御影タワーレジデンス（その５）

[匿名さん]

神戸最高層タワーマンション、御影タワーレジデンスの情報を希望しています。よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目2番4
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分
総戸数：502戸
規模：地上47階 塔屋1階
入居時期：平成22年3月

誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

売主：住友商事（株）・オリックス不動産（株）・近鉄不動産（株）・阪神電気鉄道（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：住商建物（株）

[656: 匿名さん]

資産価値の下落を心配するなら不動産を買う資格なし。
キャッシュで持っておけば良いのです。

[657: 匿名さん]

「不動産を買う資格なし」これはちょっと言い過ぎやな。

一般的に資産価値の上下は誰もが気になるのが本音です。

固定資産税や路線価格、評価額が存在するんやから。

[658: 匿名]

>>651
＞風俗嬢の寮
とありますが、私自身以前いろんな店を経営しておりましたが、
こういった職業の方は逆に職場(中央区)近辺に住むことは避けます。
基本的に職場から離れた灘区、東灘区、須磨区、垂水区で暮らすのがこの世界の常識です。
ということで中央区の物件より東灘や須磨の物件を所有している男性の方が彼女たちには人気があります。
誰でも職場の近くで生活するのは嫌なもんです。

[659: 匿名さん]

先日こちらの物件を検討しに行った時感じたんですが、内廊下がかなり響いている感じがしました。
実際これだけ売れ残ってる理由の一つなのかなと感じましたが、これってこんなものなのかな？

[660: 匿名さん]

>659
二重床になっていて、空間があるからと説明を受けました。
二重床の方が、一重床よりも居室には響きにくいそうです。

[661: 匿名さん]

調べた結果、騒音は上下よりも廊下に隣接した部屋に響くようです。
廊下を歩く音や掃除する音はかなり隣接した部屋に響きます。
上下間の部屋よりお隣同士の生活音の方が酷そうですね。
廊下や隣接する部屋の壁はかなり薄いと思いものです。

[662: 匿名さん]

タワーマンションでは、強度設計上普通のマンションより軽量化が強く求められます。

その為、居住空間では無い内廊下等は軽量部材を採用するため、歩くとボコボコ音が発生し易いようです。

タワーマンションの場合どこでも似たような程度だと思います。

[663: 匿名さん]

>658

イチゴちゃん事件知らんのか？　神戸の風俗王が中央区のマンションで従業員に刺殺された事件。風俗嬢はたいてい
店の持ってるマンションに囲われてるんや。何かあってもすぐ呼び出せるようにな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[674: マンコミュファンさん]

>>663
↑
ここが売れ残ってる理由の一つじゃないかな・・・
もう少し品のある書き込みをしてほしいものです。

[676: 申込予定さん]

>675
この物件が売れなくなるのでいいかげんやめてください！！

[677: 住民さん]

>>676

申し込みされるのですか？
中央区にもこれから新築マンション建ちますよ。もう少し待たれたらいかが？

[678: 申込予定さん]

>677
何故中央区がでてくるのでしょうか？
何か勘違いしていないでしょうか？
中央区は上層階の海の見える部屋は手が届きませんのでどちらにしても検討除外です。

[681: 入居済み住民]

>>678
ここを申し込まなくても、中央区に次々とタワーは建ってくるし、そのうち海の見える部屋に手が届くようになるかもよ？

[683: 匿名さん]

風俗嬢の寮を売りつけようとする輩が徘徊しています。　ここの検討者は正業に従事していますので、お門違いと思われます。

[684: 検討中]

中央区なんて考えてたらこの板見ないって。 風俗がどうとかどっちでもいいし。
ここに巣くってるのは関係ない人ばかりなんですね。

[687: サラリーマンさん]

なんか荒れてきましたね。そもそもの発端は東灘の板で三宮・元町の物件を持ち出すおバカさんがいたからなんですよね。中央区も色々タワーマンション建設中ですが、そんなに売れてないのでしょうか？

[689: 匿名さん]

