新浦安の中古ってどうですか。

[匿名さん]

新浦安の中古マンション購入を検討しています。
地元の仲介不動産で、どこを使おうか迷ってます。
それにしてもここは値段が下がらないですね。
どなたか検討者の方いましたら情報交換しましょう。

[401: 匿名さん]

その値段でしたら、分譲時より1,500万ぐらい乗った金額でしょうか。。。

[402: 匿名]

そうですね〜
築浅物件なら人気の無いもので1000万円くらい、
人気物件で1500 - 1700万円くらい乗せてますね。

私なんか信じられない値付けですけれど、
成約していくんですよね〜、短期間で、、、
（ただし、方位・階数・眺望などが同じマンションでも
良くない物件は売れずに広告に出てくる→
売れなくて値下げするという事態になっていますけれど）

今分譲中のプラウドが高すぎ＋期待していた日の出地区等の
マンション用地が全部戸建てに変更っていうのが響いてるんでしょうか。

[403: 出物待ちぼうけさん]

新築未入居、というのはほんとにイヤですね。売主の魂胆が見えすぎる。
パーなんとかあたりにいくつかある。

[404: 匿名さん]

402さん
人気がある物件は例のグランデとパークシティＳＯＬ、ＳＥＡ、セレナヴィータあたりでしょうか。
個人的には平成15年建築組のセレナヴィータ、アールフォーラムあたりに魅力を感じます（価格的に高過ぎなければ）。シンボルロードから一本入っているところも良いなと思います。パークシティは高くて手が出ません。
シーガーデンはどうなんでしょう？南東向きの眺望の写真はとても魅力的ですが。新しい割に結構出物があるので何でだろうと思っていました。

[405: 周辺住民さん]

404さん。
水を挿す発言を申し訳ありませんが、南東方面の眺望は海浜幕張とか稲毛とかでも同様な眺望になると思います。
対して、ME21の主力は周辺のマンションを見る限り南西が主力でしょう。
これはME21の第一号マンションである海風の街が、南向きと南西向きが主力から来ているものとも思っています。
南西向きは、船橋や海浜幕張に比べてより近付く富士とTDRの眺望が魅力って事になりますが。南西向きでも東京湾は見れる事になりますし。

[406: 匿名]

ME21の南東と南西は見える眺望が結構違うと思いますよ。
南東はリビングから真っ直ぐに海が見渡せる。
南西はリビングから斜め左側に海が見えるか見えないかというところでしょう。南西物件の眺望写真にはなぜかリビングから真っ直ぐ見たときの風景は少なくて、バルコニーに出て左側を写した写真とかが載ってるんです。まあ実際に物件を見ると眺望も一目で分かるわけですけれども。

[407: 匿名さん]

４０５さん
当方新浦安にずっと住んでますんでやっぱり、稲毛や幕張ではなく新浦安でリビングから海が見たいんですよ〜どちらが主力かということはあまり関係ないですね。南西向きの部屋もいくつか見ましたけどやっぱり南東向きが良いですね。
もし南西向きでしたらどこが良いですか？

[408: ご近所さん]

407さん。

南西派、南東派の対立は楽しくないと思うのでそれぞれですね。
新浦安としての最大の理想は南東と南西の角部屋だと思います。
私は大喪の礼の日の真っ暗になったTDLを京葉線から見た年よりも以前に住んでいます。
南西の良さ…太陽光が西になると冬は暖かく、そして眺望というと日本でここでしか見られないより接近したTDRの眺望、夕日に沈む大きな富士山、羽田カーブを旋回する航空機、夜になるとストロボライトと車のライトの筋が見えるレインボーブリッジ、お台場のビル群、冬至の時に箱根辺りに沈む落日、東京タワーや六本木ヒルズと遠くに見える新宿副都心とその大都会の夜景…等々。
対して南東方の房総半島から昇る日の出、東京湾に反射する月明かり、千葉の臨海工業地帯やアクアラインの明かり…これらは私は体験していませんですね。従って南東だから南西だからって甲乙つけるべきではないと思います。最高の部屋はあのエ○レジの最上階の角部屋だと思いますが…た高い！

[409: 購入検討中さん]

