築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[182: 質問者]

１７９さん
新聞のチラシ・・・なるほど〜！そういえばうちのポストにも売りマンションのチラシがよく入ってます。それを港区でやればいいわけですね。賃貸の家賃は投資という考え方、斬新です。やはり1，2年後が底だと考えますでしょうか。そうなると、港区に引っ越して慣れてきた頃には全体の価格がすでに上がっちゃってそうですね・・（汗

１８０さん
すみません何度もありがとうございます。土地勘はやはり大事ですよね（自転車で回れるというのがポイントですね）それより麻布十番って商業地域だったんですね！狙ってた白金は準工業地域でしたか・・・ところで、「第１種中高層住居専用地域」に限定する理由をよろしければ教えていただけますでしょうか。（すみません用途地域に疎いもので・・）港区で考えている自分にとっては用途地域の説明、参考になります。わたしは資金の点で１ＬＤＫあたりを狙ってたのですが、この広さだとやはり管理の点で問題があるでしょうか。港区は昔から住んでる方も多そうだし、やはりファミリータイプを買ったほうが安全なのでしょうね・・・

１８１さん
利回りの計算法は知っていたのですが、このキャップレートというのは知りませんでした、ありがとうございます。200件の内見というのもすごいですね！もう一発でダメ物件とか見抜けそうですね。築30年だとたしかに出口戦略について考えてしまいますね・・・とはいえ途中で売ったとしても土地代で相殺されるので、郊外物件と比べてあまりガクンとは下がらないような気も・・・ヴィンテージなら管理が良いので建物自体は60年ぐらいはもつものでしょうか？

＞確かに新聞チラシは古い物件たくさん入ってきますね
ちなみにポストに入っている売却チラシはどうでしょうか？新聞広告と比べていかがわしいでしょうか・・・思い違いだったらすみません、でも中古を買う方って、新築購入される方より皆さん知識が豊富なように思います。

[183: 匿名さん]

182さん

資金の制限で広さが限定されるのなら、ファミリータイプのマンションにある
狭めの部屋を考慮されたほうがいいですね。平均面積１００平米を超えるマンションでも、
諸般の事情により、６０平米程度の部屋がごく少数混じっているケースもありますし。

あと、紙媒体の中古マンションの広告（住宅雑誌を除く）は、新聞自体に掲載されるのではなくて、新聞についてくるちらし、あるいはそれとは別に配布されるちらしとして入ってくるものが
ほとんどです。気にするとしたら、取扱の不動産会社の名前程度でしょうか。

[184: 匿名さん]

港区の古物件といえばＭ・Ａ・Ｉ・Ｄ
怪しげと思っていたけど、意外とまともな仲介屋でした。

[185: 180]

>>181
港区だけでも２００件以上見てきたとはすごいですね。

＞177さんはお得な時期に購入されたようですが築３０年ともなるとそれなりに
＞将来を考えて購入されたと思います。具体的な出口戦略についてはどのよう
＞にお考えですか？リフォームもどこまでやるか結構考えますよね。

元の造りも管理も良さそうな物件だったので当分建て替えはないだろうと見込み、入居前にスケルトンリフォーム（全部改装）しました。
入居２年後に管理組合の理事になりましたが、実際、理事会で修繕について協議していると、耐震補強工事実施済みでもあり「あと５０年は住めるからみんなが生きている間は建て替えはないね」などとと言ってます。(^^;

同エリア同等物件の新築価格を１００００とすると、取得価格は約５６００と推計しています。
築３０年にもなると取引額の８割〜９割を土地代が占めており、その後の値下がりはかなり緩やかになりますので、今後も建物の状態や管理が良好であれば、仮に１０年後（築４０年時）に売却するとしても４０００以上で売れると見込んでいます。
つまり１０年間でのキャピタルロスは大きく見積もっても１６００。他方１０年間の家賃は約４２００ですから、リフォーム経費１２００を考慮しても十分割に合うと考えています。

