新浦安の中古ってどうですか。

[匿名さん]

新浦安の中古マンション購入を検討しています。
地元の仲介不動産で、どこを使おうか迷ってます。
それにしてもここは値段が下がらないですね。
どなたか検討者の方いましたら情報交換しましょう。

[756: 匿名さん]

>>753
現在、入船西エステートに住んでいます。

メリット
・生活利便性と交通利便性の良い立地
　ショッピングセンター、銀行、郵便局、病院が近く気軽に出かけられる。
　京葉線を利用しての新幹線、リムジンバスを利用しての羽田・成田アクセス良好

・環境の良い立地
　歩車分離が出来ていて歩き易い。子供と歩いていて安心感がある。
　緑が多く、花壇には常に花が咲いている。
　（木が鬱蒼としていたが、本格的な剪定を実施。程よい木漏れ日が入るようになった。）
　低層棟は駅近とは思えないほど閑静。
　高層棟でも境川から離れた３〜４階以下は電車の音はほとんど響かない。

・安価な駐車場代
　平面と立体２階７,０００円／月、立体１階（屋根有）９,０００円
　機械式はなく、出し入れがし易い。
　
・その他
　ネット環境良好
　遮音性良好
　大規模修繕が終わって外観良好

デメリット
・設計の古さ
　高層棟はスキップエレベーターでエレベーター停止階以外は上り下り必要
　給湯器が住戸中央にあり、サニタリースペースに妙なデットスペース有り
　給湯器の吸排気管のパイプスペースが玄関からバルコニーに向かって存在し、室内廊下と
　リビング天井のスペースを奪っている。
　リビング中央に太い梁が横切り、ただでさえ低いリビング天井のスペースを奪っている。
　低い天井高（2400mm）
　共用廊下側の部屋にエアコン室外機が置けない住戸が多い。
　昭和５６年の耐震基準前の設計かも？
　室内にところどころ段差有り。

・築年数の古さ
　錆を隠す為にペンキ厚塗りとなっている、バルコニーやポーチ鉄格子
　時代遅れの玄関ドア
　ガタが出始めているアルミサッシ
　ささくれが出始めている敷居

感想
　ここは交通利便性、生活利便性、新浦安ネームバリューなど世に認められ、多少古くても
　都内の転勤者の賃貸利用を見込める物件だと思います。
　安売りするぐらいなら貸すという選択肢があり、今の売買価格はそこから来ていると思わ
　れます。
　
　でも、その値段で買う人はいるのですかね？
　値段の割りに古すぎて、マイホーム購入に踏み切りたいとは思いません。

[757: 匿名さん]

入船中央の魅力は、圧倒的な緑と全て低層であることからくる落ち着きです。公園の中に建物があるといっても過言でないくらい。

その一方、とても美しいとはいえない公共スペースにはみ出した植栽や植木鉢、庭に置かれた朽ちた納戸などが魅力を帳消しにさせています。他のエステートが公共スペースに十分な配慮があるのと対照的です。

中央は他のエステートを越える魅力があるのに、もったいないです。

[758: 匿名さん]

＞エアレジをとりかこむ、公団エステート群の将来性はいかがでしょうか。
漠然とした質問ですね。
もっと具体的に聞いたほうがいいのでは？

[759: 匿名さん]

入船東の豊かな中庭を望む眺めは素晴らしいです。
棟の配置がいいのか、他の棟は気になりません
特に秋の紅葉はミシェル・ドラクロワの絵のよう。
住民ではないのですが、友人が住んでいてリビングから見える中庭の景色に感動しました。

大きな区画で、公団が駅の周りに緑の環境を提供している事も、新浦安の魅力の一助になっていると思います。

[760: 匿名さん]

いやあ、各エステートの雰囲気がよくわかっていいですよ。

まだ20年は建て替えはない？設備なんかどうなるんだろう。今から50年前って1958年、都内でもそんな古いマンションそんなにあるのか？

それと公団が残念なのは、手すりに布団をかけることがＯＫなことだね。品位が落ちます。

[761: 匿名さん]

