西宮浜の中古マンションは買い得！？

[匿名さん]

西宮浜の中古マンションについて、
５年落ちで、価格が４割ぐらい下がっています。
お買い得だと思うのですが、いかがでしょうか？
なぜ下がっているのでしょう？バス便だからでしょうか？

[142: 匿名さん]

30万値引きとオプションのマットとバイザーをサービス

[143: バーバパパ]

住まいの参観日が開催されます。
とっても広い部屋の数々をご覧になれます。

http://www.h-villa.com/whats_new/index.html#1

いいですよねぇ。広い部屋、すばらしい眺望。
夢があるので、購入不可能でも、
本物のマンションをお散歩がてら覗いてみてはいかがでしょうか？

[144: バーバパパ]

住まいの参観日が開催されます。
とっても広い部屋の数々をご覧になれます。

http://www.h-villa.com/whats_new/index.html#1

いいですよねぇ。広い部屋、すばらしい眺望。
夢があるので、購入不可能でも、
本物のマンションをお散歩がてら覗いてみてはいかがでしょうか？

[145: 匿名さん]

本文中
「海に向かって開口が広くなる扇形の特徴的なリビングは」
は、写真の間取りと異なります。ちゃんとチェックして下さいね。積水さん。

[146: 匿名さん]

それを言うなら、もう一つ。
「リビング空間37帖」の写真。
まどの外にヨットが沢山うつっていますが、合成写真なら
その折ちゃんと記載しておいた方がいいですよ。
南西向きの部屋から見た風景に南向きの部屋から見た風景を
合成していると思われます。

[147: 匿名さん]

高額ですが素敵なマンションですよね。
お金があれば住みたいです。

[148: 匿名さん]

１０年固定ローンで賃貸よりお得、なんてパンフにだまされて３５年ローンなんかで買っちゃダメだよ。
１０年後大幅担保割れ、減税終了、金利５％以上に上昇、修繕積立金アップなどなど。
収入が倍になってないと確実に破産、金持ちの道楽でキャッシュで買う物件。

[149: 匿名さん]

148さんの言うように10年固定で35年ローンを組まないように！
金利が上昇したら生活が破綻する恐れがあり、かなり危険です。
35年ローンを組むのであれば、35年固定でローンを組みましょう。
無理なローンは危険です。ついついより広く眺望の良い部屋に
目移りしがちですので、気を付けて下さい。

[150: バーバパパ]

148さんがパンフに騙されるなと記載していたので、
何故かと思っていたら、マンションの立看板にあるチラシに
詐欺同然のチラシが入っていたので、購入検討の方ご注意ください。

■チラシの記載内容　その１■■■■■■■■■■■■
賃貸にお住まいの方へ　今のお家賃と比べてみてください！！
物件価格　3450.5万円
自己資金　　50.5万円
銀行ローン3400.0万円

銀行ローン　返済期間３５年　金利優遇1.2%適用し1.2%、３年固定金利で
月々の総支払額143,014円／月
10年間の住宅ローン減税により、年間24.7万円、月あたり20.608円還付
当初10年間の実質総支払額　122,407円！！

■■■■■■■■■■■■■■■■■

コメントは、次の投稿につづく。

[151: バーバパパ]

チラシその１について、以下のように破綻する危険性が極めて高いのに
そのリスクを説明しないで、購入を勧めるのは、確信犯で詐欺に近いです。

・自己資金が50万円しかない。資金的余裕がないので破綻する。
・金利1.2％で3年固定で、将来上昇するのが目に見えており破綻する。
・住宅ローン減税をあてにしていると10年後に破綻する。
・固定資産税がの支払い20万円／年が別途必要なのに記載されていない。

積水さんのような販売の仕方をするので、５年経過後、
普通のサラリーマンが住宅ローン破産をするのです。
また、既に住んでいる住民も、管理費や積立金を滞納されて、
その結果、負担が増え、生活に苦しみます。
積水さん心が痛まないですか？
バーバパパは、応援していたのに見損ないました。

[152: バーバパパ]

■チラシの記載内容　その２■■■■■■■■■■■■
分譲マンションにお住まいで買い替えを考えている方
平成10年に340万円(76平米3LDK)で取得したマンションが値下がりし
今売ると手元に残るのは1990万円。ローン残債2790万円。

