プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[421: 匿名]

419
じゃあ、なんで毎月引っ越しして来るんだろうね？

[422: 住民さん]

>>419さん

前にも書いた賃貸入居者だけど、賃貸側は地震の被害とか関係ないよ。
自分の希望に合うかどうかだけ。
吉祥寺と豊洲と新浦安見て新浦安にしたよ。

[423: 匿名さん]

4480万でもまだ売れないみたいですね
まだまだ買い手有利じすね

[431: 匿名さん]

>>418
>４０００万で売ったら大損だけど、１５－１８万で貸せたら損しないじゃん。
ローン残3000万円金利1%でシュミレーションしたところ、1年間で57～89万円の損害が生じると出ました。
このような住宅を賃貸に出すメリットはありません。
転勤の際は転居先で住む家の住宅費用も必要になります。

【18万円月ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ】
年間賃料　216万円（18万円月）
入居率　　0.92（3年間で3カ月空き）
賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
賃貸管理　△11万円（9千円月）
管理修繕　△42万円（3万5千円）
税金　　　△18万円
ﾛｰﾝ金利　 △30万円（3000万円の1%）
ﾛｰﾝ返済　 △136万円(3000万円変動金利1%25年返済)
収益　　　△57万円年（△4万8千円月）

【一部テキストを削除しました。管理担当】


【15万円月ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ】
年間賃料　180万円（15万円月）
入居率　　0.92（3年間で3カ月空き）
賃貸契約費△8万円（3年おき退去換算）
室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
賃貸管理　△11万円（9千円月）
管理修繕　△42万円（3万5千円）
税金　　　△18万円
ﾛｰﾝ金利　 △30万円（3000万円の1%）
ﾛｰﾝ返済　 △136万円(3000万円変動金利1%25年返済)
収益　　　△89万円年（△7万5千円月）

[432: 不動産業者さん]

↑
計算が良くわからん。
今現在、１５万で借りてる人いないと
思うので、１８万の方で。

賃貸管理費は無くても良いでしょ。
賃貸契約費？
室内修繕、年間１０万？

それでも５７万ならチャラじゃない？
4,000万で売ったら大損なんだよ？

なんか計算が無理矢理だなぁ。

[433: 匿名さん]

>>432
名前の欄が不動産業者になってますよ？

[434: 匿名さん]

>>431
ここは管理費と修繕費が割高なんで 私も貸すのは止めた方がいいと思います

>賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
客付け報酬１８万円と更新用９万円の代金２７万割る3年ですね
>室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
ハウスクリーニングと畳表替えや壁紙交換代金で３０万割る3年ですね
１００m2越えならそんなもんでしょう

[435: 匿名さん]

>>432
異論があるなら、具体的な値を示せばいいじゃないですか
不動産業なんでしょ

[436: 匿名さん]

もうちょい築古マンソンのオーナーが通りますよっと。


> >賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
> 客付け報酬１８万円と更新用９万円の代金２７万割る3年ですね

３年おきに退去だったら、敷２礼２の場合＋１８万割る３年では？


> >室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
> ハウスクリーニングと畳表替えや壁紙交換代金で３０万割る3年ですね

たった３年おきに畳替えとか壁紙交換なんてしない・・・
タバコ不可にしたら尚更。


> 賃貸管理　△11万円（9千円月）

１ルームマンションの方は管理してもらってるけど、この地域は管理してもらう必要あまり無いと思う。
ここは人それぞれだけど、無しでもいいんじゃないかな。


年間－５７万かどうかは、ローン金額がオーナーによって違うから何ともいえないけど、
このマンションで１８万で貸したら、いったとしても月々－１万くらいじゃないかな。
仮にローン＋管理費で２０万払ってたとしても、年間△２４万。
固定資産税とかあるかもしれないけど、そんなの転勤じゃなくても払うし。


> 転勤の際は転居先で住む家の住宅費用も必要になります。

普通、転勤の場合は２重家賃にならない処置があるはずだよ。
貸せるまではどちらかの家賃会社負担とか。
海外転勤の場合には会社が払ってくれるところも多いしね。

２重家賃になるのに転勤させられる会社ってあるのかな？

[437: 匿名]

434
3年毎に壁紙張り替えるなんて素晴らしいオーナーさんだなぁ。

[438: 匿名さん]

やはり、築年数のいった安アパートを貸しに出している大家さんとは一味違いますね。

[439: 匿名]

たまにはこの掲示板も役に立つね。
こんな工事中で投売りするより貸した方が良さそう。

[440: 匿名さん]

今転勤なら、貸すのは止めたほうがいいよ。
数字が物語っている。
悪いことは言わない、工事が終わるタイミングで売り払いな。
大損害回避したいなら。

[441: 不動産業者さん]

大損害を回避するためにも賃貸。
来年からガンガン増税なんだから尚更。
むしろ転勤でラッキー。

[442: 匿名さん]

賃貸あり得なさ過ぎでしょ
どう見ても泥船

[443: 匿名]

売却は大損確定。
賃貸はトントン+税金バック。

売却薦めてる人は、単にYahoo不動産で値段下がるのを
見たいだけでしょ。

[444: ご近所さん]

