築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[102: 匿名さん]

マンションは、立地と、住所が全てという意見がマンション業界の常識でした。

[103: 匿名さん]

>>102
あ、そう。
じゃあ、「骨抜きマンションでもいい。」ということですか。
「立地と、住所」だけなら、そういう結論になるよ。

[104: 匿名さん]

みなさん30年のマンション住んだことあるのかな。
1971年竣工のマンションに10年前から住んでます。
駅から近くて、共有部分がゆとりがあっていいですよ。
古くからの街で駅から近い１等地だから、新築マンション組がゾロゾロ歩いてくるのを横目で見ています。
住民の顔が見えてが仲良しで、のんびり。楽しい我が家という感じです。

ひとつだけ難点は、平均60㎡と狭いことかな、30年前のスタンダードです。
「狭いながらも都心の我が家」

[105: 匿名さん]

>>104
当時の耐震基準では震度５が耐えられるという内容です。
昭和４９年頃に竣工した駅前マンション、結婚する前年に見に行きましたが、１００平米くらいがスタンダードでした。
今でもその駅前マンションは健在で、毎日見ています。

[106: 匿名さん]

＞＞105 104です
スタンダードは、地域差でしょうか、それともマンションのグレードでしょうか。
100㎡がスタンダードなのは、羨ましいです。
戸建が普通でマンションはまだまだ高級品だったらしいです。

耐震基準は最低基準と地盤の関係ですね。うちのマンション耐震検査をしましたが、
地盤強固もあり新耐震並みの強度があると言われました、ただ初期性能が落ちているかもしれません。
業者の言うことを信じるのみです。
幸い10階建ての8階なので、倒壊しても我が家は潰れないと信じています？

＞今でもその駅前マンションは健在で、毎日見ています。
一般の方は不思議がりますが当たり前なんですよ。
都内で建て替えたマンションはまだ80棟程度らしいです、首都圏で都内中心に30年超は100万戸あるらしいです。
住民の80％の賛成が無いと建替えできないんです、だからほとんど不可能です。
住民全員が2000万円以上の支出はできません。

[107: １０５]

>>106
今でも見ているマンションは、価格が８００万円くらいでした。
私の給料が一ヵ月５５０００円くらいの頃です。
この年は前年に物価が大幅に上がって、給料も一気に７５０００円になりました。
社会人２年目で、まだ蓄えが１００万円弱。
仕事終了後と休日のパチンコで生活費を賄い、毎月の給料はまるまる貯蓄をしていました。
当時は住宅ローンもあまり普及しておらず、今のようなご時世だったら購入していたかも。
思い出の深いマンションです。

実際、東京２３区内では広めの物と狭い物の２極化で販売されています。

駅前マンションだと権利関係も複雑で、住宅専用地域に建っているものよりも建て替えは難しいようですね。
ただ、処分床が生み出せるんだったら、駅前でも建て替えチャンスは大きくなります。
（商業地域の容積率が、建設当時よりも大きくなっている所は、可能性が大です。）

地盤がいい所は、建物そのものへの振動がどう伝わるかで有利な面がありますから、本体構造そのものは震度５基準の鉄筋量でも、倒壊の恐れは少ないです。
あの構造計算不正は、そういう想像の基に、応力を少なく見積もって算出したものです。

[108: 匿名さん]

＞＞107
懐かしいお話をありがとうございます。
その駅前のマンションは、私のマンションとほぼ同級生です。

駅前というわけではありませんが、山手線の最寄り駅５分、オイルショック前の
昭和47年竣工平均55㎡で当時の不動産業者の資料によると、平均分譲価格：900万円でした。（準工業地）
当時の給料は知りませんでしたが、今の価値に直すと5000万円くらいですね。
やはり、当時はマンションは高級品だったのですね。
土地の価格が高かったので現在同様買える価格に設定するために、狭くしたのでしょうね。
近所の人も、当時は高くて買いたくても買えなかったと、言われます。
バブルの絶頂期に9500万円の売買事例があるそうです。
私は10年前に3500万円で買いました。

容積率オーバーで建替えると10％ダウンとなり、建替えは不可能でしょう、
ネットで調べるとこの年代の都内のマンションは、半数が容積率超過の違法建築だそうです。

[109: 匿名さん]

とりあえずお金余ってるのなら買ってみなさい

[110: 匿名さん]

容積率は、竣工時の2倍くらいに緩和されないと、建て替え資金0で建て替えは
厳しいでしょうね。
といいながら、30年50年で建て替える根拠も薄いです。
生活様式の変化で、どうしようもないということもないし、築30年くらいなら。

よく、同潤会アパートの70年目の建て替えが例に出ますが、基本的に関東大震災の復興住宅ですから
ベランダもない、風呂もない、極端に狭い　一番問題だったのは電気容量が10アンペアーだった。

給排水管がダメになるといいますが、外配管にすれば対応できます。
鉄筋がボロボロになれば、問題ですが、浮き出したくらいでは
調整剤を注入で対応できると聞きました。

母校の本館は、大正時代の3階建て鉄筋ですが、戦災にもあっているのにまだ、現役で
建て替えの話もないようです。

住宅にお金をかけない主義の方だったら、新築の半値以下で買えるので、物件によっては
いいかもしれない。
立地条件は一般的に、新築より遙かにいい場合が多いですね。

[111: 匿名さん]

109さんは失礼な発言。
首都圏中心に30年超のマンションは100万戸あるそうです、
住んでいる住民につばを吐くような発言ですね。

[112: 匿名さん]