住み替えない場合128.262円／月
さらに、住宅ローン減税がなくなり所得税約36万円、住民税約21万円を納めている。
住み替えた場合：10年間の実質負担額93.886円／月
金利1.2％　35年ローン　3年固定　ローン控除還付分を月割りして27,170円／月を減額

■■■■■■■■■■■■■

[153: バーバパパ]

・チラシその２についても、リスクはその１と同様で破綻する恐れが極めて高い。
・また、本件の場合は、「さらにローン減税がなくなり・・・」と買い替えを煽っており
　たちが悪い。
・ちなみに、マンションは駅から徒歩圏でないと資産価値の暴落が著しい。
　ハーバーヴィラは、既設海のまち同様、中古での評価額が極めて低くなることが
　想定されるため、10年後にローン破綻した際、多額の借金だけを抱えることとなる。

以上のように、無理なローンを組むのは、その人の幸せを奪うこととなります。
積水は、顧客の幸せを大切にして職務に励むように！！

以上

[154: バーバパパ]

追伸：
間取りのチラシにもうそ発見。
以前は104平米と記載していたのに、平均占有面積が117平米と記載されている。
嘘つき！！！！！！！

今回のチラシは、マンション側の立て看板に置いてあります。
みなさんご注意を！！！積水は反省したのなら直ちに撤去しなさい。

[155: 匿名さん]

ｈｔｔｐ：//ｄｎａ２１ｔｈ.ｓｅｘｙｓｅｘｙ．ｉｎｆｏ/ｍｔｎ/

[156: 匿名さん]

そう言えば最近、海のまち１２階８７平米の部屋２０８０万円で
売りに出されているけど、５年前は３９００万円。わずか５年で半額だと。
西宮浜のマンションは値下がり率が高いので怖いね。絶対中古で買うべし。

[157: 匿名さん]

マリナヴィラはあまり値下がりしていないよ。

[158: 匿名さん]

マリナヴィラもこの５年で、約１０００万円値下がっていますよ。
値落ち率からいうと大暴落です。
Ｙａｈｏｏ不動産等で検索してみてください。

[159: 匿名さん]

西宮浜はやめとっけって！
悪いこといわないから・・・。
せめて臨港線までよ。

[160: 匿名さん]

↑どうしてですか？
私はヨットハーバーと公園があり、いい所だと思いますが。
電柱が地下に埋まっていたりと、とても開放感もあります。
臨港線周辺や駅近はごみごみしているし。
駅までバスなので、バスが嫌いな人はやめた方がいいと思いますが。

[161: 匿名さん]

中古マンションを購入する場合、
理事会に長期修繕積立金や管理費の滞納状況を問い合せた方が良いです。
どこのマンションでも、滞納している人は何人かいますが、その割合が問題です。
先の書込みにあった積水さんのチラシから想像すると、
築５年が経過しているマリナヴィラや海のまちだと、滞納者はそれなりに
いるのではないでしょうか？
また、ハーバーヴィラは高額物件であるため、将来、滞納者の発生リスクも
高いと思います。

ちなみに、１５９ではありませんが、西宮浜は環境が良いですよ。
バスの本数も多いし、徒歩１０分よりは快適です。

[162: 匿名さん]

確かにそうですね。
バス停のマリナパーク南からでは、ほぼ確実に座れるので、
徒歩10分よりは快適だと思います。
タクシーでも駅から1200円ぐらいだったと思います。

[163: 匿名さん]

[164: 匿名さん]

利便性を重視するマンションではないですよ。周囲の環境（海、公園など）が気に入った人が住むに
はいい所だと思います。実際、住んでいる人はセカンドハウスとして週末だけ来る人も結構おられま
すから...私の隣も上の階の人も週末しか住んでおられません。

[165: 匿名さん]

[166: 匿名さん]

そうは言っても空き部屋ばっかりではないですよ。管理人さんとかガーデンキーパーさんとかが敷地
内にいますし、セキュリィティもまずまずしっかりしているし、一棟2部屋で1エレベーターしかない
なので同じ棟の人とは面識がありますから、部外者が入ってきたらわかります。また、前が公園なの
で犬の散歩している人やウォーキングしている人などがいるので人気が全くないことはまずありませ
んので、そんなに寂しいとか怖いとかは感じたことはありませんよ。

[167: 匿名さん]

そうですね。とても静かですが、怖いと感じたことはありません。
夜遅くでも、警察の方がヨットハーバー前の道路などを巡回しているので安心です。
なので路上駐車をするとすぐに駐禁を切られるので、駐車場に入れたほうがいいです。

