パークハウス牛込北町

[物件比較中さん]

都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩4分。
三菱地所の分譲マンション「パークハウス牛込北町 」について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：三菱地所株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社東京支店
管理会社：未定

[1: 匿名さん]

あー、ここはいい場所だわ。
最近神楽坂最寄りをアピールしてる物件が多いけど、
環境面でここはダントツ。

でも戸境壁が・・・。
コストカット？

[2: 匿名さん]

ものの見事に反応がないですね。この物件。

[3: 匿名さん]

すごく良さそうなんですが、見晴らしとか、周囲の住居との密接具合はどうなんでしょうか？
現地を知っている方いたら教えてください。
２ＬＤＫで５５００万くらいってことはないですかね。

[4: 匿名さん]

場所はいいけど、外観がダサいかな。

[5: 匿名さん]

たしかに
昭和っぽい

[6: 匿名さん]

都心物件に部屋数なんて意味がないと思うがなぁ

[7: 匿名さん]

半数が事業協力者住戸ではね・・・

[8: 匿名さん]

＞７
半数？　３戸だけですが。
市谷田町の物件と取り違えてない？


デザインは好き好きでしょうね。
実際に見えるのはエントランス側だけですから、
シンプルでいいのではないでしょうか。落ち着いたこの場所ですし。

[9: 匿名さん]

良い場所だと思います。
確か南町の方にもう一つマンション建設中（野村だったと思います）
だったように思うので、そことの比較になるかなと。

どのくらいの価格になるんでしょうかね…とりあえず事前案内会を
待ちたいです。

[10: 匿名はん]

＞ No.9

南町の野村物件の情報ってweb上でまだ見れない内容ですか？
探してみたのですが、見当たらなくて。。。

もしご存知な情報があるようでしたらお知らせくだると幸いです。

[11: 匿名さん]

No.9です。

南町のはまだWEBには出てないです。
あの辺を歩いてた時に建築予定の看板で見ただけなので…。

うろ覚えですが、この物件よりも少し敷地面積が広かったような。
看板に書いてあった竣工予定がこの物件と同じような時期だったと
記憶しているので、何か問題がなければ多分近々広告が出るのでは
ないかと思います。曖昧ですみません。

この物件、HPに出てる間取りプランでは廊下が少なくて部屋部分が
多く、結構期待大です。色々比較して検討したいです。

[12: 匿名さん]

確か北町にもう一つ、今から５年くらい前に建った同様地所、同施工会社のアーバンスシリーズが在ったと記憶しますので、それと同じくらいの規模と言う事になりそうです。
このエリア北町、中町、南町とありますが、北町の通りが一番交通量が少ない様で、ですから道路側でもかなり静けさが望めると思います。

[13: 匿名はん]

No10です。

>No.9

南町情報ありがとうございます！
付近で検討しているので、検討可能な物件が多いのは嬉しい限りです。

[14: 物件比較中さん]

70m2以下の3L，4階立てなのに乾式壁，駐車場なし、か・・・

[15: ご近所さん]

南町の見てきました。
プラウドって書いた囲いに囲まれてて、大きなクレーンが入ってるんで、
あの辺歩いたらすぐわかると思います。

で、敷地は、１５００㎡で、地上５地下１、戸数４２戸。
これはかなりの物件かと。
駅からはちょっと遠いですけど、住環境としては都内屈指の場所かと。

坪４００平均くらいでしょうか？

[16: 匿名さん]

プラウド市谷南町となるのでしょうか？
あれは相当良い立地ですよ。
あの界隈では、ここ数年で最高の物件でしょう。
坪３５０なら即買いですが、４００となるとどうでしょうか。

[17: 匿名さん]

南町の物件は駅からどれくらいでしょう？

[18: ご近所さん]

大江戸線でよければ牛込神楽坂が５分ちょい。
他だと、市ヶ谷、飯田橋が１０分ちょいって感じでしょうか。
飯田橋はもうちょっとかな？

[19: 周辺住民さん]

飯田橋10分はきついかと。特に帰りは坂だし。

南町、良いよね。ただ、どこから行っても結構な坂なのと寄り道しないと買い物がない・・・
毎日のことだとボディブローのように効いてくる。ましてや年齢を取るとかなりつらい。