新浦安は、埋め立てという地盤の脆弱問題はあるにせよ、景観、街並み、公園、図書館等公共設備の充実度合い等、とりわけ子育て世代にとっては、最高の居住地であると思ってます。現在、新浦安駅近郊のマンション（公団以外）に住んでいますが、駅近郊の公団の購入を検討しています。予算が4000万前後で入船○○エステートのいずれかを物色中ですが、いずれも気になるのは築年数の割りに値段が高く、暴落の可能性が否定できないことと、もう一つはやはり築年からくる今後の立替等の対応問題です。ここ最近、不動産会社のチラシをみていても、すぐに売れているものと、いつまでも残っているものとが明らかに２極化しているように感じています。その違いはコストなのか、階数等の立地なのか、リフォーム度合いなのか何でしょうね。またこれらエステートは、比較的高齢の方が住まわれているということを聞きますので、今後の資産維持という観点からの検討が進めていけるものなのかどうなのかというのが不安材料です。実際に入船○○エステートに住まわれている方々からいい点、悪い点や、その他資産価値、今後の入船○○エステートの方向性なんかご意見を聞かせていただければありがたく思います。

[410: 購入検討中さん]

408さん、素晴らしい眺望ですね。
それらは何階程度であれば見ることができるのでしょうか？

[411: 購入検討中さん]

セレナビータはいいなと思っていますが、売り物件自体が少ないし眺望のよさそうな住戸は中々出ないようですね。
シーガーデンは築浅の割には眺望のよさそうな物件が常にいくつか出ていますね。それはそれで何か問題があるのかな？と思ってしまいますが。。。
どうなんでしょう？

[412: 匿名さん]

409さん
1981年（昭和56年）に建築基準法のいわゆる新耐震と呼ばれる耐震基準が出来たのはご存知だと思います。
409さんのいう入船○○エステートは、ちょうどこの頃出来た物件なので、正確には知りませんがおそらく旧耐震の設計だと思います。

駅近くでも静かで良いマンションだとは思いますが、私だったらこの事を理由として見合わせます。
現在のように耐震うんぬんがマンション選びのひとつの要素になりつつある傾向からすると、物件価値もあまり上がらないのではないでしょうか。

4000万の予算なら、公団物件でも海近くのものをおすすめします。これらなら、せいぜい10年ほど前に建てられたものだからまず安心です。
それになんといっても新浦安に住む醍醐味は、海近くに住むことによって得られると思いますよ。駅近くの利便性をとるか、海近くの開放感をとるかは人により違うとは思いますが。

[413: 匿名さん]

入船西エステートのとある高層棟に賃貸で入居しています。
感じたことをまとめてみました。

良い点
・駅バス停、ショッピングモール、銀行、郵便局が近く至極便利。
・小中学校の他、設備の整った公園が近く子供を持つ世代に便利。
・新聞（朝刊のみ）を玄関ポストまで配達してくれて便利。
・光フレッツ、光電話が最近開通した。
・３号棟２号棟のバルコニー側中層階以上の景色良好。
・３号棟４号棟の通路側中層階以上の景色良好。
・２回目の大規模修繕が終わっており、外観、共用廊下、エレベー
　ターなどかなり綺麗に修繕されている。（近隣他と比べ綺麗）
・エレベーターに防犯モニターあり。
・緑豊か
・駐車場の空きに余裕あり。
・京葉線と武蔵野線両方使える。（東京駅から半々の確立で座って
　帰れる。）

悪い点
・中層階以下の住戸は木が繁りすぎ。日照と眺望条件に注意。
・４号棟のバルコニー面は５号棟に面しており眺望条件が劣る。
・エレベータが１棟１機しかなく、かつ遅い。
・キップエレベータの為に停止階が少なく、上り下りが面倒。
・住戸によってはエアコン室外機が置けない部屋あり要注意。
・電車の音、大手病院に向かう救急車、川を通る釣り船やジェッ
　トスキーの音が良く聞こえる。（慣れたけど）
・駐輪場不足により歩道に自転車がはみ出ている。

その他
・管理会社は公務員のような対応。サービス業的な姿勢ではない。
・上下左右からの生活音は気になりません。

感想
　非常に住みやすいところだと思います。
　でも、賃貸で１５万〜１７万円／月はちょっと高すぎのような。
　また、その程度の値段でしか貸せない物件の購入価格が４０００
　万前後というのは解せません。
　土地としての価値を見越した価格かもしれないが、建て替えまで
　２０年以上はかかりそう（たんなる主観）で塩漬けするのは高す
　ぎる設定価格であると感じる。
　自分が買っても良いと考える価格を言うなら２５〜３０００万円
　ぐらいでしょうか。
　海まで遠いですが、休日に自転車でトロトロ走って散歩しています。
　運動してかつ癒される感じを得られてなかなか健康に良いです。

