プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[721: 匿名さん]

>718
なぜ、同じ話題を繰り返すのだろう。
空室リスクも、5年間賃貸使用したための劣化による資産低下も抜けている。

5年間賃貸使用していた家が、5年後も同じ価値だと考えるのに無理がある。

[722: 670]

> なぜ、同じ話題を繰り返すのだろう。
> 空室リスクも、5年間賃貸使用したための劣化による資産低下も抜けている。


同じ話を繰り返してるのはそちらではー？？
私も他の方同様、空き室になったら家賃補助もらえるので、リスクに感じてまへん。
５年後はもし空き家だったら自分の家に戻るし、ちょうど同じタイミングで戻れなかったりまだ借りてたりしたら他に住むだけですー


> 5年間賃貸使用していた家が、5年後も同じ価値だと考えるのに無理がある。

どこに同じ価値だと考えてるなんて書いてますー？
５年分価値低下すると思ってまふよー　
でも周辺物件と同じ相場になるだけで、貸してたからといって周辺相場よりさらに下がるとは思ってまへんが。

売って買い戻したら、往復手数料で３桁万円損しませんかー？

[723: 匿名]

まだこの話題やってたのか。ループになるから早く切り上げて次行こ、次！

[724: 匿名さん]

>772
売ったら、別に買い戻す必要はないでしょう。
買い戻すのも一つのオプションで、
日の出も、都内も検討できる。

オプションの価値完全に抜けていますね。

[725: 匿名さん]

>>718
>他の抜け漏れご指摘もドシドシどうぞ。
ドシドシって何求めてるのですか？抜け漏れが多すぎてダメダメです。
他人の力を貸りることなく、具体事例や具体数値を述べ直しましょう。

[726: 匿名さん]

>>718
>でも周辺物件と同じ相場になるだけで、貸してたからといって周辺相場よりさらに下がるとは思ってまへんが。
だといいですね。

高洲4プラウドは当初平米単価63万の最高値で売ってました。
今は43万円という下記グループの中で最安値になってます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/res/615/

高洲という立地は変わりようがないし、周辺相場である日の出・明海と同じラインなんてあり得ないと思います。

[727: 匿名さん]

>>724
＞買い戻すのも一つのオプションで、
＞日の出も、都内も検討できる。
＞オプションの価値完全に抜けていますね。
確かに
このオプションは要りません
＞首都圏最悪の被災をした新浦安で、最悪の被災を受けたマンションが、いつ最悪の再被災するかわからない。

[728: 670]

> ドシドシって何求めてるのですか？抜け漏れが多すぎてダメダメです。
> 他人の力を貸りることなく、具体事例や具体数値を述べ直しましょう。


抜け漏れ多すぎ言われても、実際賃貸に出してて、これしかかかってないんだけど（笑）

賃貸に出したりとか転勤とか経験無い人にあれこれ言われてもなぁ。



> 売ったら、別に買い戻す必要はないでしょう。

またループ、話が錯綜してまふよ。

５年後にどこに住んでもいいなら売却、戻りたいなら賃貸って話から、
戻りたい場合でも、賃貸に出すより、売って買い直した方が良いって話に対してです。

５年後に日の出に住んでも良いなら売却で良いと思いまふよ。

[729: 670]

>>726

> 高洲という立地は変わりようがないし、周辺相場である日の出・明海と同じラインなんてあり得ないと思います。

そういう意味じゃないー
そこと比べてないー

プラウド内の他物件の相場と比べて、貸してたことが原因で安くはならないと思ってるだけ。

というか、もともと転勤後戻るつもりだから関係ない話なんだけど。

[730: 匿名さん]

この人の場合は売却なんかより賃貸で正解なんじゃないの？
なんでムキになって１００％売却が正しいようにしたいの？

[731: 匿名]

想定の話は眉唾だけど、事実に基づいた書き込みは参考になる

[732: 匿名さん]

>>731
確かにそうですね。
何度確認しても>714さんは色んな値が抜けたままですもんね。
こんな想定じゃ訳わかんないです。

事実に基づいているなら毎月の家賃、管理費、修繕費、ローン残高、金利、返済額ets示せるはずなのに。

実のところ、事実の値など存在しないからに他ならないからなのでしょうが。

[733: 匿名さん]

