最上階・角部屋・ルーフバルコニー付き等プレミアム住居の資産価値

[買い換え検討中]

中古マンションの購入または売却経験がある方に質問させて頂きます。
当方買い替えるマンション内のポジションで悩んでいます。
最上階/角部屋/ルーフバルコニー付き等プレミアム住居の売却価格は新築当時の割高率が概ね反映されるものなのでしょうか？

例えば新築時の販売価格が角部屋だと5％割高、ルーフバルコニー付きだと20％割高だったとします。
数年後売却する際それぞれ5％増、20％増しで売却が期待出来ると考えられるのでしょうか？
占有面積や間取り、売主の事情の要素は全く同じだと仮定します。


例）新築時
　　　　　中住居　　　　　　　　　　3000万円
　　　　　角部屋　　　　　　　　　　3150万円
　　　　　角部屋＋ルーフバルコニー　3600万円

　　5年後の売却価格
　　　　　中住居　　　　　　　　　　2400万円
　　　　　角部屋　　　　　　　　　　2520万円で売れるか？
　　　　　角部屋＋ルーフバルコニー　2880万円で売れるか？

[2: 匿名さん]

プレミアム住居はそんな事を考える人が買うものではないね。
手放す時、売りやすいのは確か。

[3: 匿名さん]

５年程度で売るなら買値でも売れますよ。
（昨年７年落ちの自宅マンションを買値で売りましたよ）

ちなみにスレ主の計算がよくわからん。
中古車と勘違いしてないか？

価格は市場が決めるものであり、単純に２０％落ちなどで決められる物ではない。
５年でそんなに安くなるなら逆に買主にとってうれしいけどね。

[4: 買い換え検討中]

こんにちは

コメントありがとうございます。
5年後の価格というのは仮のもので、立地によっても変わってくるものだと思います。

要するに同じマンションで流通量が多い中住居の取引価格からプレミアム住居の売却価格が予測できるかというのが質問の意図となります。
当方転勤の可能性もあるので売却も視野に入れる必要がある為です。

[5: 匿名さん]

買えるなら高い部屋を買っておけばいいじゃん。
せこい事を考えるなら賃貸にした方がいいんでないの？

[6: 匿名さん]

未来のことは誰にも予測できません。
いくらプレミアムでも管理費・修繕費が異常に高ければ売れないし。
予測価格からすると都内ではないみたいだけど、
要するに、販売価格ではなく購入価格で試算すると良いかと思います。
残金精算でどれだけ利益が出るかなので。
厳密にいえば頭金を差し引けば利益は販売価格以上で売れなきゃ意味ないけどね。

つまりスレ主の試算でいけばプレミアムでもなんでもないということ。
売りやすいだけ。

[7: デベにお勤めさん]

>>03

買った瞬間20％下がります。

新築価格の20％はデベの手数料です。

[8: 匿名さん]

>07
そんな単純ではない。
新人君。
研修期間中なんだから「デベにお勤めさん」には早いぞ。

[9: 匿名さん]

データがそのまま生かされるとは思いませんけど。

[10: ルーフ部屋居住]

ルーフ付は良いね！
住んでて気持ちがいい。

プレミアム感も開放感も有るし、所有している事そのものに満足感がある。

もちろん、貸しやすく、売り易いって事は最大の魅力として購入してます。

売り易いのも貸しやすいのも条件でしたが、住んで気持ちがいい事は、

私の場合、飽きない為にも重要度が高かったです。

[11: 匿名さん]

ルーフ付か、いいなぁ。
うちのは屋根付いてないから雨の日は外に出られなくて困るんだよね。

[12: ルーフ部屋居住]

11さん
ごめんなさい。ルーフ付って言うのは、ルーバル付って言う事で、
屋根付ではありません。
我が家も、雨の日は全く使えない代物でございます。
失礼しました。

[13: 匿名さん]

多少売りやすいだけで、相場より高かったら結局売れませんよ。

同じように考えて強気価格で出してる売主がいるけど、半年経って
まだ売れない。最初から1割値下げしたけどまだ決まらず。

普通の立地ならば、中古はとにかく価格と部屋の第一印象。
ルーバル付きは印象良いからその点は良いですね。

[14: 購入検討中さん]

スレ主です。

皆様コメントありがとうございます。
話を総合しますと角部屋やルーフバルコニー付住居とは中住居よりも売りやすい事と所有する満足感というメリットに対するコストということなのでしょうか？

そうであれば中住居で安く買って、相場の価格で売却したほうがよさそうですね。
多少なりとも割高で売却できるといいのですが・・・・

[15: ルーバル住人]

スレ主さん

価値観の問題です。貸しやすく売りやすい。それでいて住んで快適。
これは私にとって譲れないPOINTでした。

人それぞれですが、私の場合そうでなければ・・・・
「最上階・角部屋・ルーフバルコニー付き等プレミアム住居の資産価値」
の意味が無いと感じています。
人それぞれです。

[16: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[17: 最上角ルーバル中古購入者]