30年はダメ？？
そんなことないと思います。コストパフォーマンスは最高ですよ。

3年前に、山手線の内側、駅から徒歩5分の9階南西角部屋、
ループバルコニー付き85㎡を2980万円で買いました。
築31年、6年前に、前のオーナーが1000万円近くかけて
スケルトンリフォームで玄関ドア以外の内装は、ほぼ最新式、風呂、キッチン、トイレ
サッシまで新品同様です。大規模修繕も完了済み。
バブルの頃は1億8000万円だったそうです。
住宅地では、新築も含めて駅から一番近いマンションです。
新築だったら最低でも9000万円以上でしょう、新築分譲の70％以上offということになりますね。
昔の高級マンションなのでユトリが違います。
住民もしっかり、医師もいれば社長も何人かいます。
管理は抜群で管理人も夫婦で常駐です。

こんな豪華マンション30年の中古だから、サラリーマンでも買うことが出来るんです。

この値段だったら、この場所なら新築なら1LDKしか買えませんよ。
20年住んでも元が取れそうです。土地の値段だけでも1600万円はありますから。

[113: 匿名さん]

不動産に掘り出し物は無いとよくいわれますが、山手線の内側で、土地だけで買価の50％超を占めるというのは確かにお買い得と思えますが、こと耐震性をとってみると、先日（先週末くらい）の報道番組で実物大マンションの耐震実験の様子を見ると、ちょっと不安になりますね。
その辺のバランス、価格と安全性を考えると。。。

[114: 匿名さん]

地震はどうでしょうか？
でも阪神大震災でも分譲で倒壊した物件はありましたっけ？

[115: 匿名さん]

20年後は「築50年のマンションはダメ？」なんていうスレが建ってるだろうな。
マンションはそんな簡単に建て替えできないよ、住民の経済状況も違うし、相続もあるし。

容積率の乏しい物件は、本当に老朽化して、誰の目からもダメになったら
取り壊して土地代を分配するのが現実的でしょう。

[116: 匿名さん]

あげ

[117: もり]

あら。なんだか違うところに書いてしまったようなので、再度。
今日希望の環境の地域の物件をみたのですが、築40年とちょっと古め。でも中はきれいにリフォームしてあり見違えるようです。
気になっているのは、やはり築年数の古さでの耐震などへの影響。あと、借地権利なのでそのあたりは所有権とどんなに違うのか？
ちなみに期限はあと9年のようです。今後どのあたりを突っ込んで見・聞きすればよいかアドバイスください。

[118: 匿名さん]

＞117さん

築40年の物件は借地権でも旧借地権だから、普通に更新して建物が朽廃するまで借地契約は
続きますよ。地代があること以外、所有権と何ら変わらないですよ。
建て替えも、地主さんに自分で使用する等の正当事由がないとまず拒否できません。
旧借地権は、借地借家法で借地人に強力な権利が認められているので
まるで地主さんが借地人に土地をあげてしまったも同然です。
定期借地権制度が出来たのは、まだ新しいですから。

生活様式が変わらなければ、お買い得だと思いますよ。
当時はマンションは戸建てよりも高級品だから、住民層も良いんでしょうね。
想像ですが、立地は間違いなく良いんでしょうね。
よく古いマンションの議論で、同潤会アパート（原宿）を例にする人がいますが、
昭和初期のマンションだから元々風呂もなかったし、電気のアンペアーも15Ａとか極端です。
当時は電化製品なんて、今から比べたらほとんどないに等しいですからね。
電源のキュービクルを替えればいいんですけど、1000万円以上掛かりますから。

別のスレで見ましたが、池袋西武百貨店の建物は昭和27年竣工だそうです、
設備は多少古いけど、戦後の建築だからまだまだ現役です。
日本橋三越はもっと古いでしょう。

[119: もり]

早速アドバイスありがとうございます。
立地は私の通勤で利用する中野駅から徒歩10分の早稲田通りに面した、マンションで1階にスーパーが入っています。
最上階の角部屋で全部の部屋が南に面していて、明るい・・けど夏暑いかも・・ですね。
そうか〜借地権にもいろいろあるのですね。そのあたりは不動産屋営業マンに率直に聞いていいのですかね？
なんだか駆け引きと足元みられそうで、ついいろいろ躊躇しつつ、聞いていますが、希望に沿った物件を見つけるために地道に聞いてみます。

ありがとうございました。

[120: 匿名さん]

日本橋三越は昭和10年竣工だって、ひえーもう70年。
銀座三越は昭和6年竣工だそうです。
鉄筋は60年なんて根拠はどこから来たんでしょう。

[121: 匿名さん]

>119さん　118です。
借地権については、不動産の営業マンは詳しくないと思いますよ。
実家が借地なので、建て替えの相談したらほとんど知識がありませんでした。
というより、地主側の立場になった間違った知識という感じです。
購入検討中ということで、管理人さんに聞いたり、理事長を紹介してもらって
管理組合の今後の方針を聞ければいいと思います。
1階にスーパーが入っているのであれば、設備的には問題もないでしょう。

「借地権、更新」でネット検索するといろいろ出てきます。
借地借家人組合というのもありますので、不安であれば問い合わせしてみたらいいと思います。

最上階の角部屋は暑いのは普通ですが、街中のマンションはビルのクーラーの室外機の影響か
どこでも夏は暑いのでクーラーで対処してますよ。
我が家も、そこから遠くないマンションで上層階の南西の角部屋ですが、やっぱり夏は暑いです。
その代わり冬場は朝にエアコンつける前でも16度以下にはなりませんよ（笑）