現在 駅近くには土地が少なくなっている状況で、中古の公団分譲住宅（団地）が多く見られる駅が有るのですが、そういった団地はお買い得なんでしょうか？
[スレ作成日時]2007-12-11 21:18:00
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中古公団分譲住宅はお得？
| No.2 |
by 匿名さん 2007-12-12 11:22:00
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たとえば、京葉線の新浦安ですか？
駅近は、旧公団分譲が多いですよね。 立地が良い分、お値段も高く、４０００万円ぐらいで売り出されています。 不動産は相場だから、お買い得と言うのはどうなんでしょうか？ たとえば、相続や離婚で売り急いだ時などは、思い切った値引きがあればお買い得だと思います。 |
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| No.3 |
私の知っている京葉線駅では築30年位で土地の持分が30坪とか35坪で駅近団地が有り賃貸でもそこそこの利回り物件があります
そういう利点から言えば建て替えがうまくいくなら化けるのでは？と思いますし、賃料での投資目的と割り切るなら賃貸収入の純利では５％〜８％近く行くのでそこそこではないかと思います。 |
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| No.4 |
化けるか化けないかは社会情勢によるでしょうし、建替えは簡単ではないですよ。
私のところは、建替え案が出てからもう１０年。 |
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| No.5 |
多摩ＮＴで１１０平米２８００万徒歩１４分築１０年はどうですか？
徒歩１４分がネックだが自然環境抜群でこの広さ。 多摩ＮＴは このような公団分譲物件がいっぱいありますよ。 設備は１０年前 の公団規格。 オートロックなし。 |
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| No.6 |
公団分譲物件は立地と広さ優先で最新設備にこだわらない人なら
良い選択だと思いますよ。 公団もピンキリですが結構掘り出し ものが低予算であったりします。 例えば、角部屋、３面バルコニー 傾斜天井、メゾネットなど。 このような物件を手に入れて自分なり にリフォームすれば満足度高いですよ。 あと公団物件は大概１２年 に一度大規模修繕を実施するので安心ですよ。 |
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| No.7 |
私も以前築30年以上の公団分譲に、10年位住んでいましたが確かに管理はしっかりしてましたし、たまに草むしりになどに参加した以外は大して不便は無かったですね。駐車場は自走式で安く、管理費、修繕積立金も安くてその辺は助かりました。
３ＤＫだったという事もあり、子供も2人いるので子供の成長と供に手狭に感じ近くに出来たマンションに引っ越しましたが、その時売るか貸すか悩んだ挙句、賃貸に出してみたら、すぐ借り手が現れて現在家賃収入が年間100万近く有り新しいマンションのローンの足しになってます。 物件の相場価格も買ったときが1000万位だったので底だったかどうか分かりませんが10年位は緩やかに下がった程度で駅から3分位の物件なので需要が有るらしく買った時とさほど変わりなく売れそうでしたが、ローンも終了してたのと建て替えるかどうかの話が、チラホラ出てたのもあって賃貸に出しました。得かどうかは今後分かりませんが、安い団地に何年か住んでお金を貯めて新築マンションに移る良い選択だったと思います。そこの土地の持分は30坪くらいあります。 |
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| No.8 |
稲毛海岸かな？稲毛海岸の分譲は良い物件おおいいですよね
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| No.9 |
７さんみたいな例は非常にお得ですね。 自分の場合はまったく逆で。 東京郊外、駅徒歩１５
分（一応徒歩圏）、築年数は公団最終分譲（１０年）、広さは１１０平米、売ったり貸したり は非常に困難かと。 中古価格は２千万後半位です。 永住仕様で転売や賃貸を考えないなら お得です。 ７さんのお得とは意味合いがちがいますが。 |
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| No.10 |
中古は建築費に、今となっては左右されないのでおとくかも？
これからは中古の時代？ |
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| No.11 |
旧公団公社系の典型的３DKを二軒所有だと、かなりゆとりのある暮らしができるのでは・・・
と思ったのですがどうなのでしょうか？ |
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| No.12 |
古くて狭くて、最悪です。
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| No.13 |
