西宮浜の中古マンションは買い得！？

[匿名さん]

西宮浜の中古マンションについて、
５年落ちで、価格が４割ぐらい下がっています。
お買い得だと思うのですが、いかがでしょうか？
なぜ下がっているのでしょう？バス便だからでしょうか？

[322: ワールド]

ハーバーヴィラの９階１０１平米がYAHOO不動産から仲介物件として検索されなくなりました。きっと売れたのでしょう。買主さんは最高の眺望を望める物件なのでさぞかしご満悦でしょう。よかったですね。しかし１２５平米の物件は中々売れませんね。やはり２LDKで１２５平米は使いにくいから敬遠されるのでしょうか。そのうち同じような間取りばかり売れ残ってしまうのではと心配です。

[323: 近所をよく知る人]

ハーバーヴィラの９階１０１平米　４９８０万円は、最終的に約４６００万円で売れたようです。
もともと４ＬＤＫを２ＬＤＫにしたものだったので、間仕切りを復活させれば、３ＬＤＫに変更
も可能で、子供を持つ家庭でも購入できるものでした。

１２５平米の物件は、４階、５階とも視界にに一戸建てが入ってきて、眺望がやや悪いですが、
その割りに高額ですね。また、広いのに間取りの問題から簡単には３ＬＤＫに変更が困難で、
購入者が限られることも売却が進まない原因だと思います。

[324: ワールド]

やはり９階は売却されていたんですね。それにしてもよく値段までご存知ですよね。。。４６００万円ですか。値段交渉してこの値段ってお買い得なんでしょうかね。まぁそれにしても相場的にこの価格帯の物件を購入される世帯の収入は年間でどれくらいになるのでしょうか？私としては年収１０００万以上で５千万、１５００万で７５００万、２０００万で１億！！・・・となる感じで年収の５倍くらいなのかなと思うのですが、これでハーバーヴィラの中古物件か潮芦屋の注文住宅か迷ってしまうのです。

[325: ワールド]

やっぱり潮芦屋は地元の管理業者が設立されておらず、西宮浜のように管理会社SGMが存在しておりません。これでは夜中に海辺で花火やヤンキーが集ったりして治安の悪化は避けれませんね。しかし西宮浜はそのあたりはしっかり管理されているので安心です。すでに街ができて１０年以上経過していますが、相変わらず素晴らしい住環境だと思います。やはり西宮浜は最高です。なので潮芦屋の注文住宅は止めます。西宮浜ハーバーヴィラか戸建の中古を検討します。ところで南西にある戸建住宅に中古はあるのでしょうか？なにか情報があれば宜しくお願いします。

[326: 入居済み住民さん]

ハーバーヴィラの住民です。
駅から遠いのが難点ですが、ここの住環境はすごく気に入っています。
確かに西宮浜は六甲アイランドと同様、積水ハウスが開発したのでSGMによる地域一体の２４時間管理が強みかもしれません。
ただ、西宮浜の戸建は絶対数が少ないのでなかなか市場にでまわらないでしょうね。
戸建と遜色のないハーバーヴィラの中古に抵抗があるのでしたら、だめ元で売り主と値下げ交渉をしてみるのもよいかもしれませんよ。

[327: ワールド]

売主さんと直接値段交渉？？売主さんとどうやって直接交渉できるのでしょうか？仲介業者さんが教えてくれるのでしょうか？じゃあ仲介業者さんは良い顔しませんよね。。

[328: ワールド]

売主さんと直接コンタクトを取る方法はありますか？
なにかアドバイスをお願いします。

[329: 匿名さん]

西宮浜　中古物件で検討中の者です。
現在、家賃を50％会社に払ってもらう形の社宅住まい？です。賃貸の物件が特に値下げの無い中
分譲の中古は下がってきているように思い、移動のほとんどない会社というのもあり、購入で検討しています。

しかし、なにやら不動産会社の迷走ぶりと、不況の兆しで、今はどんな物件も見守るべき状況なのかな？などとも思います。

家賃が安く押さえられている現状、動きも鈍いのですが、ちょうど購入を考えた時期が今で、、とても迷っています。
将来子育てするにはとても良さそうな環境（公園、学校等）というのが魅力ですが通勤に不便さも伴うこの場所。。。