都内の由緒正しいお屋敷町の多くは、通勤は運転手付きか自家用車（あるいは通勤しない）、
日常の買い物はお手伝いさん任せ、のような由緒正しいお金持ち向きに出来てる。
収入はあっても電車通勤で夜遅いDINKSとかだと、利便の点では厳しいことが多い。

都内で由緒正しさを含む住環境と現代的な日常利便性が両立する立地って、かなり限られる。

[20: 周辺住民さん]

水を指すようですが、南町のプラウド確かに最高のロケーションながら、多分賃貸じゃないのかな？
砂土原町に建つ住友のラ・トゥール市谷砂土原の向こうを張って高級路線か、もう少し小ぶりな野村の賃貸、プラウドフラット路線か…の様な気がするのですが。

[21: 匿名さん]

ここに限らず、最近低層でも乾式壁が増えていますね。
乾式壁の性能が高くなったのか、低コスト化の波なのか、どっちなのでしょうか。

[22: ご近所さん]

静かで立地はいいですね。すぐそばのパークハウス牛込神楽坂なんかに比べると価格帯も押さえられてて環境も最高ですし買い得な気がします。2LDKで4,750万(未確定1階)くらいからだったかな。3階以上はプラス約1千万くらい。駅近とか買い物の利便性よりも、居住環境(静かさであったり)を求めるのであれば、この土地でこの値段はなかなか出ないと思います。後方/右側面は戸建住居、左側面はかなり古い銀行か何かの寮ですね。1階住居のベランダ部分(後方)は若干掘り下げて周囲からの目線は気にならないよう配慮されています。
図面を見せていただきましたが、最上階の事業協力者の物件が、その方のわがままで天井高2700mmに設定されている(通常2500mm)とかで、かなりの開放感がのぞめそう、狙い目かと。角部屋は採光もよく考えられていると感じました。断熱窓や標準エコ水洗オプションでエコポイント対象にもなっているそうです。
間取り等、見る限りでは2LDKでも70平米を超える広さがほとんど無く、家族には手狭な感は否めません。内廊下ですし、1LDKあたりが1人暮らしの女性には理想的かな、と。
モデルルームだったからか、トイレがちょっと旧式な気がしました。オプションがあるのかな・・・また、三菱上位クラスのパークコート系に比べると扉/フローリングの材質はやはり劣ります。それでも、そのへんにころがっている新築マンションなんかよりはかなり良い建材かな。2LDKクラスにWICが無いのはちょっと痛かったです。収納が少し不足気味。
事業協力者住戸は3戸ですね。駐車スペース×1も事業協力者に割り当てられるそうですので、実質駐車スペースはゼロです。
戸境壁は確かに気になります。

[23: 匿名さん]

周辺に賃貸駐車場あるのですか？

[24: 匿名さん]

部屋数で価格をどうこう言っても何の意味もないと思うがなぁ

[25: ご近所さん]

まー、いずれ6～8年前にこの辺りで出来た物件に比べると、間取りも仕様も落ちるのは
否めないね。

駐車場は無くはないが、近くはかなり高い。1km（今は2kmだっけ？）圏内で良ければ
3万半ば/月～であるんじゃない？

[26: 匿名さん]

ここって買い物に不便なの？
神楽坂近辺ってなんでもあると思ってた

[27: 周辺住民さん]

北町は神楽坂の商店街からはやや遠いけど、大久保通りにキッチンコート、北町通りに
スーパー木村屋があるから良い方じゃない？どちらも比較的遅くまでやってる。

その点、南町は場所にもよるがどこからも微妙に離れてるし坂になるのでやや不便。

もっとも、神楽坂・飯田橋付近は都心にしては遅くまでやってるまともなスーパー・薬局が
驚異的に充実してる地域なのでその中で比べたら、の話。同じように幹線沿いじゃない
高台系の市谷加賀町・麹町・本郷辺りと比べたら格段に便利だと思う。

[28: 匿名さん]

エリア的には高台なものの、マンション現地が局地的に窪地になってるのが
浸水的にはちょっと心配です。

[29: 匿名さん]

