最上階・角部屋・ルーフバルコニー付き等プレミアム住居の資産価値

[買い換え検討中]

中古マンションの購入または売却経験がある方に質問させて頂きます。
当方買い替えるマンション内のポジションで悩んでいます。
最上階/角部屋/ルーフバルコニー付き等プレミアム住居の売却価格は新築当時の割高率が概ね反映されるものなのでしょうか？

例えば新築時の販売価格が角部屋だと5％割高、ルーフバルコニー付きだと20％割高だったとします。
数年後売却する際それぞれ5％増、20％増しで売却が期待出来ると考えられるのでしょうか？
占有面積や間取り、売主の事情の要素は全く同じだと仮定します。


例）新築時
　　　　　中住居　　　　　　　　　　3000万円
　　　　　角部屋　　　　　　　　　　3150万円
　　　　　角部屋＋ルーフバルコニー　3600万円

　　5年後の売却価格
　　　　　中住居　　　　　　　　　　2400万円
　　　　　角部屋　　　　　　　　　　2520万円で売れるか？
　　　　　角部屋＋ルーフバルコニー　2880万円で売れるか？

[17: 最上角ルーバル中古購入者]

最上階・角部屋・ルーフバルコニー付築4年中古物件を買った者です。
購入価格は新築時価格よりも１００万円程低い価格でした。
昨年の２月頃に売りに出ましたがその時は新築価格より５００万円高い値段で出ていました。
相場よりもかなり高い値段だなという感じがして見に行く気もしませんでした。
その後昨年５月ゴールデンウィーク以後くらいに４００万円程値段が落ち、さらに６月に入り２１０万円
程下げました。そのタイミングで見に行ったのですが景色のよさ、明るい部屋、風通しの良さ、
自分の部屋の前の共用廊下を人が歩く頻度が少ない事、キッチンからバルコニーに出れる等
角部屋・ルーフバルコニーのメリットとも言える要素が気に入り即決しました。
あと実はこのマンションの付帯設備（駐車場、駐輪場）の使い勝手のよさ等も気に入って総合的に
決めたというのが正直な所です。
駅まで徒歩１２分。最寄り駅は急行や快速停車駅で都心まで２５分程度の東京都下です。

部屋を見せてもらいその時思った事は
１．住んで気持ち良いだろう。
２．もしもの時の売却時に買い手がすぐ決まる可能性が高いのでは？（自分も気に入りすぐ決めたので）。
３．この物件を買わないとこの先に同じように気に入る物件にめぐり合えるかわからないな。

という事でした。

ただやっぱり相場より割高感のある値段設定であれば見に行く気もしなかったというのが正直な所です。
購入時に仲介の不動産業者の方もエリアの相場と照らし合わせどうかと言う事を説明してくれました。
その説明からすると最初の値段設定は高過ぎる。私の購入価格は妥当。という事でした。
同じマンションの他の部屋の取引事例を引き合いに坪単価まで出し丁寧に説明して下さいました。
でも個人的には少し相場より高いのではと感じておりあと２００万円位低い価格で購入したかったというのが
正直な所です。でも何故値切らず買ったかというと特に上記３の理由です。
ライバルが現れた時に、取られてしまったら最悪だというふうに思いました。そう思わせる魅力はあると思います。
相場より極端に高い価格では売れないと思いますが、売りやすさはあると思いますよ。

[18: ルーバル住人]

>>16

●満足感に対するコストということなのでしょうか？
●中住居買って相場で売却？
上記2点に対する回答は人それぞれ価値を感じるPOINTが違う。
「あなたが、そう思うならば、そのようにすればよい。」

って言う意味だろ！！

読解力無くて意味がわから無かったんだね。

ごめんね～。親切に書いてあげれなくて～。
ホントは力ある人なのに、君の力引き出せなかったね～

[19: 匿名さん]

>>18
読解力の問題じゃなくて文章力の問題だよ

[20: 購入検討中さん]