今検討中の物件が、公団物件です。
三面バルコニー、テラス有り、花台三ヶ所のメゾネットです。隣住居無しマンション。 15年物ですが、1600万円の90平米最上階。しかし、お風呂が狭過ぎ！ 駅近でいいのですが、、大規模修繕もまだみたいです。 豪華なエントランス等無いのですが、頑丈で有名な公団物件に悩み中！ |
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| No.15 |
なんか、みなさんスレ主の意図汲んでませんね。
公団物件は容積率なんかハナッカラ考えてないんで、建替え時もの凄く有利になる、特に駅近物件は建て替えると分譲時高く売れるので住民にとっては不動の優位性といえるでしょう。 但し、そんなことは織り込み済みなので、当然売買価格には当然反映されますので、築年数の割りには相当高くなるんじゃないでしょうか。 しかし、場所によりますが、ある程度の金額であれば、買いはあり、だとおもいますよ。でも、あくまで投資の感覚ですね。再建築できなければ、確実に損します。 実際問題としては、そういう物件は滅多にでてこないのでは？ うちの近所にほぼ同じ条件のマンションがあります。自分の知る限り、市場にでてきたのは一回だけです。 築３６年ぐらいですかね、７～８年前に一度だけ、１８００万ぐらいで売りに出されてました。建替えが決まり、出て行く人には４０００以上支払いがあるそうです。購入を検討して諦めたなかで、最高の物件です。 |
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| No.16 |
パチッ☆-(^ー'*)bナルホド
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| No.17 |
千葉ＮＴの公団はどうですか？治安とかどうなんでしょう。
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| No.18 |
CNTはやめたほうがいいよ。
余程安くなきゃ、売れない、貸せない、住むしかない。 の地獄だから。 |
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| No.19 |
旧公団分譲の阿佐ヶ谷住宅は周辺住民の大反対でおおもめしています。
いったいいつになったら工事をはじめるんだか・・・。 |
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| No.20 |
中古公団分譲マンションを売りましたが、良い値で売れました。
バブル期に買ったので譲渡益は無いと思ってたのですが、 償却価額を考慮すると譲渡益になってしまいました。 |
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| No.21 |
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.23 |
契約、開栓しなきゃよいだけでは？意味が分からない。
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| No.24 |
係りというのが何者かわからんが、水道光熱費を係りと称する人に支払うことはないでしょう？
中古購入して水道・電気・ガスを継続使用というなら鍵渡し時に日割りで清算もありうるけど それにしたってたかが知れてる。 意味が分からん。 |
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| No.25 |
「明日からは水・光熱費は契約者の負担になります」
（～利用するのならね～） というのがその係りとやらの言いたかったことでは。 それを言語処理能力の低い直情型の人間がキレたと。 余程公団にコンプレックスが潜在的にあるんだろう。 |
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| No.28 |
このマンション投資家は実務を知らないね。
契約行為が伴わなければ費用発生するわけがない。 ３か月間、水道電気ガスの契約をしなければ良い。 |
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| No.29 |
購入側は素人が多い。
売り手は素人では通らん。 売り手も勉強不足はありうるが、 真摯な気持ちを持たないと自己向上に差し障るよ。 |
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| No.30 |
一体何を売るのですか？胡瓜？茄子？
契約行為が伴わず閉栓状態で費用発生する法的根拠は一体何？なんちゃって実務家さんお答えください |
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| No.31 |
２４さんは男性ですね。女性は３ヶ月間も水道代・光熱費の
基本料がスワ発生？と思うと不安になるかもです。 自分の家は分りますが、他所は分らない事があります。 私が公団を購入したときは、管理費が入居したときから発生したと 思いますが、現在、民間の家を購入した翌日から管理費・積立金を 請求されました。入居は子供の関係で数ヶ月先でしたが。 このように所変われば何とやらで、無知な私達はすこしづつ分って くるのです。 最初から分ってる人・即分る人・更にプロは、無知な者を侮ると 後者と同じムジナになりますよ。 |
