プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[421: 匿名]

419
じゃあ、なんで毎月引っ越しして来るんだろうね？

[422: 住民さん]

>>419さん

前にも書いた賃貸入居者だけど、賃貸側は地震の被害とか関係ないよ。
自分の希望に合うかどうかだけ。
吉祥寺と豊洲と新浦安見て新浦安にしたよ。

[423: 匿名さん]

4480万でもまだ売れないみたいですね
まだまだ買い手有利じすね

[431: 匿名さん]

>>418
>４０００万で売ったら大損だけど、１５－１８万で貸せたら損しないじゃん。
ローン残3000万円金利1%でシュミレーションしたところ、1年間で57～89万円の損害が生じると出ました。
このような住宅を賃貸に出すメリットはありません。
転勤の際は転居先で住む家の住宅費用も必要になります。

【18万円月ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ】
年間賃料　216万円（18万円月）
入居率　　0.92（3年間で3カ月空き）
賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
賃貸管理　△11万円（9千円月）
管理修繕　△42万円（3万5千円）
税金　　　△18万円
ﾛｰﾝ金利　 △30万円（3000万円の1%）
ﾛｰﾝ返済　 △136万円(3000万円変動金利1%25年返済)
収益　　　△57万円年（△4万8千円月）

【一部テキストを削除しました。管理担当】


【15万円月ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ】
年間賃料　180万円（15万円月）
入居率　　0.92（3年間で3カ月空き）
賃貸契約費△8万円（3年おき退去換算）
室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
賃貸管理　△11万円（9千円月）
管理修繕　△42万円（3万5千円）
税金　　　△18万円
ﾛｰﾝ金利　 △30万円（3000万円の1%）
ﾛｰﾝ返済　 △136万円(3000万円変動金利1%25年返済)
収益　　　△89万円年（△7万5千円月）

[432: 不動産業者さん]

↑
計算が良くわからん。
今現在、１５万で借りてる人いないと
思うので、１８万の方で。

賃貸管理費は無くても良いでしょ。
賃貸契約費？
室内修繕、年間１０万？

それでも５７万ならチャラじゃない？
4,000万で売ったら大損なんだよ？

なんか計算が無理矢理だなぁ。

[433: 匿名さん]

>>432
名前の欄が不動産業者になってますよ？

[434: 匿名さん]

>>431
ここは管理費と修繕費が割高なんで 私も貸すのは止めた方がいいと思います

>賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
客付け報酬１８万円と更新用９万円の代金２７万割る3年ですね
>室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
ハウスクリーニングと畳表替えや壁紙交換代金で３０万割る3年ですね
１００m2越えならそんなもんでしょう

[435: 匿名さん]

>>432
異論があるなら、具体的な値を示せばいいじゃないですか
不動産業なんでしょ

[436: 匿名さん]

もうちょい築古マンソンのオーナーが通りますよっと。


> >賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
> 客付け報酬１８万円と更新用９万円の代金２７万割る3年ですね

３年おきに退去だったら、敷２礼２の場合＋１８万割る３年では？


> >室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
> ハウスクリーニングと畳表替えや壁紙交換代金で３０万割る3年ですね

たった３年おきに畳替えとか壁紙交換なんてしない・・・
タバコ不可にしたら尚更。


> 賃貸管理　△11万円（9千円月）

１ルームマンションの方は管理してもらってるけど、この地域は管理してもらう必要あまり無いと思う。
ここは人それぞれだけど、無しでもいいんじゃないかな。


年間－５７万かどうかは、ローン金額がオーナーによって違うから何ともいえないけど、
このマンションで１８万で貸したら、いったとしても月々－１万くらいじゃないかな。
仮にローン＋管理費で２０万払ってたとしても、年間△２４万。
固定資産税とかあるかもしれないけど、そんなの転勤じゃなくても払うし。