[168: 匿名さん]

http://www2.kobe-np.co.jp/kobe-tisai/ama20060228/data/mansion.html
今月だけで西宮浜で２件競売になってますね。というか阪神西宮沿線ではここだけ。
前述のローン商法と価格暴落で破産に追い込まれたのでしょうか。
しかし客観的な資産価値暴落の議論になると主観的な話題にそらされるのはいつもの事ですね。

[169: 匿名さん]

別に主観的な話題にそらしているつもりはありませんが。
7年で1000万の値下がりなら、マリナヴィラは価格暴落していませんよね。
今マンションに資産価値を求める人っているのでしょうか？
日本人の価値観もかなり多様化してきたので、その価値観に合う所が一番いい所だと思います。

価格暴落での破産はないのでは？
そのままローンを払い続けて、一生住めばいいだけですよね。
でも無理なローンを組んで、マンションを購入するのは止めた方がいいですね。

[170: 匿名さん]

暴落はいいすぎかもしれませんが、ローンが払えない＆価格下落で担保割れして売却もできないから
競売になるのですが。
逆にキャッシュで買うか絶対転居なし絶対安定収入の確証でもないかぎり資産価値を考えないでマン
ション買う人っているんでしょうか？

[171: 匿名さん]

>163さん
安価なマンションを購入しようとすると、徒歩１５分かバスになります。
本数が多く、鉄道と連絡接続されていれば、バスも便利ですよ。
西宮浜の場合は、価格だけでなく、区画整備されているため、緑が多いこと、
子供が交通事故にあいにくいことを評価する人が住んでいると思います。

>165さん
ハーバーヴィラの場合は、綜合警備保障の防犯システムが部屋についているので、
侵入すれば即警報が発報されるようになっており、空巣の心配はなさそうです。
防犯面では、街の中を警察の方や、警備会社の方が巡回しており安心感はありますね。

>169さん
マリナヴィラの下落額は、Ｙａｈｏｏ不動産の売主希望価格での試算です。
実際の契約金額はもっと下がるでしょう。ハーバーヴィラが建ったことにより、
相対的に立地の悪さ、設備の陳腐化が発生しているので、それが下落要因に
なっていると想定されます。

価格が暴落しても無理なローンを組んでいない限り、破産はないでしょう。
でも、そもそも西宮浜は、駅から遠いので、坪単価１００万円ぐらいが妥
当でしょう。新築時にそれ以上で購入していて、転勤となれば、大きな金
銭的な損失を被ることになると思います。

[172: 匿名さん]

いつも
「これこれの理由で多くの人が敬遠するから資産価値は毀損されますよ」
「私、或は私達はそんなこと気にしてませんよ、気になる人は買わなければいいんですよ。」
「だから気にする人が多数で価格を下げないと買ってくれないから資産価値が毀損されるんですよ。」
「私、或は私達は資産価値なんて気にしてませんよ、気になる人は買わなければいいんですよ。」
「まあそりゃそうだが結局なんの話だ？」

[173: 匿名さん]

マリナシティー内のマンションに住んでる方は車は1台しか所有できないのでしょうか？ご存知の方
教えてください。また、インターネット環境は光ファイバーではないのでしょうか？

[174: 匿名さん]

こんばんは。ハーバーヴィラには2台区画もあります。
インターネットはBAY COMMUNICATIONSの100Mで、確か光だったと思います。
ケーブルテレビ使用料込みで4000円ちょっとです。

[175: 匿名さん]

マリナヴィラも空きがあるので、２区画利用できると思いますよ。
マリナヴィラの場合、機械式駐車場を嫌って、ヨットハーバーの
青空駐車場を利用している人もいて、空いています。
駐車場に空きがあると、長期修繕積立金の収入が減りますので、心配ですね。

[176: 匿名さん]

マリナヴィラも前の広大な更地が危険要因ですね。緑地もヨットハーバーの私有地で市の公園ではあ
りません。
三セクですが赤字続きなんで売却、高層シニアマンションの可能性も。
ハーバーの運営上ほとんど必要のない更地ですから。

[177: 匿名さん]

マリナヴィラ前の更地は、商業施設建設予定地だそうです。
マリナヴィラの購入は避けた方がよいですね。

[178: 西宮マリナシティ開発株式会社特別清算開始]

