築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[124: 匿名さん]

123です

借地借家方　×
借地借家法　○です

法律がわかることはまず考えにくいですが、
変らない限り旧借地法は生き続けていきます。

[125: 匿名さん]

＞相続なら相続人が地主になるだけ、破産したら管財人、物納されたら国に地主が変わるだけです。

そうとは限らないでしょう。相続税のために処分したり破産のために売却したりという例は
ありますよ。
それに柱や屋根の大規模修繕はしないと思ってるのですか？
老朽化すれば必要になりますよ。(マンションの話)
>>123さんはマンションは皆高級品だと決め付けているようですが、まったくそんなこと
はないです。現に欠陥マンションなんて五万とありますよ。築40年だから、その当時の最先端
の建築技術で建てられているとは限らないんです。
私が近隣の中古物件を探していたときに、不動産屋に教えてもらった限りでは、築40年の旧借地権
のマンションで耐震補強もできない物件や地主の相続によって近々借地権が切れるという物件は
ありました。判例がすべてではないんです。

[126: 匿名さん]

ちなみに借地権の物件を購入するのに、土地代の分は当然ですが
ローンは組めません。
相当頭金がないと買えないので注意しましょう。
だから買う人も限られるので、売却しにくくなるのです。
判例がない、裁判所が認めてくれるからという根拠で人に借地物件を
勧めるのはいかがなものかと思いますがね。
実際に更新できない状況になったときに「判例ではいいはずじゃん」という
理屈は通りません。

[127: 匿名さん]

>そうとは限らないでしょう。相続税のために処分したり破産のために売却したりという例は
ありますよ。]

いちいち反論するつもりもないけれど、誤った知識だと思いますよ。
借地上の建物がある限り、処分できるのは底地権（30％）だけですよ。
相続税で国に物納する場合は30％認めてくれるけど、民間に売却したら10％〜15％にしかならない。
地代が入ってくるだけの価値しかない土地ですからです。


>地主の相続によって近々借地権が切れるという物件は
ありました。判例がすべてではないんです。

人のいい管理組合が、法律に関係なく更新しないことを認めていれば別ですが、
法定更新は可能だし、判例が全てに決まってるでしょう、法治国家なんだから我が国は。
住民が更新を希望して地主が拒否すれば、調停→裁判　すればいいだけでしょう。
負けて、建物を取り壊して返さなければならないと言うことにはまずならないでしょう。
旧借地法には、借地人の地主に対する「建物買取請求権」も認められていますよ。

あなたの投稿が正しいとすれば、苦労して定期借地権を立法した国会は報われないでしょう、
旧借地法と、新借地法に差異がなくなるから。

＞不動産屋に教えてもらった限りでは、築40年の旧借地権
のマンションで耐震補強もできない物件や地主の相続によって近々借地権が切れるという物件は
ありました。

前にも書きましたが、不動産屋は基本的に地主の味方だから借地の知識が乏しいです。
私は地主と裁判所で調停した経験もあり、組合にも加入しているので間違いないと思いますよ。
借地権が切れたら、更新すればいいだけでしょう。
旧借地法では、地主の更新拒否の正当事由が限定的ですので、建物が朽廃しない限り
拒否できた例は私の調べた限り1件もありません。
（借地人が地主の横暴に負けて、借地権を放棄し自主的に土地を返還する例はいくらでもあります）

確かに地方は借地権自体が価値が乏しいため希薄な権利だと勉強したことがありますが、
少なくとも東京都内では強力な権利です。相続の際にも借地権70％に相続税が課税されますよ。
我が家は相続の時に申告しました。地主の課税は底地検（30％）に対してだけです、
貸宅地全体に課税されることはあり得ません。

あなたの言うことが正しければ、残存期間9年間のもりさんの物件に値が付かないでしょう。
売り主だってリフォームするだけ、大損です。

[128: 匿名さん]

＞ちなみに借地権の物件を購入するのに、土地代の分は当然ですがローンは組めません。

都内では、地主が承諾して旧借地権付きの新築戸建てが販売されています、ローンもちゃんと組めますよ。
但し土地の担保価値は70％ですが、都内は土地が高いので十分です。

