築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[22: スレ主]

通りすがりさん、お返事ありがとうございます。

あわわ、私も近くならばとっくに見に行って、気にいれば見せてもらっているところなのですが、
実はここ、遠方も遠方、時差7時間もある遠方なので、そう容易にGO！とはいけないのです(;_;)
ですので、ここでみなさんにお聞きして情報収集して前へ進むか通過するかを
決めたかったのです（情報抜きで勝手に前へ進むと、
身内や不動産屋さんに余計な仕事をさせるかもしれないですし）。
でも、皆様のお陰で随分勉強させていただきました。ありがとう。

マンション自体は見ていませんが、外観の写真では築30年とは思えないような
レンガ造り？のマンションでした（あくまでも写真1枚ですが）。
建築士に代理で行っていただくというのは非常にいい案ですね。
ただ、私はそれだけではなく、以前も下見にはサラリと行ったのですが、
もう一度駅からのアクセスの道のりや周辺の環境、坂道の具合、エレベーターの質？や
構造をチェックしてもらってからがよいかな、と思います。
（不動産屋曰く、階下ともあまり接触部分がないだけでなく、
隣とも隣接せず独立しているそうなので、なんだか想像できない
つくりなのです。それゆえ窓も四方にあります！）

とにかく今月中には居住者の方が引越されるそうですので、それからならば
遠慮なく見学、出入りもできるはずですし。ま、それまでに売れてしまったら
縁がなかったということでしょうね。

修繕費総額の確認及び管理組合の意向→身内見学→私→建築士→管理組合長とさらに話をつめる
→リフォーム相談→すべてクリアしてから契約という手順を踏んでみたいと思います。

[23: スレ主]

２１さん、

容積率と建替えの関係、説明してくださってありがとうございます。
しかしながら、私は飲み込みわるくてよく理解できないです(^-^;A
つまり、空いた同じマンションの敷地内に建替えるということなのでしょうか？
いずれにせよ、斜面の土地なんでそこらへんはどうなんでしょうね〜。

[24: 匿名さん]

>ですので、ここでみなさんにお聞きして情報収集して前へ進むか通過するかを
>決めたかったのです（情報抜きで勝手に前へ進むと、
>身内や不動産屋さんに余計な仕事をさせるかもしれないですし）。

ここのみなさんにも余計な回答をお願いしないように！
何やってんですか。

[25: 匿名さん]

>>24
>何やってんですか

ここはボランティアの掲示板なんだから、この話題に
興味がなければ相手にしなければいいだけですよ。
私はスレ主さんの話題にとても興味がありますし、
皆さんの意見はとても参考になると感じています。

[26: 匿名さん]

>24
いいんだよ。教えたがりだけが答えてるんだから。

[27: 21]

当該の物件はたかだか10戸程度のかなり余裕のある造りのマンションのようですので、
憶測ですが、建築基準法上は本来ならもっと大きな建物を建てて何ら構わない場所
という気がいたします。
もしそうだとすると、仮に建て替えということになった場合、
増床して20戸のマンションに建て替えれば、増えた10戸分の分譲価格を
建て替えの建築費に当てることができますから、居住者の負担はほとんど
ないのではないかと・・・
もちろんこれはあくまで仮定の話であり、そううまくいくかどうかは
分かりませんし、他の居住者がこの問題について
どう考えているかにもよると思いますが。

ところで、７階建てで総戸数10戸で山の斜面というのをちょっとイメージしにくいんだが
いわゆる段々畑構造で１フロアー１〜２戸ということなのかな。
で、エレベーターは斜面を斜めに登る登山電車みたいなエレベーターなんですかね？
いずれにしてもかなり特殊な物件のようなのであまり一般論で語らない方がいいのかも知れない。

[28: 匿名さん]