> 転勤の際は転居先で住む家の住宅費用も必要になります。

普通、転勤の場合は２重家賃にならない処置があるはずだよ。
貸せるまではどちらかの家賃会社負担とか。
海外転勤の場合には会社が払ってくれるところも多いしね。

２重家賃になるのに転勤させられる会社ってあるのかな？

[437: 匿名]

434
3年毎に壁紙張り替えるなんて素晴らしいオーナーさんだなぁ。

[438: 匿名さん]

やはり、築年数のいった安アパートを貸しに出している大家さんとは一味違いますね。

[439: 匿名]

たまにはこの掲示板も役に立つね。
こんな工事中で投売りするより貸した方が良さそう。

[440: 匿名さん]

今転勤なら、貸すのは止めたほうがいいよ。
数字が物語っている。
悪いことは言わない、工事が終わるタイミングで売り払いな。
大損害回避したいなら。

[441: 不動産業者さん]

大損害を回避するためにも賃貸。
来年からガンガン増税なんだから尚更。
むしろ転勤でラッキー。

[442: 匿名さん]

賃貸あり得なさ過ぎでしょ
どう見ても泥船

[443: 匿名]

売却は大損確定。
賃貸はトントン+税金バック。

売却薦めてる人は、単にYahoo不動産で値段下がるのを
見たいだけでしょ。

[444: ご近所さん]

賃貸に出すと簡単に言っても、新浦安地区でこれだけ賃貸物件が増えてくると借りる側もより厳しく見るだろうし、そもそもそんなにたくさん新浦安を希望する人がいるのだろうか？

[445: 匿名さん]

借り手がいなかったら買い手なんてもっといないじゃん。

[446: 住まいに詳しい人]

在庫かかえすぎでないの。

[447: 周辺住民さん]

借り手も買い手も少ないのは間違いない無さそうですね。
マンションはまだマシのようだけど、戸建ては取引あるのかな？不動産屋のみなさん？

碧浜や舞浜の戸建てはどんどん値段が下がっていくだけで、売り物件が減っていないような気がするんだけど。
碧浜なんて震災前は億超えていなかったっけ？

[448: 匿名さん]

>>447
プラウド新浦安の150m2真南角部屋も上階は1億超えてた。
震災後、中層階が売ってたが4割引ぐらいいってたと思う。
貸そうとしても借りてつかなかったんだろうな。

[450: 匿名]

毎月引っ越してくる人がいるのはなんなんだ？

[451: 匿名]

>>450
ヤフー不動産では3割引も珍しくありません。
実際には4割引とかで取引されてるとかじゃないですか？

[452: 匿名さん]

甘いな。三割引きだと御の字だよ。
ただ四割引きなら売れるという保証もないから実際は
値段がつけれないんだよ。

普通、四割引きでは売りたくね〜よ。

賃貸が総合的に無難な選択だと俺は思う。

[453: 匿名さん]

>>431
とりあえず、シミュレーションな

[454: 匿名さん]

自分は転勤ならその機会に売った方が無難だと思う。
ここは長期間高いリスクがつきまとう賃貸物件だと思うから。

地震でライフラインが損壊するリスク、高額な修繕費が必要になるリスク、家賃相場が大幅下落するリスク、賃借人が見つからないリスク、賃借人に家賃滞納されるリスク、商業施設が撤退するリスク、バスの路線が減少するリスク。

[455: 匿名さん]

>>453
君さ、何をして欲しいの？

[456: 匿名さん]

>>453
君は何をして欲しいの？

[457: 匿名さん]

>>454
転勤だったら貸借人が見つからないリスクは無いでしょ？
転勤とか家貸したこと無くて想像で言ってるの？　

[459: 匿名さん]

だから、転勤だったら家賃補助あるでしょ、って話。

持ち家を貸せないかもしれないリスクは新浦安に限ったことじゃないから、
家賃補助なかったら転勤できないでしょ。

[461: 匿名さん]

>>460

転勤先の家賃補助があれば同じ事では？
転勤無かったら、プラウドの家賃は払うわけだし。

今流行りのマンション経営だったら、空き室リスクはあるけど、
転勤だったら２重家賃になることはないんだから、空き室リスクは無いかと。

[462: 匿名さん]