築４０年を超えるといくらで売れるのか予測困難ですが、立地を考えれば土地代を大きく割ることは考えにくく、どんなに下がっても３６００（取得価格−２０００）あたりが下限だろうと考えています。
それでも売れないようなら建て替えになるでしょう。港区の好条件の土地がもったいない状態で放置され続けるとは考えにくいからです。

建て替えになれば、そのコストは解体も含めて３５００前後と見積もっていますが、建て替え後は新築ですので１００００になります。
他方、建て替える頃には取得価格５６００の全額乃至大半は元を取っていますので、解体で失われるキャピタルロスは無視して良いでしょう。
つまり元を取った後の土地持ち分＋３５００の新たな拠出で＋６５００の大きな利益が生まれます。
その利益を考えれば、既に容積率が満限まで使われていて床面積が増えないとしても、建て替えのインセンティブは低くないと思います。

以上のとおり、長く住み続けても建て替えになっても損はないと考えています。
ただし物件価格に占める土地代の比重が低い郊外では、このような考え方は成り立ちません。
極端に言えば、郊外で駅からも遠く不便な立地の築４０年ものはタダ同然でも買い手がつかずスラム化するおそれがあります。
港区高台の住宅地だからこそ築３０年でも買えると考えます。

[186: 180]

>>182
＞狙ってた白金は準工業地域でしたか・・・
準工業地域は１、３、５丁目。２、４、６丁目は第１種中高層住居専用地域です。中でも白金４の聖心女学院周辺は素晴らしいですよ。

＞ところで、「第１種中高層住居専用地域」に限定する理由をよろしければ教えていただけますでしょうか。
「用途地域」で検索して調べてください。低層住居専用地域がない港区では、第１種中高層住居専用地域が最も住環境が優れているからです。商業地域や準工業地域のマンションは住環境が劣るので資産価値も劣ります。

＞わたしは資金の点で１ＬＤＫあたりを狙ってたのですが、この広さだとやはり管理の点で問題があるでしょうか。港区は昔から住んでる方も多そうだし、やはりファミリータイプを買ったほうが安全なのでしょうね・・・
>>183さんのレスのとおり、５０〜６０平米の１ＬＤＫを買うのであっても、他の部屋が１Ｋや１ＤＫばかりという物件ではなく、２ＬＤＫや３ＬＤＫが多い物件をお勧めします。
専有面積が２０〜３０平米の１ルームや１Ｋが多い物件は賃貸率が高く、独身者ばかりが住んでおり、居住者のマナーが悪いという理由で周辺住民から嫌われており、自治体がそういうマンションの建築を規制する動きすらあります。

[187: 匿名さん]

>>185さん

詳細な説明ありがとうございます。
私も本日築２５年超の物件（港区です）に申し込みしました。
新聞チラシでみた物件です値下げしていたので、午前中に電話午後
に内見しその場でウリ止めにしてもらうべく買い付け証明出しました。
古い物件なのでかなり無理めの指値をしたのでどうなるかわかりま
せんが、購入できたら収益物件として運用予定です。

[188: 185]

>>187
収益目的ですか。港区で築２５年ならまだまだ稼げると思います。
値下げは早くロスカットをしたいというサインですから、強気の指値も通る可能性は十分あると思います。
経済不況、不動産も不況で皆が弱気になっているときこそ買いのチャンスだと思います。

[189: 質問者]

皆さん回答ありがとうございます。ここずっと物件の内覧に飛び回っておりまして（といっても港区じゃないです・・）お礼が遅れました。


１８３さん
気にするのは媒体ではなく取扱の不動産会社の名前、ですね。了解しました。体力のない会社だとババ掴みしちゃいますもんね。自分もファミリータイプに混じった60平米ぐらいの小部屋がほしいです・・港区に・・