＞687

そうですね、続々と建設中なのはいいのですが、全く売れてないです。　いくら落ちぶれた神戸とはいえ、そんなに
水商売や風俗嬢いるわけないので、中央区のタワマンは売れ残りまくりです。ですから、住民の質とかお構いなしに東灘や芦屋、明石に加古川、果ては三田エリアまで営業の手を広げてます。ま、一棟か二棟なら物珍しさもあって
風俗嬢も喜んだと思いますが、いかんせん供給過多です。

ですから、デベも必死です。あの手この手でキャンペーン張ります。ありもしない転売益をでっち上げたり、不当に
他物件を貶めたりする書き込みおこなったり、もう末期的症状です。

私も御影タワーがベストチョイスとは思いませんが、中央区の悲惨な状況を見ると資産価値はまだ将来的に守られるでしょう。ビジネスが全く振るわない神戸では企業が縮小しますのでタワマンは今後も供給されていく運命にあるでしょうね。

[691: 物件比較中さん]

御影タワーより売れてない中央区のタワーってアーバンくらいだろ。
それにしても中央区はタワーの数が多いのに元町のライオンズタワーと神戸タワーの完売は正直凄いよ。
認めたくないだろうが、あまり689のようなこと言ってるとみっともないからやめとけ。
希少な阪神御影のタワーがまだまだ売れ残ってるのが事実だからな。

[693: 匿名]

中央区のマンションが売れ残ろうが、風俗がいようが関係ありません。
御影という土地柄が好きな人が買うのであって、中央区と比較なんてしてません。
荒らそうと思って必死にこういう話題にすがってくる人たち、お疲れ様です。自分の巣にお帰りください。

[697: 匿名]

そうそう。
ほんとに困るよね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[700: 匿名さん]

ホント大失敗です。デベの営業の「絶対、転売しても儲かりますよ。　何せ神戸都心のタワマンですから！」の口車に乗せられて投資用に購入したのですが、その後ボコボコと似たようなタワマンが建設されたため希少価値も何もあったものではありません。

お願いです。どなたか購入していただけませんか？　東灘と中央区が違うのは十分承知です。　でも同じタワーなんで、そこのところ妥協してもらえませんか？　無理ですか？　やっぱりねぇ。チクショー　　（怒）

[705: 匿名さん]

まぁ、とにかく皆さん冷静に。　あくまで御影タワーの話に絞りましょう。　風俗は好きですが、住居は別ですよ。

[706: 匿名さん]

＞702

なんか品性の下劣な連中が寄生してますね。　妬みなんでしょうか。　阪神御影を憧れる気持ちは分かりますが、
執拗に貶めるのはみっともないですよ。この下品さから推測すると風俗関係者というのはまんざらハズレでないのかもしれませんね。（笑）

[707: 最近検討し始め]

はじめまして。
現在、仕事の関係で地方都市におりますが、来春、関西へ戻ることになり、
今夏より阪神間のマンション購入を検討し始めた者です。

単身京都に暮らす実母は７０歳前半ですが、本人もわたしとの近居、若しくは近くの老人施設へ入居したがっており、
こちらの物件が気になっております。

こちらのトピでは老人施設に関する情報が載っておりませんが、
どしらかに専用のトピがあるようでしたらお教えいただきたく思います。

１０月の連休にモデルルームを訪ねることになり、非情にたのしみにしております。
今後とも宜しくお願い致します。

[708: 匿名さん]

＞707

購入検討者が老人施設に目がいかないのは当然だが、考えてみればいずれは自分もお世話なるかもしれんから
ちょっとオリックスのサイト見てみたが、入居金が2000万とか夫婦で月額30万とか結構金かかるよね。
でも、同じような価格設定なら東京の芝浦アイランドの方がいいなぁ。

[709: 匿名さん]

夫が介護関係の仕事についてますが「自分が入りたい」と評価してましたよ。
よその有料老人ホームはぼったくる割にサービスがなってないと。ここは入居費1000万かららしく、しかもサービスはよいからここなら自分の親にも勧められると言ってました。

まぁ各々の価値観なので親御さんと見学に行かれて色々質問されてはいかがですか？

[710: 匿名さん]

オリックスの有料老人ホームは、住宅型で、入居金は他の有料老人ホームより安くても、いろいろな介護が必要となったら、いくらぼったくられるかわかりませんよ。介護付き老人ホームをお勧めします。もともと金融系のオリックスが母体ですから、良心的であるはずがありません。いろいろな有料老人ホームを真剣に調べてみてください。

