プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[543: 匿名さん]

> ＞トリックじゃなくてテクニック。
> これを知っているならば、情報を提示出来てこそ反論できます。
> それを出せていない。
> 素人の憶測ではないのですかね？

え？書いてあるでしょ？
それで意味分からないってことは賃貸オーナーのプロセスを知らない／経験ないって
ことですよね。
それじゃ話かみ合わないはずですよ。

[544: 匿名さん]

>>535
＞赤字じゃないのに確定申告戻ってきて旨いっていう、謎のトリック話の説明頼むよ。
案の定、出まかせだったそうです。

[545: 匿名さん]

ご指摘の通りでしたね。

No.518 by 匿名さん　2012-08-24 14:54:53
>賃貸は震災のリスクは気にしないよ。
賃貸の人も気にしてるでしょ。現に浦安の人口は減り続ける。

No.519 by 匿名さん　2012-08-24 15:03:10
>賃貸はそんなに値崩れしてないのでは？
震災前にプラウド新浦安で17万円台や礼金1か月の賃貸募集なんかあったっけ？
25万ぐらいしてなかった？どう考えても値崩れじゃない？

No.520 by 匿名さん　2012-08-24 15:15:14
>今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
確定申告で戻るって言ってなかったっけ？
それ赤字でしょ。

[546: 匿名さん]

>>544
>案の定、出まかせだったそうです。
ですね。
理論破たんしても、負けを認めないかぎり負じゃないと思いたいんじゃないですか？

[547: マンション投資家さん]

俺の出番のようだね（笑）

巷で良く営業電話がかかってくる１ルームマンションのオーナーになって節税しませんか？
と言ってくる業者から話聞いてみることをオススメする。
知らないことがいろいろ分かるようになるよ。

そういう業者の提案のほとんどは
ローン＋管理費＞家賃収入　で、月々５０００円～１００００円のマイナス（手出し）提案。
でも確定申告で取り戻せて節税対策になりますよ、って言ってくる。

月々１万円の赤字部分で税金取り戻すんじゃなくて、ローンの金額は申告分に入らないから、
他で赤字になるようにしなきゃいけない。

月々１万程度の赤字で、確定申告時赤字申告できるなら、
月々１万の黒字でも確定申告で赤字申告にできることにもなる。
確定申告の黒字赤字は、月々収支の黒字赤字とイコールじゃないから。


> 賃貸の場合、経費に計上できるのは、建物部分の償却費、ローンの利子分、管理費等、固定資産税
> その他手数料などで、いい物件は黒字になるのが普通です。
> つまり確定申告で税金を払う。
>
> 確定申告で税金がもでってくる状況は健全ではないと思いますが、いかがでしょう。

これだけだったら赤字にできないから、巷で流行りの１ルームマンションのオーナーなんて誰もやらないよ。

[550: マンション投資家さん]

別のマンション投資家です。
ＣＦ黒字で申告が赤というのはそれ程珍しい話ではないですよ。
償却が大きかったり、特に物件購入の取得経費が入った場合。
ワンルーム投資程度でどうなるかは知らないし興味ないですが。
別に表立って自慢する話でも周りが囃し立てる程の話でもない。

[552: 匿名さん]

> 震災前と違い「賃貸でうま〜」とはならんでしょ。

十分ウマーだよ。

月々トントンな上に、税金が戻ってくる。
転勤が無かったら税金戻らないんだから、それだけで十分。

別に投資用の物件じゃないんだから。


> 売却で損切りが無難。ここのオーナーならば直ぐ取り戻せるよ。
> 買値−売値＜2000万ならＧＯ！

だから損切りする理由が分からん。
転勤無かったらそのまま住んでるんだから、損切りも何もない。

売却で損切りって言う話は、転勤どうとかじゃなくて
今すぐ新浦安から出ろって主張でしょ。

[553: 匿名]

転勤前提の話ですよ。
転勤無しなら皆さん住み続けるでしょ？

[554: 匿名さん]

> 転勤前提の話ですよ。

だったらわざわざ損切りすることないから賃貸の方が全然良いことになるじゃん。


> 転勤無しなら皆さん住み続けるでしょ？

そうそう。
だから売ったら損するけど、賃貸だったら損しない。

どっちが良いか明白。

[555: 匿名さん]

>551 まだ西側のゲートは直っとらんぞい
壁も崩れて補修中のところがいくつもあるがの
ゴミ集積所は見れるようにはなったのがよがった。よかった。

[557: 匿名さん]

>550
単年ではありうる話ですが、長期的にはあり得ない。

毎年キャッシュフロー黒字で、確定申告（青でも白でも）でお金が返ってくことはあり得ない。

大体投資でキャピタルゲインも期待できず、確定申告で税金が還付されるマンションに投資すこと自体が不可解です。

脱税せず、儲かる投資は収入が増え、税金を払わなけれればならないのが当たり前。

居住用のローン控除を悪用していれば、わかりませんが。

結論として、そんな収支キワキワの物件に投資していること自体が不思議ですが。

[558: 匿名]

