御影タワーレジデンス（その５）

[匿名さん]

神戸最高層タワーマンション、御影タワーレジデンスの情報を希望しています。よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目2番4
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分
総戸数：502戸
規模：地上47階 塔屋1階
入居時期：平成22年3月

誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

売主：住友商事（株）・オリックス不動産（株）・近鉄不動産（株）・阪神電気鉄道（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：住商建物（株）

[705: 匿名さん]

まぁ、とにかく皆さん冷静に。　あくまで御影タワーの話に絞りましょう。　風俗は好きですが、住居は別ですよ。

[706: 匿名さん]

＞702

なんか品性の下劣な連中が寄生してますね。　妬みなんでしょうか。　阪神御影を憧れる気持ちは分かりますが、
執拗に貶めるのはみっともないですよ。この下品さから推測すると風俗関係者というのはまんざらハズレでないのかもしれませんね。（笑）

[707: 最近検討し始め]

はじめまして。
現在、仕事の関係で地方都市におりますが、来春、関西へ戻ることになり、
今夏より阪神間のマンション購入を検討し始めた者です。

単身京都に暮らす実母は７０歳前半ですが、本人もわたしとの近居、若しくは近くの老人施設へ入居したがっており、
こちらの物件が気になっております。

こちらのトピでは老人施設に関する情報が載っておりませんが、
どしらかに専用のトピがあるようでしたらお教えいただきたく思います。

１０月の連休にモデルルームを訪ねることになり、非情にたのしみにしております。
今後とも宜しくお願い致します。

[708: 匿名さん]

＞707

購入検討者が老人施設に目がいかないのは当然だが、考えてみればいずれは自分もお世話なるかもしれんから
ちょっとオリックスのサイト見てみたが、入居金が2000万とか夫婦で月額30万とか結構金かかるよね。
でも、同じような価格設定なら東京の芝浦アイランドの方がいいなぁ。

[709: 匿名さん]

夫が介護関係の仕事についてますが「自分が入りたい」と評価してましたよ。
よその有料老人ホームはぼったくる割にサービスがなってないと。ここは入居費1000万かららしく、しかもサービスはよいからここなら自分の親にも勧められると言ってました。

まぁ各々の価値観なので親御さんと見学に行かれて色々質問されてはいかがですか？

[710: 匿名さん]

オリックスの有料老人ホームは、住宅型で、入居金は他の有料老人ホームより安くても、いろいろな介護が必要となったら、いくらぼったくられるかわかりませんよ。介護付き老人ホームをお勧めします。もともと金融系のオリックスが母体ですから、良心的であるはずがありません。いろいろな有料老人ホームを真剣に調べてみてください。

[711: 匿名さん]

金融系が良心的でないのなら、何系が良心的なのですか？　所詮、ビジネスなのですから良心的ではどこの事業者もやっていけないでしょう。　割高・割安というのは判断基準としてあると思いますけどね。

[712: 匿名]

老人ホームのスレたてたらどお？

[713: 匿名]

ところで、住吉川にツインタワー出来るんですか？
タワーだらけになりそうで、資産価値が心配です。

[714: 物件比較中さん]

そもそも東京ではタワーの資産価値はガタ落ち

[715: 匿名]

もう建設し始めてるじゃないですか？ 三宮のタワー群ほど隣接してないし、関係ないと思いますが。

[716: 匿名さん]

三宮は中心部だからそれなりに自然だけど阪神御影と住吉川なら格差ありすぎだな。

[717: 匿名]

あれが自然・・・（笑）

[718: 匿名さん]

住民なら資産価値下がれば固定資産税下がるからラッキーやん！　つーか、これからタワマンはいくらでも出てくるよ。　土地価格を下支えするのはマンション建設位しかないからな。　むしろ、バス便や郊外住宅の方が価値はガタ落ちするな。　いずれにせよ、不動産の価値が今後下がり続けるのは間違いないが、駅近ならその被害も少ない程度で考えるべきだな。

[719: 匿名]