西宮全般の今後、また西宮浜の今後について、答えは無いと思いますが、ご覧になられてる方のご意見お聞かせ下さい。

※もし転勤になって売りに出す場合も含め、西宮、西宮浜の印象お聞かせいただければと思います。

[330: 周辺住民さん]

少子化で住宅があまってくると駅徒歩３５分なんて物件ローン返済し終えたときには只同然でしょうね

[331: 入居済み住民さん]

子育て世代にもよいけれど、働くなくてもよい悠々自適の身になったら西宮浜のような静かな場所に住みたくなるんじゃないかな。西宮浜に限らず臨海地域に老人ホームが多い理由も同じだろうね。このご時世、マンションに資産価値を求めるならば都心の一等地のタワーマンンションを検討するのが妥当でしょうね。西宮浜はゆっくり優雅に老いていく街になるんじゃないかな。

[332: 近所をよく知る人]

海のまち5番館のトップハウスが売りに出されましたね!!
110平米　3,850万円也。当時はいくらで販売されていたのでしょうか？
平米の割りにお得だと思うのですが、いかがでしょうか？

また、花のまちの9階　96平米が3,380万円也。こちらも眺望が良さそうですね。
もとは、いくらの価格だったのでしょうか？

[333: 物件比較中さん]

ハーバーヴィラの90平米の部屋が、2890万円から2690万円に値下げされました。
だいぶお買い得になりましたね!!

[334: 匿名さん]

まだまだ高い

2000万がいいとこだる。　不便極まりない。

[335: 近所をよく知る人]

利便性優先なら、2000万円でも購入しないでしょう。

[336: 周辺住民さん]

２０００万でも買わないという方はいくらなら買えるのかなw

[337: いーじーふぁいばー]

そうでしょうか？ハーバーヴィラの内容で、９０平米だったら決して２６９０万は高くないと思います。隣りの潮芦屋の建設中のマンションとは格が全く違いますよ。

[338: 購入検討中さん]

そこは西向きで、2690万ですが
同じ2階で同じ間取りの南向きが去年2500万でしたよ。
しかもそちらはセカンドハウスだったため、未入居同然だったそうで
この西向きは、もう少し下げてやらないとダメだと思いますね

[339: 匿名はん]

３３８さん
鋭い指摘ですね。よく不動産売買をウォッチングされてますね！
やはりもう少し値引かないと売れないのかな？

[340: 匿名はん]

2,3階の売れ残りは、多いみたいですね。

海のまち6番館 地上14階建て/2階部分 2,580万円 4LDK 88.38m2
海のまち5番館 地上14階建て/2階部分 2,490万円 4LDK 88.07m2
海のまち4番館 地上14階建て/3階部分 2,280万円 4LDK 87.71m2

やはり、マンションは5階以上を購入しないとリセールが悪いのかな

[341: 購入検討中]

338です。すごくチェックしています。　本日チラシで速報として桜の三番館6Fが72㎡　1580万で出ています。海の三番館　11F82㎡　2180万も見逃せません。

[342: いーじーふぁいばー]

ハーバーヴィラ以外の物件は築年数も経っている上、セキュリティー面もお粗末な為、低層物件は売却が難しいのではないでしょうか？

[343: 購入検討中]

ハーバーヴィラ以外のマンションの話になりますが
中古物件成約額の情報ですと
条件として98年6月築は同じ　

04年　3F　87.05平米　南向き　　2250万
06年　4F　85.30平米　南向き　　2430万　↑
07年　4F　84.73平米　南向き　　2400万　↓

と、同まちの似たような物件でも　上がったり下がったりしています。04年って平均安かったのでしょうか？

また

03年　4F　72.32平米　南向き　1490万
05年-12F　72.32　　　南向き　1790万↑
08年　9F　72.32平米　南向き　1980万↑

と、別の同じまちでは上がりに上がってます！！！！最初を新築未入居で安く売り出したから
変な値段変動になっただけでしょうか？

みなさんどのように今後読まれますか？？？

購入検討で、調べてるのですが最初の格安っぷりを見ると、どうしても妥当な金額に思えないのは
私だけでしょうか？？　筑後5年程、どうして売れ残ったのかご存知の方
いらっしゃったらお聞かせ願いたいところです。

[344: 入居済み住民さん]