全国版の掲示板なので、都内の特殊な不動産事情と地方では温度差があるのは認めます。
築30年のマンションに3000万円、4000万円の値が付くのが都内です。
物件に占める土地代がそれだけ高いと言うことでしょう。

何度も書きますが、地主と係争になった場合は、判例が大半を占めるのが、
我が国の裁判制度です。

[129: 匿名さん]

>>128
旧法借地権についてもっとよく勉強なさってください。
本など買って読めば、法的に更新できないことがよくわかります。
借主の方が強いのは慣例的なもので、法は法です。
私は建築の法律関係の友人にもアドバイスしてもらって
旧法借地権の物件は見送りました。
不動産屋が地主の味方、というのがそもそも、>>128さんは不動産関係に
精通されてないのでは？
この場合の不動産屋は仲介ですから、客の味方で地主の味方では
ありません。

[130: 匿名さん]

ちなみに再建築不可物件などを悪徳不動産屋が勧めるときに、
「現実には再建築できますよ」とか「柱一本残して全面リフォームすれば
いいですよ」とか「持ち主の財産権の方が優先されるから大丈夫ですよ」
などと言うことがあります。
判例で大丈夫だから、というのはそれと同じことです。
>>119さん、何のために借地残存期間が9年となっているかを考えてください。
まったくそれが意味のない数字だと思いますか？借地法などの本を買ってきて
読んでも詳しく書いてあります。

[131: 匿名さん]

>>129
本当に読んだことあるの？　あたしゃ裁判所で弁護士なしに調停したことあるんだよ。
本も何冊も読んだし、弁護士にも相談した、借地借家の組合にも相談した。
大学は法学部なんです。
いい加減に素人だと思って、ウソ書くのやめて。
実家は木造だけど借地契約を何の問題もなく2回更新したよ。

＞旧法借地権についてもっとよく勉強なさってください。
本など買って読めば、法的に更新できないことがよくわかります。

この場合契約始期は平成3年以前なので、借地法（俗称旧借地法）大正10年制定が適用される。
（新法＝借地借家法は平成3年制定）
第4条〜6条に書いてあるでしょう。
（文語だから読めないかな？読めなかったら口語訳六法買って下さい）
旧法でマンションは堅固な建物だから、借地期間は最低でも30年更新されるよ。（新法は10年）
借地契約に更新料の規定がなければ更新料も不用（最高裁昭和51年判決）

簡単に書くけど
「借地契約終了時に借地件者が更新を申し出たときに、借地上の建物がある場合に限り
更新を請求できる。地主は正当事由がない場合はこれを拒否できない」

正当事由については自分で調べてごらん？
この場合更新できない正当事由を教えて下さい、多分ないけどね？？？

お友達の知識不足で失敗したね。
お友達のアドバイスでなく、自分で勉強しなくちゃ。

[132: 匿名さん]

不安だと思ったら相談してみてください。

東京借地借家人組合連合会
http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/

[133: 匿名さん]

131です。

借地権者　○
借地件者　×
です失礼しました。

[134: 匿名さん]

＞判例で大丈夫だから、というのはそれと同じことです。


再建築の件はある程度当たってますね。

あなたは日本国民ですか？
判例を否定するなら、日本には住めないよ。
万一係争となったときは裁判すればいいでしょう、調停なら弁護しなしで
手軽に出来ますよ。数千円〜数万円の費用で済みます。

[135: 匿名さん]

もうそろそろ、40年のマンションもちらほら。
まあ20年を過ぎれば40年も60年も大差はないような気がしますが。
地震のことも、旧耐震でも新耐震の6割程度の強度はあるようだから問題ないでしょう。

[136: 匿名さん]

ちなみに阪神大震災のときは、分譲マンションでもバリバリ倒壊しています。
六甲高羽の某マンションや芦屋の2号線沿いの某マンション等は地獄絵図でした。
特にひどかったのが中間階が１フロアー分ぺちゃんこにつぶれたケースです（２〜４階が多い）。
運良く即死を免れて体が挟まっったまま助けを呼ぶ人も多かったですが、下手にコンクリートを
どかすこともできず（倒壊する危険あるので）、絶叫しながら息絶える人が無数にいたわけです
（「苦しい！早く殺して！」という言葉が無数に飛び交っていました）。
１３５さんは、阪神大震災の地獄も知らずによくそのような無責任なことがいえますね。
いざ地震がきたら「これは買った人の自己責任に他ならない」とか平然と言いそう。