マンション分譲、不動産売買
西宮マリナシティ開発株式会社
特別清算開始決定受ける
負債136億円

TDB企業コード：581581710

　西宮マリナシティ開発（株）（資本金４億円、西宮市西宮浜4-14-3、代表清算人稲垣士郎氏）は、
2005年12月31日開催の臨時株主総会で解散を決議し、神戸地裁尼崎支部へ特別清算を申請、３月７日
に同地裁同支部より特別清算開始決定を受けていたことが判明した。

　当社は、1991年（平成３年）４月に、住宅メーカーの積水ハウス（株）（大阪市、東証１部）の
100％出資子会社として設立。西宮市の人口島「西宮マリナパークシティ」において、親会社と共同で
マンション分譲や戸建住宅用分譲用地の販売などを手がけていた。

　こうしたなか、「西宮マリナパークシティ」における開発事業が完了し、会社設立の目的が終了し
たことから、清算手続きを行うこととなった。

　負債は約136億円。

　なお、親会社の積水ハウス（株）は2005年11月17日に「当社に対する貸付金約136億円を放棄し、全
額を2002年１月期中間期において引当金を計上済みであり今後の業績への影響はない」旨を発表して
いる。

[179: 173]

174、175さんありがとうございます。ヨットハーバー前の青空も月決めで使用できるんですね。ちなみにいくらかご存知でしょうか？　　176,177さんマリナヴィラの前の緑地スペースに建設予定があるのは本当ですか？せっかくいい公園なのに・・・どこのソースでしょうか？

[180: 匿名さん]

定期券が買えるのはハーバーに船を置いてる会員だけですよ。
ちなみに年間３万円、一般人は一日１２００円です。

[181: 174]

こんばんは。
マリナヴィラ前の商業施設建設予定についてですが、
もし建っても3建ぐらいと聞いたことがあります。
ただ今その場所は駐車場になっています。のじぎく国体？の為だったような。
曖昧で申し訳ありません。

[182: 匿名さん]

なんでもこいの準工業地域なんで実際なにができるかわかりませんね。
UR丘の町も前の更地に５階建ての老人ホームができるのでかなり眺望が遮られます。

[183: 匿名]

いろいろな情報を皆さんご存知なんですね。
私の知っている限りのことですが、１５６さん情報の件ですが、２０８０万はとってもお買い得ですよ。おねだんをお安くされているのは、引渡しの時期が半年後だからだそうです。
もう、売れてしまいましたけどね。
あと。競売物件の件ですが、ご家族の不幸でやむなく手放すことになった方とか、ローンは払っているけど、修繕、管理費等を払わずに、裁判で退去命令されたとか、いろいろあるようですよ。
環境もいいですし、不動産の方がおっしゃるには、西宮浜は、今見直されて、価値が上がっているようです。

[184: 匿名さん]

今、海のまちの最上階トップハウス９３平米も約２８００万円で
売りに出されていますね。ホント西宮浜の中古はお得ですよね。
１８３さんのおっしゃるように見直されていると思います。
ハーバーヴィラへの買い替えが終了すれば、売り物件も減ってくるため、
今が、中古も買い時ですね。

[185: 匿名さん]

積水さんから残っているハーバーヴィラの新価格が届きました。184さんの93㎡で2800万円は相場的にお安いのでしょうか？

[186: 匿名さん]

残り戸数と新価格を教えていただけますか？

[187: 匿名さん]

ハーバーヴィラの残物件は、最近急速に売れているみたいですね。
新価格で、大幅値引きしているのではないでしょうか？
私も是非教えていただきたいです。

[188: 匿名183]

185さんのお問い合わせですが、海のまちの２８００万は不動産の方がおっしゃるには
少し高めに設定されているのでは・・・ということでした。

[189: 匿名さん]

祝：ハーバーヴィラ完売間近！！
建物前のチラシによるとあと、残り４件らしいですね！

[190: 匿名さん]

現在マリナパークシティーの４LDKでよい物件ありませんか？

[191: 匿名さん]

神戸地方裁判所　尼崎支部 　不動産競売物件情報（以下のページ）に４ＬＤＫの物件があります。
通常で購入するより、安く購入できる可能性があります。競売物件を扱ってくれる不動産業者に
相談してみてはいかがでしょうか？しかし、西宮浜は競売物件が出る確率が高いですね。。。。

http://www2.kobe-np.co.jp/kobe-tisai/ama20060425/data/mansion.html