たぶん、立て替え問題は10年もたたないうちにやってくるだろうけど、
古い新浦安駅前のマンション郡はスンナリ行くだろね。
もしくはビンテージマンションかな。たぶん、たて壊し、新築
なら今住んでる所は、ムチャ高高く売れるだろうし。
ちょっと離れた同じ年数の公団マンションと比較しても価格は
倍以上。もっと離れれば価格は3倍から4倍。
プラウドや今度建てるプラウドの低階層でも坪価格はバカ高。
駅前を考えるなら、かなりのプレミアが付きそうな予感。
それにこの古いマンション郡はかなりゆったり目に作ってるから
立て替えても現在の建設基準に引っかかることもなさそうだし。
今、西エステートやエルハウスなんかかなり安くなったから
確かにねらい目かな。というかお金があったらすぐ買いたい。

[762: 匿名さん]

公団建替えは難しいですよ。
古ければ古い程、愛着を持って住む人、転居を希望しない高齢者が多いという事です。
実際、理事会で建替えの話を具体的にしているところはあるんでしょうか？

[763: 匿名さん]

具体化してるとこはないでしょうね。

ただエステート群の初期購入者は今７５-６５歳くらいが中心で、さすがに２０年後にはかなりお亡くなりになっている方も多く、するとその息子達が（といっても６０歳前後だが）は設備の古さ、老朽化（築５０年になるからね）に根をあげ再開発になるというストーリーはないか？

それでも２０年先の大値上がりを期待して持ち続けるのもチョットつらいものが。やっぱすごい先の将来性を楽しみ？に、環境・利便さで設備・使用の古さを我慢できる人が買うということか。

[764: 匿名さん]

今、８１平米を５０００万近く出して購入して、２０年保有するのはちょっとキツイです・・・.

[765: 匿名さん]

北以外5000万はしないでしょう。4000万くらい？でも、賃貸運用物件としては下手なワンルームマンションよりはいいかも。

自己資金2000万あれば、2000万借りてローン１0万、家賃15万（諸経費さし引き後）12ヶ月で60万。利回り3％か。たいしたことない？でもローン利子、固定資産税、原価償却など所得控除はうけられそうだし、駅近なので借主には苦労しないだろうし、物件価格ほど家賃は変動しないし、ローンの元金支払い分は貯金みたいなものだし。メリットもありそう。

そして、10-20年先建て替えが具体化すれば、値上がりは間違いない（中央など戸あたり50坪の土地持分、150万としても7500万もある。駅前ということで200万つけば億！）ので、そのころ退職する人は全財産はたいて今頑張る？？売る時はローンも終わっていて7000万以上のボーナス退職金？がでる計算。ホントかよ。

夏休みの暇にまかせて書いてたら、めＸＸ地所の社長みたくなってきた（笑）

[766: 匿名さん]

建替えがそんなに旨い話なら、めＸＸ地所の社長が提携銀行の融資で買い占めまくってるはずですよ。(笑)
表参道の同潤会アパートのような価値の有る場所でさえ、７０年以上建替えされなかったんですから、浦安でそんなに簡単に建替えないです。
入船中央、西、東はつい最近大規模修繕終えて、外壁がずいぶん綺麗になりましたね。
滞り無く節目節目に大規模修繕が入る所が、新浦安のマンションの凄い所です。

[767: いつか買いたいさん]

サンコーポや今川団地、見明川団地といった駅から少し離れた物件はどうでしょう。
新浦安の中では割安感があるのですが。
もしも建替えが実現したら、駅前ほどではないとしても、
５０００万ぐらいにはなるでしょうか？
雰囲気はサンコーポ（高層）が開放感があってよさそうですが、
土地の持分から考えると、低層の方が有利でしょうね。

[768: 匿名さん]

見明川はわかりませんが、サンコーポは高層のみで土地持分は多くないのでその時期がきてもあがらないでしょう。むしろ追加負担なし建替も厳しいような気がします。

また見明川は、公団団地の中でも一番古く、立て替えは此処から始まると聞いたことがあります。今35年くらいでしょうか？

[769: 匿名さん]