だからこの物件は投資用じゃないって。

[559: 匿名さん]

>>557
理屈抜きで賃貸出せばトントンで税金戻って来てウマーって話しに違和感感じてたんですが、やっぱそうですよね？
被災マンホールの保存も決まってしまったし、ここは厳しそうですね。

[560: 匿名]

ローン控除の悪用は税務署が余程の間抜けじゃない限り無理

[561: 匿名さん]

>>560
いずれにしても、賃貸出せばトントンで税金戻って来てウマーと言うのは区分所有者がでっち上げた虚偽話か、脱税すればの犯罪コースでしょ。
そう言う場合もあるって書き込みのみで具体的な説明がまったくないのが良い証拠。

[562: 匿名]

結局、売却or賃貸論争の結論は売却でＦＡ？

でも現実的には、工事中の状況で買い手皆無だから賃貸に出すしか無いんじゃない？
どっちにしろ転勤になったら厳しいね。

[564: 匿名さん]

>>563
確かにそうですね。
震災に遭うリスクから回避出きたり、帰任時に数ある住宅の中から再度家探しが出来る点も良いですね。

[565: 匿名]

結論が出たようですね。
でも実際転勤の際、莫大な売却損を目の前にして賃貸を選択。
更なる損失拡大を招く人が多そう。まだはもうなり、もうはまだなり。

[566: 匿名さん]

＞莫大な売却損を目の前にして賃貸を選択。

実際は売却損を前に賃貸を選択というより、買い手がいなくて
自動的に賃貸になっちゃうんじゃない？
所有者に選択の余地が無いのが現実だと思うけど。


> (例外は、今住んでいる部屋に愛着があり、将来絶対戻ってきたい場合)
>
> 何故なら、五年後に中古を買えば良いのですから。

今投げ売って、５年後にプラウドの中古を買うのが得策だとも
思えないけどな。。。

賃貸で赤字になったとしても、売ってプラウド買い直す時の売却損と、賃貸の赤字を比べたら
５年程度なら賃貸の赤字の方が全然少ないんじゃないの？
シミュレーションできないから正確には分からないけど、なんとなくイメージ的に。

[567: 匿名]

ここで、今売ると大損だから、賃貸が得という意見がありますが、
現在の意思決定に過去の購入価格は関係ありません。
現在の意思決定が未来にどのような影響を与えるかが重要です。

単純に考えるために、以下のモデルを考えます。
・転勤等で、関東を5年間離れなくてはならなくなった。
・賃貸に出せば収支はゼロ。
(収支とは、白色申告でゼロと定義)

選択肢は
1.気に入っている部屋なので、手放したくないし他人入って欲しくないので、
何もしない。

2. 売却

3.賃貸

5年後の結果
⒈ 5年分の賃貸料金を失ったが、もとの気に入った住戸にカンバック。
2. プラウド中古を購入すれば、現在の売却価格と5年後の購入価格の差額がプラス。他の地域に住む選択肢や賃貸の選択肢もある。
３．5年間他人が住んだ家にカンバック。しかも資産価値は5年分落ちている。

どれがいいかは、自分の判断。

[568: 匿名]

確かに「何もしない」という選択肢がありましたね。
そもそも一度賃貸に出してカムバックする人の割合はどれくらいなんだろう。
定期借家で貸しても意外に舞い戻ることはなかったりして。

[569: 匿名さん]

>558
賃貸か売却かの選択には、投資用であるかないかは関係ありんありません。
また、過去いくらで買ったかということも関係ありません。

例えば、何だかの事情で、5年プラウドを離れなければならず、
賃貸に出すか、売却するかは、投資判断と同じです。
(例外は、今住んでいる部屋に愛着があり、将来絶対戻ってきたい場合)

何故なら、五年後に中古を買えば良いのですから。

たとえば
>431
のシミュレーションを概ね正とすれば(細かい点は色々問題がありますが)
キャシュフローは、赤字。

だったら4000万で売却して、5年後に中古を買えばよい。

フラウドのような特徴のない大型ファミリーマンションは、普通築十年で
新築販売価格の、デベロッパーの経費と利益分(本来の価値に関係ない分)で
3割下がります。だから、5年後は後一割は下がっているでしょう。

だからいまは売却して、5年後、また新浦に住みたければ、
そこで中古探すのがベターです。

と書いたのですが削除されまいた。

管理人さん何故ぜすか。理由を教えてください。

[571: 匿名さん]

今売って５年後買い戻して、２回分の手数料取られてそんなに得するかな？
むしろ損したりして。

新浦安以外に都心に近くて１００平米って他に無いから、売った人は結局買い戻してそう。

[572: 匿名さん]

>>569
431を参考に概算を出してみました。

定期借家5年、入居期間2013年3月～2016年3月、家賃17万円月、
ローン残3000万円、変動金利1%25年返済

結果は実収支-364万円（確定申告-18万円）

[573: 匿名さん]