[137: 匿名さん]

>136さん

それは、知りませんでした失礼しました。
東京の不動産の営業マンは
「阪神大震災でも、賃貸マンションは倒壊したところもあるけど、
　分譲マンションは、ほとんど倒壊していない」なんて真顔で言われましたので。
地震は、運と自己責任だとは思います。

分譲マンションが倒壊するような、地震が来たら近隣の木造はほとんどダメなんではないですか？
戸建てよりは遙かに安全だと思っています。
古い新しいのもありますが建物のグレードと、地盤の相関関係だと理解しています。
うちのマンションは築32年ですが、耐震診断をお金をかけて実施してもらい、
大丈夫だろうと診断されたものですから、誤解していたかもしれません。

旧耐震のマンションが全てダメなら大問題になると思います。
首都圏を中心に30年超が100万戸以上あります。
旧耐震の物件はその数倍あると思いますよ。

[138: 匿名さん]

[139: 匿名さん]

旧耐震だから全て×かはわかりませんが、
阪神大震災で倒壊したのはほぼ全部、
旧耐震の物件だったと聞きましたが。

[140: 匿名さん]

３０年で建て替えを検討するところが多いって本当ですか？
５５年は頑張れると思うのですが・・・。

[141: 匿名さん]

旧耐震、新耐震、マンション、戸建て問わず、しっかり建てられているかどうかが重要でしょうね。
しかし、

＞分譲マンションが倒壊するような、地震が来たら近隣の木造はほとんどダメなんではないですか？
＞戸建てよりは遙かに安全だと思っています。

これはどうでしょうね？勝手な妄想に過ぎないと思います。
137さんが地盤の悪い地域のマンションに住んでいるのならまだ分からないでもないですが。

[142: 匿名さん]

現在、30年目に達していたら建て替えを検討するマンションもあるかもしれません。

でも、現在築10年のマンションなら、たとえば20年後に建て替えは、ないですよ。

[143: 匿名さん]

築５０年のマンションは、どうなっているのでしょうか。
建て替えするのが一般的でしょうが、
安いのがほしい人が入ってきて、あと５０年直しながら住むんだよ！
っていうことはできないの？

[144: 匿名さん]

>>143
具体的にどこのマンションですか。
１９５６年（昭和３１年）だと、
ＵＲ（都市再生機構）の前々身「日本住宅公団」の団地が出来始めた頃です。
同潤会アパートは、大正末期に完成した建物です。

[145: 匿名さん]

旧耐震でも、鉄筋は、そうとう持つのでは、ないでしょうか？

[146: 匿名さん]

>>144
具体的にってことはないのですが、
今住んでいるマンションが将来どうなるかなーと思って

[147: 匿名さん]

耐震診断をしてもらいました、担当者の話だと1970年代のマンションは
現在よりマンションによって造りにバラツキが多いとのこと。
うちのマンションはしっかり建設されているとのことで一安心、
構造以外にも地盤にもよるのでしょう。

[148: 匿名さん]

もち

[149: 匿名さん]

アドバイスください。私は現在、東京本所吾妻橋にあるサン●●●吾妻橋という旧定期借地権付物件の購入を考えております。満了年月：2038年 6月　の物件です）旧法地上という言葉が気になり、なかなか踏み出せませんでしたが、この掲示板でなんだか前向き検討が出来るようになってきました。
そこで、購入の際のアドバイスを頂ければと思います。また、愚問ですが、借人がなくなっても物件は子供へ譲れるのですよね・・・・

[150: 匿名さん]

>>143
住民で話し合って決めることなので難しいですね。
住み続けたいって人と立て替えたいって人が出てきはじめるころなので。

>>145
コンクリの中の鉄筋というのは、コンクリのアルカリ性により鉄筋の酸化を防止しています。
年月が経ち、コンクリが中性化してくるとその効力がなくなってしまうのです。