建替えを目当てに古い物件を購入するのは、埋蔵金を探して何十年も徒労するようなものです。
どんどん市場価格は落ちるし、途中で売らなければならなくなった時、担保評価が厳しいので買い手のローンが難しく売りにくい。
建替えが決議したとしても、反対の住民が一人でも居座れば強制退去も難しく先には進みません。
高層マンションが嫌でタウンハウスを選ぶ人もいる訳で、逆に高層マンションの建替えよりも話をまとめるのは難しいと思います。
土地の持ち分が多いから資産価値がある，と思ってタウンハウスに住んでいる人が多いとしたら、土地の持ち分が少なくなる高層化には反対、と考える人が多いとも言えます。

それに、全ての住民が建替えの間数年、仮住まいの家賃の出費に耐えられる経済状態でないと難しい。
その点では、ローンも終わり管理費も安く出費が少ないので住み続けたい人も多いはずです。
まだローンの残っている人も出費は厳しいでしょう。

自分が気に入って長く住み続けたいと思うなら、古い公団住宅は買い得でも有ると思いますが、建替えに過剰な目算を持って購入に踏み切ると後悔することになる気がします。
どうしても建替えなければならない時が来て、そうなって行くのは良い事だと思いますが、管理の良いこれらの公団住宅は建替え推奨派には逆風ですが、まだまだ住宅としての価値を持つでしょう。

[770: 匿名さん]

値段乖離のままおりあわない晒しもの物件がどっさり。

[771: 匿名さん]

ここは、もろにプチバブルの影響を受けてるんじゃないかな。
待てば他の地域よりも大きく下がる可能性が高いと思います。

[772: 匿名さん]

770,771はエステート群のことを言ってるなら
確かに結構値崩れしないですよね。
やっぱり駅前強しじゃないですか？
待っても市況以上に下がるとは思えない。
上がるのも鈍そうだけど。

[773: 物件比較中さん]

とうとう高洲のモアナヴィラの物件(６７９０万円)うれてしまったね〜。まさか売れると思わなかったから焦るな〜。

[774: 匿名さん]

モアナは素敵なマンションじゃん。どこかの勘違いマンションよりずっと良い。

[775: 匿名さん]

都内で検討止めて新浦安に切り替えたら、環境、価格、広さ、三拍子条件良すぎて目移りします。
道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
有楽町まで近い。
駐車場確保１００％で安い・・・。

[776: 物件比較中さん]

モアナで6790万は強気価格でしたね。
実際は6700万での成約かな？
モアナの中古ならプラウド新築のほうが
いいなあ・・。

[777: 匿名さん]

モアナって、4LDK・11Fのやつですか？

[778: 購入検討中さん]

７７７さん
たぶんそうですよ。私も６０００万円ぐらいに下がらないかと期待したがダメでしたね。
モアナは確かベランダが３mもあり高洲でも一番余裕があるように造られている。
公園もついていてスーパーや海浜公園、小学校、幼稚園にも絶妙な距離で近いからやはり値下がりは難しいんだね。
やはりプラウド新浦安にしようかな。

[779: 匿名さん]

それなら、たしか6150万円だったかな、まで下がってましたよ。値下げして成約なんかな。

[780: 匿名さん]

同じような立地のモアナとプラウド、グレード的にはプラウドっていえますか（共用施設など）？
坪単価的にはどうなんでしょう。

でも、新浦安の中古はほんと、新築と張り合えますね。

[781: サラリーマンさん]

年収９００万円の我が家には海側築浅マンション６，０００万円は高嶺の花です。
我が家の予算限度４，５００万円では、築１５年程度の公団マンションが精一杯です。
６，０００万円台のマンションをポンと買えるなんて、新浦安は上流サラリーマンが多んですね。

[782: 匿名さん]

>>775
>道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
そうそう。
坂もないし、歩道が広く歩きやすいし、花を綺麗に咲かせていることろも多いし。

>有楽町まで近い。
ですね。
東京駅構内歩いて山手or京浜東北で有楽町ビックカメラ行くより、
丸の内南口改札＞国際フォーラム＞有楽町ビックカメラの方が５分ぐらい早く着くような気がする。
通勤時にメリット享受できる人はいいね。