かなり詳細に検討されていることに感服しました。
ただ、中古物件は売り手と買い手の事情ででその程度の価格変動はあるんではないでしょうか。
少しでも安く購入されたいお気持ちはよくわかりますが、価格の妥当性は人それぞれで異なると思います。

今後は、経済状況の悪化からローン破綻したひとが安く売り出すかもしれませんね。
もっと中長期的には、年月が経つにつれてお安くなっていくのは確実ですから２０年後はもっと買いやすくなるでしょうね。
でも、そんな長い期間、様子をみるつもりはないんでしょ？

[345: 購入検討中]

そうですね　価格の妥当性は人それぞれで異なるのは十分承知なのですが
市内他所と比べ、西宮浜って価格の推移が独自的で気になります。
　ま、言ってしまえば、西宮浜で買うならとても安くお得と感じれる物件でないと
正直頑張って買う気がしないのです。　
子供にとって良さそうな環境なので買い替えで検討中です。

もちろんそんなに長期で考えていませんし、築10年以内物件でと考えてましたので.....
ですが浜も築11年ですね　港が5年以外は。

悩みます。

[346: 入居済み住民さん]

悩んでいる間が楽しくもあり苦しくもあり。
よい物件を見つけられたらよいですね。
積極的にオープンハウスをのぞかれることをお勧めします。
図面ではわからないことが感じられると思いますから。

[347: 購入検討中]

そうですね　西宮浜は散歩するだけでもさわやかなので
オープンハウスに足を運びたいです。
この日曜も海のまちでありますね

[348: 購入検討中]

補足：オープンハウスですが
341で書いた　海のまち2180万だと思うのですが、1980万に下がっています！

[349: 匿名はん]

マリナパークは、ヨットハーバーや桜並木、
レンガ舗装の歩道と植栽など、散歩して楽しいインフラが多く素晴らしいですね。

マンションは、ハーバーヴィラ以外はグレードが低く、
今後マンション需要が減っていく中で、中古物件の人気がなくなり、
武庫川団地や芦屋浜のように街全体が寂れしまわないか気になります。

ハーバーヴィラ以外は、マンションの外壁が、昨今のマンションのように
タイルではなく、出入口等の建具も安っぽいです。

また、密集して建設されており圧迫感があり、いかにも団地といった感じです。

建築後10年以上経過し、外壁の塗装は日焼けし、手すりや柵は錆が目立ち、
エレベータや掲示板の塗装も傷が目立ちます。
費用がかかることではありますが、せめて10年周期で外壁の再塗装や
その他共用部の大規模修繕を行ってほしいものです。

[350: 購入検討中]

ハーバーヴィラいいですね！情報があまり無いのですが
このサイトの掲示板も無くなってて　なぜでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/970/

[351: 匿名はん]

>350さん

それは、当該の掲示板は、分譲中のマンションを
対象にしているからではないでしょうか？

[352: 入居済み住民さん]

最初の大規模修繕は１５年目が普通かも。
ハーバーヴィラはまだ５年目なので外見も新しいけれどね。

[353: 匿名はん]

なるほど、15年目で修繕なのですね。
ハーバーヴィラは、5年目以降当初の1.5倍、10年目以降当初の2倍に
修繕積立金が上がったのではなかったでしょうか？

購入金額が安くなっても、積立金で毎月3万円出費するのは痛いですね。

[354: 入居済み住民さん]

ハーバーヴィラの修繕金のあがり方までよくご存知ですね。
かなりしっかりした修繕計画なので積立金が破綻するようなことはないでしょう。
たしかに、月３万程度の出費も考慮して中古物件を購入する必要がありますね。
なお、他の街のマンションはそんなに高くないと思いますよ。

[355: 購入検討中]

３５１さん
ありがとうございます。なるほどです。分譲中のスレッドだったのですね。

３５３さん
修繕積み立ての上がり方までは、考慮してなかったのでとても勉強になりました。
でもこの先どんどん上がってしまったら、収入も上げれば問題ないですがちょっと不安です。笑

もちろん修繕等の管理が粗末なマンションも先の事考えると不安ですが
生活に不安がある今日この頃の経済事情見ていると、なかなか一歩踏み出せません（＞＜）
貯金がんばる！しかないです　ははは

でも消費税なんかがググっと上がれば　貯蓄分なんって吹っ飛んでしまいますね　はぁ

[356: 匿名はん]