固定資産税は資産価値とは比例していませんよ！
固定資産税は地価には連動しますが、建物は47年間？
で償却するだけなので人気薄で中古の相場が下がっても、
固定資産税は安くならないのでは？

間違えていたらごめんなさい

[720: 匿名さん]

いや、貴殿が正しいわ。そう簡単には固定資産税下がらんわ。

[721: 匿名]

>>717

私も中心部にタワーが建設される方は自然なことだと思います。
717が（笑）ってのが意味不明です。
煽ってるのかな（笑）

今後煽ってくるようでしたら放置いたしますのでそれまでに。

[722: 匿名]

中央区のタワーは乱立してるからじゃないの？煽りというより、確かに供給過多だと思う。

[723: 匿名]

中央区のタワーなんてどうでもいいんだってば！ この話題しつこいよ。
煽りかもね（笑）

[724: 匿名さん]

それにしてもこの物件いつになったら完売するんだろうか？

住吉川のツインタワーが即完売したりしたら目も当てられないな。

[725: 匿名]

まぁタワーの方が、資産価値に占めるウワモノの割合が大きい、のは確かだから、
他のマンションに比べて固定資産税の減り方も大きいのではないか。

[726: 匿名さん]

>>724
住吉川のタワーは新価格で出るだろうし、即完売すれば人気が上がるから
御影にもメリットあるよ。
それと住吉川は完成時が２年以上先だから、減税の点でメリットが少なくなるね。

まぁ心配しなくてもぼちぼち売れていくと思うよ。
残っているのは、ほとんど値引きしてない証拠だしね。

[727: 匿名]

＞ウワモノの割合が大きい
そんなん新築時からやろ
７１９間違えてないよ

[728: 匿名さん]

土地割合の少ないタワマンの方が建物部分の償却が自動的にがすすむ。償却年数47年とすると、残存価値を考慮しないと年間2％ほど減っていく。　しかし、土地の下落率が年間2％以上だと一概にタワマン有利ともいえなくなる。
デフレ・人口減少の時代であっては、年率2％以上の地価下落は十分ありえる話だ。

よって、タワマンと中低層マンションの税効果は判断しずらいが、市場取引価値としての下落は双方とも厳しいだろう。六甲アイランドに億ションがあったなどと今では信じられないが、今から１０年、20年後にはタワマンも
1000万切る位の中古価格で取引されるであろう。

[729: 匿名]

そんなに値が下がるのなら、そのへんの普通のマンションなんて目も当てられないかもね。

[730: 匿名さん]

値下がりするのはどこのマンションでも同じ。検討する立場としては、待てば待つほどよいモノが安く買えるわけだから、じっくり構えればよい。　ただ、このマンションにあるような雨に濡れず日用品が買える利便性あるマンションはそんなには供給できないだろうな。

[731: 匿名]

　そう思う！

　神戸の他のタワー、計画中のも含めてみても、
三宮東のタワーぐらいだよね。他に利便性のある物件は。

さらに、そごう　大丸も徒歩圏内だし、ＪＲ、阪急
、阪神、新幹線、空港にもアクセスいいし。
　おまけに、南側がパチ屋？で、西側が葬儀会館とくれば、
人生、三宮で完結出来るかも。

　ただ、子育て世帯の住環境としては、学区を含めて悪いね。
　その点では、御影の方が断然良いと思う。

[732: 検討中]

なるほど～
そうですね。でも御影はタワーがこれ以上乱立しませんよね？

[733: 匿名]

御影、土地ないもん。

[734: 匿名]

729～733

この物件の購入者が多いようですけど、参考にしない方がよさそうです。
残戸数が多いので、不安になる気持ちはとてもよくわかりますが・・・

[738: 購入検討中さん]

>732

というより、御影にこれ以上大規模マンション建てる価値があるとお思いですか。
採算を考えたら、普通なら見送るでしょう。

[739: 匿名さん]

