西宮浜の中古マンションは買い得！？

[匿名さん]

西宮浜の中古マンションについて、
５年落ちで、価格が４割ぐらい下がっています。
お買い得だと思うのですが、いかがでしょうか？
なぜ下がっているのでしょう？バス便だからでしょうか？

[302: 匿名さん]

ハーバーヴィラの中古が出ました。
中古なので、安いかと思いきや、４階、１２５平米で５，４５０万円也。
これって新築と変わらないのでは？

[303: 匿名さん]

ハーバーヴィラの中古ってなんで新築時と同価格になるんでしょうか？あと一戸建てのハーバーアベニューも中古はでないのですかね？

[304: 匿名さん]

最近はハーバーヴィラの空きがでませんね・・・。２．３年後には上層階の１００平米以上の物件だでてきたらいいのにな。。。

[305: 匿名はん]

森の街の１階の住戸は、
ここ４年ぐらいずっと売りに出されているけど、
ずっと売れていないですね。

[306: 匿名はん]

値付けは売り主の自由ですからね。車のように業者が相場で下取りして相場で売り出すわけではないですから。

[307: 匿名はん]

ということは、売り主の設定している金額が、相場より高額なのでしょう。
西宮浜の相場は、駅から徒歩圏のマンションより、かなり低いのかな？

[308: 匿名の主婦]

はじめまして！
西宮浜はとっても環境が良さそうです。
中古物件を購入検討中です。

長年売れていないとここでも書き込みのあった所に
見学に行った友人の話では
リフォームされている、リフォームのされかたが問題だったとか。。。
ちょっと凝った内装にされているそうです。
他のところは値段もそこそこですし良さそうなのですが
かなり中古物件が出だしているのも気になっています。

希望はマリナヴィラですが今中古状況はどんなかんじなのでしょうか？

また今後の価格変動はどのように読まれますか？

情報をお持ちの方、いらっしゃれば教えていただきたいです！！

[309: 周辺住民さん]

ハーバーヴィラが新築で売りに出された頃は、
他の街は、割安だったのですが、ここ１年は、逆に値上がりしています。
チラシの金額の１割引きは、交渉可能ではないでしょうか？

マリナヴィラの外壁は、タイル張でなく塗装。
１フロアあたりの住戸数が多く、長谷工のマンションみたいに長い廊下。
仕様が古いので、そこを価格交渉で指摘してはいかがでしょうか？

[310: 入居済み住民さん]

ハーバーヴィラに住んでいる者です。
最近、こちらも数件、空きがでているようですよ。

西宮浜は駅から遠いのが不便ですが、のんびりした空気が流れるよいところです。
ベランダから海に浮かぶヨットを見ていると気持ちに余裕が生じます。

[312: 匿名さん]

震災を知っている人は買わない。。。

[313: 近所をよく知る人]

西宮浜は、地震に強い地盤になっていて、液状化も皆無でした。
ポートアイランドとは、違いますねぇ。

しかし、このところ西宮浜の中古相場は上がっていますね。
しばらく静観していたほうが良さそうですね。

[314: ワールド]

値下げがありましたね。価格は５４８０万円！！これってまだ新築一戸建てを十分購入できる金額ですよね。でもハーバーヴィラならではのプレミアムなマンションの価値も評価されるとこの広さで、眺望も良好でこの値段は妥当なのでしょうか。結構興味がありますが、ハーバーヴィラ南西側に位置する一戸建ての中古があれば更に興味ありです。どなたか情報お待ちしております。

[315: 近所をよく知る人]

価格は５４８０万円でも割高ではないでしょうか？
５０００万円を切らないと売れないように思います。
No314さんは、いくらが妥当だと思いますか？

戸建ては、件数も少ないせいか中古でなさそうですねぇ。

[316: ワールド]

中古マンションなんで安く購入できるには越した事は無いですが、私が購入するなら４６００ぐらいでしょうね。でも新築時の価格は６０００万台でしょうからオーナー側の立場なら値崩れし過ぎで残念ですよね。逆に低層の方が間取りもファミリー仕様なので値崩れが無く売却できそうですよね。一戸建てエリアはプレミアム感があって人気がありそうですね。

[317: 近所をよく知る人]

ワールドさんのご意見もっともですね。
今回の物件125平米(37.9坪)で価格が4,600万円とすると坪単価は、121万円です。
これは、ハーバーヴィラ3階のファミリー住居87平米(26坪)の新築時の坪単価と
ほぼ同額です。