スレ主です。

皆様本当にご意見ありがとうございます。
結局10階の最上階南向き角部屋ルーバル付（3LDK90平米：ルーバルは30平米）の購入に傾きつつあります。
そこでいくつか質問させてください。

近隣の相場に比べて異常に高い設定だと買い手は現れないという点では皆様共通する認識だと思います。

質問は
１．相場というものの定義の確認ですが、中部屋がタマが多いと思いますので基準としては低層～中層の中部屋のポジションの直近取引価格を相場と呼んでいますよね？（間違っていれば指摘ください）
２．異常というものの定義はどれくらいなのでしょうか？（5％が異常と感じる人もいれば20％ぐらいならという人もいると思います。（人それぞれといってしまえばそれまでですが何か基準があると分かりやすいです。）
３．当初のデベ設定の価格の割高率が同じ間取りで中住居（5階だが角部屋ではない）に対し20％の割高設定でした。10％ぐらいは高く売れることを期待できますか？（こちらも周辺環境や物件次第だと思いますが基準があると分かりやすいです。）

２－３については仲介業者の方がスコアカードみたいなものを持ってればそれを基に妥当な価格を算出していれば答えは出てきそうですね。

追伸　
そんなこと考えるなんて『せこい』などと非難しないでください。あくまでもビジネスライクに判断したいだけなのです。

[21: 匿名さん]

せこいとは言いませんが、あなたは中部屋が向いていると思います。

[22: 購入経験者さん]

最上階、角部屋は売りやすいだけですよ。売却時の査定は中住居とたいしてかわらないですよ。

[23: 匿名さん]

？？
売り易い＝値が付きやすい（高い）
ではないの？

査定と売却額は別物ですよ。

[24: ルーフマニア]

１０Ｆのルーフバルコニーって使えるの？
風が強すぎんじゃない？どうなのその辺。

[25: 匿名さん]

たしかに・・・
魅力的だけど、ルーバルって中低層向けだと思ってた。

[26: 購入検討中さん]

柏の葉には、３３～４階の最上階にルーフバルコニーがあるよ。

[27: 匿名さん]

我が家は、高台に有る8階ですが気になりませんよ。
10階にも有りますが、そんなに風は強そうじゃないです。

[28: 匿名さん]

我が家は新浦安の最上階ですが、
海近の地域のせいでしょうが、風は想像以上に強くて驚きました。
都内に住んでいた頃には台風かと思うような風が、結構頻繁に吹きます。

ベランダに置いてある椅子なんかは軽く倒れるし、風が強い日などは、
２４時間空気循環の通風口からヒューヒューいってます。
このあたりのマンションは中層階以上は、どこもそうでしょうが。
眺望が素晴らしいので、やむを得ない犠牲ではありますが。

新浦安のような特殊な地域は例外でしょうが、住まわれる地域の
地形によっては要注意かと。

[29: 買い換え検討中]

昨年前半あたりまではマンションの最上階が投資目的も含め
最初に契約となったみたいですが現状はその逆最後まで残るようです。

足下は景気の影響でしょうが数十年後は人口減少に伴い中古物件の需要は減り
今以上にプレミアム住戸と一般住戸の固体価格差（対新築比）はなくなる傾向でしょうか？

[30: 匿名]

値段が大差ないなら、最上階がいいよね、やっぱり。

[31: 匿名さん]

中古は新築と比べプレミアム住戸の値下がり率が
高い為確かに買い得であるが如何せん数が少ない為
ほしい立地で探すのは大変かも・・・
タイミングがあえば買い。

[32: ルーバルユーザー]

●付加価値無いより有る方（ルーバル無いより有る方）
●中部屋より角。
●他の向きより東南角
●1階より最上階

上記の条件はﾏﾝｼｮﾝを選択する上で立地以外の検討要素として
重要な項目だと思います。

よって資産価値が高いか低いかを問われれば議論の余地無く高い。
全て満たせれば将来の安心にも繋がる。
例えば、高く売り易く高く貸しやすい。

[33: 匿名さん]

