外側に配管すれば良いのです。ちょっと醜いですが、生活に支障なし。

古いマンションで一番問題なのは、耐震でしょうね。
診断に出せば、補修は必須、だから診断に出せないマンションも多いと聞いています。


地盤にもよりますが、５階ぐらいまでの壁式は丈夫らしいです。（建築士の談）
ウチのマンションは、エントランスの一部分と、１階駐輪場を壁や鉄骨で補強しました。
ちょっと見た目は悪いのですが、これでぺシャンとつぶれるようなことはナイようです。

ウチのマンションは、容積に余裕がありますので、再建するときには余剰床が発生します。
それを売却できれば、居住者建替負担金も抑えられます。
立地も良好です。

でも、今のところは、補修を行い良い状態で住むと言うことが皆の意見です。

[220: 匿名さん]

>219
配管について一言

築30年のマンションの配管は鉄管だと思います。
（築24年で鉄管でした）

その場合、219さんの言うとおり外配管は積立金で工事は可能ですが

部屋内は持ち出しになります。
（共有部分でないので）

そうなると築30年ものはリフォームも考えた構造になっていないかもしれません。

つまり部屋内の工事が購入後数年、または10年以内にかかってくると思います。

リフォーム現場を見る機会が多いのですが、鉄管は工事が大変です。

また外側とのジョイントが問題あると思いますので、内外同時に行うことが

ベストかとおもいます。

（エンビ管と鉄管は基本的にジョイント不可能かと）

築30年であれば修繕工事3回目を迎えると思いますので、そのあたりの情報も必要ですね。

[221: 匿名さん]

築35年の再生マンションを
3580万円で買った人がテレビに出てましたが
もとは取れるのかな。
たしか目黒駅から徒歩5分の物件でした。

[222: 匿名さん]

建替えするにせよ、大規模修繕するにせよ、住民の合意がとれるか、がポイント。
新築マンションなら当分の間何もすることがないので、のほほんとしていられるが、築年数が経つとそういうやっかいな問題が山積みになる。
容積率余りまくりで、業者が全て取り仕切ってくれるぐらいのマンションであれば良いが、住人間で調整ってなると、纏まる話も流れちゃう、って事も起こり得る。
まあ、余程建替えが具体化したマンションで無い限り、購入は見合わせた方が無難。
でも、建替えが具体化してれば、売値も高い。
なので、ギャンブルで購入ぐらいの気持ちが必要かな。

[223: 物件比較中さん]

気に入った物件が築30年越えなので、色々検索しているうちに、このスレに辿り着きました。
築30年越えともなると、購入するときには色々知識が必要ですね。。。