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| No.32 |
最近の書込みは・・・面白い。
茄子が読んで笑える。 |
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| No.33 |
空室が出て、水光熱費が発生してたら？それ大家が払うのですか？
空室を倉庫代わりに利用して、水光熱費が発生する？しませんよ。 水道、電力会社、ガス会社が、利用してないものを徴求できません。 ちなみに開栓後に契約者都合で閉栓すれば基本料金は発生しますが。 そもそも開栓していないものを一体誰がどうやって費用徴求する？ |
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| No.34 |
鍵渡しの日から数週間、新築マンション売り手側は、補修目的で点検・
備品交換・色彩物の取替え・手直しなど、何度も修理さん専用の鍵で 出入りしてました。 ３３さんは家主ですか、空室でメーターが動いてたら （不動産が店子を室内に案内し、エアコン使用もありえる） 大家が支払うべきです。次の店子のメーターに加算しないでしょうね。 |
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| No.35 |
悪いけどしょぼいバトルっつーかスレ主旨に反してるよね。
中古公団分譲住宅は得か？スレでしょ、ここは。スレ主からして建て替えを見込んだ損得の話しかしてない。 原宿団地なんて還元率 200％だよー。桜上水も60平米が6000万… 買えるものなら北青山か、オリンピック再開発睨んで霞ケ丘だね、自分なら。というディスカッションの場ではないのか？ |
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| No.36 |
電気などの開栓など、私も一般常識が浅いですが、一つ一つ
知ることですね。 分らないことは、やはり誠意をもって教えていただいた方が いいです。 ここぞとばかりにヤイノヤイノと悪意があるみたいな書込みだと 嫌ですし。 ですから、買いやすい公団も、設備の豊富なマンションも 購入は・・・止～めた！！！ 左右されないように、スレと無関係の一戸建ちを検討するわ。 さようなら |
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| No.37 |
こういうのをスイーツ脳と言うんだな。
間隔の開け方も変、誠意をもって教えるかどうか、は教える側が決めることなのにリクエストしてどうする(笑) しかもそれが通ると思っているあたり痛すぎる。華麗なはずのうっちゃりも一戸建『ち』とか書いてる時点で馬脚が。 あなたは悪くないと正当化しかして欲しくない、脳内弱者くらいしか、中古公団なんて検討しないか。とほほ （あ、一度去ったら二度と来ない方がエレガントだからね☆） |
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| No.38 |
３７の言い方は面白いが、オッサンのくせに細かくてアーだコーだとウルセェ。
少なくとも僕は無知な弱者とケンカしない。 不動産関係の勉強・就職を目指してるが、品格も身に付けねばならない。 大家さん、空き部屋を見るとき電気付けるし、トイレの水を流して確かめたよ。 |
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| No.39 |
>不動産関係の勉強・就職
品格も大事？だが将来性を見定める嗅覚の方がよほど大事。 無知な弱者は謙虚さくらい持たないといいようにカモられる格好の餌食になる。 蛇足ながら文末の長い余白は配慮に欠ける。 |
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| No.40 |
>「明日からは水・光熱費は契約者の負担になります」 （～利用するのならね～）
> というのがその係りとやらの言いたかったことでは。 売り手、特に仲介は相手を見て言葉を選ぶのが原則だが、これでキレるとは何ともショボいバトルだ。 正確に伝えるためにはこれくらい言わないとダメなんだろうな 「明日からは（原則）水・光熱費は契約者の負担になります。」 「電気、水道、トイレなどは定期的に使用しないと詰まりや不良の原因になりますので 月に１度くらいは使用なされることをお勧めします」 「リフォームを検討される場合は、リフォームで使用する水道代や電気代は（原則） 持ち主負担となります」 それにしても３か月分の基本料を合わせても１～２万円程度だろうに、それでキレるとはショボすぎる。 中古住宅（公団）を買う趣旨とも離れているのは同意です。 |
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| No.41 |
築３０年、４０年の公団住宅
それもエレベーターなしなら いくら安くても買わない方がよい。 安物買いの銭失い、負債を買うようなもの。 |
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| No.42 |
>>41