１８４さん
Ｍ・Ａ・Ｉ・Ｄというのは会社の名前でしょうか？仲介業者も玉石混合ですよね。

１８６さん
何度もすみません、用途地域について本購入して調べました。ついでに
＞他の部屋が１Ｋや１ＤＫばかりという物件ではなく、２ＬＤＫや３ＬＤＫが多い物件をお勧めします。
こういう部屋を一発で探すのって難しいですよね、コツとかあればいいのですが・・・(業者に聞くしかないのでしょうか）

１８７さん
おめでとうございます！居住用ではなく投資用なのですね。25年で収益用なのだから、やはり腐っても港区・・・その場で即決すごいです。

１８８さん
＞値下げは早くロスカットをしたいというサインですから、強気の指値も通る可能性は十分あると思います。
なるほどなるほど、参考になります。都心部はともかく郊外の下落率はハンパじゃないですものね。


こないだこのスレに影響されて「都心に住む」の最新号買って来ました。ペアシティ高輪ですが、
80年12月築　3LDK 7/14階　138.67平米　1億2800万
とありました。28年経っても億ションを維持・・・ああ、港区はやはり憧れる〜〜〜・・・

たとえヴィンテージでなくても、港区の物件はまだ下がるかもしれないのでめげずに待ちます。

[190: 匿名さん]

>>189

手元に２００５年の「都心に住む」がありましたので３年前のペアシティ
ルネッサンス高輪の価格調べてみました。２００５年といえばちょうど
品川駅港南口に次々タワーマンションが売り出されたころです。

2LDK 8/14階　85.47㎡/6380万 @246万
2LDK 6/14階　83.93㎡/6680万 @263万
1SLDK 13/14階 121.323㎡/8980万 @245万

と三年前は坪２５０万前後です。ちなみに分譲時価格は２４０万弱です。
この物件は部屋の向きによって価格差が大きいのでなんともいえませんが
一番安いときで＠２２０万くらいのときがありました。
来年か再来年にはは少なくとも＠２５０以下には下がるのではないでしょ
うか。

[191: 匿名さん]

>>190

たしかに過去５，６年の動きを見ていると、ペアシティでも
破格の価格がありましたよね。向き、市場のトレンドだけでなく
売主の都合もあったのでしょう。

>>189

今は、ひたすらいろんな物件を見たほうがいいですね。
しばらくするうちに、気になるマンションが５，６件くらい出てくるでしょう。
それをウオッチリストに入れておいて、常に物件の動き、価格をチェックしてみてください。

複数の不動産に頼んで、該当マンションに出物があれば、知らせてくれるよう
頼んでおけばいいでしょう。

幸い、今は、時間をかけてゆっくり良いマンションを待つことができる
時期ですからね。

[192: 匿名さん]

１９０さん
ペアシティのような物件も情勢によって多少は前後するのですね〜（あのマンションやっぱカッコイイ・・）
＞来年か再来年にはは少なくとも＠２５０以下には下がるのではないでしょ
うか。
嬉しいお言葉です！＾＾坪単価だとちょっと素人の私にはイメージしにくいですが・・・(笑）

１９１さん
＞幸い、今は、時間をかけてゆっくり良いマンションを待つことができる
時期ですからね。
はい、焦らずいきます＾＾
実際、この１週間で物件を１０個近く見てまわりましたが、まだまだ都心部は大きく下げないな〜という印象です。
あと１〜２年で良い出物があればいいなと思います。そういう意味では今はちょうどよい勉強時間ですね！

[193: 買い換え検討中]

現在、都市開発が終わった駅前のマンションに住んでいます。
築31年のマンションです。こちらのマンションを売り、それを頭金として
新築物件を買うかどうか迷っています。

父は、このマンションは駅前であるため、建替えが行われれば莫大がお金が入ってくると
いいます。

私たち家族としては、ここに住み続けるにはある程度のリフォームをしなくては
ならず、古いためそのリフォーム代に30万くらいはかかることが予想されるため
手放したいと思っています。
しかし、父の意見も一理あると考え迷っております。

