築30年の中古はダメ？

[匿名さん]

みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、
先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは
一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、
山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つまり騒音の心配をしなくてよい）。
しかも、コーポラティブマンションで、各部屋間取り自由。駐車場大型2台分権利つき。まさに戸建て感覚なのです。
ただ、そのマンション、タイトルどおり、築30年。不動産屋さんに聞くと、「かなり状態がいい」そうです。
もちろん、契約までの運びになった時は事前に専門業者にチェックをお願いするし、修繕費の積み立てが今どれくらい
溜まっているのかもチェックする予定ですし（今はまだわからないそうです）、大規模な内装のリフォームは
するつもりです（それでもこのあたりの一戸建ての相場5000万以上に比べるとお得です）。
もちろん、この条件が全部揃わないと話は前に進まないですが、これが全てクリアだとして、みなさんならどうなさいますか？
「絶対いや」という方、是非理由を聞かせてください。
また、仮にこのマンションが30年しかもたなかった場合（どういう形かはわからないのですが）、
土地の権利というのはどこまで期待できるのでしょうか？

[2: 匿名さん]

ダメ

[3: 匿名さん]

同上

[4: 匿名さん]

30年前のマンションなんて地震がきたら一発で倒壊するよ。
法的規制もゆるい頃だからそのほかにも問題山積みだし。
内装なんてリフォームしたって住めなきゃ意味ないよ。
骨組みやコンクリの中の状態まで調べられる人にしかお勧めできない。
（そんな人はいないと思いますが）

大体山の斜面に立ってるマンションなんて新築でも絶対いや。
土地の価値なんてないも同じでしょ。

[5: 匿名さん]

そのマンションが六甲山の急斜面に建つ安藤忠雄が建てたやつだったら、私は買う。

という冗談はさておき、築３０年ということは、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/
のスレにもある通り、「建て替え」問題は避けて通れないという前提を
認識して購入すべきと思います。そして実際には、建て替え問題というのは
ケースバイケースの対応であるため、どのように展開されるか「誰も分からない」
のが現状です。最低でも、管理組合の方向性や住民の意識がどうなっているかを
確認することが必要かと思います。そのリスクを勘案してなお、この中古マンションが
経済的にペイする値段と判断されれば購入も可かと思います。
ただし将来いやになったら売却すればいいという考えは築古マンションの場合やめておいた
方がいいです。古すぎるとタダでも売れないマンションになってしまうこともありますから。
そうなるとたとえ転居しても管理費の支払いから逃れられない・・・。

[6: スレ主]

みなさん、お返事ありがとうございます。

＞30年前のマンションなんて地震がきたら一発で倒壊するよ。
それがその震災の場にあったマンションなのですが、亀裂も歪みもなかったそうです。
大会社の重役以上の方ばかりが集って建てられたコーポラティブマンションなので、
当時からすると、かなり質はよかったのだと思います（あくまでも当時ですが）。
だからって中味がどうなってるかなんて誰もわかりませんが(^-^;A

＞最低でも、管理組合の方向性や住民の意識がどうなっているかを
＞確認することが必要かと思います。そのリスクを勘案してなお、この中古マンションが
＞経済的にペイする値段と判断されれば購入も可かと思います。
なるほど。確かにそうですね。コーポラティブなので、
このマンションは他に比べるとかなり住民同士の結束が固いと推測します。
たかだか10家族のマンションですので、そのあたりは容易に聞けると思います。
非常にいい案かもしれません。
それから、他のスレ、興味深いですね、まさに築30年で(笑)教えてくださってありがとう。

いずれにせよ、やはりこのマンションで話を前に進めるには難しそうですね〜(;_;)

[7: 匿名さん]

はじめまして、先日やはり、坂にりっぱに建つ中古マンションを見学しました。何もかも素敵でした。別荘のように使ってらしたそうで、住んでいた方は手放すのにあたり、値段にこだわらない方のようで破格でした。けれど、入り口ですれ違った住人の方を見て「あーー、私たちとは違いがあるなあ」と思ったのです。当時は億ションだったのかもしれません。そんな中に、飛び込む勇気はありませんでした。その後どうなったのかわかりませんが。おそらくいい物件だったので売れたでしょうね。やはり、実際見に行けるなら、行ってみたほうがいいですよね。