土地はいくらでも供給されるよ。相続や企業のリストラすすめばね。取引でき無い土地なんて皇居くらいだよ。ただ、マンションがすでに立ってるエリアはシンドい。マンションはつぶせないから。

[740: 匿名]

でも実際タワーが建つような土地はこの物件の近くにはないよね。
駅も近いしデッキが出来ればもっと利便性あがるし、街全体も活気づいてくるね。

[741: 匿名さん]

南側の商業ビルまとめて地上げしたら、いけるよ。

[742: 匿名]

無理だよ～

[743: 匿名さん]

再開発はだいたいさびれたエリアでやるから南側は可能性ありやろ。

[744: 匿名さん]

神戸市に関しても 莫大な借金抱えてるから、不動産処分せな首回らんで。学校の統廃合や職員住宅の廃止な。

[745: 匿名さん]

職員住宅が御影にあるの？
学校の統廃合、予定あるの？

情報あれば教えてください！気になる。

[746: 匿名]

このあたりに職員住宅はありません。
統廃合の学校もありません。

移転する学校はありますが、この近くではありません。

[747: 匿名さん]

一般論としてまでで、具体例は知らないわ。ただ、御影公会堂とＮＴＴの並びとかマツダとレッドバロンのあたりは臭いな、 公有地でないけどね。

[748: 匿名]

あの土地くらいだと、容積率考えたら無理でしょう。

公開空地分で終わりますよ。

[749: 匿名さん]

将、来これ以上集客を見込めなければ、
クラっセがなくなりその跡地にマンション建設するって話を聞いたことがあるんだけど・・・
今の世の中あり得るね・・・

[750: 匿名さん]

↑誰がそんなこと言ってるんですか？そんなこと言い始めたらきりないねー

その前に長崎屋跡地でしょ

いずれにせよ、高額物件を購入できる人が世の中そうそういないので、これ以上マンション作ってもねー

安賃貸し作ってる方が、ベターかも

[751: 匿名さん]

長崎屋跡地、気になる。

[752: 匿名]

長崎屋跡では、三井住友ＢＫを含むあの一角を地上げしないと。

まあ三井か住友が手がけるなら可能かも。

あそこでいうなら、少し距離が有るけど南の旧ミドリ電気の方が気になる。

今回、全面改装してだめなら撤退でしょうから。

[753: 匿名]

752です。

訂正　　×　撤退でしょうから。　→　○　撤退の可能性も出てくる。

[754: 匿名さん]

確かにミドリはあの広い店舗の割にお客さん少ないですね。

ファミレスできないかな？カプリチョーザとかサイゼリヤとかガストとかくら寿司とか。

[755: 住まいに詳しい人]

＞いずれにせよ、高額物件を購入できる人が世の中そうそういないので、これ以上マンション作ってもねー

この先１０年２０年も経てば１０００万円も出せば１００㎡以上の新築マンションが購入できる時代になるよ（笑）
景気が悪いからって空いた土地にマンションばかり建設する・・・今はまだ夢のマイホームにはお金使う人多いからね。

日本の住宅事情は将来間違いなくそうなるよ。

[756: 匿名さん]

1000万で100平米!いい時代だ。早くその時が来て欲しい。

[757: 匿名さん]

1000万で100平米!いい時代だ。早くその時が来て欲しい。御影でそんな物件欲しい。

私は生きてるんだろうか。

[758: 匿名さん]

>756

ま、その時代は平均給与も大幅ダウンで年収150万位になるんじゃねーか。　今、現預金持ってる奴は
投資も何もせずにじっと20～30年待てばオイシイ物件がキャッシュで買えるということ。
ただ、そこまで待っても5年で死んだんじゃ意味ないがな。

[759: 匿名]

堅実に生きてるのが一番賢いということですね。

[760: 匿名]

現金で買え

[761: 匿名]

しかし、まだ売れ残ってんだこの物件・・・

[762: 匿名さん]

最終分譲が始まりました。

図面だけでなく実際に見学ができるようにされている。最終分譲限定販売の部屋もあるからプレミアがあります。

[763: 匿名]

