プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[502: 匿名]

「新浦安に住む人は家賃滞納しない」みたいに思っているようですが、給食費の未納率が高いのしってますか？

[503: 匿名さん]

> 「新浦安に住む人は家賃滞納しない」みたいに思っているようですが、給食費の未納率が高いのしってますか？

浦安市民で知らない人いないですよ。

そのリスクが怖ければ、家賃管理を不動産屋に任せれば良いだけでは。


賃貸経営のプロセス知ってますか？


>> 500さん

転勤を機に新浦安から離れたい人は売れば良いし、戻ってきたい人は貸せば良いだけでは？

[504: 匿名さん]

>転勤を機に新浦安から離れたい人は売れば良いし、戻ってきたい人は貸せば良いだけでは？
それおかしい。離れたい戻ってきたいかではなく、離れた方が良いか戻ってきた方が良いかです。

[505: 匿名さん]

感情優先はいけません

[506: 匿名さん]

>504
じゃあそれで。

数年の金額メリットなら断然賃貸だね。
長期は分からんけど、その頃には十分プラスになってるから、
賃貸の旨みがなくなったら転勤から戻れば良いしね。

[507: 匿名]

分譲を賃貸に出す場合、定期借家にしますよね。そうすると一般の家賃相場より安くなってしまい余り旨味が無いですよ。
まさか、一般の賃貸では出しませんよね。貸せたはいいけど一生戻れないなんてことも。

[508: 匿名さん]

>>507さん

確定申告で戻る＆住民税安だけでも旨みがあるのでは？

一般賃貸で、ずっと借り手がいてくれるならそれはそれで問題無しでは。

[509: 匿名さん]

定期借家の場合は法人契約は絶望的だから、個人賃貸人に家賃滞納される怖さが気になります。
もっとも一般で貸しても法人契約が激減している新浦安では避け難いリスクとも思えますが。

[510: 匿名さん]

>確定申告で戻る＆住民税安だけでも旨みがあるのでは？
それ赤字ってことです。旨みではなく痛みと言います。

[511: 匿名]

てことは売却も賃貸も絶望的ってこと？
売却→たとえどんな安値で買い叩かれても一時的な痛み
賃貸→安く貸してしまうと痛みが持続
売却のほうがリスクは少ないかな。

[512: 匿名さん]

>>485
>売買の方が決まるまでに賃貸より時間かかりますよね？
そんな事ありませんよ。設定価格次第です。でもいきなり叩き売りはしたくないですよね。
だったら、資金に余裕があるうちに売ってしまった方がいいです。

>二重家賃の補助が無い会社なら、なおさら次がすぐ決まるよう賃貸の方が良いのではないですか？
そんな考えで赤字の賃貸を運用していたら資金はドンドン減って行きます。
しかも貸していたら帰るに帰れないし、売るに売れなくなります。
資金力が衰える前に売りにかかりましょう。買い叩かれて今以上の大損をしないために。

[513: 匿名さん]

>>511
確かに。
永住する人はともかく、そんな感じですね。

[514: 匿名]

>>510
そうじゃないケースもあるよ。


>>511
だから賃貸は絶望的じゃないよ。

[516: 匿名]

転勤に際し住宅ローン有りのまま賃貸に出したときのリスク
●転勤先から戻ったときに借り主が出てくれない
●そのとき賃貸料よりも高い家賃に住むと差額分住宅ローンに加算
●二本住宅ローンは組めないので、新たな住宅購入は困難
などなど、まあローンが無ければ考慮しなくてもいいか

[517: 匿名さん]

> そんな考えで赤字の賃貸を運用していたら資金はドンドン減って行きます。

今賃貸に出してる人って赤字運用なの？
そうは見えないけど。


> しかも貸していたら帰るに帰れないし、売るに売れなくなります。
> 資金力が衰える前に売りにかかりましょう。買い叩かれて今以上の大損をしないために。

帰るに帰れないなら、入居者がいてくれてるんだから何の問題も無い。
今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
（ローン多い人は赤字だろうけど）


