新浦安の中古ってどうですか。

[匿名さん]

新浦安の中古マンション購入を検討しています。
地元の仲介不動産で、どこを使おうか迷ってます。
それにしてもここは値段が下がらないですね。
どなたか検討者の方いましたら情報交換しましょう。

[581: 575]

>>576

私はマンションです。

流入人口制限のおかげで、戸建並みの広さのマンションがデフォルト規格に
なっていて、（他地区のようにアホウなプレミアムを乗っけなくても）広め
の住戸が手に入るため、新浦安を選択しました。574さんとは逆方向の選択
かな。

要は住宅に何を求めるかだと思います。

BY　575

[582: 周辺住民さん]

不動産価格全体がどうなるかってのは、中々読みがたいものです。しかしながら、
とはいっても、2003年頃（日本がデフレスパイラルの一歩寸前で、株も土地も売
られまくっていた時期）の底値にはもう戻らないとは思います。だって、サブプ
ラの影響っつったって、日本の景気後退はせいぜいグロースリセッションだろう
から。

それよりも、個別の地域毎の割安割高ってのは、まだ修正され切ってはいないと
思います。住宅を購入するに当たっては、ここのファクターは大きいんじゃない
ですかね。

たとえば、東京から東の地区は、東京から西の地区に比べて相当割安になってい
ます（賃料対比でも、絶対額でも）。多くの地域では、多分に環境の悪さを反映
した値付けだったりするのですが、そこから例外的に環境の良いところを拾って
くれば、思わぬ割安物件を手に入れることができるような気がします。

新浦安は、そうした意味で、住宅の買い手が有する認知バイアス（「東京の東の
方＝環境悪い」→実際にはまるごと再開発地域なので環境は良い、「バス便であ
る＝不便」→実際には平坦かつ道路・駐輪場が整備されているので、徒歩圏内と
あまり変わらない生活利便性）のお陰で、（だいぶ修正されてきたものの、東京
西部＝新百合とかと比べて）割安さが残っていると思っています。

[586: 匿名さん]

今日の日経新聞の公示地価特集によればそれぞれの地区の最高㎡2単価は

浦安（舞浜）　　　　　440
江戸川区（葛西）　　　442

東京西郊外（吉祥寺）　680　　(国立）430
田園都市線（美しが丘）426　（新百合ヶ丘王禅寺）282

23区西側は成城775、都心で南青山　2030

田園都市線はイメージがいいのですが、浦安はすでにそれ以上の評価を得ているようです。
東京近郊でも吉祥寺以西なら浦安の方が評価は高いのは間違いないところで、逆に意外？に東京東部は評価は悪くなく、思うに都心への距離が与える影響は大きそうです。

こうしてみると、浦安の評価は妥当でしょうか？それともまだその価値に比べて低い？

[587: ご近所さん]

そりゃ舞浜は、戸建しかない（半径１．５ｋｍ以内に賃貸含めて集合住宅がない）特殊な
土地柄ですからね。新浦安で比べれば、200台ですよ。

[588: 587]

訂正
200台→300台

[589: 匿名さん]

今年はなぜか美浜は載っていなかったのですが昨年で400は越えていたはずです。
2006年の基準地価では美浜は舞浜より高く、舞浜と新浦安はニアリーイコールでしょう。

[590: 匿名さん]

ありました。

（１）浦安市舞浜３の２７の９　　４４０（４１０）　７．３

（２）浦安市美浜４の１９の１３　４３３（４０４）　７．２

よろしいでしょうか。

[591: ご近所さん]

というよりも、マンションで比較した方がいいと思います。公示地価だと、新浦安の
比較的新しいマンション群が集中する日の出・明海が観測ポイントに入っていないか
ら（あと、速報性にも欠ける）。