>>459
>持ち家を貸せないかもしれないリスクは新浦安に限ったことじゃないから、
それは無い。関東でここまで酷い被災をしたのは新浦安に限っての話。

判断力に著しい問題あるんじゃない？
だからこんなところに家買ったんだろうけど。

[463: 匿名さん]

>>460
稀同感。そうそう無いよだろ。

[464: 匿名]

>>462

空き室リスクは新浦安だけってこと？

それなら猫も杓子もマンション経営したら儲かってウハウハだね。
どんな物件でも空き室リスクが無いなんてすごい話だな。
本当に家賃収入したことある？

[465: 匿名さん]

>>463
転勤で二重家賃になっちゃう会社なんてそうそう無いよ。

[467: 匿名さん]

>>466

> 通常、持ち家の人が転勤する場合、ローンが有ろうがあるまいが、転勤先の家賃(社宅費)は取られると思います。

転勤先の家賃必要ですよね。
でも、持ち家のローンも払える余裕のある人はいないですよね。

だから、持ち家を売るか、貸すかに出して、売れるか、貸せるかしたら
転勤先の家賃を払う。

売れもしない、貸すこともできなかったら、どちらか一方の家賃を会社が補助する仕組みがあるはずです。
通常はどちら安い方を会社が払う。

例えば、半年間買い手も借り手もいなかったら半年分のどちらかの家賃を会社が払って、
半年後、買い手か借り手が現れたら、それ以降会社の補助がなくなる仕組です。


今巷で営業電話がかかってくるマンション経営は、当然こんな仕組は無いので、
空き室になったらキツいですが、転勤の場合はこういう補助があるので、空き室リスクはあまりありません。
（あまり無いというのは、最長３年間とか期限を設けてるのが通常）


その仕組が無かったら、持ち家の人は転勤できないでしょう。
どこに住んでても。

[468: 匿名]

海外転勤の場合は、家賃、お手伝いさん、運転手とか全て会社持ちのところが多いよね。
そしたら借りてくれたらまんま副収入だし、
借り手いなくても日本にいたら自分が払うんだから
痛くない。

[469: 匿名さん]

普通は転勤で2重家賃の話出たら意味分かるよ。

[470: 匿名]

オレ国家公務員だけどそんな社宅制度ない。

[471: 匿名さん]

＞その仕組が無かったら、持ち家の人は転勤できないでしょう。
仕組みが無いので転勤できません。
クビですかね？

[472: 匿名さん]

>>467
>その仕組が無かったら、持ち家の人は転勤できないでしょう。
いえ、出来ます。
新安に家買うから大変なだけです.
家賃収入がゼロなど自業自得です。

[473: 匿名さん]

福利厚生がほとんど無い外資だけど鹿児二重家賃回避制度あるよ。

うちの会社も福岡から転勤してきた人いるけど、
まだ借り手見つかってないって。

退去後すぐに借り手見つかったとしても、
家賃収入まで１、２ヶ月のタイムラグはあるでしょ。
それ自腹な会社なんて嫌過ぎる…

[474: サラリーマンさん]

都内であっても分譲賃貸を探して見に行く時って、ほとんど空き家。

中古マンションを買う時は居住中でも見に行くけど、借りる時はほとんどが退去してから。
ということは、転勤先の家賃と持ち家の家賃が同時に発生するのが普通。
それを補助する仕組は普通ある。　人事に確認したほうが良い。


> 新安に家買うから大変なだけです.
> 家賃収入がゼロなど自業自得です。

だから
↑どうにかして新浦安を貶めたいだけってのがバレる。


　

[475: 匿名さん]

豊洲住みです。昨日、船橋のイケアに行く途中、この辺、見てみました。確かに、液状化の痕跡あるけど、思ったほどじゃなかったです。豊洲と比べて敷地の使い方にゆとりがあっていいなあ、って思いました。

