プラウド新浦安（中古)

[匿名はん]

竣工からもうすぐ１年。「注目中古物件」が誕生します。
検討者も住民の方も有益な情報交換をしましょう。

そういえば、謙さん、近所では見かけませんね。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米
公庫融資：なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[340: 匿名]

パームコートが100越えで4390万で出ていますね。実質4200万位かな？

[341: 匿名]

さすがに安いわ。賃貸より月払安いからね。

[342: 匿名さん]

引っ越して来る人は賃貸だろ。
みんな出て行きたいから、売ったり賃貸に出したり様々な方法で脱出を図ってるよ。

[343: 匿名さん]

高い修繕費や管理費入れて考えたら、まだまだ賃貸の方がいいんじゃない？
ここは被災のリスクも高いし。

マンション値引きの榊氏は震災後1～2年160万円坪、その後130～140万円坪、10年後は100万円坪ってどっかで予想してたよ。

[347: 匿名さん]

今年引っ越してきました。

>>344

田舎かもしれないけど、都内まで通勤１時間以内だし、
広い！し、他、同じような値段で吉祥寺とかも見たけど、
断然こっちだったなぁ。
子供の通学も近くて親としても安心。


デメリットは大地震以外に何があるんだろ？

[348: 匿名]

こんなにいっぱいマンションがある中で、
なぜプラウドシリーズだけ被害が大きかったということがリスクです。

日の出のマンションがほとんど被害がない中で、
マリナだけなぜ？

大手、清水と竹が施工したマンションの被害が特出していた事実を鑑み、
野村プロデュースのマンションを買う気にはなりません。

[349: 匿名]

買う気⇒
住む気でした。

[350: 匿名]

>347
もしかして、地震の被害聞いていないのですか。
高洲では、ここだけですよ。駐車場が液状化して、車が没し廃車になったのは。

[351: 347]

>>350

ええっ！！！！！！！
そうなんですか！！！！


なわけないでしょ。
当然聞いてますよ。
廃車になったのも一部でしょ。

大地震のデメリットは知ってますって。

大地震以外にデメリットってあります？

[352: 匿名]

733世帯あって、売り出しは10世帯に満ちません。

[353: 匿名さん]

新浦安以外も検討しましたが、やっぱりここがCP最高ですね。
液状化は転売を考えなければ、命に関わるものではないので、さほどのリスクとは見ていません。
むしろ、日常の生活環境が大事ですね。

決めようと思います、住民の皆様よろしくお願いします。

[354: 匿名さん]

液状化で廃車になったというのは本当だったんだ

[355: 匿名さん]

みんなけっこう地震保険もらったみたいね。
確定申告でも控除されてるし。

[356: 匿名]

>351
地震以外で
先の地震での被害実績で、
ここの中古が今後も周りに比べて下がり続けるリスク。
つまり、将来への資産価値のリスクがあります。

[357: 匿名さん]

榊氏の予想を遥かに凌ぐペースで下落してますね。
>マンション値引きの榊氏は震災後1～2年160万円坪、その後130～140万円坪、10年後は100万円坪ってどっかで予想してたよ。

[359: 匿名さん]

中古マンションの価値が下がっていくなんて普通じゃね？
今までの新浦安が異常だっただけで。

[361: 不動産業者さん]

言えてますね。

[362: 匿名さん]

>>359
>中古マンションの価値が下がっていくなんて普通じゃね？
>今までの新浦安が異常だっただけで。
精神衛生上そう受け止めるしかないよね。
リーマンショックで落ち込んで、液状化被災してさらに落ち込んで、こんなはずじゃなかったのにね。

それにしてもすごい落ち込みだね。野村が付けた初期値っていったいなんだったのだろう？
踊らされて買った人はお気の毒です。
その点パームコートはまだよかったね。

[365: 匿名]

>>362

新浦安が液状化して、精神衛生上良くなって良かったね。

[367: 匿名さん]

買った人も、周辺相場から見て１がさらに上がると
思って買う人なんか少ないと思うよ。
友人も高過ぎだけどしょうがないと言ってた。

[369: 周辺住民さん]