>>149
まず、そこが地主さんともめてないかを調べたほうがいいですよ。
上のほうで判例がどうとか裁判がとかいう話しが出ていますが
そういう物件は借主が実は損をします。
地主ともめているところは買い手がなかなかつかないのです。
法定更新の物件などは、地主さんがそっち系の筋の人に土地を売ってしまうと最悪なことになります。

[151: 匿名さん]

あ

[152: 匿名さん]

>>149
旧法であれば更新可能。相続もできます。ずっと住み続けるのであればお買い得ですが、
万一売る場合は、買い手が制限されるため安く売らざるを得なくなるでしょう。

[153: 匿名さん]

旧法でも新法でも相続は可能だし、名義書換の必要もありません。
借地権は税務署の路線価図にも書いてある確立された財産権です。

ところで、借地借家法には旧法がありますが、定期借地件というのは法律改正でできた
新しい法律なので、旧法はありませんよね。
地主ともめるも何も、地代以外でもめることはないでしょう。

[154: 匿名さん]

ビンテージマンションだってよ。ワインと同じでいいものは何十年たっても評価も値段も高い。
４５のメゾン井の頭なんて、築３０年たって分譲時の６倍もの値段がついている。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm

[155: 匿名さん]

いくらリフォームしても、共用部分の管とか設備などはどうしようもない。
築年数の古いのを買うのはどうかと思う。ま、安いから、そういう点ではいいかもしれないが、
やはり将来不安になると思う。

[156: 匿名さん]

エントランスやポスト部分も古い雰囲気だったりするね。

古い物件を買う人は当然、管理組合議事録を昔に逆上って読むんでしょうね？
昔にどんな事件事故があった物件か分からないから。
議事録が読めませんありませんなんて問題外だけど。

[157: 経験者]

今は新築一戸建てに住み替えましたが、それまでは中古マンションを買い、長く住んでいました。
築３０年のマンションは、耐震の問題もありますが、それと同じくらい大きな問題は、やはり共用配管だと思います。古い時期のものほど鉄管を使っているケースが多く、さびてぼろぼろになりやすいです。各個人負担部分の交換は水回りのリフォームで何とでもなりますが、共用の縦管部分の交換が非常に困難なケースが多いと思います。以前住んでいたマンションでは、外壁を壊さなくては取り替えできないとのことで、結果的に外壁に新しい縦管を設置するしかないとのことでした。マンションの外観を著しく損ないますよね。さびをとった上で、内面に樹脂皮膜をする方法もありますが、それが可能なのもさびの程度が軽微なうちのみでした。
上記のようなハードの問題以外に、ソフトの問題としては、古くなるにつれ分譲マンションが賃貸化していくという実態があります。オーナーが別に新しい家に引っ越し、賃貸化するケースもありますが、それ以上に多いのが、不動産屋や投資家が購入して賃貸化するケースです。オーナーが少なくなり、家賃収入に場となると、あくまでもギリギリまでお金をかけないという立場の人が多くなってきて、大規模修繕計画などが進みにくくなります。（経験済み）　
築３０年のマンションを購入してしまうと、もう次には多分売れることはないと思います。

上記のようなリスクをふまえた上で、気に入ったら購入してもよいでしょう。

[158: 匿名さん]

↑ためになります、勉強になります。

[159: 入居済み住民さん]

築３０年近いマンションを３年前に購入しました。フルリフォームして快適に住んでます。
１５７さんが仰るように配管の問題が出ていて現在協議中です。
共有部分だけでなく、全部の住戸で床・壁を剥がしての配管工事と修復の内装に費用が
かかります。リフォームした部屋、高齢者の住む部屋。半分は賃貸。住民全員の協力が
欠かせません。これで億単位のお金がかかる計算です。
でも予測された事なので、修繕積立金を貯めていた分で修理出来そうです。

そう、うちのマンションは最初から積立金が高めに設定されています。長期計画も築６５年
までのものが出来ていてなるべく大規模修繕に一時金を出さずに済むよう理事会や修繕委員
会では話し合いを重ねています。（参加しているのでよくわかります）