うっかり高く買わされやすいよね。

[34: 入居済み住民さん]

築1年
大阪市内駅3分
南東角部屋（気持ち西に振ってる）
低層階83平米
4300万円の物件を紹介されています。
どう思いますか？

[35: 匿名さん]

大阪は安くていいなあと思いました。

[36: 匿名さん]

３４さん

大阪市内の駅３分でも場所によってピンキリかと。。
大阪湾の方は土地値が安いですし。。
上町台地に建っていたり、うつぼ公園の近辺でしたらその価格はお手頃でしょう～

[37: 匿名さん]

ルーフバルコニー活用してる人いる？
広いのはいいけど風と雨直撃で利用価値ないような・・

[38: 匿名さん]

>>37

夏はプール出してビール飲みながら日焼け。

それだけでも合ってよかったとおもう。

[39: マンション住民さん]

>>37
毎日雨降らないし。
普通のバルコニーでも雨降ってりゃ使えない！
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
って感じだね。

[40: 匿名さん]

最上階、角部屋、ルーフバルコニー付。そのマンションの中では一番資産価値が高いと思うよ。
でも他のマンションと比較したら、そうとは限らない。

[42: 匿名さん]

確かに。

[43: 匿名さん]

最上階ではありませんが、上層階のルーフバルコニーのある南西の角部屋を購入して
2年になります。

ルーフバルコニーは、マンション内での希少価値と、ゆとりの部分で満足してます。
それと、プランターを置いても雨が直接あたるので植木が元気なこと。

最上階ではないので、上の階の視線は感じます、バルコニーの内側なら何でもない

[44: 匿名さん]

うちも最上階から一つ下のルーフバルコニー付の家です。
いろいろ使えていいんですが、上に気配を感じるのだけが残念です。別に上の階の人が見ている訳ではないんですけど、やはり遠慮というか、気にしてしまいます。
でもルーフはとてもいいですよね！

[45: 匿名さん]

ルーフはいいですね。ちょっとしたスポーツをしたり、子供が自転車に乗ったり・・・
わざわざ１階に下りて、外へ行かなくても、運動やちょっとしたアウトスポーツなら、部屋からちょっと
出れば、出来ますからね。小さい子がいても遊ばせることが出来るし、安心です。

[46: 匿名]

ルーバルの真下の住居はかなり音が響くと聞いたのですがどうですか？

子供が小さいうちは転落が怖いんですが、対策していますか？

[47: 匿名さん]

下（ルーフ側）の人も知っていますが、音はしないそうです。ま、激しくガンガンやれば響くかもしれませんが、
普通に生活していれば大丈夫だと思います。
子供の対策は特にしていません。ま、道路を歩くときに特に対策しないのと同じで、対策は講じていません。

[48: ４７です]

すいません。転落ですね？転倒かと思いました。
転落対策としては、やはりデッキチェアやテーブルなど、乗れるものを置かないことです。
置いておくと勝手に移動させますからね。
ただ、普通のバルコニーと違い、万一、柵を乗り越えても、すぐ落ちることはありません。あくまでも屋根ですので
ある程度スペースがあります。

[49: 匿名さん]

うちもルーフありますが、ルーフって外壁から少し内側に手摺？があるので、もしくぐってもすぐには
落ちないので、安心感があります。普通のバルコニーだと、くぐったら終わりですもんね。

[50: 匿名さん]

ルーフバルコニーは憧れですね。

[51: 購入経験者さん]

阪神間の中層マンション、
最上階ペントハウス仕様の住居に住んでおります。
ルーフバルコニーは南に面して最大幅１８ｍ、
合計１４０平方メートルほどあります。
遮るビルがないため、大阪方面の眺望・夜景はすばらしいです。