こんなところにそこまでの詳細情報晒す奴なんていないだろｗ

[734: 匿名さん]

ましてや大赤字なら晒せるわけがない。

[735: 732]

×何度確認しても>714さんは色んな値が抜けたままですもんね。
○何度確認しても>670さんは色んな値が抜けたままですもんね。

[736: 匿名さん]

他に無いって回答してたじゃん。
抜けてる抜けてるだけなら、お互い具体的じゃなくて同レベルになっちゃうよ。

[737: 匿名さん]

実際に賃貸出してる人は、
もともと売却なんて考えていなかった見たいだから、
理屈は後付みたい。

まだ、売却も賃貸も選択肢があるとして、
賃貸のキャシュフローがゼロとしたら、

賃貸のメリットは、
売却の手数料がかからない。
ローンの元金が減った分だけとく。

デメリットは、
空室リスク。
資産価値の低下。

であとはどれだけ自分の住んでいる家に愛着があるかという事でしょう。

[738: 匿名さん]

↑
随分前に、戻ってきたいなら賃貸、戻ってくるつもりが無いなら売却って書いてるじゃん。
とにかく賃貸の可能性を消したいのが売却派でしょ。
ケースバイケースがあり過ぎるのに、何が何でも売却と結論付けたがる。
なんでなの？

[739: 匿名さん]

それ、ここに限らずマンコミュの傾向。
必ずどっちかの結論に論破したがる。
固定金利vs変動金利スレとか良い例。

[740: 匿名]

> ○何度確認しても>670さんは色んな値が抜けたままですもんね。

何度確認しても >>572 の分かりにくい表への指摘には答えられないままですよね？

[741: 匿名さん]

あー、あの表は確かに間に合計入ったりで確かにわかりにくい。
というか間違ってるから忘れて。

[742: 匿名さん]

>>738
＞ケースバイケースがあり過ぎるのに、何が何でも売却と結論付けたがる。
そうでもないですよ？
きちんと>>737さんはケースを示しています。>>574さんもしかりです。

＞定期借家5年、入居期間2013年3月～2016年3月、家賃17万円月、
＞ローン残3000万円、変動金利1%25年返済

＞まだ、売却も賃貸も選択肢があるとして、
＞賃貸のキャシュフローがゼロとしたら、


>>740>>741
間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
失礼ですが、単に知識がなくて、やみくもに因縁つけてる様にしか見えません。

＞事実に基づいているなら毎月の家賃、管理費、修繕費、ローン残高、金利、返済額ets示せるはずなのに。
逃げてばかりいないでここら辺の数値をはっきりさせ、真っ向勝負したらどうですか？

売却否定派の方は具体的な数値を示すべきです。
＞他に無いって回答してたじゃん。
これでは話になりません。

[743: 匿名]

＞事実に基づいているなら毎月の家賃、管理費、修繕費、ローン残高、金利、返済額ets示せるはずなのに。
逃げてばかりいないでここら辺の数値をはっきりさせ、真っ向勝負したらどうですか？

毎月の家賃ってもらう家賃のこと？
こんなの書いたら特定されちゃうし、借主が見てたら良い気分しないんじゃ？


> 売却否定派の方は具体的な数値を示すべきです。
> ＞他に無いって回答してたじゃん。

> これでは話になりません。

「話にならない」って、逃げてるコメントですよ。
矛盾では？

[744: 匿名]

>>572の表

> 間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
> 失礼ですが、単に知識がなくて、やみくもに因縁つけてる様にしか見えません。


１．年間賃料が１７なのに賃貸契約費が１８って何故？

２．賃貸管理費は払うんだから－が付くはずでは？

３．１年目の住居修繕費３０万って高すぎ。何をしたら３０万もかかるんですか？

４．ＭＳ管理費、ＭＳ修繕費は払うんだから－が付くはずでは？

５．ローン金利は払うんだから－が付くはずでは？

６．減価償却費をなんでここに入れる？　


回答オナシャス

[745: 匿名]

