御影タワーレジデンス（その５）

[匿名さん]

神戸最高層タワーマンション、御影タワーレジデンスの情報を希望しています。よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目2番4
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩1分
　　　東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩9分
　　　阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩12分
総戸数：502戸
規模：地上47階 塔屋1階
入居時期：平成22年3月

誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

売主：住友商事（株）・オリックス不動産（株）・近鉄不動産（株）・阪神電気鉄道（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：住商建物（株）

[201: 物件比較中さん]

まだ完売してないんだ・・・

[204: 匿名]

御影中学校は荒れてません。
地域的にも落ち着いた地域です。

六甲アイランドもいい地域です。

[205: 匿名]

神戸市内で問題の多い御影中学校には行かせたくないんで、私立しか頭にないです

[206: 匿名]

それはご勝手にされたらいいですが、問題ってなんですか？
具体的に教えてくださいな。

[207: 匿名さん]

＞神戸市内で問題の多い御影中学校には行かせたくないんで

基本的に自分ちの子はできがいいという勝手な思いこみから始まっている。

[208: 匿名]

私学っていってもピンきりだからね。
ま、どうでもいいけど。

売り込みはしてるのでしょうか？

いろんな人からまだ残ってるの？いくらなの？？って聞かれます。
売り込み次第でもっと早く売れるのではないでしょうか？

[210: 匿名]

別にとめるべき発言があるでしょうに。

[211: 匿名]

まあ指摘されたことに、ムキになって反論しないほうがいいよ。
みっともないからね。

[215: 物件比較中さん]

>>214

まだ販売中の物件だということをお忘れなくお願いします。


>>210　程度の書き込みでやめておくべきだったと思います・・・非常に残念です・・・・・

[218: 匿名]

２１７　ムキにならない相手にしない　もっと自信を持って下さい

残戸数が気になりますが・・・　我慢我慢

[219: 匿名]

２１０さん、ナーイス！

なんだか真ん中が消えているから話が見えませんが、妨害しようとしている人が関係のない話をして、それに反論している人を非難している感じですか。

[220: ご近所さん]

検討した結果辞めました。
①南側角部屋高くて手が届かない
（御影でもこの値段だと、ちょっと駅から歩けば一戸建てが買える）
②中間の部屋は、大きな柱が部屋の前にある
（一応その部分は、ベットルーム設定になってはいるが）
③せっかく買った新しいお気に入り冷蔵庫が、
設置場所に入らない（どの部屋も）
④南向きでも結構暗いと感じた
かなり迷ったのは、エントランスの豪華さ、
駐車場、駐輪場がしっかり確保されている、
御影駅と直結、セキュリティがしっかりしているのかな～等。
あと、EV近くの部屋でなければ、結構他の部屋の気配も感ず静かだとは思いました。

[221: 購入検討中さん]

折り込み広告出てますね。

南向き75.11平米で4000万

これって、安く売り出されているのでしょうか？

[222: ご近所さん]

ＨＰでは5000万超えてますよね。
安すぎませんか？
何故？？

[223: 物件比較中さん]

えっー！　一千万円も値引きしてるんですか？

・・・

[224: 匿名さん]

まだ売ってるんですか！

[225: 物件比較中さん]

１０００万円も値引きして売れないって何が問題なんでしょうか？
１０００万円も値引きしたら投資用で投資家が一つくらい購入してもよさそうな気がするんですが。
それでもまだ高いってことですか？
阪神御影ってそんなに資産価値的に厳しい場所なのでしょか？
検討してるものですが、この辺りに詳しい方返答お願いします。

[226: 匿名]

中古物件と新規の販売をごちゃまぜにしてないかい。
中古で、この価格で売り出すのは、おそらく急ぐ理由があるからだろうね。

[227: 匿名さん]

バブル期ならいざ知らず、このご時世で分譲マンションを投資用に買うなどよほどのカモかギャンブラーでしょう。
分譲マンションはあくまで買い手の価値観で買えばいいのです。資産価値もへったくれもないです。

[228: 匿名]

4000万円だと、月額25万円位の家賃で募集して、1ヵ月以内に借り手が見つかる様だと、投資対象になるでしょう。

[229: 匿名さん]