ここ買った人たちはリーマンショック前で、ほとんどの人が金融資産売り抜けてたみたいだね。
まぁ、結局不動産下がってチャラなのかな。
人生うまくいかないね。

[374: 匿名さん]

>>347
>大地震以外にデメリットってあります？
駅から歩いて帰る気になれない最果て立地
近隣の商業施設がプアーで将来性も無いところ
黄色と茶色の変な外観
先の地震で見えないところも壊れてるんじゃないかとの心配
中学校が出来るとうるさくなりそう
自転車エアコン室外機アルミサッシなど色々錆びそう
人口減少に伴うバス便数減少懸念

誰か続き宜しく

[376: 匿名さん]

>>374

人によってはメリットだろ。ほとんど。
駅から歩く人なんていないよ。歩く場面が無い。
自転車錆びまくりだね。

もっとなかなか気付かない系をお願いします。

[377: 匿名さん]

>>376
>人によってはメリットだろ。ほとんど。
それどんな人？意味がわかりません。
駅から歩いて帰る気になれない最果て立地 がメリット
近隣の商業施設がプアーで将来性も無いところ がメリット
黄色と茶色の変な外観 がメリット
先の地震で見えないところも壊れてるんじゃないかとの心配 がメリット
中学校が出来るとうるさくなりそう がメリット
自転車エアコン室外機アルミサッシなど色々錆びそう がメリット
人口減少に伴うバス便数減少懸念 がメリット

[378: 匿名さん]

>>376
もっとなかなかありえる系でお願いします。

[379: 376]

>>377

> 駅から歩いて帰る気になれない最果て立地 がメリット

駅から近いのはごちゃごちゃしてて嫌い。
ここを選ぶ人は駅近になんて興味ないよ。
駅から歩いて帰る気になったことが無い。



> 近隣の商業施設がプアーで将来性も無いところ がメリット

商業施設が無い方が良い。
ＯＫストアで十分。
将来性って逆に空き地が多いから何建つかわからないから楽しみ。別に何も建たなくても良い。
むしろ周りにいろいろあって、何か建つ余地が無いほうが将来性無いんじゃないの？
将来性とか別にどうでも良いけど。


> 黄色と茶色の変な外観 がメリット

たしかに。
良いとも思わないけど、惡いとも思わない。


> 先の地震で見えないところも壊れてるんじゃないかとの心配 がメリット

これはデメリットやね。


> 中学校が出来るとうるさくなりそう がメリット

学校が近くて良い。
早く高洲小に移らせたい。


> 自転車エアコン室外機アルミサッシなど色々錆びそう がメリット

これはデメリットやね。


> 人口減少に伴うバス便数減少懸念 がメリット

そんな先のことはどうでも良いよ。



　　　　　　　

[381: 匿名]

ダイヤモンド別冊によると、
プラウドは、新浦安最大の25%の下落で、パークシティーより安いですが、
ラディアンより27%高い。
あと25%程度下がったら買いでしょう。
そこからはほとんど下がらないと思います。

根拠
周辺と同じ坪単価になったのだから。

[388: 銀行関係者さん]

もう、人口減少は始まっているね。
何ヶ月連続なんでしょうか、人口減少。
売れなくても、お金より人命っていうのが、逃げ出しているんでしょうけど

[389: 銀行関係者さん]

小さい子供を持つ家庭はどんどん首都圏から九州／沖縄へ流出していってるよね。
やっぱ子供への影響は心配だもんな。

[391: サラリーマンさん]

>>389
生活保護は日本全国どこでも受け取れるからね。
会社勤めはそうはいかない。

あなたのように生活保護受給者が羨ましいよ。

[392: 匿名さん]

↑
お金より人命じゃないの？

[395: サラリーマンさん]

4400万でも高いと感じる。
新築最後の値引き価格が坪120万円台だったからね。

なぜ、被災したあとにそれよりも高い価格を提示できてしまうのか不思議でならないわ。

中古と被災による償却を考えると既に坪100万程度が妥当。

つまりあと2割くらい安くなって4400円のが3500-3600万だと取引が成立し始めるだろうね。
未だに6000万前後つけて売ろうとしているのはちょっと頭があれとしか思えないわ。