とても閑静な雰囲気がありますが、坂がきつそう。
それと、周りに緑/公園がないのが、ちょっとね・・・。
でも、値段はそれなりですね。。

[30: ご近所さん]

北町通り全体でみればやや窪地にみえて浸水の心配されているかもしれませんが、滅茶苦茶水はけは良い土地ですよ。
北町、中町、南町と通りが有りますが、実は南町通りが一番交通量が激しいです。
市ヶ谷の大日本印刷から来る車がここを抜けて大久保通に入るから、抜け道なんですよ。
結構大きなトラックなんかも通るし、危ないです。
で中町はその逆、北町通りだけは車の場合この道沿いに用がある人しか通らないから静かです。

[31: 匿名さん]

やはり、ハザードマップで浸水危険地帯に指定されているのが心配です。

実際、そのときが来たら土嚢を積んだりして対応するようですが、
この異常気象が続くなか、有り得ない話ではないですね。

また、それによって転売する際にマイナスポイントになったりしたらイヤですね。

[32: 購入検討中さん]

先日早速説明会に参加しました。
当然浸水の話にも及びました。
やはりこの北町の通りの中では一番の窪地なのだそうで、当然ですが2重3重の対策を設けていました。
ご購入の中で懸念が有るなら、そこはしつこく確認した方が良いと思います。

[33: ご近所さん]

北町にしては妙に安いと思ったら、思いっきり窪地なんですね。
数年前にゲリラ豪雨で浸水した土地だけに大きなマイナスです。
しかも対策は土嚢だなんて...　いったい誰が積むのやら（笑）

素直に土を盛ってくれれば買ったのに。

[34: 匿名さん]

やっぱり浸水したんですか。この時代では大きなマイナスポイントだと思います。

対策も防水板と土嚢ということで、週二の巡回管理のマンションで誰がやるのかって
ことですよね。家にいればもちろんやりますけど。

なまじ地域が高台の分、全体的に低地でしっかりとした浸水対策がなされている
地域よりも逆に不安です。

あと、戸数が少ない故に巡回なのに割高な管理費とか、管理費に組み込まれてる
テレビ配信設備利用料とかつなぐネット1本のプロバイダとか…この辺はパークハウス
なので仕方ないですが。

その辺がデメリットですが、やっぱり立地はものすごく魅力的です。
良い点と悪い点と価格の妥当性を踏まえて考えてますが、迷いどころです。

[35: 購入検討中さん]

>>No.9　No.13
プラウド市ヶ谷南町
http://www.proud-web.jp/ichigaya-minamicho/

昨日からメールDMでアンケート募集しています。
9月から会員向けに先行して案内するそうです。

[36: 周辺住民さん]

近所に住むものです。
よい場所です。
駅から多少ありますが、
車があれば気にならないかな。

[37: 匿名]

浸水なんて気にしたら都心すめないよ？
どうでもいいけど1期10戸も売れてないとの噂らしいが地所どうしたんだ？

安いよね？安すぎて売れないのかな？
柳町の地所より安いから窪地とかどうでもいいと思うんだけどなぜ？

[38: 匿名さん]

シングル用にこの立地をわざわざ選ぶことはないでしょう。
ここは立地からしたらファミリー向け。しかし部屋はシングル向け。
結局，両方共買いませんよ。後は投資向けの購入かな。

[39: 匿名さん]

単純に、ダサいからじゃない？

[40: 匿名さん]

実際見に行ったんだけど
前の道路が狭すぎる、圧迫感があるなあと思いました。
裏のプラウドの物件の、前の道路より狭いと思いました。
夜になると、住宅街なので、結構暗くなると思います。
あと駅には少し遠いというのも、シングル向けには受けないでしょう・・・。

[41: 匿名さん]

個人的にはこの外観はちょっと・・・

[43: 匿名さん]

完売のようですね。

[44: 周辺住民さん]

意外でした、早かったですね。

[45: 匿名さん]

単純に安ければ売れるんだね。

[46: 匿名]

やっぱりこの辺りは売れるね。
ここが気に入らないとか高いとか検討しているうちにここも完売ですか。

[47: 匿名]

高くても売れるエリアに今回は安かったから尚更だね。