追加。

７．確定申告値１年目の－３２は何を足したり引いたりしたら出てきたんですか？
　　まさか上のセルだけの足し算引き算だけじゃないですよね？
　　
８．賃貸管理費とは、不動産屋に払う費用ですか？　それとも賃貸オーナーに関わる必要経費のことですか？

[746: 匿名さん]

私はだいだい想像つきますが、この際はっきりしてさせてもらいましょう。
>>572さん、説明お願いします。

>>473
相手に因縁つける割には、自分自身の具体的な数字は一切出せない。
嘘がバレるから出せないんですね了解しました。

[747: 匿名さん]

中古マンションの価値は
A経済的価値（収益還元法等）プラス　B住居プリミアム（人気や好み等）
です。
投資用マンションはB=0です。
Aはラフな計算だと、郊外のファミリーマンションは表面利回り８〜１０％が最低ライン。
これを１７万／月だと
17 X 12 ÷（0.08〜0.1）　＝　2,550〜2,040
つまり、MAX２５００万円くらいの価値です。

Bは自分で決める価値。
現在同じマンションが4,500万円で売っているなら、
Bが2000万を上回っているかどうかです。

[748: 匿名さん]

>>774>>775
その聞き方は間違いの指摘ではなく、教えを求める質問に過ぎません。
> 間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
間違いの指摘も出来ず因縁つけていた事がよく分かります。

[749: 匿名さん]

わざと意味分からないように書いといてそれはないわな(笑)

少なくとも１から５は間違い指摘してるし。

[750: 匿名さん]

横から失礼。

> その聞き方は間違いの指摘ではなく、教えを求める質問に過ぎません。
>> 間違っているならどこがどう間違っているか具体的な指摘すればよろしいかと？
> 間違いの指摘も出来ず因縁つけていた事がよく分かります。


書き方の問題？

１．年間賃料が１７なのに賃貸契約費が１８は間違い。

２．賃貸管理費は払うんだから－が付くので間違い。

３．１年目の住居修繕費３０万もかからないので間違い。

４．ＭＳ管理費、ＭＳ修繕費は払うんだから－が付くので間違い。

５．ローン金利は払うんだから－が付くので間違い。

６．減価償却費をここに入れるのは間違い。

７．確定申告値１年目の－３２はどう計算してもならないので間違い。
　　

まさかねｗ

なんか間違い指摘になっちゃったけど。

[751: 匿名さん]

↑
ワロタｗ
書き方の問題だったのかｗ

[752: 匿名さん]

>>746

> 私はだいだい想像つきますが、この際はっきりしてさせてもらいましょう。
>>572さん、説明お願いします。


お願いするんかいっ！！
なんかほっこりした(*´∀｀*)

[753: 匿名さん]

>>750
>１．年間賃料が１７なのに賃貸契約費が１８は間違い。
それ月間賃料
だから賃貸契約費が18万円
それぐらいの事も教えてもらわないと分らないの？

>２．賃貸管理費は払うんだから－が付くので間違い。
>５．ローン金利は払うんだから－が付くので間違い。
それＭＳ管理費も含め、エクセルの計算式でマイナスしてる
簡単な検算も出来ないの？

>３．１年目の住居修繕費３０万もかからないので間違い。
ここ築5年目だが？畳の表替え、居室壁紙交換、その他傷修繕等で30万円は必要
畳の表替えまでしないとかどれだけケチなの？
不動産屋に見捨てられてるから？

>６．減価償却費をここに入れるのは間違い。
何も知らないの？
確定申告するのに減価償却の値は必要
そもそも、確定申告納税額の計算用だけで実収支なんかに入れてない
知ったかぶりの間違い恥ずかしくね？

>７．確定申告値１年目の－３２はどう計算してもならないので間違い。
これＭＳ修繕費がエクセルの計算式から漏れてた。
訂正する。

結論は実収支-364万円（確定申告-18万円）改め -355万円（確定申告-8万円）

ちょっと直したが、確定申告も実収支も>>572とほぼ同額
重箱の隅をつついて何を得たの？

こっちが指摘した確定申告も赤、実収支赤について変わりなく間違いない。
で>>670の明細ヨロ

[754: 匿名さん]