今の時代、一般的に言って、
価格の高い物件は、買いやすく、売りにくいのではないでしょうか。
景気がいいと、その逆になるのではないかな。

つまり不景気の時に高価格の物件を安く買って、
景気が良くなった頃を見計らって高く売る戦略が一番なのではと思います。
これは、株や土地の売買の法則と一緒ですね。

私は今の住居には大変満足していて、当分売る気はありません。
もしくは、これ以上の物件にはなかなかめぐり合えないと思い、永住を考えております。

[52: 匿名さん]

私は首都圏のマンションに住んでいますが、私も51の方と同じです。
１００㎡もありませんが、ルーフバルコニー付４ＬＤＫに住んでいて眺望は最高です。
永住するために、ここにたどり着きました。転売するつもりはありません。
本当に満足のいく住戸に住めば、たぶん転売する人はいないのではないでしょうか。
特別な理由がある方もいらっしゃるので、一概には言えませんが・・・。だから資産価値とかはどうでもいいのです。

[53: 入居済み住民さん]

ちょっと本題からずれてしまうのですが、質問してよろしいでしょうか？
私は今月、築浅の中古マンション、角部屋、やや高層階（11/15階）、ルーフバルコニー付きを購入し入居しました。（残念ながら、最上階ではないのです）

ルーフバルコニー、とても気に入ってます。
初心者ながらプランターでお花を栽培したり、大鉢の植物（シマトネリコ）を置き、バルコニーで風景や植物を見ながらお茶をのむのが至福のときであります。
しかし、ルーフバルコニーって、風が強すぎやしませんか？
穏やかな日は楽園ですが、ときに風の強い日にはチェアーやテーブルまで風の力で動かされています。先日は朝おきたら、いつも愛でているトネリコの木が、風のせいで葉っぱがふきとばされ半分裸状態で、悲しくなりました。

みなさん、ルーフバルコニーでの植物栽培でなにか気をつけている点はありますか？適した植物などあったら教えていただきたいです。

[54: 匿名さん]

ルーフバルコニーだけが風が強いのではないと思います。その場所がたまたま風が強いのでは？
うちのルーフバルコニーは穏やかです。勿論、普通に風が強い日は、風強いですけど。
じょうろなど、そのまま置いていますが、普段は動くことはありません。

[55: 入居済み住民さん]

私も１４Ｆ建てマンションの最上階に住んでいますが、
確かに風は半端でなく強いです。
それは何故かと言いますと、
ビルに当たった風が逃げ場がないため
上空を通り過ぎていくからです。
一種のビル風現象だと思います。

そこでルーフバルコニーで栽培する植物ですが、
家では主にオリーブを栽培しております。
オリーブは乾燥と風に強い植物なのか、そこそこ育っています。
それと背の低いハーブ草も適しているのではないでしょうか。
でも一般的なトネリコやパキラは折れたり、枯れたりしてしまいました。

他にも何かいい植物があれば、ぜひ教えて欲しいと思います。

[56: 匿名さん]

ベランダ用の風よけネットを2重にして設置すれば、かなり風は和らぎます。
うちのルーフバルコニーもすさまじい強風が吹く時が多いのですが、強風ネットのおかげでトマトやパプリカやキュウリやゴーヤも育って良く収穫できました。
（キュウリやゴーヤはプランター用の四角い支柱（アサガオの支柱のようなもの）にグルグルと伝わせる方法で、風よけネットより下の低い位置でコンパクトに栽培できます。）
ハイビスカスもオリーブもクチナシもアーモンドもブルーベリーもブラックベリーも、何でも元気に育っています。
風よけネットだけでなく、支柱を立てることを併用するといいですよ。
風に揺らぐことは植物にとってかなりのストレスになりますから、支柱で補助してやると、風に逆らうエネルギーを消費させず育つ方向へもっていけます。

あと、集合住宅ですから土や葉や花がらが飛んで他所の住宅を汚さないように、花や葉が落ちる前に手入れをするように気をつけています。
こまめに枯葉や花がらを取ることは、植物の様子を観察して変化を見ることになりますから、弱って手遅れになる前に気付いて対処することが出来ます。