ハーバーヴィラは、建物のグレードは高いですが、駅前から長距離離れた立地なので、
中古で坪単価120万円は、妥当ではないかと思います。

実際、4600万円でも戸建てが買える金額に近いので、購入する人は、なかなか現れな
いと想定されます。4000万円前半ぐらいが妥当ではないでしょうか？
4000万円を切ると、引き合いが多く出そうですね。

また、ちょくちょく情報交換をしましょう!!
それではまた。

[318: ワールド]

５階と４階の１２５平米の物件、オープンハウスで両方売れたみたいですね。

[319: 近所をよく知る人]

５階はまたヤフー不動産に掲載されましたね。
１２５平米の４階と、１０１平米の８階は売れたみたいですね。
この値段でも購入する人がいるのですねぇ。

ワールドさんは、オープンハウスは、行かれました？
マリナヴィラの１０９平米は、どうなんでしょうねぇ？？

[320: ワールド]

本当ですね。５階の１２５平米は売れなかったんですね。あと９階の１０１平米も残ってますね。
マリナヴィラ１３階の１０９平米はもう一年以上も売れてないですよね。上層階で眺望も良いと思いますが、ハーバーヴィラほどのクオリティーは無いので毛頭興味がありません。しかしながら最近はハーバーヴィラにも興味が薄らいできています・・・。やっぱり中古マンションでながら新築の一戸建てを持つのと変わらない価格帯だからと思います。最近は潮芦屋の一戸建てに興味が沸いてきました。まだまだ不便な場所ですが、来年秋には大型の商業施設も開設されるみたいです。

[321: 近所をよく知る人]

マリナヴィラは、確かに共用部、専用部ともにクオリティが低いですね。
ただ、広いだけでは、だめですよねぇ。。。。。

ハーバーヴィラは、クオリティが高いといってもマンション。
一戸建てに比べれば建築コストも低いはず。
また、中古となるとそれなりに、設備の使用感が出ているでしょう。
私もハーバーヴィラに興味もっていますが、4,000万円以上を支払う気がしません。

ハーバーヴィラも経年10年が近づいてくると、値段も下がるのではないかと考えています。
他にいい物件が出れば、そちらにするかもしれませんし、気長に様子を見ようと思います。

潮芦屋は、良いところですね。公園も多いし、ごみ捨てが便利ですし。

[322: ワールド]

ハーバーヴィラの９階１０１平米がYAHOO不動産から仲介物件として検索されなくなりました。きっと売れたのでしょう。買主さんは最高の眺望を望める物件なのでさぞかしご満悦でしょう。よかったですね。しかし１２５平米の物件は中々売れませんね。やはり２LDKで１２５平米は使いにくいから敬遠されるのでしょうか。そのうち同じような間取りばかり売れ残ってしまうのではと心配です。

[323: 近所をよく知る人]

ハーバーヴィラの９階１０１平米　４９８０万円は、最終的に約４６００万円で売れたようです。
もともと４ＬＤＫを２ＬＤＫにしたものだったので、間仕切りを復活させれば、３ＬＤＫに変更
も可能で、子供を持つ家庭でも購入できるものでした。

１２５平米の物件は、４階、５階とも視界にに一戸建てが入ってきて、眺望がやや悪いですが、
その割りに高額ですね。また、広いのに間取りの問題から簡単には３ＬＤＫに変更が困難で、
購入者が限られることも売却が進まない原因だと思います。

[324: ワールド]

やはり９階は売却されていたんですね。それにしてもよく値段までご存知ですよね。。。４６００万円ですか。値段交渉してこの値段ってお買い得なんでしょうかね。まぁそれにしても相場的にこの価格帯の物件を購入される世帯の収入は年間でどれくらいになるのでしょうか？私としては年収１０００万以上で５千万、１５００万で７５００万、２０００万で１億！！・・・となる感じで年収の５倍くらいなのかなと思うのですが、これでハーバーヴィラの中古物件か潮芦屋の注文住宅か迷ってしまうのです。

[325: ワールド]

やっぱり潮芦屋は地元の管理業者が設立されておらず、西宮浜のように管理会社SGMが存在しておりません。これでは夜中に海辺で花火やヤンキーが集ったりして治安の悪化は避けれませんね。しかし西宮浜はそのあたりはしっかり管理されているので安心です。すでに街ができて１０年以上経過していますが、相変わらず素晴らしい住環境だと思います。やはり西宮浜は最高です。なので潮芦屋の注文住宅は止めます。西宮浜ハーバーヴィラか戸建の中古を検討します。ところで南西にある戸建住宅に中古はあるのでしょうか？なにか情報があれば宜しくお願いします。