>>23
横レスですが。
最近のマンションは普通法律で定められたその土地の容積率を
目いっぱい使ってマンションを建てますから、建て替えをする
場合、ほぼ同じ高さ同じ大きさのマンションを作ることになり
ます。すると、現住民にとっては、新規の分譲住宅を増設して
それを売却して利益を得ることができないので、建て替えにか
かる費用を全て自分たちで負担しなければなりません。

もし、古いマンションで容積率６００％のところ、３００％しか
使っていないマンションにすんでいるとしたら、建て替えの時に
容積率いっぱいまで使えば今の建物の２倍の大きさのマンション
を作ることができるので、大きくなった部分のマンションの売却
益でもって、既存住民の負担を大幅に軽減がすることができると
いう寸法です。

ですから、今回の物件も法定の容積率と実際の容積率を調べて
おけば、将来の建て替えのしやすさの目安になります。

[29: スレ主]

２１さん、

はい、１フロアー２戸だそうです（１階は駐車場）。エレベーターも恐らくそうなのでしょうね。
しかし３０年も前にそんなエレベーターが存在したのか？私もそこからして想像できないのです。
しかも縦長の真ん中あたりに（つまり東に）玄関があるんです。
で、その東側の部屋にも全部窓があるのです。
確かに一般論をこの物件に当てはめてはいけないかもしれないですね。

[30: スレ主]

２１さん、２８さん、

容積率の話、興味深いですね。管理組合長さんとお話する時に聞くポイントにもなりそうです。
ありがとうございます。
あ、そう、でも、このあたりは低層住宅地だと思います。建替えに関係ありますか？

[31: 匿名さん]

建て替えなんて、考えて買ってはいけません。私は建築士で宅建も持っていますが、遊んでる金があって、
おお化けするなら買いますが、居住用に虎の子をはたいて買う物件ではありません。築３０年なら、
設備もやり変えの時期でしょう。防水工事なら３回目が始まるのでは？積立金も残っていないのでは？
低層だと、高層化して建て替えるウルトラCが使えないので、余計に苦しい。

[32: 匿名さん]

長年、部屋の中で犬猫を飼ってたら臭いが抜けないよ。好きな人にはたまらんだろうが。

[33: スレ主]

３１さん

専門家の方にハッキリそう語られると、う〜〜む・・・やっぱり難しいですか（しょんぼり）。
今度知り合いの建築士に聞いてみることにします（同じこと言われるかな〜（;_;））。
もちろん、建替えを将来的に考えて買うわけじゃなくて、ただ、アドバイスされた一つとして
真摯に受け止めているだけですが。まあとにかく「修繕費の積み立て」が第一巻門ですね。
「修繕費」「管理組合の意向」「建築そのものの状態のチェック」などなど、
決意するまでにはいろんな登竜門がありますから（笑）

でも・・・なんか夢が広がるんですよね〜。玄関に土間つくったり、リビング広げたり、
思いっきり大改造してみたいんだなあ。

３２さん、

ペットは原則的に禁止です。いずれにせよ、四方に窓があるので、臭いは篭らないと思いますが。

[34: 匿名さん]

>>31
>建て替えなんて、考えて買ってはいけません
建て替えを前提に中古マンションを購入するというのは、確かによくないと私も思います。
しっかり管理をしてあと30年でも50年でも使ってゆくというのが基本かと。
だから、
設備の更新や防水工事をしっかりやってあり、かつ積立金が残っているマンションなら、
「買い」ってことじゃないですか？

[35: スレ主]

そう、書き忘れましたが、約50年後くらいの建替えという意味で、上の方々のアドバイスを有難く参考に
させていただいております。分譲ですから次世代のことも考えなくてはいけませんもんね。

３４さん、

とにかく修繕費と管理チェック、これですね、第一ステップは。今月中にはわかるはずです。
色々とありがとう。

[36: 31]