4000万円の物件取得するのに、税金などの諸費用含めていくらかかるか知ってる？　まず、25万の家賃なら借手探すのにかなり時間かかるよ。つーか、25万では無理だね。　さらに、保有コストとして管理費・修繕積み立て金・固定資産税かかるわけで実質利回り4％切るでしょ。　新築でそれなら、5年10年たてば相当家賃も下がるし投資としての旨みなど全くない。　これも、全額キャッシュで購入しての話だから借り入れとかしたら赤字になるよ。

[230: 匿名さん]

冷静に見て不人気な理由は価格だけではない

実需が無いのに投資以前の問題ではないのか

[231: 匿名さん]

数件程度の売れ残りなら、デベとしては全然問題なし。　土地も滅茶苦茶安く仕入れているし、高い価格でも
結構売れたし。　プロジェクトとしてはボチボチやったのでは。　裏を返せば新築マンションの価格には
そういうリスクも踏まえた価格づけがされていると言うこと。　タワマンが儲かるから、アチコチで建設してるんやで。

[232: 匿名さん]

購入者の投資採算性に対する答えになってない

[233: 匿名さん]

229にあるように、新築マンションを投資で考える馬鹿はいないという事。　回収するのに20年以上かかる。
変な奴に貸して事故物件になったら、お手上げだよ。　子供二人が部屋で餓死とか悲惨やで。

そんな低い利回りで我慢できるなら、株でもＦＸでもやった方が儲かるやろ。電力会社の配当のがまだマシやな。

[234: 匿名さん]

そんなこと誰でも知ってるよ。事実売れてない。

[235: 匿名]

売れてないの？
総数が多いから売れてるほうなんじゃない？

[236: 物件比較中さん]

１０００万円の値引きについてもっと詳しく教えていただけないでしょうか？
誰かが削除依頼されているようですが
削除されていないということは事実だと思うので、

よろしくお願いします。

[237: 匿名さん]

新聞の折込でみましたよ。
値引きというより中古ではないですか？
以下、参照してみてください

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/C16107030/

[238: 匿名さん]

これ、もし買って入居して「しまった。こんなハズではなかった！」とかで焦って処分売りしようとしてるなら
ホントおバカさんだね。

[239: 匿名]

そんなことで１０００万も捨てる？？
なんか理由があるんだろうけど。

値引きという表現は適切ではないよね。
中古売り出しですよね。

[240: 匿名さん]

いずれ半年で新古＝中古

[241: 匿名]

じゃあ値引きじゃなくて中古価格になるんだ？
ほかのタワマンもなりつつあるんじゃないの？

[242: 匿名さん]

購入者が早く現金が要るからじゃない？
入居してたかも怪しい
不動産会社同士で売買されてる物件だったりして？

[243: 匿名さん]

4000万物件は、早く現金が必要な方が売り主と聞きました(これ以上詳しくは言えないけど)

4000万で南向きはお得だ｡でもそれは既に売れちゃったとか？
噂なので真相は知らない…｡

[244: 匿名さん]

どちらにしてもこのような売れ残りが多すぎる物件は今後価格が下落することは必至です。
もう少し期待していましたが・・・

[245: 匿名]

ここは売れ残りが多すぎるの？どのくらい？

よく売れてるって聞いたけれど。

[246: 匿名]

神戸市内でいくつかタワーが建設されましたが、人気ある物件は買い手がかなり込み合っている状況です。
いつまでたっても完売できない物件は残念ですが地域の問題性や仕様に問題があるのではないでしょうか？
価格自体値引き販売しているらしいので価格に問題はないでしょう。

[247: 匿名さん]

十分モトはとれてるんやから、少し位売れ残ったっていいんじゃない？　それだけ、ボッタクリの価格で売ったということ。

[248: 匿名]

安けりゃ売れるってことですか？
安く売り出していれば、ここも早くに完売したってことでしょうか？

[249: 匿名さん]

デベにすれば完売が目的ではない。いかに最大の利益を得るかなんやから、売れ残り覚悟で高い値づけするのは当たり前やろ。

[250: 匿名さん]