築年数の多いマンションは、管理のよしあしを見極めて購入されることをお勧めします。

[160: 経験者]

157の書き込みをしたものです。
159さんのマンションは管理が行き届いているマンションだと思います。よかったですね。

マンションの管理というのは、まず第一に大規模修繕積立金や改修計画などがきちんとなされているかを指します。これは最低限のことです。それ以上に重要なのは、住民の意識だと思います。これはなかなか購入前にはわからないものですが。「管理組合の会合に出席するのはいやだ、ましては役員なんて」という住民ばかりでは、古くなった時の深刻な問題は到底乗り切ることができません。共同住宅であるがゆえに、運命共同体の一員として行動することが求められます。

私の住んでいたマンションでは、元々マンション管理を外部に委託していましたが、途中で自主管理に切り替え、管理費を抑えていました。しかし、数年前に新たに外部委託に切り替えることにしました。もう素人の聞きかじり知識では老朽化に伴う問題を対処できないということ、もう１つは賃貸住人が増え、オーナー住人が減ったことにより、役員の回ってくるサイクルが短くなり、負担が大きくなっていたからです。（役員頻度は、外部委託しても変わる訳ではないですが、管理のための仕事量は格段減ります。）　もし自主管理で管理費が安いところがあっても、よく実態をヒアリングした方がよいです。いずれ自主管理ではたちゆかなくなるところがほとんどで、外部委託による管理費増につながります。古いものほど管理に手がかかり、そのためにはプロの知識と費用が必要なのです。
プロの管理会社の診断では、長期修繕積立金が不足しており、大幅に増額しなくてはいけないということでした。老人世帯などからは、「年金生活者には深刻な問題」として反対がありました。確かに中古で買った30〜40代の世帯にとって大きな問題も、彼らにとっては、余命を考えるともしかすると関係ない問題かもしれません。また、賃貸物件として買った不動産屋も管理費が上がると困ると反対と立場でした。ここで引っ越したので、その後どうなったか知りません。古くなると、生活背景の違う人達が混じるので、新築マンションの時のような訳にはいかなくなるのです。
賃貸人が増えるという点では、１つ困った問題が起きました。駐車料金の滞納です。中には変な輩が住みます。オーナー住人ばかりの時には考えられない問題でした。オーナーから言ってもらうのですが、きちんと払ってもらうようにするのは一苦労でした。また、賃貸オーナーとしての不動産屋自身が苦境に陥り、管理費の滞納をするということも何回もありました。
これらは、オーナー住人が皆で協力して対処してきました。ただオーナー住人も全ての人が皆を引っ張れる訳ではありません。一部のリーダーにふさわしい人達に頼らざる得ないのが実態でした。そういう方々は新築時からのオーナーであることが多く、もしその方達が定年退職して仮にマンションから去ってしまって、不動産屋オーナーがさらに増えてくると、もうマンションの結束もガタガタになってしまう危険性を感じていました。現状では住民結束がよくても、あと２０年後どうなるかは、新築物件と違って、築年数の古いマンションはかなりリスクがあると思います。
私は、いろいろ考えた末、マンションを売って、新築一戸建てに住み替えることにしました。２５年過ぎの物件だったのでマンションが売れるか不安だったのですが、駅前で立地条件がよかったお陰で、幸いにもすぐに売れました。ただ、購入された方は、やはり賃貸を目的にされた方でした...

[161: 入居済み住民さん]

159の書き込み者です。157さんの仰るとおりだと思います。住民意識、これって大事ですね。
築３０年もたったマンションは、賃貸と割り切って住まわれる方と永住する方に分かれているよう
に思います。私は永住のつもりで築年数ではなく立地と周囲の環境（借景が見事なのです）で購入
を決めました。だからこそ、自分の住む家を大事にしたいと委員会や総会にも参加していますが、
実情は住戸の１割も住民総会には参加がありません。組合の役員も、ごく一部の住民が複数年にわ
たってボランティアで引き受けているのが現状です。157さん同様新築時からの方が多いかも。
負担金が０円でも、実際工事をするとなるとトラブルはつきものです。しかし、試験的に切り取っ
た管の実物を見ると素人目にも絶句するような錆や磨耗が解ります。