で、野村不アーバンネットの３ヶ月に１回の速報ベースでは、

http://www.nomu.com/knowledge/chika/

新浦安、Ｈ12年築では、１月現在で坪単価170万円。

これは、東京の西側でみると、

（中央線）国分寺（H13、200万円）、武蔵小金井（H7、190万円）あたりよりは安く、

（京王線）調布（H12、175万円）　あたりとほぼ同水準。

（半蔵門線）では、青葉台（H10、175万円）あたりに相当し、

（小田急線）なら、新百合ヶ丘（H8、195万円）よりは安いです。

以上は坪単価で、新浦安は平均占有面積が広いから（100平米越えが大勢）、「同じ
値段で広さが1.2倍（例：80平米→100平米）」といったところが、大体今の実勢だ
と思います。

あとは、勤務地との距離ですかね（新宿・渋谷勤務なら西の方が便利だけど、有楽
町・丸の内・大手町だったら新浦安の方が通勤時間が短いとか）。

[592: 匿名さん]

タワーマンション値引き物件一覧(2008年3月(１ヶ月間))です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしております。

[593: 不動産購入勉強中さん]

タワマンって、新浦安には駅前に１件、２棟しかありまへん。
スレ違いじゃないっすかねー

[594: 入居済み住民さん]

>>593

え!?

旧公団のタワマンは除外!?
貴殿の方が新浦安を知らない様ですね。

[595: 不動産購入勉強中さん]

旧公団のタワマンは、賃貸でしょ？

[596: 匿名さん]

「マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％」
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・３月の日銀短観では企業の景況感が２四半期連続で悪化し、景気の先行きに対する慎重姿勢が一層明確となった。不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・住宅地の年間変動率をみると、東京都心８区で年間１０％以上上昇している１４地点のうち、１３地点が昨年後半の上昇率の方が低くなっている。また、民間の野村不動産アーバンネットの住宅地地価調査（３カ月ごとに調査、０８年１月１日時点）では、前期に比べて東京都区部がマイナス２．６％、首都圏平均でもマイナス２．１％と既に地価下落を示すデータとなっている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。


ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

[597: 匿名さん]

新浦安の中古は着実に値下がりしてますね。

[598: ご近所さん]

値下がりしてるっつっても、昨年秋から▲５％くらいの下落でしょ？
ここ数年、急激に上昇してたから、そりゃ一旦調整入らなきゃねえ。
昨年は、大型の新築物件の新規供給もあったし。

[599: 匿名さん]

たった５％しか落ちてないの？
値引きなんか考えるともっと下がっている気がするけど
もしかして、高値つかみしちゃって現実を直視できないのかな

[600: ご近所さん]

実勢調査をみよ
http://www.nomu.com/knowledge/chika/

こんなとこで売りあおっちゃって、ご苦労なことだが（平日のお昼に書き込み
なんて、賃貸にお住まいの主婦の方かな）、掲示板の書き込みなんて地価には
影響しないんで、ご愁傷様。

[601: 入居済みさん]

うちの新築時の坪単価より高いね。

[602: 匿名さん]

６００
Ｎ社の資料そのまま信じちゃってるの？
青いな〜
頑張って！

[603: 匿名さん]

確かに、デベは基本的に値上がりするほうが儲かるわけで、
データと業績にある程度関連がある以上、なかなか信用はできないですね。

あと、N社のデータは４ヶ月以上も前のデータですよね。
不動産不況が刻一刻と悪化している中で、データが４ヶ月以上も前というのは古すぎますよ。

なお、最近だと、例えば、
高洲地区(レジアス、レディアン)は、取引価格が坪単価150万前後まで下がってます。坪単価140万台というのも出ています。

[604: 匿名さん]

確かに、デベは基本的に値上がりするほうが儲かるわけで、
データと業績にある程度関連がある以上、なかなか信用はできないですね。

あと、N社のデータは４ヶ月以上も前のデータですよね。
不動産不況が刻一刻と悪化している中で、データが４ヶ月以上も前というのは古すぎますよ。

なお、最近だと、例えば、
高洲地区(レジアス、ラディアン)は、取引価格が坪単価150万前後まで下がってます。坪単価140万台というのも出ています。

[605: 土地勘無しさん]