いいアドバイスがあれば教えていただきたくお願いいたします。

[194: 買い換え検討中]

上記に記したものですが、リフォーム代30万ではなく、300万の間違いでした。
すみません

[195: 匿名さん]

>>193
場所によります。
築３１年でも６０万円／平米以上で売れる物件（立地）なら、お父様のおっしゃるとおりでしょう。
５０万円／平米くらいだと微妙。
４０万円／平米以下なら駅前といえども将来性はなく、建て替え効果は期待できないので、所有し続けるインセンティブはないと思います。

[196: 匿名さん]

１９３さん

一般的に、築３１年だと、まだまだ建替えは難しいのではないでしょうか？
どちらにお住まいかわかりませんが、既に都市開発が終わったということであれば尚更です。
この不況の折、現在お住まいの中古マンションが高値で売れることは期待できないですが、
新築マンションはさらに値下がりしていますので、手放したいと思っている今が、住み替えの
タイミングではないかと思います。
勿論、３００万円かけてリフォームして、しばらく住み続けるのもよいかとは思いますが、
あと１０年、２０年と住み続けるつもりがないのであれば、建替えは当てにしない方がよいですよ。

[197: 経験者]

私も１９６さんと同じ意見です。

建て替えしなければ住めなくなるような状態は、まだまだ先でしょうし、建て替えは建築費として最低２〜３千万円以上の自己負担が必要になるでしょうから、住んでいる方々の合意形成がたやすくはないでしょう。この点でも、建て替えはずっと先のまさに建物の寿命の時だと思います。

建て替えによって莫大な収入がはいるというのがイマイチ良く理解できないですね。もしそうなら、すぐにでも住民の方々は建て替えしそうなものですが...　本来は立て替え時に建設費を自己負担しなくてはいけないものを、戸数を増やしてそれを販売することで、自己負担０になったということは聞いたことがありますが。

築３１年のマンションだと、キッチンやお風呂、トイレといった水回りが、新築物件に比べて、かなり見劣りするでしょうし、傷んでいるんでしょうね。そうなると、なかなか売れないんじゃないでしょうか？　売ることを視野に入れた最低限のリフォームだけはしてもよいと思います。

住み替えタイミングについては、結局、高く売れる時期は新築購入価格も高い時期でしょうし、安くしか売れない時期は新築購入価格も安いでしょう。ただ、築年数の古い物件は、古くなるほど一般的には敬遠され、一方では築浅中古物件が次々出てきますので、売ると決めたら早く動くべきだと思います。売れなくなってしまうと、身動きが全く取れなくなりますので。

[198: 匿名さん]

立地条件の良い物件の場合は、立替の噂が出たとたん売買価格が上がり始めたというケースがあります。

[199: 匿名さん]

お父様が言っているのは、容積率に余裕がある物件ならば立て替え費用負担ゼロで
新築になりますから、売却するならその時点で売却した方が利益が大きいという
意味でしょうね。

[200: 匿名さん]

マンション建替えについてですが、容積率の余裕次第です。

おおよそ３倍の容積に建替えられる場合は、負担金は無いか、あっても調整金程度です。
おおよそ２倍の容積に建替えられる場合は、負担金は発生しますが、余剰床を売れる分は差し引かれます。

うちの管理組合では、専門家を交え勉強会を行っています。

[201: 匿名]

こんにちは。

今、築３４年のマンションの購入を検討中の者です。
当マンション、総２階建てのテラスハウスのような形態となっております。

現在、修繕履歴を問い合わせ中ですが、場合によっては建てかえの話もあるかと思い、
容積率について教えていただけませんか？

ちなみに当マンションの容積率は200％建蔽率は60％です。
第一種中高層住居専用地域となっている場合、これ以上の建物の最建築は不可能ということでしょうか？

無知でスミマセン・・・