社宅期限が切れるまでに金を貯めねば(^_^;)
そのタイミングで不動産が安くなっている事を祈る。

[783: 購入検討中さん]

７７９
それは違う下の階の物件ですよ。その物件は瞬間的にうれてましたね。
６７９０万円のモアナの物件ははじめは６８９０万円？ぐらいなのが１００万円ぐらいしか下がらなかった。どこまで下がるか見てたからショックなんだよね。

[784: 購入検討中さん]

>>780　新浦安の中古はほんと、新築と張り合えますね。

そうなんですよ。
新築売ってる野村不動産に利益分をあげるか、中古の個人売主さんに新築時より1000万位？上乗せして、あげるかって感じなんですよね。

どっちがいいんでしょうか？どちらにせよ損してる気分です。

[785: 物件比較中さん]

ＭＥならともかく、高洲なら、プラウドが住宅設備は
新しいし、ある程度の階層以上なら眺望良好＆公園隣接＆
サラリーマンには有り難いシャトルバスがある分、良い
のかなあ・・。先日、プラウドを購入した知人の家に
遊びに行きましたが、両面バルコニーのタイプの公園側の景色も
良くて羨ましかったです。
ただ、我が家にはこのタイプの部屋は高すぎるんですよね・・。

[786: 匿名さん]

中古は眺望や管理まで、全部見て決められるからその点いいかな。
高州の新築だって全部見て決められるからイメージと違うってことも無くていいかも。
　
新浦は高くなりすぎたから待ったら下がると言われてるけど、下がったら誰も売らなくなると思うんですけど・・・。
賃貸需要も結構有るから、貸せばローン分位稼いでくれるし、安く売るより貸しておいて自分がまた住む時リフォームした方がまし。
新浦は子育てだけじゃなく老後にもいい環境だしね。
もう狭い道が多い都内で運転するのは面倒だけど、新浦は道がいいから年取っても運転も楽そうだし。
病院だろうがスーパーだろうが市内なら問題なく車であちこち行ける。

[787: 匿名さん]

野村が、高洲の売れ残りをどう捌くかによって相場変動の心理戦に影響しそう。

[788: 匿名さん]

高州のプラウドはジワジワと売れて行く方向と思いますよ。
県内で浦安以外の相場を見ても、
不動産市況の全体的な冷え込みは確かに有りますが、あの広さであの価格が高いとは思えないんですよ。
立派な施設もあって、同価格帯で、都内、県内、他県と比較しても魅力は有ると思いますから。
掲示板でしつこくネガ張ってる人を見ると、高州のプラウドが欲しくて仕方ない人がいるんだと思いますし、
浦安は小さい街で新浦も限られた地域ですから、実需で欲しくて高州もいいかなと、プラウド買える人はもう買ったでしょうから。やはりもう少し駅から近いME地区で欲しいと思う人は、マリナテラスを待っていたと思いますが、比較検討して高州を選ぶ人も出てきそうです。

[789: 匿名はん]

プラウド住民です。
実際、マリナテラスの詳細が明らかに
なってから、プラウド契約者は増えていると
感じます。ここんとこ、毎週末、引っ越しやってますから。
中高層中心に埋まってきてますね。

[790: 匿名さん]

やはりそうですか。外から見てもだいぶ明かりが付いているようですね。

高州のプラウド住民さん、共用施設はかなり良いみたいですね。
ファミリー層が多いと思いますが、共用施設が荒れないようにキープ出来れば、近隣物件よりかなり評価が高いと思います。
契約決める前に予算内の中古も見て比較して決めましたか？

選ばれた決め手などよろしければ教えて下さい。

それと老婆心ですが、専用バスは大きなメリットだと思いますから、充実したダイヤで存続されるのがいいと思いますよ。

[791: 匿名さん]

マリナテラスってそんなに高いのですか。確かにプラウドと値段が
坪単価でほとんど変わらないなら、確かにプラウドがいいのに決まってるけど。
というか、バブル崩壊後の1994〜98年頃の最悪の不動産不況に近いほど、いま、
マンションなんか売れないのに、懲りずにマリナテラスもバカ高にするんですか？

[792: 匿名はん]