修繕積立金がそこそこするのは、悪いことばかりでもないですね。
結果的に、住民の収入のレベルを高く保つことができ、
マンションの維持管理の上ではいいかと思います。
また、民度の維持も期待できるかもしれません。

351さん、マンションは、経年10年を過ぎまでは、金額が下がってきます。
あせらずとも、気長にいい物件がでるのを待たれたら、よろしいかと思いますよ。

一時、西宮浜のマンションが頻繁に、尼崎地裁の競売にかけられていました。
無理なローンは禁物ですね。子育てが終わり夫婦二人だけになれば、2LDKで十分ですしね。

[357: 物件比較中さん]

港のまちのグレードが高い分、他のまちはかなりお買い得になっていますね。
なかなか、110平米で3000万円台で購入できるマンションってないです。
駅からとおいけど、バスの本数が多いし、妥協できるかなと思っています。

①海のまちの14階　110平米　3580万円　4LDK
②花のまちの13階　109平米　3750万円　2LDK

地域をよく知る皆さん、どちらがお勧めでしょうか？

[358: 匿名]

断然花のまちです。
築も少し浅いし、綺麗です。

でも2Lだと家族で暮らすには後々リフォームが必要かもですね〜。
まだこの物件あるのかな？

[359: 物件比較中さん]

No.358さん、Resありがとうございます。

②花のまちの13階　109平米　3750万円　2LDK

は、まだあるようです。3550万円に200万円値下がりしていました・・・・
間取り的に３ＬＤＫへの改造が不可能なので、残念です。
北の部屋が２つに分割できたら良かったのですが・・・・・

①海のまちの14階　110平米　3580万円　4LDK
は、最上階に１部屋だけなのでプライバシー面では良いのですが、
誰でも上がってこれるので、セキュリティ上、不安があるのではないでしょうか？

[360: 入居予定さん]

最近購入しました。治安も島外直後ほど悪くなく、ここら辺では至ってマシなエリアだと思ってます。
この島内でも妙な格差はあるようですが、ここに限ったことではないでしょう。
物件価格もほぼ下げ止まりで普通に安いし、十分住めると思います。

[362: 入居済み住民さん]

お金では買えないもの、、、

絶景　夏には宝塚の花火大会を眼下に眺望できます。

甲山がオッパイに見えます

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/C17111005/

[364: 匿名]

マリナパーク社のまちを購入検討中です。子供二人、4人家族です。
実際住まれている方にお聞きしたいんですが環境はどうですか？あと海が近いので洗濯物が気になります。
修繕費が高いので悩んでいます。あと今後来るといわれている地震で地盤沈下なども気になっています。

[365: 周辺住民さん]

こんにちは。
西宮浜内で買換えを考えている者です。

住環境は、植栽が多く緑豊かで、静かなので大変良いと思いますよ。
交通の便もバスの本数が多く、午前0時近くまであるので、不便しないです。
時々潮の香りがすることがありますが、洗濯物は特に気にならないです。　
修繕費が高いのは毎月は大変ですが、大規模修繕に、一時金が小額で済むので、
住民同士のトラブルにならないので良いと思います。

特に昨年度、外壁を塗り替えたばかりで綺麗です。
地盤沈下については、土の配合を工夫しており、
阪神大震災で被災した際も、ほとんどなかったので大丈夫だと思います。
また、グランドレベルが海面から５ｍ以上あるので、津波も本土より安全かと思います。

[366: 購入検討中さん]

やっすもっと普通は高いと思う

本当安いね

[367: 周辺住民]

最近相場が上がってる。今は買いではないかも。

[368: 購入検討中さん]

海が見える、最上階角部屋の売り物件って、売りに出ているのをみたことありませんが、どうすればめぐり合えるのでしょうか？少々高くても拘りたい条件です。

[369: 匿名]

大手仲介に依頼しとけば５年以内には買えるよ。そういうのは広告に出る前に決まってしまうから言っておかないと買えないね。

[370: 匿名さん]

オワコン

[371: 購入検討中さん [男性]]

最近、中古物件が多数ありますね。
お買い得を通り過ぎて、供給過多の状態です。
これから購入する場合は、リセール可能な物件か良く吟味したほうが良さそうですね。