[711: 匿名さん]

金融系が良心的でないのなら、何系が良心的なのですか？　所詮、ビジネスなのですから良心的ではどこの事業者もやっていけないでしょう。　割高・割安というのは判断基準としてあると思いますけどね。

[712: 匿名]

老人ホームのスレたてたらどお？

[713: 匿名]

ところで、住吉川にツインタワー出来るんですか？
タワーだらけになりそうで、資産価値が心配です。

[714: 物件比較中さん]

そもそも東京ではタワーの資産価値はガタ落ち

[715: 匿名]

もう建設し始めてるじゃないですか？ 三宮のタワー群ほど隣接してないし、関係ないと思いますが。

[716: 匿名さん]

三宮は中心部だからそれなりに自然だけど阪神御影と住吉川なら格差ありすぎだな。

[717: 匿名]

あれが自然・・・（笑）

[718: 匿名さん]

住民なら資産価値下がれば固定資産税下がるからラッキーやん！　つーか、これからタワマンはいくらでも出てくるよ。　土地価格を下支えするのはマンション建設位しかないからな。　むしろ、バス便や郊外住宅の方が価値はガタ落ちするな。　いずれにせよ、不動産の価値が今後下がり続けるのは間違いないが、駅近ならその被害も少ない程度で考えるべきだな。

[719: 匿名]

固定資産税は資産価値とは比例していませんよ！
固定資産税は地価には連動しますが、建物は47年間？
で償却するだけなので人気薄で中古の相場が下がっても、
固定資産税は安くならないのでは？

間違えていたらごめんなさい

[720: 匿名さん]

いや、貴殿が正しいわ。そう簡単には固定資産税下がらんわ。

[721: 匿名]

>>717

私も中心部にタワーが建設される方は自然なことだと思います。
717が（笑）ってのが意味不明です。
煽ってるのかな（笑）

今後煽ってくるようでしたら放置いたしますのでそれまでに。

[722: 匿名]

中央区のタワーは乱立してるからじゃないの？煽りというより、確かに供給過多だと思う。

[723: 匿名]

中央区のタワーなんてどうでもいいんだってば！ この話題しつこいよ。
煽りかもね（笑）

[724: 匿名さん]

それにしてもこの物件いつになったら完売するんだろうか？

住吉川のツインタワーが即完売したりしたら目も当てられないな。

[725: 匿名]

まぁタワーの方が、資産価値に占めるウワモノの割合が大きい、のは確かだから、
他のマンションに比べて固定資産税の減り方も大きいのではないか。

[726: 匿名さん]

>>724
住吉川のタワーは新価格で出るだろうし、即完売すれば人気が上がるから
御影にもメリットあるよ。
それと住吉川は完成時が２年以上先だから、減税の点でメリットが少なくなるね。

まぁ心配しなくてもぼちぼち売れていくと思うよ。
残っているのは、ほとんど値引きしてない証拠だしね。

[727: 匿名]

＞ウワモノの割合が大きい
そんなん新築時からやろ
７１９間違えてないよ

[728: 匿名さん]

土地割合の少ないタワマンの方が建物部分の償却が自動的にがすすむ。償却年数47年とすると、残存価値を考慮しないと年間2％ほど減っていく。　しかし、土地の下落率が年間2％以上だと一概にタワマン有利ともいえなくなる。
デフレ・人口減少の時代であっては、年率2％以上の地価下落は十分ありえる話だ。

よって、タワマンと中低層マンションの税効果は判断しずらいが、市場取引価値としての下落は双方とも厳しいだろう。六甲アイランドに億ションがあったなどと今では信じられないが、今から１０年、20年後にはタワマンも
1000万切る位の中古価格で取引されるであろう。

[729: 匿名]

そんなに値が下がるのなら、そのへんの普通のマンションなんて目も当てられないかもね。

[730: 匿名さん]

値下がりするのはどこのマンションでも同じ。検討する立場としては、待てば待つほどよいモノが安く買えるわけだから、じっくり構えればよい。　ただ、このマンションにあるような雨に濡れず日用品が買える利便性あるマンションはそんなには供給できないだろうな。