>>築３０年、４０年の公団住宅 エレベーター無しはどうにもならないけど、RC造ラーメン構造ではなく壁式RC造の中層5F建て以下なので耐震性は高いと思う。 ただ新潟地震で壁式RC造の躯体本体が転倒した（これは旧公団ではないが）のは、軟弱地盤においての基礎の強度に問題があったからその後に旧公団は対策をしたと思う。 ところが旧国鉄の宿舎は、旧公団と同じように壁式中層RC造でありながら武蔵野台地で20m程度の深さで基礎杭を打設していた。これは東海道新幹線が開通する前の施工であり、技術力の高さが伺える。 |
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| No.43 |
自己Resですが、記憶ミス訂正。
>>武蔵野台地で20m程度の深さで基礎杭を打設していた。 これは間違いで基礎杭の長さは10m前後でした。 |
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| No.44 |
公団の、住民専用書込みってないのですか？
主婦の分りやすい情報がほしいです。 子供達が大きくなり、広いお庭にゴミが落ちてる事もなくなりました。 ゴミの無い庭を黙々と落ち葉を掃いてるのは男性職員で、女性は数少ない 子供さんとお喋り（相手をしてくれてる）してます。 清掃費を管理費から年に？７百万～？支出するなら、一部を他の 設備に使えばいいのにと思います。 以前、提案された方が影で大変言われてたので、私は先ずネットに 問いかけました。 |
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| No.45 |
学生さん、部屋内見るときに電気点けて水道流すのは結構ですよ。
それで大家は空き部屋の水光熱費の基本料金は負担していません。 社会勉強に検針のおばさんとでも話してみたら。何事も勉強だよ。 |
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| No.46 |
３４さん、あなたも検針のおばさんとお話しされてみてください。
メーターに大きな動きがない限り請求されませんよ。 念の為大家に確認が入ることはごく稀にありますが（過去一度だけ） 空き部屋とお答えするだけです。 次の入居者に負担が回ることもありません。 入居時、開栓時の検針から数値はスタートするだけです。 皆さん実務を知りませんね。もうやめましょう。 |
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| No.47 |
公団マンションは設備的には色々劣るけど、頑健な感じがしていい。
壁式仕様は地震には強いだろうな。 |
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| No.48 |
民間のマンションは利潤の追求を当然、最優先しますが
公団は１００％利潤を追求してないように思います。 だから、公団を手放せません。 私が↑若しくは↓の世界に行き、未来の我が家は どんな人が住んでるか想像します。 我が家、夜叉孫まで手放してほしくないわ。 |
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| No.49 |
エレベーターなし5階建ては、駅近で人気地区でも買わない方がいいかな？
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| No.50 |
容積率ゆるゆるで建て替えで、利益が出る物件は買いでしょう。
あと一階二階は問題なしでは。 |
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| No.51 |
エレベーターなしは買わない方が、、とおっしゃる方もいますが、エレベーターなしでも結構快適に生活できているので投稿させてください
駅近の、築ぎりぎり30年まではいかない物件を中古で買いました。 公団は（うちの団地は、、、といいますね）うちの団地はエレベーターや機械式駐車場がないので管理費も安く、 その分修繕積立金の負担を重く課すことができています 200戸以上あっても３０年近くたっても一軒も滞納していないのは立派な事だと不動産屋からも言われました その積立金で今度給排水管の交換をするそうですが、1戸当たり200万近く積立金があるので一時金の負担もなくて済むそうです 団地に隣接する公園や、駐車場も平置きだったり、全戸ほぼ完ぺきな南向きだったり、気に入っている点が多々あります 値段もやっぱり大きな魅力でした ちなみにうちは３階。 １，２，３階はあんまり不満がないのか、売りに出るのはやっぱり４階５階が多いですね |
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| No.52 |
売りに出てるのが、築28年の3階なので、
51さんと変わらない感じかな？ 今後の修繕計画だったり見てみて検討してみようかな。 |
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| No.53 |
５２さん＞
古いから、よーーーっく調べられたらいいと思います。 不動産屋から嫌がられるほど調べちゃいました。 納得して、自己責任で買ったので、現在満足できています。 52さんの検討中の物件がしっかりした物件だといいですね |
