プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[741: 匿名さん]

あー、あの表は確かに間に合計入ったりで確かにわかりにくい。
というか間違ってるから忘れて。

[742: 匿名さん]

>>738
＞ケースバイケースがあり過ぎるのに、何が何でも売却と結論付けたがる。
そうでもないですよ？
きちんと>>737さんはケースを示しています。>>574さんもしかりです。

＞定期借家5年、入居期間2013年3月～2016年3月、家賃17万円月、
＞ローン残3000万円、変動金利1%25年返済

＞まだ、売却も賃貸も選択肢があるとして、
＞賃貸のキャシュフローがゼロとしたら、


>>740>>741
間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
失礼ですが、単に知識がなくて、やみくもに因縁つけてる様にしか見えません。

＞事実に基づいているなら毎月の家賃、管理費、修繕費、ローン残高、金利、返済額ets示せるはずなのに。
逃げてばかりいないでここら辺の数値をはっきりさせ、真っ向勝負したらどうですか？

売却否定派の方は具体的な数値を示すべきです。
＞他に無いって回答してたじゃん。
これでは話になりません。

[743: 匿名]

＞事実に基づいているなら毎月の家賃、管理費、修繕費、ローン残高、金利、返済額ets示せるはずなのに。
逃げてばかりいないでここら辺の数値をはっきりさせ、真っ向勝負したらどうですか？

毎月の家賃ってもらう家賃のこと？
こんなの書いたら特定されちゃうし、借主が見てたら良い気分しないんじゃ？


> 売却否定派の方は具体的な数値を示すべきです。
> ＞他に無いって回答してたじゃん。

> これでは話になりません。

「話にならない」って、逃げてるコメントですよ。
矛盾では？

[744: 匿名]

>>572の表

> 間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
> 失礼ですが、単に知識がなくて、やみくもに因縁つけてる様にしか見えません。


１．年間賃料が１７なのに賃貸契約費が１８って何故？

２．賃貸管理費は払うんだから－が付くはずでは？

３．１年目の住居修繕費３０万って高すぎ。何をしたら３０万もかかるんですか？

４．ＭＳ管理費、ＭＳ修繕費は払うんだから－が付くはずでは？

５．ローン金利は払うんだから－が付くはずでは？

６．減価償却費をなんでここに入れる？　


回答オナシャス

[745: 匿名]

追加。

７．確定申告値１年目の－３２は何を足したり引いたりしたら出てきたんですか？
　　まさか上のセルだけの足し算引き算だけじゃないですよね？
　　
８．賃貸管理費とは、不動産屋に払う費用ですか？　それとも賃貸オーナーに関わる必要経費のことですか？

[746: 匿名さん]

私はだいだい想像つきますが、この際はっきりしてさせてもらいましょう。
>>572さん、説明お願いします。

>>473
相手に因縁つける割には、自分自身の具体的な数字は一切出せない。
嘘がバレるから出せないんですね了解しました。

[747: 匿名さん]

中古マンションの価値は
A経済的価値（収益還元法等）プラス　B住居プリミアム（人気や好み等）
です。
投資用マンションはB=0です。
Aはラフな計算だと、郊外のファミリーマンションは表面利回り８〜１０％が最低ライン。
これを１７万／月だと
17 X 12 ÷（0.08〜0.1）　＝　2,550〜2,040
つまり、MAX２５００万円くらいの価値です。

Bは自分で決める価値。
現在同じマンションが4,500万円で売っているなら、
Bが2000万を上回っているかどうかです。

[748: 匿名さん]

>>774>>775
その聞き方は間違いの指摘ではなく、教えを求める質問に過ぎません。
> 間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
間違いの指摘も出来ず因縁つけていた事がよく分かります。

[749: 匿名さん]

わざと意味分からないように書いといてそれはないわな(笑)

少なくとも１から５は間違い指摘してるし。

[750: 匿名さん]

横から失礼。

> その聞き方は間違いの指摘ではなく、教えを求める質問に過ぎません。
>> 間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
> 間違いの指摘も出来ず因縁つけていた事がよく分かります。