[396: 浦安不動産関係]

>395
たしかに、このマンションには未だに新浦安は高値で売れると豪語してる人もいるよ。
震災から一年経ったからまた新浦安の人気は回復するとかなんとか言ってたけど…。

まあでもそんな沸いてる人は差し置いても、通常売り主はローンがあるから簡単に3500万ね、はいどーぞって訳にはいかんよね。ずるずるとローン相殺できるギリギリのラインまで下げて、それでも買い手つかなきゃ仕方なく住み続けるしかない。

正直ここは真性の金持ちもいるにはいるが、無理して共働きで買ってる人もかなりいる。

[397: 銀行関係者さん]

住み続けられるなら、わざわざこんな条件悪い時に売らなくても良いのに。

転勤なら売らずに貸せば、こんな住民税ぼったくられることもなく、むしろ減るのに。

わざわざ無理して売ることない。

[398: 匿名さん]

値上がりした修繕費と管理費で4万円近くが飛ぶ。
今は貸せても18万円がいいとこ。
法人契約は激減。一般人に貸して家賃こげ付きも怖い。
4000万円で売れるなら売った方が安全安心。

[399: 匿名さん]

　新築最後の値引き価格が坪120万円台だったからね。
　　　　　　　　　　　　↑

　・・・ってどこから出てきたの？
　新築の時はさすがにそこまでは下げなくても売れたでしょ。
　
　不動産屋の情報みてると、ここ最近も取引が成立してるみたいだね。
　震災前に比べたらだいぶ下がってるんだろうけど。
　でも今は条件悪いし無理に売らなくても、貸すんでもいいかもね。
　
　

[400: 匿名]

プラウド新船橋と比べてどちらがお買い得ですか？

[401: 匿名さん]

>398
その比較なら賃貸の方が良いじゃん。

[402: ご近所さん]

みんな何で売ろうとするのかな？
長く住もうと思って買ったんじゃないの？

[403: 不動産業者さん]

>>402

転勤がほとんど。
後は、もっと良い家が見つかったり、
震災で地盤がより良い所に移ったり、放射能から避難したりする人。

ここは海外に転勤する人が多いね。

[405: 匿名さん]

今後、相場があがるとは限らないでしょ。もっと大きい震災がくるかもしれないわけだし。

[406: 匿名さん]

>404

いろいろ困ってるからこそ、賃貸の方がお得なのに。

[407: 匿名]

100m2超えで　4500万以下が出てきましたね

大量に売りが出ているからまだまだ下がりそうです。

買い手市場ですね。

[408: 匿名]

ますます今は損切りすべきじゃないってことだね。

[411: 匿名さん]

転勤になったら、売りと賃貸両方出して、
先に決まった方にすれば良いだけの話。

[412: 匿名さん]

売りと賃貸、同時に出てたら
買い手側はマスマス足下を見るよ。

[413: 周辺住民さん]

同時に出したら逆に足下見られないんじゃないの？

値下げしろって言っても、じゃあ貸すから別に買わなくて良いです、みたいな。

[415: 匿名さん]

俺も同時に出すのが良いと思う

[416: 匿名]

同時にだそうが、買い手借り手がほとんどいないのが現実

だから過剰供給で値崩れしています

[417: 匿名さん]

引っ越しは毎月あるから、賃貸はけっこう決まるみたいね

[418: 匿名さん]

>>409

投資用じゃなくて、自分の居住用にこのマンション買ったんだから、
その条件なら賃貸の方がお得じゃん。
４０００万で売ったら大損だけど、１５－１８万で貸せたら損しないじゃん。

[420: 匿名]

次が来たら、もう損切りとかいってられないでしょ。売却の選択肢はなくなる。住むしかないです。

[421: 匿名]

419
じゃあ、なんで毎月引っ越しして来るんだろうね？

[422: 住民さん]

>>419さん

前にも書いた賃貸入居者だけど、賃貸側は地震の被害とか関係ないよ。
自分の希望に合うかどうかだけ。
吉祥寺と豊洲と新浦安見て新浦安にしたよ。

[423: 匿名さん]

4480万でもまだ売れないみたいですね
まだまだ買い手有利じすね

[431: 匿名さん]

