新浦安の中古ってどうですか。

[匿名さん]

新浦安の中古マンション購入を検討しています。
地元の仲介不動産で、どこを使おうか迷ってます。
それにしてもここは値段が下がらないですね。
どなたか検討者の方いましたら情報交換しましょう。

[756: 匿名さん]

>>753
現在、入船西エステートに住んでいます。

メリット
・生活利便性と交通利便性の良い立地
　ショッピングセンター、銀行、郵便局、病院が近く気軽に出かけられる。
　京葉線を利用しての新幹線、リムジンバスを利用しての羽田・成田アクセス良好

・環境の良い立地
　歩車分離が出来ていて歩き易い。子供と歩いていて安心感がある。
　緑が多く、花壇には常に花が咲いている。
　（木が鬱蒼としていたが、本格的な剪定を実施。程よい木漏れ日が入るようになった。）
　低層棟は駅近とは思えないほど閑静。
　高層棟でも境川から離れた３〜４階以下は電車の音はほとんど響かない。

・安価な駐車場代
　平面と立体２階７,０００円／月、立体１階（屋根有）９,０００円
　機械式はなく、出し入れがし易い。
　
・その他
　ネット環境良好
　遮音性良好
　大規模修繕が終わって外観良好

デメリット
・設計の古さ
　高層棟はスキップエレベーターでエレベーター停止階以外は上り下り必要
　給湯器が住戸中央にあり、サニタリースペースに妙なデットスペース有り
　給湯器の吸排気管のパイプスペースが玄関からバルコニーに向かって存在し、室内廊下と
　リビング天井のスペースを奪っている。
　リビング中央に太い梁が横切り、ただでさえ低いリビング天井のスペースを奪っている。
　低い天井高（2400mm）
　共用廊下側の部屋にエアコン室外機が置けない住戸が多い。
　昭和５６年の耐震基準前の設計かも？
　室内にところどころ段差有り。

・築年数の古さ
　錆を隠す為にペンキ厚塗りとなっている、バルコニーやポーチ鉄格子
　時代遅れの玄関ドア
　ガタが出始めているアルミサッシ
　ささくれが出始めている敷居

感想
　ここは交通利便性、生活利便性、新浦安ネームバリューなど世に認められ、多少古くても
　都内の転勤者の賃貸利用を見込める物件だと思います。
　安売りするぐらいなら貸すという選択肢があり、今の売買価格はそこから来ていると思わ
　れます。
　
　でも、その値段で買う人はいるのですかね？
　値段の割りに古すぎて、マイホーム購入に踏み切りたいとは思いません。

[757: 匿名さん]

入船中央の魅力は、圧倒的な緑と全て低層であることからくる落ち着きです。公園の中に建物があるといっても過言でないくらい。

その一方、とても美しいとはいえない公共スペースにはみ出した植栽や植木鉢、庭に置かれた朽ちた納戸などが魅力を帳消しにさせています。他のエステートが公共スペースに十分な配慮があるのと対照的です。

中央は他のエステートを越える魅力があるのに、もったいないです。

[758: 匿名さん]

＞エアレジをとりかこむ、公団エステート群の将来性はいかがでしょうか。
漠然とした質問ですね。
もっと具体的に聞いたほうがいいのでは？

[759: 匿名さん]

入船東の豊かな中庭を望む眺めは素晴らしいです。
棟の配置がいいのか、他の棟は気になりません
特に秋の紅葉はミシェル・ドラクロワの絵のよう。
住民ではないのですが、友人が住んでいてリビングから見える中庭の景色に感動しました。

大きな区画で、公団が駅の周りに緑の環境を提供している事も、新浦安の魅力の一助になっていると思います。

[760: 匿名さん]

いやあ、各エステートの雰囲気がよくわかっていいですよ。

まだ20年は建て替えはない？設備なんかどうなるんだろう。今から50年前って1958年、都内でもそんな古いマンションそんなにあるのか？

それと公団が残念なのは、手すりに布団をかけることがＯＫなことだね。品位が落ちます。

[761: 匿名さん]

たぶん、立て替え問題は10年もたたないうちにやってくるだろうけど、
古い新浦安駅前のマンション郡はスンナリ行くだろね。
もしくはビンテージマンションかな。たぶん、たて壊し、新築
なら今住んでる所は、ムチャ高高く売れるだろうし。
ちょっと離れた同じ年数の公団マンションと比較しても価格は
倍以上。もっと離れれば価格は3倍から4倍。
プラウドや今度建てるプラウドの低階層でも坪価格はバカ高。
駅前を考えるなら、かなりのプレミアが付きそうな予感。
それにこの古いマンション郡はかなりゆったり目に作ってるから
立て替えても現在の建設基準に引っかかることもなさそうだし。
今、西エステートやエルハウスなんかかなり安くなったから
確かにねらい目かな。というかお金があったらすぐ買いたい。

[762: 匿名さん]

公団建替えは難しいですよ。
古ければ古い程、愛着を持って住む人、転居を希望しない高齢者が多いという事です。
実際、理事会で建替えの話を具体的にしているところはあるんでしょうか？

[763: 匿名さん]

具体化してるとこはないでしょうね。

ただエステート群の初期購入者は今７５-６５歳くらいが中心で、さすがに２０年後にはかなりお亡くなりになっている方も多く、するとその息子達が（といっても６０歳前後だが）は設備の古さ、老朽化（築５０年になるからね）に根をあげ再開発になるというストーリーはないか？

それでも２０年先の大値上がりを期待して持ち続けるのもチョットつらいものが。やっぱすごい先の将来性を楽しみ？に、環境・利便さで設備・使用の古さを我慢できる人が買うということか。

[764: 匿名さん]

今、８１平米を５０００万近く出して購入して、２０年保有するのはちょっとキツイです・・・.