書き方の問題？

１．年間賃料が１７なのに賃貸契約費が１８は間違い。

２．賃貸管理費は払うんだから－が付くので間違い。

３．１年目の住居修繕費３０万もかからないので間違い。

４．ＭＳ管理費、ＭＳ修繕費は払うんだから－が付くので間違い。

５．ローン金利は払うんだから－が付くので間違い。

６．減価償却費をここに入れるのは間違い。

７．確定申告値１年目の－３２はどう計算してもならないので間違い。
　　

まさかねｗ

なんか間違い指摘になっちゃったけど。

[751: 匿名さん]

↑
ワロタｗ
書き方の問題だったのかｗ

[752: 匿名さん]

>>746

> 私はだいだい想像つきますが、この際はっきりしてさせてもらいましょう。
>>572さん、説明お願いします。


お願いするんかいっ！！
なんかほっこりした(*´∀｀*)

[753: 匿名さん]

>>750
>１．年間賃料が１７なのに賃貸契約費が１８は間違い。
それ月間賃料
だから賃貸契約費が18万円
それぐらいの事も教えてもらわないと分らないの？

>２．賃貸管理費は払うんだから－が付くので間違い。
>５．ローン金利は払うんだから－が付くので間違い。
それＭＳ管理費も含め、エクセルの計算式でマイナスしてる
簡単な検算も出来ないの？

>３．１年目の住居修繕費３０万もかからないので間違い。
ここ築5年目だが？畳の表替え、居室壁紙交換、その他傷修繕等で30万円は必要
畳の表替えまでしないとかどれだけケチなの？
不動産屋に見捨てられてるから？

>６．減価償却費をここに入れるのは間違い。
何も知らないの？
確定申告するのに減価償却の値は必要
そもそも、確定申告納税額の計算用だけで実収支なんかに入れてない
知ったかぶりの間違い恥ずかしくね？

>７．確定申告値１年目の－３２はどう計算してもならないので間違い。
これＭＳ修繕費がエクセルの計算式から漏れてた。
訂正する。

結論は実収支-364万円（確定申告-18万円）改め -355万円（確定申告-8万円）

ちょっと直したが、確定申告も実収支も>>572とほぼ同額
重箱の隅をつついて何を得たの？

こっちが指摘した確定申告も赤、実収支赤について変わりなく間違いない。
で>>670の明細ヨロ

[754: 匿名さん]

> それＭＳ管理費も含め、エクセルの計算式でマイナスしてる
> 簡単な検算も出来ないの？

他のセルでマイナス付けてるんだから、付けてなかったらプラスと考えるのが普通。
それを逆ギレするのは乱暴ですよ。

[755: 匿名さん]

新築から5年住んだ家を売ったけど、
畳の張替えなんてしてないよ。
壁紙の張替えだって極一部だけ。１０万もかかってない。

自分がもし賃貸に出すことがあってもたかが5年で張替えなんかしないだろうな。
よほど汚れてたら考えるだろうけど。
でもこのくらいの価格層のマンション住民だったらそこまでやるのかな？

借りる立場だったら、見た目酷くなければ畳の張替え、壁紙の張替えなんて求めないけどな。
購入するなら別だけど。

[756: 匿名さん]

はっきりしましたね。
今度は>>670さんの番です。
詳細報告お願いします。

[757: 匿名さん]

MS管理費とMS修繕費は2年目以降倍じゃないの？？
なんで一緒なの？

[758: 匿名さん]

>755
それはあなたのケースであって、
一般的には、リフォーム、掃除をケチれば
より安くしか売れず、より安くし か貸せない。

車も傷を直してから売るか、そのまま売るか
と同じ選択です。

[759: 匿名さん]

＞車も傷を直してから売るか、そのまま売るか
＞と同じ選択です。
見た目だけ修理されていても、事故車と分かっていれば、絶対に借りないし買いません。
しかもやっつけ修理で、何かの際に難あり足回りや難ありシャーシーがぶっこ壊れても保証対象外とか話になりません。

すみません、マンションの話でしたね。
失礼しました。

[760: 匿名さん]