プラウドとマリナテラスを比べて、
絶対にプラウドがいいとは言えません。

マンションは立地が大事というのもあるので、
新浦安という地域に限った話では絶対的に人気のある
日の出エリアに建つ最後の新築マンションという希少性は
確かにある。

が、高洲の一番遠い場所にあるプラウドは、
広さ＆中高層階からの眺望を鑑みると、値引きありと推測される
今はかなりコストパフォーマンスも良くなってきては
いると思う。

実需でＭＥにこだわりないならプラウドも十分魅力的。
ＭＥ圏内必須で資産価値をある程度考えるなら
マリナテラスが無難という感じ？
あくまで、新築物件の比較に限ってだが。

[793: 匿名さん]

マリナテラスのチラシの一部に
「憧憬の日の出アドレス」とあります。
野村さんも立地の違いをアピールしていますね

[794: 物件比較中さん]

設備仕様は同じ野村物件なので、
それほど違いはないので、
あとは、立地低層にどこまでこだわるか
ですね。

[795: 匿名さん]

高州プラウド、マリナテラス、どちらもいい物件だと思います。
予算的に届かないけれど粘着している人がいるのを見ると、どうしても新築で欲しい人はいるようですね。
中古よりも新築の方が興味を引くのは、やはり新浦の中古が高いせいでしょうか。

[796: 物件比較中さん]

売り出し当初の価格を知ってしまっていると、
いくら良い立地のマンションでも
今の中古価格なら二の足を踏んでしまいますね。
シンボルロードに面したマンションは、特に最近、
排気ガスや音が気になるし。

[797: 匿名さん]

マリナテラス明日抽選会です。

[798: 購入検討中さん]

ここは中古物件スレですが、
「新浦安の新築物件」とか「高洲プラウド（販売中）」とか
「マリナテラス・プラウト」スレありませんか？

[799: 匿名さん]

新浦安は新築マンションはもうすぐ頭打ちなので、
中古を検討するにも新築の販売価格など考慮すべき
材料は多いので、別に構わないと思います。

[800: マンション住民さん]

マリナテラス１期（坪単価２２０〜２５０万円程度）は即日完売だそうな

ＭＥの中古価格の潮目が変わるかもね

[801: 周辺住民さん]

>>800
契約金も払っていない段階であの戸数では完売とは言い難い。

5年位前の大規模マンション販売の時の地価が底値だった頃の『完売御礼』の宣伝文句
は見かけない。むしろキャンセル待ちが大々的な感じ。

これは新浦安駅周辺ではなくどこのマンション販売でも苦戦しているはず。
申し込みしただけで契約段階以降、入居までどうなるかわからない。

[802: ご近所さん]

古い中古ではありますが、旧公団の今川団地とか、エステート群で低層で壁式RC造が
築年数が古いのに、友人宅の今川団地を見るとコンクリのひび割れが殆ど見られが
見られない様ですね。
ラーメン構造より頑丈な壁式RC造と言った所でしょうか。長期修繕計画の防水塗装
の定期的な施工もしっかりしているようですし。
あれだと築50年を越えても耐用年数はまだまだあるって事でしょうか。

[803: 匿名さん]

>>801
「即日」に契約しちゃうマンションなんて歴史上存在しませんから、貴方の「即日完売」の定義のほうが変な気がしますが・・・

[804: 周辺住民さん]

>>803

『新』浦安の中心部と勘違いしている自己中にはほとほと呆れます。
市役所の側に出来た(建て替え)立派な建物御存知です？　良く見ると
それまでのと車両の台数も含め雲泥の差。
震災時にそこだけに消防車をその中心部だけよこせ！　と言っていた
ら、他の市街地の市民からブーィングが起こるかも知れませんが…。

[805: 匿名さん]

>>803
何を言っているか分からんけど（誰か別の書き込みをした人と勘違いしてるかもしれないが）、ちょっとテンパリ気味じゃないですかね。深呼吸でもされて、自分の書き込みを冷静に眺めてみたら如何でしょうか。

なお、もし他地区のデベ営業さんなら、こんなとこで油売ってずに、お客さんに電話の１本でも掛けたら如何ですかねえ