賃貸に出すと簡単に言っても、新浦安地区でこれだけ賃貸物件が増えてくると借りる側もより厳しく見るだろうし、そもそもそんなにたくさん新浦安を希望する人がいるのだろうか？

[445: 匿名さん]

借り手がいなかったら買い手なんてもっといないじゃん。

[446: 住まいに詳しい人]

在庫かかえすぎでないの。

[447: 周辺住民さん]

借り手も買い手も少ないのは間違いない無さそうですね。
マンションはまだマシのようだけど、戸建ては取引あるのかな？不動産屋のみなさん？

碧浜や舞浜の戸建てはどんどん値段が下がっていくだけで、売り物件が減っていないような気がするんだけど。
碧浜なんて震災前は億超えていなかったっけ？

[448: 匿名さん]

>>447
プラウド新浦安の150m2真南角部屋も上階は1億超えてた。
震災後、中層階が売ってたが4割引ぐらいいってたと思う。
貸そうとしても借りてつかなかったんだろうな。

[450: 匿名]

毎月引っ越してくる人がいるのはなんなんだ？

[451: 匿名]

>>450
ヤフー不動産では3割引も珍しくありません。
実際には4割引とかで取引されてるとかじゃないですか？

[452: 匿名さん]

甘いな。三割引きだと御の字だよ。
ただ四割引きなら売れるという保証もないから実際は
値段がつけれないんだよ。

普通、四割引きでは売りたくね〜よ。

賃貸が総合的に無難な選択だと俺は思う。

[453: 匿名さん]

>>431
とりあえず、シミュレーションな

[454: 匿名さん]

自分は転勤ならその機会に売った方が無難だと思う。
ここは長期間高いリスクがつきまとう賃貸物件だと思うから。

地震でライフラインが損壊するリスク、高額な修繕費が必要になるリスク、家賃相場が大幅下落するリスク、賃借人が見つからないリスク、賃借人に家賃滞納されるリスク、商業施設が撤退するリスク、バスの路線が減少するリスク。

[455: 匿名さん]

>>453
君さ、何をして欲しいの？

[456: 匿名さん]

>>453
君は何をして欲しいの？

[457: 匿名さん]

>>454
転勤だったら貸借人が見つからないリスクは無いでしょ？
転勤とか家貸したこと無くて想像で言ってるの？　

[459: 匿名さん]

だから、転勤だったら家賃補助あるでしょ、って話。

持ち家を貸せないかもしれないリスクは新浦安に限ったことじゃないから、
家賃補助なかったら転勤できないでしょ。

[461: 匿名さん]

>>460

転勤先の家賃補助があれば同じ事では？
転勤無かったら、プラウドの家賃は払うわけだし。

今流行りのマンション経営だったら、空き室リスクはあるけど、
転勤だったら２重家賃になることはないんだから、空き室リスクは無いかと。

[462: 匿名さん]

>>459
>持ち家を貸せないかもしれないリスクは新浦安に限ったことじゃないから、
それは無い。関東でここまで酷い被災をしたのは新浦安に限っての話。

判断力に著しい問題あるんじゃない？
だからこんなところに家買ったんだろうけど。

[463: 匿名さん]

>>460
稀同感。そうそう無いよだろ。

[464: 匿名]

>>462

空き室リスクは新浦安だけってこと？

それなら猫も杓子もマンション経営したら儲かってウハウハだね。
どんな物件でも空き室リスクが無いなんてすごい話だな。
本当に家賃収入したことある？

[465: 匿名さん]

>>463
転勤で二重家賃になっちゃう会社なんてそうそう無いよ。

[467: 匿名さん]

>>466

> 通常、持ち家の人が転勤する場合、ローンが有ろうがあるまいが、転勤先の家賃(社宅費)は取られると思います。

転勤先の家賃必要ですよね。
でも、持ち家のローンも払える余裕のある人はいないですよね。

だから、持ち家を売るか、貸すかに出して、売れるか、貸せるかしたら
転勤先の家賃を払う。

売れもしない、貸すこともできなかったら、どちらか一方の家賃を会社が補助する仕組みがあるはずです。
通常はどちら安い方を会社が払う。

例えば、半年間買い手も借り手もいなかったら半年分のどちらかの家賃を会社が払って、
半年後、買い手か借り手が現れたら、それ以降会社の補助がなくなる仕組です。


今巷で営業電話がかかってくるマンション経営は、当然こんな仕組は無いので、
空き室になったらキツいですが、転勤の場合はこういう補助があるので、空き室リスクはあまりありません。
（あまり無いというのは、最長３年間とか期限を設けてるのが通常）


その仕組が無かったら、持ち家の人は転勤できないでしょう。
どこに住んでても。

[468: 匿名]

海外転勤の場合は、家賃、お手伝いさん、運転手とか全て会社持ちのところが多いよね。
そしたら借りてくれたらまんま副収入だし、
借り手いなくても日本にいたら自分が払うんだから
痛くない。

[469: 匿名さん]

普通は転勤で2重家賃の話出たら意味分かるよ。

[470: 匿名]

オレ国家公務員だけどそんな社宅制度ない。