管理は、もともと大手のデベロッパー系の建設でしたから関連会社管理でしたが管理費を合い見積
もりを取って会社を別の大手管理会社に変更したりして管理費を見直しています。
管理費と修繕積立金。その運用と滞納が無いことが、大規模修繕を可能にしたのだと思います。
新築当時に、きちんと計算して高めに設定された積立金の制度に感謝です。
そして、昔は運用が良かったのでしょうね。利息もかなりの金額になっていたようです。
管理の良さがマンションへの愛着を出すのでしょうか、賃貸に出された物件でもオーナーが不動産
会社である部屋はひとつもありません。処分しても同じマンション住民が購入する事が多いそうで
す。私も同じ住民から購入したので安心出来ました。
郵便受け・掲示板・ごみ集積所。古いマンションでも管理されたものは見ると違うと思います。

[162: 検討者]

最初からこのスレ読みました。マンション購入を検討中だったのですごくタメになりました。

年数のいった中古購入を考えていたのですが、拝見してると中古は厳しそうですね。
かといって先の分からない時代に20年も30年もローンは組みたくない・・・

マンション買っても「終の棲家」とは言えなくなるのなら、何のために多額のローンを抱えるのか・・・
結局は無理してでも新築一戸建てを買うしかないのか？

もしくはここで出ていたように、マンションの寿命を見越して最低2回は買い替えが必要なのか。。。
どうせ2回も買い換えるなら、頭金をためるだけためて５０ぐらいで新築購入すれば、人生80年としてちょうどあがりかな？

でも若いうちのほうがローンも通りやすいし、５０過ぎてバリバリ働けてるとも限らないしなあ・・・

いかん、だんだん独り言になってきた・・・（でも気持ちわかってください）

とにかく、中古を買うならせめて管理がしっかりしてるかどうかを見極める、ということですね。
でも、そのへんの見極めって難しいですよね。管理体制を見分ける一番の方法はなんでしょうか？

[163: 匿名さん]

４０歳で資産性の高い好立地の新築買って、２０年後の定年６０歳でキャッシュで
新築に買い替えするってのがいいんでないかい？

４０から６０歳まで賃貸で払う家賃分よりも資産価値は下がらず、かつ、賃貸より
快適に暮らせ、６０から８０歳までも老朽化による建替えとかのごたごたに巻き込
まれず安泰に暮らせ、築２０年ならそこそこの値段で売れて、その金で８０歳から
の残りの人生は専用介護付き老人ホームもよろしい。

俺は、こんなプランでいる。

買ったのは３年前の不動産が安い時だったんで、今は２０％くらいは上がっている
から一応、プランとおりの４３歳でした。

[164: 匿名さん]

３年前の2005年末？
新築でしたら既にマンションブームで高くなり始めた時期ですが？
そして今の時期は買い手が激減して値下がりしてますが？

[165: 匿名さん]

>８０歳からの残りの人生は専用介護付き老人ホームもよろしい。
現在の施設でも、裕福層でないと入居できない。
小子化が進むなか、３７年後老人があふれるのに・・

ポジティブシンキングだな。

[166: 匿名さん]

>>164

３年前の入居。
大型物件だから販売期間は２〜３年。よって値付けは今から５〜６年前。
近年では底の時期です。
一時は３０％以上上昇し、最近の暴落環境で下落したが、それでも１５〜２０％上昇してます。

[167: 検討者]

１６３さんは賢いですね。でも、資産性の高い好立地の新築ってめちゃくちゃ高くないですか？
とはいえ今後確実に生き残るのは都心部のブランド性のある場所だけ・・・でも金はない。

そこで皆さんに質問です。買うならどちらを買いますか？

①築30年の港区の物件

②新築の（それほどブランド性のない地域の）都内物件

[168: 匿名さん]

築30年以上のヴィンテージマンションに住んでる方、住み心地はどうですか？

配管とかの具合は？天井や、隣の壁の防音は？？？

[169: 匿名さん]