>34設備の更新や防水工事をしっかりやってあり、かつ積立金が残っているマンションなら、「買い」ってことじゃないですか？
もしそうでも、１さんは、３５００万プラス１０００万で買われるつもり。そのマンションが当時のコンクリートの最大限の
基準でもったとして、残り３０年。３６０ヶ月。４５００万を３６０ヶ月で割ると、12.5万。それと、管理費、積立金。
そんなに価値があるのでしょうか？６０年後のマンションは建てかえるしかないので、土地代は撤去費に消える。
ちなみに、３０年で立て替えられているマンションも多いよ。

[37: 匿名さん]

>>36
本当にプロの方ですか？
その論法で言ったら、新築マンションだって買う価値なしとなりませんか？
今たまたま60年で建て替えという条件で話してますが、新築マンションだって、
>ちなみに、３０年で立て替えられているマンションも多いよ。
という現状を考えれば保守的に見積もって、30年住めればよいという考えで買う
のが普通でしょう？
（実際は金利がかかるから4500万じゃすまないし、建物の撤去を土地代で支払ったら、
　建て替える土地がなくなっちゃうし・・・。あまりにも滅茶苦茶だよ・・）

[38: スレ主]

因みにこの周辺ですと、同じ駅までの距離で約30坪の土地に約30坪の建て売り新築で5000万くらいです。
人気のある地域ですので、土地だけの購入はかなり難しいです。
怪しい建売付きの、たかだか30坪の土地を5000万で買うのならば、同じ投資額でもっと広い延床面積で、
日当たりも景観も抜群で、少なくとも自分の生きている間まで恐らくもちそうな一戸建て感覚の
マンションの方がはるかによいと素人的に思うのですが、いかがでしょうかね。
これで一つだけネックなのは、エレベーターの時間。戸外に出るまでに時間がかかる、
意外とこれって面倒なんですよね。出不精になるのが少しどうかなと。

また、参考までに、当たり前ですが、この付近のマンション、築20年以上のものですと、
100平米以上あっても1000万円台です。これで3500万の値ですから、やはりそれだけの価値があるのかな？
と思うのです。しかも売られているのもせいぜい20年くらいまでです。30年なんてとんでもないですよね。
まあ普通の分譲マンションと比べるのもなんですが。

私の今、住んでいる国は築100年くらいの家にみな普通に住んでいるのでちょっと感覚もズレて
きているのかもしれないですが。住まいをこよなく愛し、手入れして、でも、電化製品なんかは
壊れるまでボロボロのを使っていたりして（笑）でも、居心地いいんですよ〜。

[39: 31]

>37本当にプロの方ですか？
本当です（笑）誤解してませんか？私は、買わないほうがよいと言っているのです。

[40: とおりすがり]

３１さんのおっしゃっていることは、専門家のご見解として当然だと思います。

ただし、３１さんも実際の建物の状態や、管理組合の形成のされ方・活動実績、修繕履歴、
修繕計画等をご覧になった上で、ご見解を述べられているわけではないと思われますので、
あくまで築３０年のマンションを購入することに関する一般論としてご見解だと思います。

また、よく「マンションは管理を買え」と言われます。築３０年を経ているにもかかわらず、
自主管理でありながら良い管理組合・良いコミュニティーが形成・維持されているならば、
その組合・コミュニティーに参加する権利を得ることは、十分な価値があると思います。
どのような管理組合かは住んでみないと分からないという面はありますし、
目に見えない部分なので、会計・経理的な資産価値があるとはみなされませんが・・・。
同じような価値基準を持つ人にしか売却も難しいでしょうし・・・。

結局のところ、スレ主様の価値観の問題だと思います。

[41: 匿名さん]

家賃１５年前払いの感覚で、築３０年の利便性のいいマンションを検討しています。
賃貸なら何も残らないけど、分譲なら土地の持分が残りますよね。
価格も２０００万ちょっとだし。
でも、土地の持分があっても部分的には売れないんだよねー。やっぱり築３０年マンションは、微妙だね。