最上階・角部屋・ルーフバルコニー付築4年中古物件を買った者です。
購入価格は新築時価格よりも１００万円程低い価格でした。
昨年の２月頃に売りに出ましたがその時は新築価格より５００万円高い値段で出ていました。
相場よりもかなり高い値段だなという感じがして見に行く気もしませんでした。
その後昨年５月ゴールデンウィーク以後くらいに４００万円程値段が落ち、さらに６月に入り２１０万円
程下げました。そのタイミングで見に行ったのですが景色のよさ、明るい部屋、風通しの良さ、
自分の部屋の前の共用廊下を人が歩く頻度が少ない事、キッチンからバルコニーに出れる等
角部屋・ルーフバルコニーのメリットとも言える要素が気に入り即決しました。
あと実はこのマンションの付帯設備（駐車場、駐輪場）の使い勝手のよさ等も気に入って総合的に
決めたというのが正直な所です。
駅まで徒歩１２分。最寄り駅は急行や快速停車駅で都心まで２５分程度の東京都下です。

部屋を見せてもらいその時思った事は
１．住んで気持ち良いだろう。
２．もしもの時の売却時に買い手がすぐ決まる可能性が高いのでは？（自分も気に入りすぐ決めたので）。
３．この物件を買わないとこの先に同じように気に入る物件にめぐり合えるかわからないな。

という事でした。

ただやっぱり相場より割高感のある値段設定であれば見に行く気もしなかったというのが正直な所です。
購入時に仲介の不動産業者の方もエリアの相場と照らし合わせどうかと言う事を説明してくれました。
その説明からすると最初の値段設定は高過ぎる。私の購入価格は妥当。という事でした。
同じマンションの他の部屋の取引事例を引き合いに坪単価まで出し丁寧に説明して下さいました。
でも個人的には少し相場より高いのではと感じておりあと２００万円位低い価格で購入したかったというのが
正直な所です。でも何故値切らず買ったかというと特に上記３の理由です。
ライバルが現れた時に、取られてしまったら最悪だというふうに思いました。そう思わせる魅力はあると思います。
相場より極端に高い価格では売れないと思いますが、売りやすさはあると思いますよ。

[18: ルーバル住人]

>>16

●満足感に対するコストということなのでしょうか？
●中住居買って相場で売却？
上記2点に対する回答は人それぞれ価値を感じるPOINTが違う。
「あなたが、そう思うならば、そのようにすればよい。」

って言う意味だろ！！

読解力無くて意味がわから無かったんだね。

ごめんね～。親切に書いてあげれなくて～。
ホントは力ある人なのに、君の力引き出せなかったね～

[19: 匿名さん]

>>18
読解力の問題じゃなくて文章力の問題だよ

[20: 購入検討中さん]

スレ主です。

皆様本当にご意見ありがとうございます。
結局10階の最上階南向き角部屋ルーバル付（3LDK90平米：ルーバルは30平米）の購入に傾きつつあります。
そこでいくつか質問させてください。

近隣の相場に比べて異常に高い設定だと買い手は現れないという点では皆様共通する認識だと思います。

質問は
１．相場というものの定義の確認ですが、中部屋がタマが多いと思いますので基準としては低層～中層の中部屋のポジションの直近取引価格を相場と呼んでいますよね？（間違っていれば指摘ください）
２．異常というものの定義はどれくらいなのでしょうか？（5％が異常と感じる人もいれば20％ぐらいならという人もいると思います。（人それぞれといってしまえばそれまでですが何か基準があると分かりやすいです。）
３．当初のデベ設定の価格の割高率が同じ間取りで中住居（5階だが角部屋ではない）に対し20％の割高設定でした。10％ぐらいは高く売れることを期待できますか？（こちらも周辺環境や物件次第だと思いますが基準があると分かりやすいです。）

２－３については仲介業者の方がスコアカードみたいなものを持ってればそれを基に妥当な価格を算出していれば答えは出てきそうですね。

追伸　
そんなこと考えるなんて『せこい』などと非難しないでください。あくまでもビジネスライクに判断したいだけなのです。

[21: 匿名さん]

せこいとは言いませんが、あなたは中部屋が向いていると思います。

[22: 購入経験者さん]

最上階、角部屋は売りやすいだけですよ。売却時の査定は中住居とたいしてかわらないですよ。

[23: 匿名さん]

？？
売り易い＝値が付きやすい（高い）
ではないの？

査定と売却額は別物ですよ。

[24: ルーフマニア]

１０Ｆのルーフバルコニーって使えるの？
風が強すぎんじゃない？どうなのその辺。

[25: 匿名さん]

たしかに・・・
魅力的だけど、ルーバルって中低層向けだと思ってた。

[26: 購入検討中さん]

柏の葉には、３３～４階の最上階にルーフバルコニーがあるよ。

[27: 匿名さん]

我が家は、高台に有る8階ですが気になりませんよ。
10階にも有りますが、そんなに風は強そうじゃないです。

[28: 匿名さん]