>>167
そりゃ①です。既に購入して住んでいます。
築３０年でも港区の高台の竣工当時高級であったであろうマンションだけに、元々の造りがしっかりしています（中層にしては柱・梁がかなり太く、エントランスは大理石を用いた風格のある造り、ロビーもゆったり、平置き駐車場が総戸数の約６割確保されているなど）。
それでも耐震補強工事を行い、さらに頑丈にしてあります（阪神淡路地震級ではびくともしないとのこと）。
居住者のレベルが高く管理がしっかりしています。
室内はフルリフォームして新築同様なので快適です。
つまり管理がしっかりしていれば、建物が少々古くても、そんなことは大きな問題ではないのです。
しかし、どこに住むかは大きな問題です。
交通の利便性の高さは言うまでもありませんが、港区の元武家屋敷の落ち着いた住宅地には新築はあまり出てきません。立地に希少性があります。また、居住者の民度の高さ、学校（教育）などあらゆる面で満足度の高い土地です。小さな子供がいるからこそ住む場所にこだわりました。

>>168
ヴィンテージと言えるかどうかは？ですが、住み心地は良いですよ。
配管の老朽化の問題はありますが、共用部分は管理組合で更新済みですし、専有部分は各自がしっかり管理（更新）しています。天井高は二重天井の内側で２．４ｍ以上取れています。防音は、上階の足音が少し聞こえますが許容できる範囲かな。隣からの音は全くありません。

[170: 匿名さん]

>>167

同じ値段という前提なんですか？

築３０年となるとそれなりにリスクがありますのでそれに見合った価格か
どうかというのがポイントです。
近隣の同レベルの物件の賃料の２００倍以内を目標に指値が通れば買って
もいいと思います。万が一失敗したと思っても、売却するなり賃貸にする
なりでやり直しがききます。２５０倍を超えるようであれば資金によほど
余裕があるのでない限りはやめたほうがいいでしょう。

新築物件というのは範囲が広すぎるのでなんともいえませんが、利回りを
計算して２５０倍を超えたら割高だと思います。

[171: 質問者]

１６９さん

港区の高台・・・だいたいどのあたりか想像できます。築30年以上でもかなり高値で取引されている場所ですよね。しかもファミリータイプの広さならそれなりの価格のはず・・・。その部屋は大規模修繕が終わってから入居されたのでしょうか？二重天井というのは修繕のときに二重天井に変えた、という認識でよいでしょうか？

１７０さん

はい、①②は同じ値段という前提です。

＞利回りを計算して２５０倍を超えたら割高だと思います。

すみません、この利回り、２００とか２５０というのはどうやって計算するのでしょうか？

[172: 匿名さん]

>>167
小さな子がいるなら、たしかに１６９さんが言うように港区かな。
２３区での教育環境（公的出費・支援、公立小中の選択可能性、私立の充実度など）では、
千代田区と港区が傑出している。広くて整備された公園そのほか、子供が遊ぶ場所も
予想外に充実している。住宅地の治安もとてもよいし。

小さなときは、郊外、準都心で、のびのび育てたいと思っても、
小学校や中学校の受験を考えると、良い学校や塾へのアクセスを含めた
教育環境が４、５歳のころから重要になる。

[173: 匿名さん]

>>171

同程度の年数、広さをもつ近隣の物件の賃料を調べてそれを２００倍してください。
例えば家賃２０万の物件なら４０００万以下なら割安。５０００万以上なら割高と
いった具合です。（２００１−２年ごろは大体この価格でした）

築３０年も経つと建物の管理状況によって大きな差がでてきますが、一部のヴィン
テージマンションと呼ばれる超高額物件を除いては基本的にはババ抜きの要素が
多少なりとも出てきます。今はいいですが２０年後にも快適に住み続けられるか
どうかはかなり博打です。だから自己資金がたんまりあるような状況でない限り
は安く購入することでリスクを低減する必要があるのです。
あと築３０年を超えるとローンがつかないケースが多いですね。

あと港区の高台のマンションは管理費が結構高いです。駐車場代を入れると１０万
超えるなんて珍しくありません。
安く買えるなら面白くうまみもありますが、高く買うなら経済的にはあまり意味は
ないかも。古いスポーツカーを買って苦労するという感じでしょうか。