>>418
>４０００万で売ったら大損だけど、１５－１８万で貸せたら損しないじゃん。
ローン残3000万円金利1%でシュミレーションしたところ、1年間で57～89万円の損害が生じると出ました。
このような住宅を賃貸に出すメリットはありません。
転勤の際は転居先で住む家の住宅費用も必要になります。

【18万円月ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ】
年間賃料　216万円（18万円月）
入居率　　0.92（3年間で3カ月空き）
賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
賃貸管理　△11万円（9千円月）
管理修繕　△42万円（3万5千円）
税金　　　△18万円
ﾛｰﾝ金利　 △30万円（3000万円の1%）
ﾛｰﾝ返済　 △136万円(3000万円変動金利1%25年返済)
収益　　　△57万円年（△4万8千円月）

【一部テキストを削除しました。管理担当】


【15万円月ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ】
年間賃料　180万円（15万円月）
入居率　　0.92（3年間で3カ月空き）
賃貸契約費△8万円（3年おき退去換算）
室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
賃貸管理　△11万円（9千円月）
管理修繕　△42万円（3万5千円）
税金　　　△18万円
ﾛｰﾝ金利　 △30万円（3000万円の1%）
ﾛｰﾝ返済　 △136万円(3000万円変動金利1%25年返済)
収益　　　△89万円年（△7万5千円月）

[432: 不動産業者さん]

↑
計算が良くわからん。
今現在、１５万で借りてる人いないと
思うので、１８万の方で。

賃貸管理費は無くても良いでしょ。
賃貸契約費？
室内修繕、年間１０万？

それでも５７万ならチャラじゃない？
4,000万で売ったら大損なんだよ？

なんか計算が無理矢理だなぁ。

[433: 匿名さん]

>>432
名前の欄が不動産業者になってますよ？

[434: 匿名さん]

>>431
ここは管理費と修繕費が割高なんで 私も貸すのは止めた方がいいと思います

>賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
客付け報酬１８万円と更新用９万円の代金２７万割る3年ですね
>室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
ハウスクリーニングと畳表替えや壁紙交換代金で３０万割る3年ですね
１００m2越えならそんなもんでしょう

[435: 匿名さん]

>>432
異論があるなら、具体的な値を示せばいいじゃないですか
不動産業なんでしょ

[436: 匿名さん]

もうちょい築古マンソンのオーナーが通りますよっと。


> >賃貸契約費△9万円（3年おき退去換算）
> 客付け報酬１８万円と更新用９万円の代金２７万割る3年ですね

３年おきに退去だったら、敷２礼２の場合＋１８万割る３年では？


> >室内修繕　△10万円（3年おき退去換算）
> ハウスクリーニングと畳表替えや壁紙交換代金で３０万割る3年ですね

たった３年おきに畳替えとか壁紙交換なんてしない・・・
タバコ不可にしたら尚更。


> 賃貸管理　△11万円（9千円月）

１ルームマンションの方は管理してもらってるけど、この地域は管理してもらう必要あまり無いと思う。
ここは人それぞれだけど、無しでもいいんじゃないかな。


年間－５７万かどうかは、ローン金額がオーナーによって違うから何ともいえないけど、
このマンションで１８万で貸したら、いったとしても月々－１万くらいじゃないかな。
仮にローン＋管理費で２０万払ってたとしても、年間△２４万。
固定資産税とかあるかもしれないけど、そんなの転勤じゃなくても払うし。


> 転勤の際は転居先で住む家の住宅費用も必要になります。

普通、転勤の場合は２重家賃にならない処置があるはずだよ。
貸せるまではどちらかの家賃会社負担とか。
海外転勤の場合には会社が払ってくれるところも多いしね。

２重家賃になるのに転勤させられる会社ってあるのかな？

[437: 匿名]

434
3年毎に壁紙張り替えるなんて素晴らしいオーナーさんだなぁ。

[438: 匿名さん]

やはり、築年数のいった安アパートを貸しに出している大家さんとは一味違いますね。

[439: 匿名]

たまにはこの掲示板も役に立つね。
こんな工事中で投売りするより貸した方が良さそう。