畳張り替えるとか壁紙張り替えるのは必要かどうかであって義務じゃない。
必要あればやれば良いし、必要なければやらない。　どっちかに決まってる話じゃない。

[761: 匿名さん]

>759
地震被害を暗示してるもですか。

[762: 匿名さん]

ここを中心に高洲の中古は二極化しているそうですね。
最上階や角部屋などの希少価値がある住戸は下げながらも価格を保ち、
ごく標準的な中住戸はどんどん下がっている（買い手がいない）そうです。

賃貸は値段しだいで中住戸でも需要があるそうです。

[763: 匿名さん]

賃貸は階数とか眺望とか全然関係ないからね。
見るのは値段と条件（定借年数か普通か）だけ。
転勤だったらなおさら。　そもそも吟味してる時間が無い。

ネットで事前に見て、多くて２回程度の上京／内覧で決めなきゃいけないから
そもそも選択肢もそんなにない。

最低限に綺麗であれば、畳張替えとか壁紙張替えしてるかなんて超どうでも良い。
そんなのはあまり選定ポイントにならない。

[764: 匿名さん]

同じ値段なら、綺麗なところを借りる。

これが借りて視線。

リフォームや掃除しなければ、安くしか貸せない。

これが大原則。

[765: 匿名さん]

掃除しなくて貸し出す部屋なんてないでしょ。

内覧する時にはまだクリーニング前なんてのもあるからね。
そこからクリーニングしてれば十分。

但し、転勤で探しに来てる場合のみ。
転勤じゃないならじっくり見られるので、>>764の言うとおり。

[766: 匿名さん]

新浦安は賃借人が見つからない厳しい状況に堪えきれず、畳の表替え、壁紙交換内装工事を早々に済ませる他、礼金を1つに落としたり、値引きや追加の修繕要求を受け入れる大家が従来にない勢いで増えています。
世間知らずの大家さんは、気がつかないまま相場とかけ離れた額や、色褪せた住戸をかつての相場で賃貸募集を続けます。
反応ない故、複数の業者に募集依頼をかけますが、不動産会社にこれは無理と切り捨てられているケースが多く放置物件と化すケースがあとをたちません。
一度、ライバル物件を見に行った方がいいと思います。
借りてが見つからない理由が見えてくるでしょう。
世間の目は思ってるほど甘くはありません。

[767: 匿名さん]

転勤したこと無い人多そうだよね。
妄想が多い。
転勤だと内覧さえしないで決めたりもあるよね。

[769: 匿名さん]

もちろん内覧できない場合は写真で決めるよ。
写真さえ見ないなんてことは無い。

[771: 匿名]

普通は自分の目で確認するでしょ。
たまに不動産屋に写真撮って送ってもらって決める人もいるって話。
１割いるかいないかじゃないか。

[772: 匿名さん]

>767
そんないい加減では、失敗してません？奥さん怒るでしょう。
不動産屋にとってはカモ。

[773: 匿名さん]

＞そんないい加減では、失敗してません？奥さん怒るでしょう。

え？　転勤の下見って家族で行くもんじゃないの？
家族の分の飛行機代、宿泊費代も出るし。
男は別にどこ住んだっていいしね。　決めるのは奥さん。


転勤の時って、そもそも選択肢が無い。
ある程度地域を絞らないと決めようが無いし、見きれない。
だいたい転勤の下見は２回までのところが多いんじゃないかな。
電話でとりあえず仮押さえしたり。
ある程度決めたつもりなのに帰ってきたら嫁がやっぱ嫌だとか（笑）

[774: 匿名さん]

>>773
＞え？　転勤の下見って家族で行くもんじゃないの？
え？転勤だと内覧さえしないで決めたりもあるんじゃないの？

その場しのぎで適当な作り話をかいているから、おかしな言い訳することになる

例の>>670の説明も、その場しのぎの適当な作り話だったので、詳細説明困難で逃亡ってことでＯＫ？

[775: 匿名さん]

内覧無しで決めることあるよ。
知らないの？

[776: 匿名さん]

2月、3月の繁忙期だと、写真だけで契約もザラですよ。
迷ってるとどんどん無くなっていきますからね。

[777: 匿名さん]