[8: 匿名さん]

>>06
お話を伺いちょっと興味を持っています。同じ築30年でもものによってずいぶん違いますから、
もし建築に詳しい知り合いの方がいらっしゃったら一度みてもらったらいかがでしょう。
30年前のマンションというと「マンション」とは名ばかりで団地に毛が生えたようなものを
想像していましたが、
>コーポラティブマンション　（30年前に！）
>駐車場大型2台分　　（バスが2台置ける？？？）
>震災の場にあったマンションなのですが、亀裂も歪みもなかった
などの部分からすると、これは「集合注文住宅」と言うべき物件かも知れませんね。
（高名な建築家の作品なんじゃありませんか？）
ちゃんと管理されてさえいれば、鉄筋造りのマンションは１００年は持つと
いいますから、諦めずにしっかり調べれば、お値打ちお買い得の可能性もあると思います。
できれば、その後のレポート期待してます。

[9: 08]

追加ですが、築古マンションが建て替えざるを得なくなる場合、
社会的要因というのがあります。
　・部屋が狭すぎる
　・エレベータがない
　・風呂がない
などが有名どころですが、ちなみに各戸の占有面積はどのくらいですか？
エレベータはついてますか？お風呂はまあついてますよね（＾＾）
そういった部分でもこの物件のグレードが判断できるかも。

[10: スレ主]

０７さん、お返事ありがとうございます。
そうですね、確かにそこに住む住民層をチェックするのは非常に大事なことですね。
いいことを教えてくださいました。ただ、30年前の重役さんたちということは、今はもう・・・？
2世代目か買い替えで新たな居住者が入っているのかもしれませんね。
きちんと調査？することにします。ありがとう。

[11: スレ主]

０８さん、お返事ありがとうございます。
そう、当時にもコーポラティブがあったんです！もちろん、その頃、そういう言い方をしたのかどうかは
わからないそうですが。大型車というのはハイルーフという意味です、すみません。
確かにどちらかというと、それは「集合注文住宅」と言った部類に値するでしょうね。
間取りは4LDKで120平米弱、ベランダ30平米、そこにさらに２部屋未登記の部分があります。
（オーナーがしそびれているってこと？不動産屋曰く、別に法にはひっかからないそうですが）
今時の広いマンションと遜色ない間取りです。また、確認していませんが、7階建てで、
この高飛車な値段なので、まさかエレベーターがないとは想像できないです（眺め最高）。
ただ、修繕費、管理費が計月3万円。自主管理なので清掃以外はほとんど管理費に
まわしているようですが、築30年でこの修繕費用ってどうなんでしょうね？
修繕費がどれくらい溜まっているのかは、後日教えていただく予定です。
それがないと話が始まらないですよね(笑)
お陰でなんだかちょっと乗り気になってきました(笑)

[12: 匿名さん]

修繕費が貯まっていようが貯まっていまいが建替え時はあなたも数千万修繕費を負担するんですよ。
それはわかってますか？

[13: 匿名さん]

というか、それは容積率による。
30年前の物件であれば今の新築と違って容積率に余裕があるケースが多い。
この物件の場合に当てはまるかどうか知らないが。

[14: スレ主]

１２さん、

だから、たとえば20年後に建替えになりそうな物件だったら購入はしません。
もちろん事前に専門家の調査は入れる予定です、ですので、今のところ修繕のレベルで考えるわけです。

１３さん、

＞容積率による
これはどういう意味でしょうか？教えてくださいますか？

[15: 匿名さん]

築50年になっても建替えになりそうでないってちょっと買いかぶりすぎなんじゃ・・・
それに住んでいる人はそれなりにリッチな人が多いんでしょ？
終の住まいとしても考えていて建替えに積極的な人も多いはずですが・・・
専門家といっても内部まではわかりませんから大抵は30〜40年も経てば建替えの話はあがってきますよ。