家具がついてるやつね。実際に見てみるとロケーションがすごくて圧巻ですね。

[764: 物件比較中さん]

しかし、苦戦中だね・・・

先着順分譲概要の販売戸数が38戸ってことは
最終分譲をあわせるとおそらく

実際５、６０戸以上いや７０戸以上は売れ残ってるってことだな。

完売しないまま中古物件での売り出しになると
最低でも３割は値引きしてくるだろうから、
こちらの物件を今買うと痛い目にあいそうだね。

[765: 匿名]

しかし、しつこいね・・・

先着順分譲概要の販売戸数が38戸ってことは
分譲済みをあわせるとおそらく

実際400戸いや410戸は売れてるってことだな。

完売してしまったら中古物件はないから
最低でも3割も値引きはないだろうから
こちらの物件は今買わないと痛い目にあいそうだね。

[766: 物件比較中さん ７６４]

７６４ですが物件比較中の立場から述べたまでです。
＞しかし、しつこいね・・・
とはどういう意味でしょうか？
失礼過ぎますよ（笑）

分譲住戸408戸のうち70戸
も売れ残ってるんですから
204戸のうち35戸の売れ残り
その半分としても17戸も売れ残ってるってことですよ。
算数できますよね（笑）
売り出し期間を考え、比率で計算したら決して売れてる物件なんぞ口が裂けても言えないです。
物件比較中の私から言わせてもらって残念ながらこちらの物件は売れていない物件に入ってしまいます。

残戸数がかなりあるってことは隠しようのない事実ですので７６５さんがこのような書き込みをされてもって感じがします。

７６５さん住民の方でしたらすみません。
検討板での個人的な意見ですのであくまでも参考までによろしくお願いします。

以上、報復的な書き込みや意味不明な書き込みには反応しませんのであしからず。

Ｐ．Ｓ．

個人的には住吉の物件とこちらの物件（３割引以上になれば）に興味があります。
中央区のライオンズタワー神戸元町や神戸タワーのようにスマートに早く完売することを祈っております。

[767: ビギナーさん]

764さんへ

質問です。先着順分譲概要の販売戸数が38戸なら
素人の考えでは、売れ残りが38戸＋モデルル－ム
位だろうとと思ってしまうのですが、
どうして60戸とか70戸になるのか分かりません。

[768: 物件比較中さん ７６４]

７６７さんへ

10日程前のこちらの住民（知人）さんの話によりますと
管理会社の担当者の情報では73戸が管理組合と未契約だそうです。
こちらを参考にしての話です。
管理組合に問い合わせれば一目瞭然です。

本気で検討中の方でしたら問い合わせして見られたらよろしいかと思われます。
私の場合は慌てず、安く買えたら購入しようかな程度ですので（笑
まだまだ完売までは程遠いですが、万が一完売しても私の場合は縁がなかったんだなと諦められるので（笑

[771: 匿名]

読んでいまして、
非常に不愉快な投稿のため削除依頼いたしました
今後お気をつけ下さい

[772: 匿名さん]

検討しているのに完売したら買えないやろ。ホンマに検討しているのか？

[773: 匿名さん]

早く買わないと売りきれるよ。

[774: 匿名]

６４

タワーマンションの買い方を間違っている。欲しいから買うこと。物件にいちゃもんをつけて販売妨害しないことです。
ゆとりを持って購入される方を歓迎おまちしています。

[776: 匿名さん]

3・4年前だったら、
「近畿圏では最高階数20階以上のマンションは失敗しにくい」
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/50TR-kinki.pdf
だったけれど、
「首都圏では最高階数20階以上のマンションは失敗しない」
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/50TR-syuto.pdf
と比べると、やっぱり当時から、関西は見劣りするようだったね。

まあ、ここは千里の中折れマンションの影響をもろにくらったからね。工法に脆弱なところがあったことと、大事故へのデベの対応が悪かったから、消費者の見る目は厳しかったってところかな。それとも、それよりもリーマンショックの影響が強かったかも知れないが、いずれにしろ不運なマンションだ。不運なところには、やっぱり住もうとは思わないね。