[476: 匿名]

部屋が借金の担保でしょ？
借金の残高以下でしか売れないから困っているんですよ。

[478: 匿名]

うちの会社はローンと転勤先家賃を比べて
どちらか安い方の補助が出る。
管理費、駐車場代は対象外。

ローンがなかったら補助無しみたい。

[479: サラリーマンさん]

>>477さん

それが納得できなかったら、転勤のために二重家賃発生する方が納得できないんじゃない？
転勤さえなかったら何の不利益も被らないのに。
会社都合で転勤するのにさらに持ち出しまでしなきゃいけないのも納得できないのでは。

[480: 匿名]

>476
さすがに残債以下で売ってる部屋はないでしょ。
なんかもう無理矢理な書き込み多いな…

[481: 匿名さん]

>>476
＞借金の残高以下でしか売れないから困っているんですよ。
ですね。相当困っているでしょう。
相場観からかけ離れた金額で売りに出てる物件や、大損するからと賃貸をやたら勧めする人物は恐らくそのケースでは？
一方、ローン残高が少ない区分所有者は安い価格で売りに出して損切りにかかっている。
現在売りに出ている物件が初期値の1割引きから3割引きと幅広い価格帯になっているのはそこらへんの事情があるのだと思います。

>>477
＞なんか納得できないな。
確かに。取って付けたような話ですね。仮にあってもまれな部類でしょう。
良く聞く転勤時の補助形態はローン残有無関係なく、100%,75%,50%,10万,7万,数万,0円で期限は1,3,5年間といったところです。

[482: 匿名さん]

>>480
あなたが一番無理やりな話をしていると思います。

[484: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

転勤の時に持ち家だったら、二重家賃になっちゃう会社なんてあるんだ…
そしたら持ち家の人は、みんな転勤断っちゃうじゃん。
そしたら会社の人事が廻らないんじゃない？
だから二重家賃を回避させる補助があるのが普通だと思うけど違うの？

[485: 匿名さん]

>>481さん

賃貸薦める人はおかしいみたいな感じだけど、
売買の方が決まるまでに賃貸より時間かかりますよね？

二重家賃の補助が無い会社なら、なおさら次がすぐ決まるよう賃貸の方が良いのではないですか？

[487: 匿名さん]

>>481さんは自分が持ち家で転勤になったらどうするんだろう？
多少の重複家賃は会社のために自腹するのかな？

[488: 匿名]

そもそもの前提条件が違う。病気や介護などを会社が考慮することはあるかも知れないが、住宅ローンのことなど人事に影響しないと思います。

[489: サラリーマンさん]

488さんに同意。
ローンがあるからという理由で転勤に配慮してくれるような「優しい」会社ってあるんですか？
うちは家を買うと半数は転勤になるというジンクスがあるんだけど。

[490: サラリーマンさん]

> ローンがあるからという理由で転勤に配慮してくれるような「優しい」会社ってあるんですか？

ローンがあるから転勤に配慮してくれるのではなくて、

転勤の時に、転勤先の家賃とで二重に家賃を払うことのないように考慮してくれる　ってことです。


>>489さんの会社は、持ち家の方が転勤になったらどうするんですか？

例えば１０／１から転勤先に住んだとして、スムーズに持ち家を売却するなり賃貸に出せたとしても、
１，２ヶ月の重複家賃は発生するのではないですか？
それは自腹なのですか？

[491: 匿名]

>>489の言う通り家買うと転勤になるパターンが多いな。

重複家賃も何も転勤先の家賃を会社の規定に応じて補助してくれるだけだろ。

[492: サラリーマンさん]

> 491さん

> 重複家賃も何も転勤先の家賃を会社の規定に応じて補助してくれるだけだろ。


転勤先の家賃を会社が全額補助してくれるなら、プラウドを賃貸に出して、仮に借り手が１年間見つからなかったとしても
まったく問題無しですよね。
この話はどなたかの「賃貸の場合は空き家リスクがある。１年間空き家だったら無収入で耐えられるか？」みたいな書き込みを
受けてのことだと思います。