なるほど。完売時期が早すぎてもデベの値段設定が低すぎということでむしろ失敗物件というわけか。

[252: 匿名さん]

失敗とまでは言わんが、機会損失があったという事や。即日完売なんて事になったら、そのデベの社長は「もっと高い値段でも売れてたやろ！　市場調査キッチリやったんか」と担当者責められるかもな。

タワーが儲かるのは、販売戸数増やすことで一戸あたりの土地の値段が滅茶苦茶小さくなることや。この物件なら一戸あたりの土地区分は7坪位違うか。　。　この土地は疑惑のコンペで安く仕入れているから坪230万位として
一戸1600万。　で、箱物のコストはせいぜい1000～1500万。　70㎡前後で3000万切る位の原価やろ。
それを5000万で売るんやからな。　戸数多いから派手な宣伝もできるしな。
売れ残ったら、それを建設業者などの関係者に押し込んで売りつける事もしよるで。

[256: 匿名さん]

購入者でもないのに、毎日毎日ホザイテルお前はどうなる

[278: 匿名さん]

売れ残り云々言ったところで、デベは十分儲けているわけで、例え1000万の値引きしてもまだ利益出るんだから
余裕で構えてられるわな。　それを知らない貧乏人は「売れ残りマンション」とかでキーキー言ってるけど、
何がやりたいのかな？　　他人のビジネスにガタガタ言う暇あるなら、自分で開発やってみればいいのに。
ホント業界知らないなら、黙ってろって。　

ちなみにブランドビジネスはもっとエゲツナイ。　ビトンでもエルメスでも大半の陳列商品はお蔵入り。　それでも
少数のアイテムでボロ儲けしてるから全然利益出る。　原価100円でも1万円で売るからな。そこまで、極端ではないが新築マンション買う奴はボッタくられていることを認識すべき。　


【一部テキストを削除しました。管理人】

[281: 248]

２５２さんの意見は参考になりました。
素人では完売した物件は
　地域もよい
　物件自体もよい
　人気がある
と思っていました。
一概にそうとはいえないのですね。

ぼったくられてるのは（言葉が悪いですが）わかっていて検討しています。
値切っても値下げなんてしてくれないのはわかっていますから。

[282: 匿名さん]

>281


そりゃ、違うぞ。やり方次第で値下げは十分可能やで。

[283: 物件比較中さん]

地域もよい
物件自体もよい
人気がある

上記のような物件は多少値段が高くても完売します。

こちらの物件は現実に値引き販売しているんですから、
売れない理由は価格ではないことは明らかです。

売れ残りが多い見解は自由ですが、
いつまでもこんなに売れ残っていては
将来的に今以上に物件価値が下がることは間違いないでしょう。

[284: 匿名さん]

子供じみた屁理屈やな。　市場価格いうんは供給と重要がマッチする価格をいうんや。売れないいうんは単に価格が
高いだけで、もっと値下げすれば売れるにきまっとるやろ。ここは、供給サイドが十分ボッタクリに成功したから
値下げするプレッシャーが少ないだけの話。もし、弱小デベなら銀行にせっつかれて泡食ってるやろ。

将来的に価値が下がるって当たり前やろ。マンションなんか所詮消耗品なんやからな。お前まさかバブルが再現するとか思ってるんか？

ここの価値は駅1分という点と高層であるという点のみ。　この点は将来的にメリットが失われる点はない。
むしろ、「将来、この街は発展します」的なニュータウンの方が値下がりリスクは高い。
未来都市を標榜した六アイなんかガタガタや。　あと、景色を売りにした山の手のマンションとかもな。

[285: 匿名さん]

>284
少し落ち着こうね。

しかし早く完売してほしいものですね。

[289: ビギナーさん]

阪神御影のロケーションでまずいらないと思ってる人間の方が多いと思うよ。

[292: 匿名]

売れない物件でよくある展開だな。

ここは販売員がでしゃばりすぎ。

[296: 匿名さん]

座屈やら売れ残りだらけのタワマン事業主のことですか？>Ｌｏｓｅｒ

[300: 購入検討中さん]

ところでゴミは２４時間いつでもフロアのところに捨てれるって？

臭いとか大丈夫なんですか？