[765: 匿名さん]

北以外5000万はしないでしょう。4000万くらい？でも、賃貸運用物件としては下手なワンルームマンションよりはいいかも。

自己資金2000万あれば、2000万借りてローン１0万、家賃15万（諸経費さし引き後）12ヶ月で60万。利回り3％か。たいしたことない？でもローン利子、固定資産税、原価償却など所得控除はうけられそうだし、駅近なので借主には苦労しないだろうし、物件価格ほど家賃は変動しないし、ローンの元金支払い分は貯金みたいなものだし。メリットもありそう。

そして、10-20年先建て替えが具体化すれば、値上がりは間違いない（中央など戸あたり50坪の土地持分、150万としても7500万もある。駅前ということで200万つけば億！）ので、そのころ退職する人は全財産はたいて今頑張る？？売る時はローンも終わっていて7000万以上のボーナス退職金？がでる計算。ホントかよ。

夏休みの暇にまかせて書いてたら、めＸＸ地所の社長みたくなってきた（笑）

[766: 匿名さん]

建替えがそんなに旨い話なら、めＸＸ地所の社長が提携銀行の融資で買い占めまくってるはずですよ。(笑)
表参道の同潤会アパートのような価値の有る場所でさえ、７０年以上建替えされなかったんですから、浦安でそんなに簡単に建替えないです。
入船中央、西、東はつい最近大規模修繕終えて、外壁がずいぶん綺麗になりましたね。
滞り無く節目節目に大規模修繕が入る所が、新浦安のマンションの凄い所です。

[767: いつか買いたいさん]

サンコーポや今川団地、見明川団地といった駅から少し離れた物件はどうでしょう。
新浦安の中では割安感があるのですが。
もしも建替えが実現したら、駅前ほどではないとしても、
５０００万ぐらいにはなるでしょうか？
雰囲気はサンコーポ（高層）が開放感があってよさそうですが、
土地の持分から考えると、低層の方が有利でしょうね。

[768: 匿名さん]

見明川はわかりませんが、サンコーポは高層のみで土地持分は多くないのでその時期がきてもあがらないでしょう。むしろ追加負担なし建替も厳しいような気がします。

また見明川は、公団団地の中でも一番古く、立て替えは此処から始まると聞いたことがあります。今35年くらいでしょうか？

[769: 匿名さん]

建替えを目当てに古い物件を購入するのは、埋蔵金を探して何十年も徒労するようなものです。
どんどん市場価格は落ちるし、途中で売らなければならなくなった時、担保評価が厳しいので買い手のローンが難しく売りにくい。
建替えが決議したとしても、反対の住民が一人でも居座れば強制退去も難しく先には進みません。
高層マンションが嫌でタウンハウスを選ぶ人もいる訳で、逆に高層マンションの建替えよりも話をまとめるのは難しいと思います。
土地の持ち分が多いから資産価値がある，と思ってタウンハウスに住んでいる人が多いとしたら、土地の持ち分が少なくなる高層化には反対、と考える人が多いとも言えます。

それに、全ての住民が建替えの間数年、仮住まいの家賃の出費に耐えられる経済状態でないと難しい。
その点では、ローンも終わり管理費も安く出費が少ないので住み続けたい人も多いはずです。
まだローンの残っている人も出費は厳しいでしょう。

自分が気に入って長く住み続けたいと思うなら、古い公団住宅は買い得でも有ると思いますが、建替えに過剰な目算を持って購入に踏み切ると後悔することになる気がします。
どうしても建替えなければならない時が来て、そうなって行くのは良い事だと思いますが、管理の良いこれらの公団住宅は建替え推奨派には逆風ですが、まだまだ住宅としての価値を持つでしょう。

[770: 匿名さん]

値段乖離のままおりあわない晒しもの物件がどっさり。

[771: 匿名さん]

ここは、もろにプチバブルの影響を受けてるんじゃないかな。
待てば他の地域よりも大きく下がる可能性が高いと思います。

[772: 匿名さん]

770,771はエステート群のことを言ってるなら
確かに結構値崩れしないですよね。
やっぱり駅前強しじゃないですか？
待っても市況以上に下がるとは思えない。
上がるのも鈍そうだけど。

[773: 物件比較中さん]

とうとう高洲のモアナヴィラの物件(６７９０万円)うれてしまったね〜。まさか売れると思わなかったから焦るな〜。

[774: 匿名さん]

モアナは素敵なマンションじゃん。どこかの勘違いマンションよりずっと良い。

[775: 匿名さん]

都内で検討止めて新浦安に切り替えたら、環境、価格、広さ、三拍子条件良すぎて目移りします。
道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
有楽町まで近い。
駐車場確保１００％で安い・・・。