ぷぷ
ま、せいぜい頑張ってくださいな。

[606: 匿名さん]

６０５
茶々入れているだヶじゃだめだよ
現実を受け入れなきゃ
マンションバブルは崩壊して浦安の中古もどんどん値を下げているよ
もしかして、お宅、昨年高値でマンションつかんだ口？
ぷぷ、ご愁傷様。せいぜいがんばって！

[607: 匿名さん]

606

前にでた

景気に合わせて弱含み局面もあるでしょうが、便利さ（東京に至近）、インフラ（広い道路、電線埋設など）、環境の整備（公園、海際遊歩道）など、この地がもつ強みはバブルとは無関係なものです。

が妥当だと思いますね。多分これから少しは下がるでしょう。でも逆に言えば買い時のチャンス。

[608: 物件比較中さん]

日の出地区のお買い得物件情報ないですか？

[609: 匿名さん]

直近の坪単価（成約価格）は

日の出：坪175〜180万円
明海　：坪170〜180万円
高洲　：坪165〜170万円

くらいらしいです。（複数の地元不動産会社から聞いた話）
もちろん坪数が大きければ坪単価は割安になり、坪数が小さければ坪単価は割高になりますが。

グランファーストやコスモ、ベイシティ新浦安辺りの築10年未満マンションで80㎡台が出てくれれば買いたいのですが、今不動産会社が持っている物件って殆どが90㎡以上で価格が5,000万円オーバーっていう感じだから私の予算では買えないです。

日の出や明海地区はもう少し待てば値段が下がるのでしょうか？

[610: 買い換え検討中]

ここにきて、なんか急に下げ止まった感じがしますね。公示地価をみて売主さんが
やっぱ強気になったせいなんでしょう。またしばらくすれば、結局回転〈売れ行き）が悪くなって
多少下がるだろうけどね。公示地価は実の所昨年10月あたりのデータだから。最近の土地価格
下落は全く反映されてなかったし。
特に9月発表の7月路線価格発表で、さすがに浦安でもマンション価格下落は避けられないと思う。
だから秋まで待ったほうがいいかも。
ただ、大幅下落はないような・・・きがするけど。数年前のレベルまでしか落ちないような気がします。

[611: 入居済みさん]

いまどき公示価格を参考にする人は鑑定士ぐらいじゃないの。

[612: 匿名さん]

>>609
高洲のレジアスやラディアンなら価格的にお買い得物件が時々出ているようです。
日の出・明海の築10年以内物件の坪単価は170〜180万円程度で取引されてますね。
中でもグランファーストは結構出てますね。
コスモ新浦安はここ最近出物を見たことがありません。

[613: 匿名さん]

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

[614: 匿名さん]

①千葉を除き成約件数は減。

②新規登録は埼玉除き２桁増。

と、言うことは千葉は登録が２桁増なので、成約も２桁増でと読んでいいのか？

[615: 匿名さん]

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

[616: 匿名さん]

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

[617: 匿名さん]

某不動産から送られてくるここのエリアの中古物件カタログ、

春先から変更無しの割高価格が載ってます。

売主さんなのか業者が強気なのか知らないけど

なんだか見てると腹が立つ。

このエリアの購買欲は失せたけど、興味半分で価格推移を

見ていこうと思ってます。

[618: 匿名さん]

>>617
新浦安の新築マンションは日航寮跡地の億ションと高洲物件（5月に土地入札）で最後。
どうしても新浦安、しかも人気の新町に住みたい人は、中古マンションを購入するしか手が無い。
そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。
従って、特に築浅の中古マンション価格が下がり難いということは自明。
2〜3年というスパンで考えれば、更に上昇する可能性すら考えられる。

地元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

日の出：ベイシティ新浦安（築8年）・コスモ新浦安（築8年）
明海　：グランファースト新浦安（築8年）
高洲　：ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）