>売却→たとえどんな安値で買い叩かれても一時的な痛み

一時的な痛みでも、金額が比較にならないくらい大きいよ。


>賃貸→安く貸してしまうと痛みが持続

賃貸はそんなに値崩れしてないのでは？


> やっぱり売却の方が無難だね。
> 次の震災で絶望的な痛みに変わるかもしれないし。

次の震災のウワサもある中、買う人はほぼいない。
賃貸は震災のリスクは気にしないよ。

[518: 匿名さん]

>賃貸は震災のリスクは気にしないよ。
賃貸の人も気にしてるでしょ。現に浦安の人口は減り続ける。

[519: 匿名さん]

>賃貸はそんなに値崩れしてないのでは？
震災前にプラウド新浦安で17万円台や礼金1か月の賃貸募集なんかあったっけ？
25万ぐらいしてなかった？どう考えても値崩れじゃない？

[520: 匿名さん]

>今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
確定申告で戻るって言ってなかったっけ？
それ赤字でしょ。

[521: マンション投資家さん]

>> 今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
> 確定申告で戻るって言ってなかったっけ？
> それ赤字でしょ。

そうとも限らない。
赤字でも税金払うこともあるし、黒字でも戻る場合もある。
どの部分だけ見て赤字というか黒字というかにもよるけど。

[522: 匿名]

賃貸でも売却でも、需要が戻るまでどうにもならないのでは？
まずは、配管等完全に修復させることです

[523: 匿名]

毎月ちょこちょこ引っ越し入居があるから
需要はあるみたいね。
少ないけど今年売れた実績もあるみたいだし。

[524: 匿名]

シーガーデン16万、セレナヴィータ15万
徐々に相場は下落傾向

[525: 匿名さん]

そりゃ、定期借家で半年しか住めなかったら
15万でも激高だわ。
だから書き込みが無理矢理過ぎるって（笑）

[526: 匿名]

シーガーデンは三年だで〜
温泉もあるだで〜

[527: 匿名]

>521
何を基準に黒字赤字を論じてるのでしょうか。
確定申告ですか、キャシュフローですか。

キャッシュフローで黒字で、確定申告で赤字であるというのはかなり稀だと思います。
賃貸の場合、経費に計上できるのは、建物部分の償却費、ローンの利子分、管理費等、固定資産税
その他手数料などで、いい物件は黒字になるのが普通です。
つまり確定申告で税金を払う。

確定申告で税金がもでってくる状況は健全ではないと思いますが、いかがでしょう。

[528: 匿名]

必要経費をたんまり取ってるとか？

[529: 匿名さん]

>>528
架空経費なら脱税

[530: 匿名さん]

当然税理士の確認取ってるでしょ

[531: 匿名]

たかだか数十万で脱税なんてリスク高過ぎ。
税務署に聞きながらやるでしょ。
というか確定申告なんか聞きながらじゃないとできんよ。
医療費控除じゃないんだから。

[532: 匿名さん]

>>521
自称マンション投資家くん、詳しい説明よろしく！

[533: 匿名]

新船橋にもプラウドができる。先日第一期は即日完売
五年前モデルルームに初めて行ったころが懐かしい。今でもこのマンションはプラウドブランドのフラッグシップだと思う

[534: 匿名さん]

>>522
＞まずは、配管等完全に修復させることです
液状化被害のひどかった新町地区ですが、高洲地区だけ道路・下水共に液状化対策の予定が立ってないんですけど。
http://www.city.urayasu.chiba.jp/secure/29889/zumen-2.pdf

[535: 匿名さん]

>>533
>五年前モデルルームに初めて行ったころが懐かしい。
買っちゃった人？ここに何しにきてんの？ここは中古検討板だよ？もう一戸買うの？

>今でもこのマンションはプラウドブランドのフラッグシップだと思う
ごめん。それはないと思うわ。

プラウド東雲のＭＲで液状化対策を前面に出した営業方針見てないでしょ？
高洲は切り捨てられてるよ。

ところで、あなた>>521のマンション投資家さんなんでしょ？
赤字じゃないのに確定申告戻ってきて旨いっていう、謎のトリック話の説明頼むよ。

[536: 匿名]