[414: 匿名]

411さん、

シーガーデンいい物件なんですがちょっと問題が
・見える海が三番瀬（対岸ちょっと近すぎ）
・海が見える棟(Cなど）から海が見えるが、左斜め前（リビングからまっすぐというわけにはいかない）
・海の方角と南の方角が合っていない（メインバルコニーは学校の校庭ビュー、廊下側に”オーシャンビュー”なるサブバルコニーの配置

マリナの海好きな人たちは当時こぞってシーガーデンをスルーしていました。結構外部から引っ越して来た人が多かったと聞いています。入居時点で二十数戸くらい未販売住居ありました（今はもちろん完売ですが）

[415: 購入検討中さん]

412さん
助言いただきありがとうございます。ご指摘の耐震問題はまさに大きな問題だと認識しています。入船○○エステートの内、２件は耐震診断をうけたのは間違いないようなのですが、診断結果がどうだったのか、また耐震補強を行い、基準を満たしているのか定かではありません。お薦めいただいた海側の公団ですが、実は当初は、こちらを中心に物件を見にいっていたのですが、最終的に駅近くに絞ったのは、まったく私事ですが、子供がどうしても転校をいやがったからです。これがなければ、利便性を除いて、耐震も問題なく、建物のグレード感も優位にあると思える海側で検討していたと思います。まったく同意見です。どうもありがとうございます。
413さん
西エステートについて、詳しく教えていただきありがとうございます。よく状況がわかりました。住んでいなければわかりえない情報を丁寧に教えていただき助かります。上下階の生活音に問題がないというのは、安心しましたです。当方、まだ子供が小さくわんぱくざかりなもので、気にしていたことでしたので参考になりました。値段は、ほんと築年数からすると高いですね。過去にも記載されてましたが、余り考慮されていない値段ですね。管理会社の対応が今一つとのことですが、西エステートの敷地内の環境があれだけ整っているのは、やはり住民の意識が高く、管理組合として建物の価値を維持したいという方針が浸透し住民にいきわたっているからなのでしょうかね。
入船東エステート、入船北エステートについても、居住の有無に関わらず、ご意見感想なども教えていただければ大変ありがたいです。おそらく遅くても3月までにはどこかの住民になることを考えておりますので。

[416: 購入検討中さん]

414さん、アドバイスありがとうございました。
コスモやシーガーデンは確かに三番瀬沿いなので、水平線の眺めを求めるなら物足りないかもです。
でも売出し物件を見学しましたが、シーガーデンG棟だとリビングから東京湾の広い海が見渡せますね。また、サブバルコニー側からの眺めは方角は別として、洗濯物などを干さないバルコニーとなるので考えようによってはいいかもですね。
パークシティSOLやSeaもいいですが、10階以上の上層じゃないと海から離れている分眺望はいまひとつのようですし、シーガーデンは新浦安のマンションの中では一番海の近くに建っているので捨てがたいという感じで迷います。
まあ、購入可能な売り物件があっての話しですが。

＞マリナの海好きな人たちは当時こぞってシーガーデンをスルーしていました。←皆さんはどこを買ったのでしょうか？野村の物件は検討外？

[417: 匿名さん]

シーガーデンって、日の出小・中校庭からの砂嵐がすごいって聞きました。実際にはどの程度なのでしょうか。

[418: ご近所さん]

日の出中学の運動会に何回か行ったことがあります。

風の強い日だと、シーガーデンの人が気の毒になるくらい、モウモウとした砂埃が舞上がっていましたね。

[419: 周辺住民さん]

410さん。

市内千鳥の倉庫群が、４〜５階建てとは言えかなりの高さ（マンションの10F前後）を持っているので、それを邪魔くさく感じない程度であればそれ以上の階層が良いと思います。

[420: 413]

>>415さん
管理会社の事務処理能力は良くわからないのでいまいちとまでは言いませんが、敷地内の環境良さから類推するほどの対応ではないようです。
ま、緑地の維持能力から類推した期待が大き過ぎたとも言えます。

大規模修繕が微に入り細に入り修繕されていたり、敷地内に違法駐車を減らすような工夫がされていたり、木々の手入れについていろいろ物議していたり、花を愛でる住人が多くいたり、夏祭りが盛大であったり、光フレッツが導入されたりなかなか出来ないことがよく出来ていると思います。
415さんの言う通り、資産価値を意識した管理組合がしっかり活動しているのでしょうね。