> それＭＳ管理費も含め、エクセルの計算式でマイナスしてる
> 簡単な検算も出来ないの？

他のセルでマイナス付けてるんだから、付けてなかったらプラスと考えるのが普通。
それを逆ギレするのは乱暴ですよ。

[755: 匿名さん]

新築から5年住んだ家を売ったけど、
畳の張替えなんてしてないよ。
壁紙の張替えだって極一部だけ。１０万もかかってない。

自分がもし賃貸に出すことがあってもたかが5年で張替えなんかしないだろうな。
よほど汚れてたら考えるだろうけど。
でもこのくらいの価格層のマンション住民だったらそこまでやるのかな？

借りる立場だったら、見た目酷くなければ畳の張替え、壁紙の張替えなんて求めないけどな。
購入するなら別だけど。

[756: 匿名さん]

はっきりしましたね。
今度は>>670さんの番です。
詳細報告お願いします。

[757: 匿名さん]

MS管理費とMS修繕費は2年目以降倍じゃないの？？
なんで一緒なの？

[758: 匿名さん]

>755
それはあなたのケースであって、
一般的には、リフォーム、掃除をケチれば
より安くしか売れず、より安くし か貸せない。

車も傷を直してから売るか、そのまま売るか
と同じ選択です。

[759: 匿名さん]

＞車も傷を直してから売るか、そのまま売るか
＞と同じ選択です。
見た目だけ修理されていても、事故車と分かっていれば、絶対に借りないし買いません。
しかもやっつけ修理で、何かの際に難あり足回りや難ありシャーシーがぶっこ壊れても保証対象外とか話になりません。

すみません、マンションの話でしたね。
失礼しました。

[760: 匿名さん]

畳張り替えるとか壁紙張り替えるのは必要かどうかであって義務じゃない。
必要あればやれば良いし、必要なければやらない。　どっちかに決まってる話じゃない。

[761: 匿名さん]

>759
地震被害を暗示してるもですか。

[762: 匿名さん]

ここを中心に高洲の中古は二極化しているそうですね。
最上階や角部屋などの希少価値がある住戸は下げながらも価格を保ち、
ごく標準的な中住戸はどんどん下がっている（買い手がいない）そうです。

賃貸は値段しだいで中住戸でも需要があるそうです。

[763: 匿名さん]

賃貸は階数とか眺望とか全然関係ないからね。
見るのは値段と条件（定借年数か普通か）だけ。
転勤だったらなおさら。　そもそも吟味してる時間が無い。

ネットで事前に見て、多くて２回程度の上京／内覧で決めなきゃいけないから
そもそも選択肢もそんなにない。

最低限に綺麗であれば、畳張替えとか壁紙張替えしてるかなんて超どうでも良い。
そんなのはあまり選定ポイントにならない。

[764: 匿名さん]

同じ値段なら、綺麗なところを借りる。

これが借りて視線。

リフォームや掃除しなければ、安くしか貸せない。

これが大原則。

[765: 匿名さん]

掃除しなくて貸し出す部屋なんてないでしょ。

内覧する時にはまだクリーニング前なんてのもあるからね。
そこからクリーニングしてれば十分。

但し、転勤で探しに来てる場合のみ。
転勤じゃないならじっくり見られるので、>>764の言うとおり。

[766: 匿名さん]

新浦安は賃借人が見つからない厳しい状況に堪えきれず、畳の表替え、壁紙交換内装工事を早々に済ませる他、礼金を1つに落としたり、値引きや追加の修繕要求を受け入れる大家が従来にない勢いで増えています。
世間知らずの大家さんは、気がつかないまま相場とかけ離れた額や、色褪せた住戸をかつての相場で賃貸募集を続けます。
反応ない故、複数の業者に募集依頼をかけますが、不動産会社にこれは無理と切り捨てられているケースが多く放置物件と化すケースがあとをたちません。
一度、ライバル物件を見に行った方がいいと思います。
借りてが見つからない理由が見えてくるでしょう。
世間の目は思ってるほど甘くはありません。

[767: 匿名さん]

転勤したこと無い人多そうだよね。
妄想が多い。
転勤だと内覧さえしないで決めたりもあるよね。

[769: 匿名さん]

もちろん内覧できない場合は写真で決めるよ。
写真さえ見ないなんてことは無い。