まだ相当戸数が残っているとは、正直驚きだった。

[777: 匿名さん]

この、三連休もモデルルームの見学者多かったですね〜。
先日、ロビーで、予算が足りないお客様に対して、営業担当者が、淡々と誠意を持ってお断りしている様子を拝見しました。安心したのと同時に、このご時世、多少勉強しても良いんとちゃうの？とも感じましたが、どうなんでしょう。
まだまだ値引きは難しそうですね。

[786: 匿名]

デべにも少しは責任があるかと思います。
事実いろいろ問題もあり裁判にもなってるみたいですし・・・
私は価値に応じた金額になるまで購入しませんが、一日も早く完売することを祈っています。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[788: 匿名さん]

＞786

具体的にはどうすれば完売できると考えてるの？　

[789: 物件比較中さん]

わかりますが、剥きになってレスしないことですよ。

早く完売するとよいですね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[791: 匿名さん]

「完売を祈る」などとデベサイドにたった書き込みが目立ちます。　ここは、検討板ですのでデベ・または住民の方は別の場所でやってください。　検討者は残戸物件の中から条件のよいものをじっくり見極めたいのですから。
早々と完売されては困るのです。

[792: 匿名]

どうして困るのでしょう？
現場を見て決められるのは今しかないからでしょうか？

[793: 匿名]

791　どうして住民を排除するのかわかりません。
デベはともかく、意見を聞きたい人もいると前にも何度も投稿しています。あなたも「デベ・または住民の方は別の場所でやってください」って上から目線ですよね。

[794: 物件比較中さん]

791さんに同感です！


ここは特に売れ残ってる物件が多いせいか、
すぐに感情的になる住民が多いので非常に迷惑です。

また購入検討者を見下した住民による書き込みは非常に不愉快に思います。

住民の方は住民板へどうぞ↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15088/

[795: 匿名さん]

792

完売したら買えないでしょ。だから困るわけ。
検討しているのだから、当たり前の話だな。

[796: 匿名さん]

794

私は本当の検討者なんで、貴方と一緒にされると迷惑です。完売祈る検討者なんて、ただの冷やかしですから。

[797: 匿名]

796さんに同感です！

ここは偽検討者がおおくて非常に迷惑しています。

また本当の検討者を見下した偽検討者による書き込みは非常に不愉快に思います。

あらしの方はどこかへどうぞ！

[798: 匿名]

検討中ですが、検討板は荒れ気味みたいですね。 住民板は穏やかでした。 この板も検討中の方と住民の方とご近所の方だけだと穏やかになるのかな。

[799: ビギナーさん]

読ましてもらいましたが・・・
住民さんが必死すぎて何だかとてもお気の毒に思います。
しかし、かなりの売れ残り（約70戸）に驚いております。

[800: 匿名]

なんせ全戸数が多いですからね。70部屋ってのはもう少し減るかと思いますが、空き部屋が全くない状態にはならないんじゃ…。
最後の部屋が売れる頃には、中古で売りにだされる数が増えていき常に数部屋は空き部屋でしょうね。
都心部でもないかぎり、部屋数が多いならしかたないと思いますよ。

[801: 匿名さん]

どこのマンションにも場所的にハズレ部屋はあるし

いつまでも強気を崩さない価格帯の部屋もあるから

完全に１００％完売ってのは普通は考えにくい

しかし最低でも全分譲戸数の３％未満には抑えておきたい

[802: 匿名]

分譲部分
賃貸部分
の比率を替えるだけ、ローンが組めない方、外国人用賃貸部分を増やすだけだよ。
関西タワーマンションを研究しなさい。

[803: 匿名]

値引き販売も始まっているというのに、
長い間残戸数減ってないな・・・

[804: 匿名]

減ったんじゃないの？　家具付きが一軒減ってたよ？
値引きはしてないんじゃない？