>766
>新浦安は賃借人が見つからない厳しい状況に堪えきれず

新浦安➡プラウド
に変えてくれます？

[778: 匿名さん]

↑
そんなので気が済むなら変えますよ

[779: 匿名さん]

ありがとうございます。
新浦安はプラウド以外、人気を維持しているもので。

でも高洲はまだまとも。

日の出は、低層なので、摩擦杭しか打っていなくて、
ここから専門知識がないと理解できないかもしれませんが、
凄い問題になっているようです。

それで、中古は市場に全く出てこない。
重説で説明できないからだとか。

ここも風評被害受けなければ良いのですが。

[780: 匿名さん]

>>776
>迷ってるとどんどん無くなっていきますからね。
見ないで契約する情弱は確かにいる
>2月、3月の繁忙期だと、写真だけで契約もザラですよ
それ不動産屋が急ぎ客を型にハメる時の手口なんだけど？
騙されたまま、まだきづいてないとか頭弱過ぎ

[781: 匿名さん]

↑
見ないで契約する情弱がいる、いないのどっちなの？（笑）

[782: 匿名さん]

>>781
見ないで借りる奴はいる
不動産屋が急ぎ客を型にハメる時の手口と始めて知った
話をそらしたくて今必死（笑）

[783: 匿名さん]

それで気が済むならそれでおｋ
不動産屋から聞いたと思いたければそれで良いし、
実際時間が無くて写真で決めた実例を知ってたから書いただけ。
事実なんだからしょうがない。

[785: 匿名さん]

＞このスレの何番の奴が、見ないで決めた事実なんてないと断言してるの？

別に、見ないで決めた事実なんて無いと断言してるレスがあるなんて書いてないよ。

[786: 匿名さん]

>>753

> そもそも、確定申告納税額の計算用だけで実収支なんかに入れてない

あ、実収支に入れてないんですね。
ようやく理解。


> それＭＳ管理費も含め、エクセルの計算式でマイナスしてる
> 簡単な検算も出来ないの？

いちいち検算なんかしないですよ。　何のために検算なんかするの？
パッと見で伝わらないとみんなスルーしますよ。　せっかく作ったのにモッタイナイ。
セルに(A)とか(B)とか付けて、合計セルに(A)+(B)-(C)とかわかりやすくすればよかったのに。


賃貸管理費って、家賃管理を不動産屋に任せる場合の手数料じゃなくて、
賃貸物件を管理するためにかかる経費のこと？　そしたらケタが違うんじゃない？

[787: 匿名さん]

話題が戻ったので
>>７．確定申告値１年目の－３２はどう計算してもならないので間違い。
>これＭＳ修繕費がエクセルの計算式から漏れてた
>訂正する。
と書いてしまったが、
もう一度見直したら、ＭＳ修繕費（修繕積立費）は確定申告に上げられな
い値だからわざと抜いていたんだったOrz
結局のところ、最初の表で合っていた。

改めて
>>750
＞確定申告値１年目の－３２はどう計算してもならないので間違い。
その指摘こそが間違い。あの表は-32で間違いない。

結論は実収支-364万円（確定申告-17万円）


これこそ間違っていると注意してくれてもいいように思うけど誰も気が
つかないのな。

[788: 匿名さん]

>>786
＞ようやく理解。
偉そうに語るマンション投資家や、賃貸に出したことがある奴がいたので簡単に理解
出来ると思ったんだけど、レベル低すぎて無理だったのな
わるいわるい

＞賃貸物件を管理するためにかかる経費のこと？　そしたらケタが違うんじゃない？
なら、いくらだと思ってるのか額と計算式書いてくれない
どっちがあってるか比較しようよ

ところで>>670は逃げっぱで悔しくないのかね？

[789: 匿名]

転勤のときに内覧できるなんて羨ましい。
いつも不動産屋の折り込みチラシみたいな間取りと外観位の情報で決めさせられてた。
札幌から東京に戻ってきたときなんかは当初四階に住む予定が最上階になってた。まあいいんだけどさ。

[790: 匿名]

>788
一瞬で分からない限り、誰にも見向きもされないってこと。
伝える能力があるかないか。