[326: 入居済み住民さん]

ハーバーヴィラの住民です。
駅から遠いのが難点ですが、ここの住環境はすごく気に入っています。
確かに西宮浜は六甲アイランドと同様、積水ハウスが開発したのでSGMによる地域一体の２４時間管理が強みかもしれません。
ただ、西宮浜の戸建は絶対数が少ないのでなかなか市場にでまわらないでしょうね。
戸建と遜色のないハーバーヴィラの中古に抵抗があるのでしたら、だめ元で売り主と値下げ交渉をしてみるのもよいかもしれませんよ。

[327: ワールド]

売主さんと直接値段交渉？？売主さんとどうやって直接交渉できるのでしょうか？仲介業者さんが教えてくれるのでしょうか？じゃあ仲介業者さんは良い顔しませんよね。。

[328: ワールド]

売主さんと直接コンタクトを取る方法はありますか？
なにかアドバイスをお願いします。

[329: 匿名さん]

西宮浜　中古物件で検討中の者です。
現在、家賃を50％会社に払ってもらう形の社宅住まい？です。賃貸の物件が特に値下げの無い中
分譲の中古は下がってきているように思い、移動のほとんどない会社というのもあり、購入で検討しています。

しかし、なにやら不動産会社の迷走ぶりと、不況の兆しで、今はどんな物件も見守るべき状況なのかな？などとも思います。

家賃が安く押さえられている現状、動きも鈍いのですが、ちょうど購入を考えた時期が今で、、とても迷っています。
将来子育てするにはとても良さそうな環境（公園、学校等）というのが魅力ですが通勤に不便さも伴うこの場所。。。

西宮全般の今後、また西宮浜の今後について、答えは無いと思いますが、ご覧になられてる方のご意見お聞かせ下さい。

※もし転勤になって売りに出す場合も含め、西宮、西宮浜の印象お聞かせいただければと思います。

[330: 周辺住民さん]

少子化で住宅があまってくると駅徒歩３５分なんて物件ローン返済し終えたときには只同然でしょうね

[331: 入居済み住民さん]

子育て世代にもよいけれど、働くなくてもよい悠々自適の身になったら西宮浜のような静かな場所に住みたくなるんじゃないかな。西宮浜に限らず臨海地域に老人ホームが多い理由も同じだろうね。このご時世、マンションに資産価値を求めるならば都心の一等地のタワーマンンションを検討するのが妥当でしょうね。西宮浜はゆっくり優雅に老いていく街になるんじゃないかな。

[332: 近所をよく知る人]

海のまち5番館のトップハウスが売りに出されましたね!!
110平米　3,850万円也。当時はいくらで販売されていたのでしょうか？
平米の割りにお得だと思うのですが、いかがでしょうか？

また、花のまちの9階　96平米が3,380万円也。こちらも眺望が良さそうですね。
もとは、いくらの価格だったのでしょうか？

[333: 物件比較中さん]

ハーバーヴィラの90平米の部屋が、2890万円から2690万円に値下げされました。
だいぶお買い得になりましたね!!

[334: 匿名さん]

まだまだ高い

2000万がいいとこだる。　不便極まりない。

[335: 近所をよく知る人]

利便性優先なら、2000万円でも購入しないでしょう。

[336: 周辺住民さん]

２０００万でも買わないという方はいくらなら買えるのかなw

[337: いーじーふぁいばー]

そうでしょうか？ハーバーヴィラの内容で、９０平米だったら決して２６９０万は高くないと思います。隣りの潮芦屋の建設中のマンションとは格が全く違いますよ。

[338: 購入検討中さん]

そこは西向きで、2690万ですが
同じ2階で同じ間取りの南向きが去年2500万でしたよ。
しかもそちらはセカンドハウスだったため、未入居同然だったそうで
この西向きは、もう少し下げてやらないとダメだと思いますね

[339: 匿名はん]

３３８さん
鋭い指摘ですね。よく不動産売買をウォッチングされてますね！
やはりもう少し値引かないと売れないのかな？

[340: 匿名はん]

2,3階の売れ残りは、多いみたいですね。

海のまち6番館 地上14階建て/2階部分 2,580万円 4LDK 88.38m2
海のまち5番館 地上14階建て/2階部分 2,490万円 4LDK 88.07m2
海のまち4番館 地上14階建て/3階部分 2,280万円 4LDK 87.71m2