521さん害っているのはキャッシュフローのことですよね？

[537: 匿名さん]

>>536
なにをいまさら。自作自演臭ぷんぷん

[538: 匿名]

535みたいな人が紛れ込むとスレが乱れる。
紳士的な応対要す。

[539: 匿名さん]

>>535
トリックじゃなくてテクニック。

白黒はっきり付けられないこと多いでしょ。
自営業もそうだし、企業の経費も同じ。

税理士の監査でOKなら問題ない。

[540: 匿名さん]

>>539
＞トリックじゃなくてテクニック。
これを知っているならば、情報を提示出来てこそ反論できます。
それを出せていない。
素人の憶測ではないのですかね？
それも出まかせ。

[543: 匿名さん]

> ＞トリックじゃなくてテクニック。
> これを知っているならば、情報を提示出来てこそ反論できます。
> それを出せていない。
> 素人の憶測ではないのですかね？

え？書いてあるでしょ？
それで意味分からないってことは賃貸オーナーのプロセスを知らない／経験ないって
ことですよね。
それじゃ話かみ合わないはずですよ。

[544: 匿名さん]

>>535
＞赤字じゃないのに確定申告戻ってきて旨いっていう、謎のトリック話の説明頼むよ。
案の定、出まかせだったそうです。

[545: 匿名さん]

ご指摘の通りでしたね。

No.518 by 匿名さん　2012-08-24 14:54:53
>賃貸は震災のリスクは気にしないよ。
賃貸の人も気にしてるでしょ。現に浦安の人口は減り続ける。

No.519 by 匿名さん　2012-08-24 15:03:10
>賃貸はそんなに値崩れしてないのでは？
震災前にプラウド新浦安で17万円台や礼金1か月の賃貸募集なんかあったっけ？
25万ぐらいしてなかった？どう考えても値崩れじゃない？

No.520 by 匿名さん　2012-08-24 15:15:14
>今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
確定申告で戻るって言ってなかったっけ？
それ赤字でしょ。

[546: 匿名さん]

>>544
>案の定、出まかせだったそうです。
ですね。
理論破たんしても、負けを認めないかぎり負じゃないと思いたいんじゃないですか？

[547: マンション投資家さん]

俺の出番のようだね（笑）

巷で良く営業電話がかかってくる１ルームマンションのオーナーになって節税しませんか？
と言ってくる業者から話聞いてみることをオススメする。
知らないことがいろいろ分かるようになるよ。

そういう業者の提案のほとんどは
ローン＋管理費＞家賃収入　で、月々５０００円～１００００円のマイナス（手出し）提案。
でも確定申告で取り戻せて節税対策になりますよ、って言ってくる。

月々１万円の赤字部分で税金取り戻すんじゃなくて、ローンの金額は申告分に入らないから、
他で赤字になるようにしなきゃいけない。

月々１万程度の赤字で、確定申告時赤字申告できるなら、
月々１万の黒字でも確定申告で赤字申告にできることにもなる。
確定申告の黒字赤字は、月々収支の黒字赤字とイコールじゃないから。


> 賃貸の場合、経費に計上できるのは、建物部分の償却費、ローンの利子分、管理費等、固定資産税
> その他手数料などで、いい物件は黒字になるのが普通です。
> つまり確定申告で税金を払う。
>
> 確定申告で税金がもでってくる状況は健全ではないと思いますが、いかがでしょう。

これだけだったら赤字にできないから、巷で流行りの１ルームマンションのオーナーなんて誰もやらないよ。

[550: マンション投資家さん]

別のマンション投資家です。
ＣＦ黒字で申告が赤というのはそれ程珍しい話ではないですよ。
償却が大きかったり、特に物件購入の取得経費が入った場合。
ワンルーム投資程度でどうなるかは知らないし興味ないですが。
別に表立って自慢する話でも周りが囃し立てる程の話でもない。