[731: 匿名]

　そう思う！

　神戸の他のタワー、計画中のも含めてみても、
三宮東のタワーぐらいだよね。他に利便性のある物件は。

さらに、そごう　大丸も徒歩圏内だし、ＪＲ、阪急
、阪神、新幹線、空港にもアクセスいいし。
　おまけに、南側がパチ屋？で、西側が葬儀会館とくれば、
人生、三宮で完結出来るかも。

　ただ、子育て世帯の住環境としては、学区を含めて悪いね。
　その点では、御影の方が断然良いと思う。

[732: 検討中]

なるほど～
そうですね。でも御影はタワーがこれ以上乱立しませんよね？

[733: 匿名]

御影、土地ないもん。

[734: 匿名]

729～733

この物件の購入者が多いようですけど、参考にしない方がよさそうです。
残戸数が多いので、不安になる気持ちはとてもよくわかりますが・・・

[738: 購入検討中さん]

>732

というより、御影にこれ以上大規模マンション建てる価値があるとお思いですか。
採算を考えたら、普通なら見送るでしょう。

[739: 匿名さん]

土地はいくらでも供給されるよ。相続や企業のリストラすすめばね。取引でき無い土地なんて皇居くらいだよ。ただ、マンションがすでに立ってるエリアはシンドい。マンションはつぶせないから。

[740: 匿名]

でも実際タワーが建つような土地はこの物件の近くにはないよね。
駅も近いしデッキが出来ればもっと利便性あがるし、街全体も活気づいてくるね。

[741: 匿名さん]

南側の商業ビルまとめて地上げしたら、いけるよ。

[742: 匿名]

無理だよ～

[743: 匿名さん]

再開発はだいたいさびれたエリアでやるから南側は可能性ありやろ。

[744: 匿名さん]

神戸市に関しても 莫大な借金抱えてるから、不動産処分せな首回らんで。学校の統廃合や職員住宅の廃止な。

[745: 匿名さん]

職員住宅が御影にあるの？
学校の統廃合、予定あるの？

情報あれば教えてください！気になる。

[746: 匿名]

このあたりに職員住宅はありません。
統廃合の学校もありません。

移転する学校はありますが、この近くではありません。

[747: 匿名さん]

一般論としてまでで、具体例は知らないわ。ただ、御影公会堂とＮＴＴの並びとかマツダとレッドバロンのあたりは臭いな、 公有地でないけどね。

[748: 匿名]

あの土地くらいだと、容積率考えたら無理でしょう。

公開空地分で終わりますよ。

[749: 匿名さん]

将、来これ以上集客を見込めなければ、
クラっセがなくなりその跡地にマンション建設するって話を聞いたことがあるんだけど・・・
今の世の中あり得るね・・・

[750: 匿名さん]

↑誰がそんなこと言ってるんですか？そんなこと言い始めたらきりないねー

その前に長崎屋跡地でしょ

いずれにせよ、高額物件を購入できる人が世の中そうそういないので、これ以上マンション作ってもねー

安賃貸し作ってる方が、ベターかも

[751: 匿名さん]

長崎屋跡地、気になる。

[752: 匿名]

長崎屋跡では、三井住友ＢＫを含むあの一角を地上げしないと。

まあ三井か住友が手がけるなら可能かも。

あそこでいうなら、少し距離が有るけど南の旧ミドリ電気の方が気になる。

今回、全面改装してだめなら撤退でしょうから。

[753: 匿名]

752です。

訂正　　×　撤退でしょうから。　→　○　撤退の可能性も出てくる。

[754: 匿名さん]

確かにミドリはあの広い店舗の割にお客さん少ないですね。

ファミレスできないかな？カプリチョーザとかサイゼリヤとかガストとかくら寿司とか。

[755: 住まいに詳しい人]

＞いずれにせよ、高額物件を購入できる人が世の中そうそういないので、これ以上マンション作ってもねー

この先１０年２０年も経てば１０００万円も出せば１００㎡以上の新築マンションが購入できる時代になるよ（笑）
景気が悪いからって空いた土地にマンションばかり建設する・・・今はまだ夢のマイホームにはお金使う人多いからね。

日本の住宅事情は将来間違いなくそうなるよ。