やはり、マンションは5階以上を購入しないとリセールが悪いのかな

[341: 購入検討中]

338です。すごくチェックしています。　本日チラシで速報として桜の三番館6Fが72㎡　1580万で出ています。海の三番館　11F82㎡　2180万も見逃せません。

[342: いーじーふぁいばー]

ハーバーヴィラ以外の物件は築年数も経っている上、セキュリティー面もお粗末な為、低層物件は売却が難しいのではないでしょうか？

[343: 購入検討中]

ハーバーヴィラ以外のマンションの話になりますが
中古物件成約額の情報ですと
条件として98年6月築は同じ　

04年　3F　87.05平米　南向き　　2250万
06年　4F　85.30平米　南向き　　2430万　↑
07年　4F　84.73平米　南向き　　2400万　↓

と、同まちの似たような物件でも　上がったり下がったりしています。04年って平均安かったのでしょうか？

また

03年　4F　72.32平米　南向き　1490万
05年-12F　72.32　　　南向き　1790万↑
08年　9F　72.32平米　南向き　1980万↑

と、別の同じまちでは上がりに上がってます！！！！最初を新築未入居で安く売り出したから
変な値段変動になっただけでしょうか？

みなさんどのように今後読まれますか？？？

購入検討で、調べてるのですが最初の格安っぷりを見ると、どうしても妥当な金額に思えないのは
私だけでしょうか？？　筑後5年程、どうして売れ残ったのかご存知の方
いらっしゃったらお聞かせ願いたいところです。

[344: 入居済み住民さん]

かなり詳細に検討されていることに感服しました。
ただ、中古物件は売り手と買い手の事情ででその程度の価格変動はあるんではないでしょうか。
少しでも安く購入されたいお気持ちはよくわかりますが、価格の妥当性は人それぞれで異なると思います。

今後は、経済状況の悪化からローン破綻したひとが安く売り出すかもしれませんね。
もっと中長期的には、年月が経つにつれてお安くなっていくのは確実ですから２０年後はもっと買いやすくなるでしょうね。
でも、そんな長い期間、様子をみるつもりはないんでしょ？

[345: 購入検討中]

そうですね　価格の妥当性は人それぞれで異なるのは十分承知なのですが
市内他所と比べ、西宮浜って価格の推移が独自的で気になります。
　ま、言ってしまえば、西宮浜で買うならとても安くお得と感じれる物件でないと
正直頑張って買う気がしないのです。　
子供にとって良さそうな環境なので買い替えで検討中です。

もちろんそんなに長期で考えていませんし、築10年以内物件でと考えてましたので.....
ですが浜も築11年ですね　港が5年以外は。

悩みます。

[346: 入居済み住民さん]

悩んでいる間が楽しくもあり苦しくもあり。
よい物件を見つけられたらよいですね。
積極的にオープンハウスをのぞかれることをお勧めします。
図面ではわからないことが感じられると思いますから。

[347: 購入検討中]

そうですね　西宮浜は散歩するだけでもさわやかなので
オープンハウスに足を運びたいです。
この日曜も海のまちでありますね

[348: 購入検討中]

補足：オープンハウスですが
341で書いた　海のまち2180万だと思うのですが、1980万に下がっています！

[349: 匿名はん]

マリナパークは、ヨットハーバーや桜並木、
レンガ舗装の歩道と植栽など、散歩して楽しいインフラが多く素晴らしいですね。

マンションは、ハーバーヴィラ以外はグレードが低く、
今後マンション需要が減っていく中で、中古物件の人気がなくなり、
武庫川団地や芦屋浜のように街全体が寂れしまわないか気になります。

ハーバーヴィラ以外は、マンションの外壁が、昨今のマンションのように
タイルではなく、出入口等の建具も安っぽいです。

また、密集して建設されており圧迫感があり、いかにも団地といった感じです。

建築後10年以上経過し、外壁の塗装は日焼けし、手すりや柵は錆が目立ち、
エレベータや掲示板の塗装も傷が目立ちます。
費用がかかることではありますが、せめて10年周期で外壁の再塗装や
その他共用部の大規模修繕を行ってほしいものです。

[350: 購入検討中]

ハーバーヴィラいいですね！情報があまり無いのですが
このサイトの掲示板も無くなってて　なぜでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/970/

[351: 匿名はん]

>350さん

それは、当該の掲示板は、分譲中のマンションを
対象にしているからではないでしょうか？