我が家は新浦安の最上階ですが、
海近の地域のせいでしょうが、風は想像以上に強くて驚きました。
都内に住んでいた頃には台風かと思うような風が、結構頻繁に吹きます。

ベランダに置いてある椅子なんかは軽く倒れるし、風が強い日などは、
２４時間空気循環の通風口からヒューヒューいってます。
このあたりのマンションは中層階以上は、どこもそうでしょうが。
眺望が素晴らしいので、やむを得ない犠牲ではありますが。

新浦安のような特殊な地域は例外でしょうが、住まわれる地域の
地形によっては要注意かと。

[29: 買い換え検討中]

昨年前半あたりまではマンションの最上階が投資目的も含め
最初に契約となったみたいですが現状はその逆最後まで残るようです。

足下は景気の影響でしょうが数十年後は人口減少に伴い中古物件の需要は減り
今以上にプレミアム住戸と一般住戸の固体価格差（対新築比）はなくなる傾向でしょうか？

[30: 匿名]

値段が大差ないなら、最上階がいいよね、やっぱり。

[31: 匿名さん]

中古は新築と比べプレミアム住戸の値下がり率が
高い為確かに買い得であるが如何せん数が少ない為
ほしい立地で探すのは大変かも・・・
タイミングがあえば買い。

[32: ルーバルユーザー]

●付加価値無いより有る方（ルーバル無いより有る方）
●中部屋より角。
●他の向きより東南角
●1階より最上階

上記の条件はﾏﾝｼｮﾝを選択する上で立地以外の検討要素として
重要な項目だと思います。

よって資産価値が高いか低いかを問われれば議論の余地無く高い。
全て満たせれば将来の安心にも繋がる。
例えば、高く売り易く高く貸しやすい。

[33: 匿名さん]

うっかり高く買わされやすいよね。

[34: 入居済み住民さん]

築1年
大阪市内駅3分
南東角部屋（気持ち西に振ってる）
低層階83平米
4300万円の物件を紹介されています。
どう思いますか？

[35: 匿名さん]

大阪は安くていいなあと思いました。

[36: 匿名さん]

３４さん

大阪市内の駅３分でも場所によってピンキリかと。。
大阪湾の方は土地値が安いですし。。
上町台地に建っていたり、うつぼ公園の近辺でしたらその価格はお手頃でしょう～

[37: 匿名さん]

ルーフバルコニー活用してる人いる？
広いのはいいけど風と雨直撃で利用価値ないような・・

[38: 匿名さん]

>>37

夏はプール出してビール飲みながら日焼け。

それだけでも合ってよかったとおもう。

[39: マンション住民さん]

>>37
毎日雨降らないし。
普通のバルコニーでも雨降ってりゃ使えない！
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
って感じだね。

[40: 匿名さん]

最上階、角部屋、ルーフバルコニー付。そのマンションの中では一番資産価値が高いと思うよ。
でも他のマンションと比較したら、そうとは限らない。

[42: 匿名さん]

確かに。

[43: 匿名さん]

最上階ではありませんが、上層階のルーフバルコニーのある南西の角部屋を購入して
2年になります。

ルーフバルコニーは、マンション内での希少価値と、ゆとりの部分で満足してます。
それと、プランターを置いても雨が直接あたるので植木が元気なこと。

最上階ではないので、上の階の視線は感じます、バルコニーの内側なら何でもない

[44: 匿名さん]

うちも最上階から一つ下のルーフバルコニー付の家です。
いろいろ使えていいんですが、上に気配を感じるのだけが残念です。別に上の階の人が見ている訳ではないんですけど、やはり遠慮というか、気にしてしまいます。
でもルーフはとてもいいですよね！

[45: 匿名さん]

ルーフはいいですね。ちょっとしたスポーツをしたり、子供が自転車に乗ったり・・・
わざわざ１階に下りて、外へ行かなくても、運動やちょっとしたアウトスポーツなら、部屋からちょっと
出れば、出来ますからね。小さい子がいても遊ばせることが出来るし、安心です。

[46: 匿名]

ルーバルの真下の住居はかなり音が響くと聞いたのですがどうですか？

子供が小さいうちは転落が怖いんですが、対策していますか？

[47: 匿名さん]

下（ルーフ側）の人も知っていますが、音はしないそうです。ま、激しくガンガンやれば響くかもしれませんが、
普通に生活していれば大丈夫だと思います。
子供の対策は特にしていません。ま、道路を歩くときに特に対策しないのと同じで、対策は講じていません。

[48: ４７です]

すいません。転落ですね？転倒かと思いました。
転落対策としては、やはりデッキチェアやテーブルなど、乗れるものを置かないことです。
置いておくと勝手に移動させますからね。
ただ、普通のバルコニーと違い、万一、柵を乗り越えても、すぐ落ちることはありません。あくまでも屋根ですので
ある程度スペースがあります。

[49: 匿名さん]

うちもルーフありますが、ルーフって外壁から少し内側に手摺？があるので、もしくぐってもすぐには
落ちないので、安心感があります。普通のバルコニーだと、くぐったら終わりですもんね。

[50: 匿名さん]

ルーフバルコニーは憧れですね。