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| No.54 |
浴室が狭い…
リフォームの制約もいっぱいあるみたいだし、壁壊せないし… |
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| No.55 |
狭くても掃除が楽ですよ。洗剤などの節約になります。
これらの節約で指折数えて４っの物を得ました。 |
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| No.56 |
>>54
リフォームの制約なんてそんなにないですよ。 壁式の場合は確かに耐力壁は壊せないけど、それを戸境壁ぐらいで、ほとんどは壊せる。 風呂もリフォームで広くできるし。 まあスラブの厚さとかはどうにもならないけどね。 |
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| No.57 |
２１～４６さんまでの書込みの方に申し上げます。
私は古アパートを譲りうけました。 ２室が退去し、その１室が電気を通電しないまま退去（未納で電気を切られてる）でした。 通電を依頼し、清掃の為開栓申込しました。 後の１室も失業者で通電してないと思い、不動産が見るので 開栓依頼すると元々通電してました。 しかし、関西電気の電話はティオプニコム？になってて、不動産が数秒部屋を見るだけ でも、開栓契約・閉栓届け・日割りの清算と言いました。 電話番号がティオプ？なので確認が取れません。 ２１～４６さんが電気代のことで沢山書かれてましたのでお聞きする次第です お願いいたします。 |
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| No.58 |
誰も 答えてやってないな
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| No.59 |
エレベーター付きの中古分譲団地に住んでいます。（築44年）
敷地は広いが、高さ制限10m 低層住宅地域なので、このままでは建て替えはできません。 （1980年ごろに法律で決めたらしい。もともと11階建なのにナゼ？） ただ、道路向かいの都の土地は、10階建ての都営団地を建てました。ちゃっかりしている都。 都の所有地だけ30mの高さにしているので、なんだかな～～と思っています。 以前は、ここも10mの制限だったんですけど。 だから、今後色々もめるし、近隣住民の反対とか・・・難しいと思います。 私鉄駅まで8分。 地下鉄駅まで、10分。（メトロと都営） JR駅まで13分。 通勤には便利だし、幼稚園、小学校、中学校は徒歩5分以内。 敷地は広々していて、四季の植物が楽しめ、大きな公園も近い。 リフォームしたので、とても快適です。 団地が朽ち果てるまで住みたいです。 |
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| No.60 |
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| No.61 |
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| No.62 |
山手線内側の新宿区の築古団地は、３年ぐらい前に3999万円で売り出されていた
エレベーター付３DK 地下鉄駅徒歩圏内 |
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| No.63 |
新宿区にも色々ありますからね。
戸山団地とかどうすんだろ、限界＊＊化囁かれてますけど。 あんな馬鹿でかい土地をまるごと高層化したら相場破壊になっちゃう |
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| No.64 |
昔何十年も中古公団（賃貸）に住んでいた。
あこがれて中古の一軒家に移り住んだんだけど（庭付きとか） 近所の老人にのぞかれたり、にらまれたりで心臓にしんどい。不法侵入とか。かといって仲裁してくれる人がいない。 （おまわりさんぐらい） 公団には管理会社や決まりがあるので、それで相談や修理の依頼できて困っても何とかなっていた。 注意看板もあるので、住人どうしで緊張感もあったと思う。 今の一軒家売っていくらか譲渡益（今は査定が厳しいからむりかな）出たら中古公団やマンションにときどきうつりたいと思う。 ただこれから私も年老いて行くので隣の家とあまりくっついていないテラスハウス形公団に住みたい。 |
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| No.65 |
郊外の公団分譲団地（築約４０年 ＥＶなし１Ｆ）の一室を購入し、住み始めました。
敷地にゆとりがあり、なかなか快適です。 お得かどうかは手放す時にならないと分かりませんが、日々の住居費の負担という意味では、賃貸マンションを借りるより相当安く抑えられています。 駅徒歩５分、容積の半分しか消化していない団地なので、将来的に建て替えもあり得ますが、不人気エリア且つ高齢化も進んでいるので手を挙げるデベが現れるかどうか・・・ ただ、住んでみて４０年かけて整備された敷地内の緑地や樹木を見ると、朽ちるまでそのままでも良いかもとも思えて来ました。 |