[493: 匿名]

ローンの件は全て個人の問題ですね。
転勤先に社宅が無いとき代用社宅として規程の範囲内で賃貸マンションを借りる制度があり、会社によって家賃(社宅代)に差があるってことでしょ。
稀に会社から住宅ローン補助があるらしいが転勤云々は関係ないのでは。

[494: 匿名さん]

うちの会社は住宅補助も社宅も全くないけど、
転勤で二重家賃の不利益が無いように、

持ち家家族帯同ならどちらかの家賃支給(月々ローン金額考慮)
持ち家単身赴任なら転勤先家賃全額支給
賃貸家族帯同なら補助無し
賃貸単身赴任なら転勤先家賃全額支給

になるな。
これが無かったら確かに持ち家の人はみんな転勤断わるだろうね。

[495: 匿名]

移動命令を断われるの？
羨ましいな。
うちは無理。

[497: 匿名さん]

強制したら転職されちゃうし、モチベーション低いまま
転勤させても生産性悪いから、かどうか実際の理由は分からないけど、
嫌だったらNOと言える。

上司の心象良く無いだろうから考課会議とかで不利になりそうだけど。

[498: 匿名さん]

>>496
>家賃補助があったとしても、自分は転勤ならその機会に売った方が無難だと思う。
どっちに転んでも損にはかわらないのでは？
>ここは長期間高いリスクがつきまとう賃貸物件だと思うから。
ここは分譲マンションです。

>地震でライフラインが損壊するリスク、高額な修繕費が必要になるリスク、家賃相場が大幅下落するリスク、賃借人が見つからないリスク、賃借人に家賃滞納されるリスク、商業施設が撤退するリスク、バスの路線が減少するリスク。
悲観的過ぎます。
高洲の発展がカギになると思いますが。

[499: サラリーマンさん]

>家賃補助があったとしても、自分は転勤ならその機会に売った方が無難だと思う。

前にも出ましたけど、売ったら損。
貸したら確定申告で損はしませんよ。

私は転勤になったら貸します。
転勤終わったらこのマンションに戻ってきたいので。
売っても出てる値段だったら売る気にもならない。


>地震でライフラインが損壊するリスク、高額な修繕費が必要になるリスク、家賃相場が大幅下落するリスク、賃借人が見つからないリスク、賃借人に家賃滞納されるリスク、商業施設が撤退するリスク、バスの路線が減少するリスク。


二十年間くらい転勤するんですか？

転勤なんて長くても３，５年。会社によるでしょうが。
その期間なら上記のリスクはほぼ無いですよね。

貸借人に家賃滞納されるリスク？　
法人契約ならそんなリスク無いですし、個人契約でも新浦安に住むような方には家賃滞納リスクは少ないですよね。

　

[502: 匿名]

「新浦安に住む人は家賃滞納しない」みたいに思っているようですが、給食費の未納率が高いのしってますか？

[503: 匿名さん]

> 「新浦安に住む人は家賃滞納しない」みたいに思っているようですが、給食費の未納率が高いのしってますか？

浦安市民で知らない人いないですよ。

そのリスクが怖ければ、家賃管理を不動産屋に任せれば良いだけでは。


賃貸経営のプロセス知ってますか？


>> 500さん

転勤を機に新浦安から離れたい人は売れば良いし、戻ってきたい人は貸せば良いだけでは？

[504: 匿名さん]

>転勤を機に新浦安から離れたい人は売れば良いし、戻ってきたい人は貸せば良いだけでは？
それおかしい。離れたい戻ってきたいかではなく、離れた方が良いか戻ってきた方が良いかです。

[505: 匿名さん]

感情優先はいけません

[506: 匿名さん]

>504
じゃあそれで。

数年の金額メリットなら断然賃貸だね。
長期は分からんけど、その頃には十分プラスになってるから、
賃貸の旨みがなくなったら転勤から戻れば良いしね。

[507: 匿名]