実収支ってどういうイメージですか？
賃貸に出したら５年で３６４万円損するということ？

本来自分が払うべき金利とか管理費とかをマイナス計上にするとイメージが湧きにくいですね。
それは生活費みたいなもので、損とは思えない。
単純に賃貸に出したらいくら損するかを知りたいです。

[574: 匿名]

本来自分が払うべき金利とか管理費とかをマイナス計上にするとイメージが湧きにくいですね。

それは、そのままで正解。

抜けているのは、ローンの元金支払分のプラスです。

>543
の計算だと、毎年100万、毎年合計500万が抜けています。

つまり140万位の得になります。

[575: 匿名さん]

>>574
>抜けているのは、ローンの元金支払分のプラスです。
なるほど！
なら、五年後のプラウドの価格も見込んでおかないと。

毎年100万、5年合計500万以上下落と考えれば
つまり360万位の損になります。

[576: 匿名]

毎年100万の下落でおさまるといいですね。

[577: 匿名]

だから、今いるその家(最上階とか角部屋)に絶対に戻りたいという希望がない限り、
賃貸はないと思います。売って、他の中古を買えばいいのですから。
グランデやエアレジが安くなっているかもしれませんよ。
5年後には。

どうしても戻りたいなら、賃貸にせず別荘にすれば良いのです。
お金があれば。

[578: 匿名さん]

> 売って、他の中古を買えばいいのですから。
> グランデやエアレジが安くなっているかもしれませんよ。
> 5年後には。

仮に４５００万で売れたとして（残債３０００万）、
４５００ｘ０．９５－３０００＝１２７５万

５年後にローン３０００万で中古を買おうとすると、
（３０００＋１２７５）÷１．０５＝４０７０万

５年後には４０７０万以下の物件じゃないと、今売却する意味が無い気がするんだけど。
その金額でエアレジやグランデが買えるとは思えない。

それに５年分のローン返済を考えたら、４０００万以下の物件にしないと割りに合わない気がする。

[579: 匿名]

少なとも今売ろうとしてくる家(4500万)の同等品は、
5年後4000万以下で、売っていると思います。
プラウドの話ですが。

流石にエアレジやグランデがそこまで下がっている確信はありません。

[580: 匿名さん]

しかも、売らなかったらローン返してるんだから、
５年後に今と同じ３０００万のローンを組むのは損な気がする。

計算がよくわからないけど、今残債２０年３０００万だったとしたら、
５年後は残債いくらになってるの？

それくらい下がってないと売る意味無い気がするけど違う？

[581: 匿名]

自称マンション投資家や、
賃貸に出して、ウマ
と言った人の数値的反論を期待します。

今のところ、売却派の方が説得力があります。

[582: 匿名]

>578
流れを全く無視ですか。
572、574~579
を読めば自明だと思います。

ましてローンの残債なんて、ググれば一発。
ここで、聞くことではありません。

[583: 匿名]

>580
へでした。
ごめんなさい。

[584: 匿名]

値落ちについて
エアレジは理解出来ますが、グランデが下がりにくい訳は？

[585: 匿名]

価値については　これからの値付け具合でわかるでしょ

[586: 匿名]

売却がお得な場合の具体的な損益分岐点は？

上の例を使うと、今４５００万で売って、５年後に仮に価値が変わらず４５００万だったら
売却も大損だよね？

まぁ、５年後下がるだろうけど、いくら以下だったら今売却の方がお得になるの？

[587: 匿名さん]

>>586
＞売却がお得な場合の具体的な損益分岐点は？
都合が悪くなって話をそらしたい気持ちは分からなくもないですが、賃貸が良いと場当たり的に繰り
返した揚句、売却派に教えて教えてを繰り返す行為に呆ました。

売却派に教えてを繰り返す前に、賃貸に出すとトントンで税金帰ってきてウマーの数値的根拠説明か、
ギブアップ宣言をしてください。
これまで繰り返した場当たり的な意味不明な主張についてのけじめをつけるためです。

あまりにも卑怯でありお粗末です。

[588: 匿名]

そおムキにならずに

[589: 匿名さん]

そうです！そうです。
ムキにならずとも、賃貸に出すとトントンで税金帰ってきてウマーさんは、確固たる数値的根拠を披露してくれるに決まってますって。

どんなご説明をいただけるのか楽しみ楽しみ。

[590: 匿名さん]

賃貸vs売却って決着ついたんじゃないのかよ。
どっちも数値出せないのか。

[591: 匿名]

>586

今までの前提は、
ローン残3000万円、変動金利1%25年返済
売却すれば、4000万
賃貸にだせば、月17万
で5年後のシミュレーションです。
結果は、資産価値が下がらねければ、140万プラス。

あとは自分で判断するしかないでしょう。
私は500万は下がると思っているので、損得だけを考えるなら、
売却が得だと考えます。

正し、大前提が正しいのかが疑問です。

買う側から考えたら、月17万でしか貸せない中古をマンションを
4000万では買いません。

[592: 匿名]

>>572の表って正しいの？
どれがプラスかマイナスかよくわからんよな...