[16: とおりすがり]

当方築２０年のコーポラティブに住む者です。
初期のコーポラティブは（今もそうかも知れませんが）建築家が情熱を傾けて設計・監理を行っている
ケースが多いので、施行がきっちりなされている可能性が高く、駆体の強度はおそらく大丈夫でしょう。
ただ、住居専用部分の配管等は経年劣化が避けられないので、その修繕の容易性が考慮されているか？
されていない場合、入居前に専用部分の配管の全取り替え等を含むリフォームを行う資金的な余裕が
あるか？（住居専有部分の給排水管・ガス管等の修繕は、通常は居住者の負担です。売買契約の条件にも
よりますが、個人間取引の場合は瑕疵担保請求は難しいでしょう。）は、是非確認して下さい。
表面的にリフォームして住み始めたら、漏水が起こり階下住民への損害賠償＋リフォーム
のやり直しというケースもあり得ますので・・・。その辺りがクリアされれば、十分購入の価値は
ありますよ。築３０年でその値段を出すということは、それに近い実績があるのでしょうし・・・。
また、そういうマンションは、住民の意識は高いので、売主や仲介業者にお願いして、
管理組合の理事長さんに話を聞くと、建物と組合活動について熱く語ってくれると思います。
スレ主様が、購入後に積極的に管理組合活動へ参加される方かどうかをマンション側も
見極めたいわけです・・・。その辺の話も聞いてみてはいかがでしょうか。
ただし、他の買い手が出現する可能性が高いので、ゆっくり調査する時間はないような
気もしますが・・・。
長々とすみません。無責任なレスが多かったのでついついコメントしました。では。

[17: スレ主]

１５さん、

ですから、上に書いてると思うんですが、事前に居住者全世帯（＝管理組合）の意向や将来の計画を
伺ってから購入しますし、必要であれば、当然一筆書いてもらいますよ。
ですので、それは特に問題ではないと思います。
もし、ここで居住者に「そんなもん、しらん、わからんわ、興味ない」なんて言われたら、
そこですぐさま買う気力消失ですね(笑)計画性だけでなく、住民の管理意識もナシと見なしますから。
別に物件自体を買いかぶっているわけじゃあありませんし、超古い物件ですから、そのあたりは
当然慎重にするつもりです。たかだか10世帯ですしコーポラテブ、自主管理形態ですので、
他の分譲マンションとは異なり、物件の管理に対する住民の意識も高いでしょうし、
管理内容にはずっと精通していると思うので購入も視野にいれるわけです。
それに、あと10~20年後に建替えの話があるような中古物件に3500万もの値段をつけるのこと自体
そもそもおかしな話だと思いますし。

[18: スレ主]

とおりすがりさん、

なんと、現在お住まいになっているとのこと、生のお話を聞けて非常にうれしく思います。
躯体の強度は恐らく大丈夫とのこと、ちょっと安心しました（もっともそれでも調査は当然しますが）

＞ただ、住居専用部分の配管等は経年劣化が避けられないので、その修繕の容易性が考慮されているか？
はい、不動産屋曰く、震災の時に給排水だけは修理しているそうです。
リフォームの費用はこの物件の場合（予算を考えて）1000万考えています。これで全てがまかなえるかどうかは
わかりませんが・・・。

＞また、そういうマンションは、住民の意識は高いので、売主や仲介業者にお願いして、
＞管理組合の理事長さんに話を聞くと、建物と組合活動について熱く語ってくれると思います。
＞スレ主様が、購入後に積極的に管理組合活動へ参加される方かどうかをマンション側も
＞見極めたいわけです・・・。その辺の話も聞いてみてはいかがでしょうか。

うわあ〜、なんだか手に取るくらいわかりやすい説明でありがとうございます。
コーポラティブって住民の住まいに対する意識も高そうなので同じような方々と
共同生活できるのは私も願ったり叶ったりです。