分譲を賃貸に出す場合、定期借家にしますよね。そうすると一般の家賃相場より安くなってしまい余り旨味が無いですよ。
まさか、一般の賃貸では出しませんよね。貸せたはいいけど一生戻れないなんてことも。

[508: 匿名さん]

>>507さん

確定申告で戻る＆住民税安だけでも旨みがあるのでは？

一般賃貸で、ずっと借り手がいてくれるならそれはそれで問題無しでは。

[509: 匿名さん]

定期借家の場合は法人契約は絶望的だから、個人賃貸人に家賃滞納される怖さが気になります。
もっとも一般で貸しても法人契約が激減している新浦安では避け難いリスクとも思えますが。

[510: 匿名さん]

>確定申告で戻る＆住民税安だけでも旨みがあるのでは？
それ赤字ってことです。旨みではなく痛みと言います。

[511: 匿名]

てことは売却も賃貸も絶望的ってこと？
売却→たとえどんな安値で買い叩かれても一時的な痛み
賃貸→安く貸してしまうと痛みが持続
売却のほうがリスクは少ないかな。

[512: 匿名さん]

>>485
>売買の方が決まるまでに賃貸より時間かかりますよね？
そんな事ありませんよ。設定価格次第です。でもいきなり叩き売りはしたくないですよね。
だったら、資金に余裕があるうちに売ってしまった方がいいです。

>二重家賃の補助が無い会社なら、なおさら次がすぐ決まるよう賃貸の方が良いのではないですか？
そんな考えで赤字の賃貸を運用していたら資金はドンドン減って行きます。
しかも貸していたら帰るに帰れないし、売るに売れなくなります。
資金力が衰える前に売りにかかりましょう。買い叩かれて今以上の大損をしないために。

[513: 匿名さん]

>>511
確かに。
永住する人はともかく、そんな感じですね。

[514: 匿名]

>>510
そうじゃないケースもあるよ。


>>511
だから賃貸は絶望的じゃないよ。

[516: 匿名]

転勤に際し住宅ローン有りのまま賃貸に出したときのリスク
●転勤先から戻ったときに借り主が出てくれない
●そのとき賃貸料よりも高い家賃に住むと差額分住宅ローンに加算
●二本住宅ローンは組めないので、新たな住宅購入は困難
などなど、まあローンが無ければ考慮しなくてもいいか

[517: 匿名さん]

> そんな考えで赤字の賃貸を運用していたら資金はドンドン減って行きます。

今賃貸に出してる人って赤字運用なの？
そうは見えないけど。


> しかも貸していたら帰るに帰れないし、売るに売れなくなります。
> 資金力が衰える前に売りにかかりましょう。買い叩かれて今以上の大損をしないために。

帰るに帰れないなら、入居者がいてくれてるんだから何の問題も無い。
今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
（ローン多い人は赤字だろうけど）


>売却→たとえどんな安値で買い叩かれても一時的な痛み

一時的な痛みでも、金額が比較にならないくらい大きいよ。


>賃貸→安く貸してしまうと痛みが持続

賃貸はそんなに値崩れしてないのでは？


> やっぱり売却の方が無難だね。
> 次の震災で絶望的な痛みに変わるかもしれないし。

次の震災のウワサもある中、買う人はほぼいない。
賃貸は震災のリスクは気にしないよ。

[518: 匿名さん]

>賃貸は震災のリスクは気にしないよ。
賃貸の人も気にしてるでしょ。現に浦安の人口は減り続ける。

[519: 匿名さん]

>賃貸はそんなに値崩れしてないのでは？
震災前にプラウド新浦安で17万円台や礼金1か月の賃貸募集なんかあったっけ？
25万ぐらいしてなかった？どう考えても値崩れじゃない？

[520: 匿名さん]

>今の家賃相場なら赤字にならないでしょ。
確定申告で戻るって言ってなかったっけ？
それ赤字でしょ。