特に上記マンションの4000〜4500万円前後の物件はすぐに売れてしまうとのこと。

[619: 匿名さん]

銀行、年収の8倍くらいまでしか貸さないから
5000万未満に集中しちゃうんですよねぇ。

[620: サラリーマンさん]

物件価格4500万円−頭金500万円＝ローン4000万円
年収800万円だとすると年収5倍でちょうど4000万円ですね

上場企業サラリーマンの30歳中盤だと平均年収800万円台が多いと思うので、
618さんや619さんが言うように、4000万円台に人気が集中するのでしょう

[621: 買い換え検討中]

みんな金持ちだね。でも所帯収入なら（夫婦で共稼ぎなら）８００万から１０００万円
行く人も多いか。だんなだけで８００万なんて相当なものだけど。上場企業でも８００万以上もらえる職業なんてほんの一部に限られてくるし。

[622: 匿名さん]

>618
>元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
>一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

それは去年までの話。
不動産会社の話しでは、今はそういうことはまずないそうです。

>そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。

希少？？？
山ほどあるじゃないですか。もともと在庫が蓄積してきたところに、さらに急激に積みあがってきていますよ。

ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）は、めちゃめちゃダブついて、ほとんどが売れずに残っているし。

最近になって、パークホームズ新浦安カーサセントリアの売り物件が山ほど出てきてます。

さらに、プラウド新浦安の掲示板によると、プラウド新浦安は残２００戸だという話しだし。
＃プラウドは値引きし始めたそうです。

[623: 匿名さん]

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[624: 匿名さん]

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

[625: サラリーマンさん]

>>622
ＨＯＭＥＳ見る限りでは中古でダブついているのは、築浅でも5000万円以上の高額物件か、築10年以上の公団物件です。
普通レベル（年収700から800万）のサラリーマンが手の届くレベルである4000万円台前半の築浅物件は余り出ていないような気がしますが・・・

パークホームズ新浦安カーサセントリアは東野という立地に加えて、定期借地権物件だから売れ残りが大量に出ても不思議じゃない。

プラウドは高洲という立地にそぐわない価格帯が売れ残りの原因では？物件自体は良いと思います。

[626: 匿名さん]

プラウド新浦安そんなに建物も良いかなぁ。
実際の建物内覧させてもらったけれども、今までの新町物件と比較して
部屋はもちろんのこと、共用部もスモールって感じだった。
あと、歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
あくまで個人的感想です。

[627: 周辺住民さん]

＞歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
同感。

この地域の世帯平均年収は900とか1000とかじゃなかったっけ？
そこまで数年で昇給するなら無理して買ったほうがよいかも。

[628: 匿名さん]

参考までに

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

[629: 入居済みさん]

年収の10倍って、一般職もいれば総合職も混じったのが平均年収でしょう。下手すると派遣も混じっている可能性すらある。

それに新浦安は「世帯」の平均年収だから共働きだと621+400＝1021ぐらい行くんじゃないか？
それぐらいじゃないと買えんぜ。
それと都内、都心の物件は共働き世帯を前提にしたイメージのものが一杯ある。

ただし年収の5倍という根拠もあやしく、昔故宮沢さんあたりがインフレ激しい首都圏で、年収の5倍程度でマイホームが持てる世の中を作りたい、みたいなことが発端のはず。

それぞれの家計（将来の昇給を含む）やライフスタイルの中で物件を見つければいいだけ。

[630: サラリーマンさん]

ローン支払いは年収の２５％で普通、３０％程度までなら返済可能と言われている。
例えば年収８００万円だと、年間ローン支払い２００万円〜２４０万円まではローン破綻せず返済可能であるということ。

上記の基準を現在の３５年固定ローン金利３．２％で試算してみると、

４３００万円のローン：年間返済額約２００万円
５０００万円のローン：年間返済額約２３８万円

新浦安の中古相場に当てはめると、
４３００万円：夢見の街８０㎡台が相場、
５０００万円：レジアスフォート９０㎡台が相場