＞ただし、他の買い手が出現する可能性が高いので、ゆっくり調査する時間はないような
＞気もしますが・・・。

ひゃ〜〜、そうなんですか？！なんだかホント、０なのか百なのか価値が全くわからない
物件なので、お陰様で時間ごとに踊らされるスレ主でした(笑)
ただ、私、今は遠方なので、身内に先に見にいってもらうことになるんです。
今月中には居住者の方が出られるそうなので、その直後にGO！です。間に合えばよいのですが・・・。
でも、本当に、ありがとう！経験者の方からレスをいただけてとてもうれしかったです。
あと、何かアドバイスなどありましたら、よろしくお願いいたします。
もちろん、他の方も何かありましたらよろしくお願いいたします。

[19: 匿名さん]

もう少し情報を集めてからスレを立ててほしかったですね。
今のままでは情報が少なすぎます。
この時点で判断しろと言われたら私ならやめておきます。

[20: とおりすがり]

ありゃ、スレ主様が物件を実際にご覧になって気に入ったわけではないのですね・・・。

当コーポラティブもそうですが、やはり外観は年数なりの可能性が高いので、
身内の方に先に見に行ってもらうのは、判断を誤る可能性があります。
（その方の価値観によって、左右されてしまうかも？という意味です。）
当コーポも共有部分にお金をかけていないので、外観は賃貸マンション
のようにショボイです。部屋に入るとみんなビックリしますけど。

先ずは、ネット等で近所の建築士（マンションリフォーム等に実績のある方）を探して、
代理として見に行っていただくのが宜しいのではないかと思います。
リフォームを前提にしている旨を話せば、リフォーム工事の容易性や
リフォームに要する概算費用を含めて報告してもらえると思いますよ。
修繕履歴のチェックなどもお願いできますし・・・。
依頼時に「建物チェックと報告だけ（実際のリフォーム設計は別）」と念押しすれば、
忌憚のない報告を上げてくれるでしょう。
もちろん、有料になるでしょうが、外観の古さに惑わされることなく、
本質的なところで、建物の良し悪しを判断してもらえるのではないでしょうか？
築年数が古くても、きっちり造られて手入れの行届いた建築物には、新しい建物には
ない良さがあると思います。

建築士のチェックを嫌がるようなら、そのマンションは避けた方がよろしいかと思います。

では、頑張って下さい。

[21: 匿名さん]

>>14 容積率の件について

今までに老朽化マンションの建て替えに成功した実例は既に100例近くあるはずですが、
そのほとんどは、容積率に十分な余裕があって、余剰容積を新規分譲に当てて
住人の費用負担が極めて少なかったケースです。

以下に「参議院・国土交通委員会」で「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」
が審議されたときの政府専門家の分析があります。

http://tokagekyo.7777.net/mankan/shingi-3.html

＞○政府参考人（三沢真君）　私ども国土交通省の中で建て替えの進め方についての
＞研究会を実施したときに、その中でいろいろなシミュレーションを行ったわけでございます。
＞
＞（中略）建て替えの前の容積率がどのくらい充足しているか、
＞つまり目一杯使っているのか、余裕があるかどうかとか、
＞それから保留床というものを確保するのか、全部専有の床として権利変換するのかと、
＞いろんなことで条件設定を行った上で計算をいたしました。
＞
＞その中で、そうすると最も負担が大きい場合というのは、これは建て替え前の容積率の
＞充足比が一・〇、つまり目一杯までもう使っている、しかも専有面積を最大化する、
＞つまり外に売って事業費に充てるという保留床は取らないで全部専有面積として分配する、
＞そういうケースですと、都心の区で二千二百万程度、周辺区でも二千百万程度というような
＞数字がございます。
＞
＞一方、最も負担が小さいのは、これも充足比について例えば〇・七という想定で、
＞保留床は逆に最大限設定するというようなケースですと、都心区で約六百万、
＞周辺区で七百八十万くらい・・・