[57: 匿名さん]

うちは周りが一戸建ばかりで、周りに建物がないので、風は通常のバルコニーと同じです。
風が強いと使いにくいでしょうね。

[58: 物件比較中さん]

トピ主の質問は日付的にもう解決しているかもしれないが、あまりどなたもまともに答えていないような。
トピ主さんは、ルーバル付きの物件の市場価格での付加価値を質問されているのでは。
「中古は新築と比べプレミアム住戸の値下がり率が高い」あたりは答えになっているのかも。
賃貸だと、新築販売価格に正比例するプレミアム分を反映できないことが多いようです。
中古販売でも同様かもしれません。なんとなく新築分譲時には、ルーバルや角部屋のプレミアム価格を乗せすぎ手居るような気がします。

[59: 匿名さん]

>>58

スレ主です。
おかげさまで最上階東南角部屋を契約し既に新居で暮らしています。

やはりルーバルはいいですね。しかも他の部屋からは限りなく見えないことでプライバシー性が確保され女房はガーデニングに、子供は気分転換に、私は風呂上りにビール片手に夜景鑑賞とフル活用です。
今後転勤時の買い替えや住み替えを考えるとルーバルありが第一前提になりますね。

当初の疑問についてはいろいろとネット検索をし、私なりの回答としては以下のような判断をしています。
１）相場というのは（財）不動産流通近代センターの取引事例比較法による価格査定マニュアルが一般的です。いわゆる机上査定ですね。
２）査定物件と事例物件の両方を合計23項目にわたって、各項目標準物件を0ポイントを基準に、±査定していき、合計評点にそれぞれ100ポイントを加算します。標準物件とは①交通：同じ最寄駅から徒歩10分②築年：築後10年
③向き：南向き④所在階数：3-4階（EV付）2-3（階段のみ）④分譲･施工：普通の程度 と定義されているようです。
３）査定する為には専用のソフトが必要なので全く同じことを素人は出来ませんが簡易的にネットで調べることは可能です。http://www.chousadan.jp/keisan/framepage-m2.htm

階数による査定は±1階ごとに評点は0.5Pt変動する。
角部屋かどうかの査定項目はないので、間取りの項目で反映されそう。劣る←普通→優るで±3Pt変動する。
バルコニーについては占有面積に対して、10%未満←10%以上→20%以上で±3Pt。ルーバル付きは更に+2Pt。

結論としては
質問：プレミアム住居の売却価格は新築当時の割高率が概ね反映されるものなのでしょうか？
回答：されない。新築時の値付けはデベが設定し、中古の査定は価格査定マニュアルで行う。実際の取引価格は、売主の売却の緊急度や、買主の買いたい気持ちによって評点のつけ方に双方の主観に違いが生じ、交渉の結果決定されるが、概ねマニュアルを基にした一定の範囲内となる。

[60: 783]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[61: 匿名さん]

無理でしょう。

臭突管に工夫をしている物件も増えてきていますがそれでも強風時には臭う可能性もあります。
デベが文章で、一切臭いはしないとの保証を書いたのなら別かもしれませんが。

購入時に自分の部屋やルーバル近辺にあったらどうするか、悩んで決断になりますね。

でもデベがそれなりならクレームに対して、何らかの対策をしてくれるかもしれません。

[62: 783]

ありがとうございました。デベロッパーに誠意かあることに期待します。望みは相当薄いでしょうが。

[63: 匿名]

ルーフ付き最上階のワイドスパン物件購入しました。しかし中部屋なのです…やっぱり角部屋じゃないと資産価値ないかしら？

[64: 匿名]

>63
それはルーフバルコニーであるが、広めのバルコニーという資産価値なのではないでしょうか？

[65: 匿名さん]

>>63

中部屋でも共用通路に面した部屋が無ければ価値あると思う。