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| No.66 |
都区内の公団分譲団地に住んでいます。
都営とメトロ駅まで８分、他の路線も徒歩圏内です。 築古ですが、エレベーターもあるし、管理は良いし、給排水管や給水塔も取り換えているので、生活しやすいです。 また、スーパーも多数あり、飲食もまあまあ。 幼稚園、小学校、中学校は徒歩５分以内です。 一番素晴らしいのは、広々とした庭園。四季の花が咲き、樹木が大きく育ち緑ががきれいです。春には美しい桜が楽しめます。 春が楽しみです。 |
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| No.67 |
隣の部屋が売り出されたら、買いたいです。
お隣さんには、お話しています。 |
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| No.68 |
知らない人がいるといけないの情報共有させていただきます。
団地・建物単位で耐震診断や改修を受けていないと適合証明の取得はできないと思い込んでいましたが、旧耐震基準の建物であっても、次の条件を満たせば、「住戸単位で」耐震基準適合証明書を取得し、住宅ローン減税等の適用を受けられる可能性があります。（私は基準を満たす中古公団の取得後に知り、もっと調べておけばよかったと後悔しております。） １.構造は壁式鉄筋コンクリート造または壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造 ２.階数が５階以下 ３.構造図等の書類が存在し、確認できること 上記基準を満たす場合、簡易的な耐震診断サービス（及び証明書の発行）を提供している会社・建築事務所があるようなので、築古の分譲公団の取得を検討されている方は参考にしてください。 |
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| No.69 |
メトロ丸の内線方南町の旧公団分譲団地「ガーデン堀の内住宅」の建て替えが、７月に決定しました。デべは野村です。
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| No.70 |
北総線の駅徒歩4分、築40年超、90平米超、メゾネット、エレベーター停止階、土地持分30坪で1000万円というのは価格としてはどんなものでしょうか？
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| No.71 |
昭和40年代の旧公団の分譲団地に住んでたけど、積立金はかなりの額があって大規模修繕の時も一度も足りないなんてことはなかった。自主管理だったのでお金に関してはかなりきちんとしてた。
昔ながらのエレベーター無しの5階建ての四角い団地で外壁塗装して見てくれは綺麗でも、やはり建物自体は古くて上階に住む男性が洋式トイレで立ちションするジョボジョボ音がもろに聞こえて気持ち悪かった。それに鉄筋コンクリートとはいえ、全く防音仕様ではないから、階段をガンガン音立てて昇降する音やドアや引き戸、家具の開閉音がドオン！と聞こえてきてた。ドスドス足音も聞こえた。まあ、それは住む人にもよるかな。子連れや外人が近隣にいると本当にうるさかった。 高齢の居住者が多かったが、積極的にゴミを片付けてくれたり雪かきをするのは高齢者で、若い世帯はゴミが散乱してもほったらかしの知らん顔、雪かきも自分のところだけ、という感じだった。 子連れや若い世帯はだらしない人が多かった。共用部に私物を放置したり、ポストの上や共用部にゴミをポイ捨てしたり、自転車置き場もぐちゃぐちゃ。 数百万で買えるような安い物件だったから、それを購入する人はお察し。 |
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| No.72 |
古い団地は虫の＊＊ですよ。
G、ゲジゲジ、ダンゴムシ、ムカデなどなど。 そして安い物件は住人の質もかなり悪い。 4階の窓からゴミ袋がズドンと落ちてきたりしますよ。 車を停めてる駐車場では子供たちがサッカーをして平気で車にボール当てますよ。 階段やエレベーターにゲロとかあったり。 素直にヤバい。 |
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| No.73 |
そういや毎日のように共用階段にゴキブリがいたな。
回覧板を持っていった時にチラッと家の中が見えたりするんだけど、臭くて汚い家ばっかりだったわ。 |
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| No.74 |
昔懐かしい公団に住んでみたいけどペット不可のところしかないから愛犬家の自分は住めない(/Д`;
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| No.75 |
老害管理組合理事長に老害がワンマン独裁
止めた方がいい |
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| No.76 |
最近、中古分譲公団の価格が上がってきたみたい
気のせいでしょうか？ |
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